{"id":145947,"date":"2015-09-24T09:07:58","date_gmt":"2015-09-24T09:07:58","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2015\/09\/10-2015-guin-brown-franz\/"},"modified":"2023-08-24T00:28:36","modified_gmt":"2023-08-23T22:28:36","slug":"10-2015-guin-brown-franz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2015\/09\/10-2015-guin-brown-franz\/","title":{"rendered":"Les propri\u00e9taires assument des risques d’int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s \u00e0 long terme"},"content":{"rendered":"

En Suisse, le march\u00e9 hypoth\u00e9caire s’est fortement d\u00e9velopp\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Le volume des cr\u00e9dits octroy\u00e9s entre 2000 et 2012 a ainsi fris\u00e9 les 860 milliards de francs. Une telle expansion est remarquable si l’on songe que le produit int\u00e9rieur brut n’a progress\u00e9 dans le m\u00eame temps que d’un tiers environ.
\nLe faible niveau des taux d’int\u00e9r\u00eat et la hausse des prix de l’immobilier comportent toutefois des risques : une progression des taux se traduirait par une baisse de la viabilit\u00e9 des cr\u00e9dits et la possibilit\u00e9 que les emprunteurs ne puissent plus honorer leurs \u00e9ch\u00e9ances r\u00e9guli\u00e8res. La baisse des prix de l’immobilier augmenterait, en outre, leur degr\u00e9 d’endettement. Elle pourrait rendre impossible un financement relais adoss\u00e9 aux hypoth\u00e8ques existantes si la valeur de la maison tombait au-dessous du volume de cr\u00e9dit en cours. \u00c9tant donn\u00e9 que le portefeuille cr\u00e9dits de la plupart des banques en Suisse est pour une large part de type hypoth\u00e9caire, une diminution sensible de ce type de cr\u00e9dit frapperait durement le secteur.
\nUne \u00e9tude de l’universit\u00e9 de Saint-Gall[1]<\/a> a tent\u00e9 d\u2019\u00e9valuer l’ampleur \u00e0 moyen et \u00e0 long termes de ces risques li\u00e9s aux int\u00e9r\u00eats et au prix de l’immobilier. Elle a \u00e9galement cherch\u00e9 \u00e0 cerner les facteurs qui d\u00e9terminent le choix de cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires particuli\u00e8rement risqu\u00e9s. Elle s’est appuy\u00e9e \u00e0 cette fin sur un \u00e9chantillon al\u00e9atoire de 325 demandes \u00e9mises pour des habitations individuelles et d\u00e9pos\u00e9es en Suisse al\u00e9manique entre septembre 2012 et janvier 2014. Dans cet \u00e9chantillon, les jeunes m\u00e9nages faisant partie de la tranche sup\u00e9rieure des revenus et vivant en zone urbaine sont surrepr\u00e9sent\u00e9s. Il s’agit donc du groupe d’emprunteurs hypoth\u00e9caires qui seraient le plus touch\u00e9s par la baisse des prix de l’immobilier.
\nSelon les r\u00e9sultats, il appara\u00eet qu’\u00e0 court et \u00e0 moyen termes, une forte remont\u00e9e des taux et une baisse des prix de l’immobilier ne se traduiraient que par un modeste recul des cr\u00e9dits. Une hausse prolong\u00e9e des taux et une baisse durable des prix de l’immobilier pourraient entra\u00eener, en revanche, un recul important. \u00c0 l’\u00e9chelon individuel, ces consid\u00e9rations paraissent toutefois jouer un r\u00f4le mineur compar\u00e9es au co\u00fbt du cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire. <\/p>\n

Un cinqui\u00e8me des propri\u00e9taires priv\u00e9s menac\u00e9s en cas de hausse \u00e0 long terme des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat<\/h2>\n


\nPour quantifier le risque li\u00e9 au taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, les auteurs de l\u2019\u00e9tude ont cherch\u00e9 \u00e0 d\u00e9terminer si les propri\u00e9taires d’un logement individuel pourraient encore ma\u00eetriser leurs charges hypoth\u00e9caires en cas de progression durable des taux \u00e0 5 % sur une dur\u00e9e de cinq ans. Selon l\u2019\u00e9tude, les charges annuelles, comprenant les int\u00e9r\u00eats et l\u2019amortissement, ne sont pas ma\u00eetrisables si elles d\u00e9passent le tiers du revenu mensuel du m\u00e9nage.
\nAfin de d\u00e9terminer la viabilit\u00e9 d’un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, l\u2019\u00e9tude proc\u00e8de \u00e0 un premier calcul qui tient compte des co\u00fbts y aff\u00e9rents \u2013 soit les charges d\u2019int\u00e9r\u00eat (5 % du cr\u00e9dit) et les frais d\u2019entretien du bien immobilier (1 % du prix de la maison) \u2013 et les rapporte au revenu annuel total de l’emprunteur. Il appara\u00eet alors que 6 % seulement de l’ensemble des emprunteurs auraient des obligations de paiement d\u00e9passant le tiers de leur revenu annuel total. Si l’on inclut en outre un montant d\u2019amortissement correspondant \u00e0 environ 1 % du cr\u00e9dit octroy\u00e9, cette proportion atteint pr\u00e8s d’un cinqui\u00e8me (voir illustration 1<\/em>). Elle s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 un tiers environ dans le cas o\u00f9 seul le revenu fixe de l\u2019activit\u00e9 lucrative du preneur \u2013 et non son revenu global \u2013 serait retenu[2]<\/a>. Si, lors de demandes de cr\u00e9dit communes, le salaire principal est uniquement pris en consid\u00e9ration (celui d\u2019un conjoint par exemple), le risque passe m\u00eame \u00e0 deux tiers. <\/p>\n

Ill. 1:\u00a0 Ma\u00eetrise d\u2019une hypoth\u00e8que pour l\u2019emprunteur (4 sc\u00e9narios)<\/h3>\n

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5 % de charges d\u2019int\u00e9r\u00eat plus 1 % de frais d\u2019entretien (rapport\u00e9s au revenu total)<\/h3>\n


\n–<\/span> <\/p>\n

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