Le march\u00e9 a am\u00e9lior\u00e9 sa transparence avec la crise de l\u2019immobilier des ann\u00e9es nonante. De nombreux indices mesurent ses diff\u00e9rents aspects. La diversit\u00e9 du secteur semble paradoxalement brouiller la vision de nombreux acteurs. Or, seuls ceux qui peuvent profiter des points de vue diff\u00e9renci\u00e9s fournis par les indices comprennent ce qui se passe sur les march\u00e9s.
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\nLes prix de l\u2019immobilier ont tr\u00e8s vite \u00e9volu\u00e9, ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Entra\u00een\u00e9es par une forte immigration et des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat historiquement bas, leur valeur nominale est sup\u00e9rieure de 54% au milieu de cette ann\u00e9e \u00e0 ce qu\u2019elle \u00e9tait il y a une d\u00e9cennie pour les propri\u00e9t\u00e9s individuelles. Les immeubles de placement ont augment\u00e9 de 47% et ont d\u00e9pass\u00e9 le record de 1990. L\u2019attrait du march\u00e9 a \u00e9galement accru le besoin de param\u00e8tres et d\u2019indicateurs. Il existe aujourd\u2019hui des indices qui \u00e9valuent les risques d\u2019une bulle immobili\u00e8re ou l\u2019humeur des investisseurs. Depuis un an, on peut suivre le march\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re en temps r\u00e9el avec l\u2019indice de l\u2019immobilier d\u2019ImmoScout24 et IAZI<\/i>, ce qui est une premi\u00e8re mondiale.
<\/p>\nPlus de transparence gr\u00e2ce aux indices h\u00e9donistes<\/h2>\n
\nSi la transparence des march\u00e9s suisses de l\u2019immobilier s\u2019est am\u00e9lior\u00e9e, c\u2019est principalement gr\u00e2ce aux indices de prix et de performance h\u00e9donistes. Ainsi, les indices SWX, IAZI Real Estate<\/i> montrent les performances des maisons individuelles, des logements en copropri\u00e9t\u00e9 et des logements collectifs; ils remontent jusqu\u2019en 1981, sont rigoureusement exacts et exempts de distorsion. Enfin, ils prennent en compte la diversit\u00e9 des objets.Contrairement \u00e0 l\u2019ann\u00e9e 1990, o\u00f9 la crise immobili\u00e8re a \u00e9clat\u00e9, la situation actuelle est bien meilleure. Les banques, les assurances et les investisseurs disposent non seulement de donn\u00e9es, mais \u00e9galement d\u2019outils modernes pour \u00e9valuer les risques. Cela leur permet d\u2019\u00eatre continuellement inform\u00e9s de la situation du march\u00e9. Plusieurs firmes de conseil priv\u00e9es exploitent dans ce pays des banques de donn\u00e9es immobili\u00e8res et calculent plus de vingt indices diff\u00e9rents. Elles utilisent des m\u00e9thodes statistiques distinctes et se basent sur des sources multiples. En faisant appel \u00e0 des r\u00e9f\u00e9rences tr\u00e8s compl\u00e8tes, on obtient aussi des donn\u00e9es d\u00e9taill\u00e9es sur les immeubles de rapport et leur estimation. Les annonces en ligne fournissent, enfin, des donn\u00e9es (prix, loyers) qui peuvent compl\u00e9ter les informations effectives sur les transactions.Il est important pour la pratique de disposer d\u2019indices v\u00e9rifi\u00e9s par la statistique. Ceux trait\u00e9s de mani\u00e8re h\u00e9doniste ne servent pas seulement \u00e0 analyser le march\u00e9 pour mettre \u00e0 jour la valeur des biens immobiliers et pour calculer les gains en capital ainsi que le rendement global. Ils permettent \u00e9galement d\u2019optimiser la quote-part de l\u2019immobilier dans un portefeuille d\u2019actifs et d\u2019\u00e9tudier les corr\u00e9lations qui existent avec d\u2019autres cat\u00e9gories de placement. Ils peuvent servir de base, \u00e0 moyen terme, \u00e0 plusieurs produits d\u00e9riv\u00e9s.
<\/p>\nUn march\u00e9 de l\u2019immobilier h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne<\/h2>\n
\nLe calcul des indices immobiliers est complexe, si on le compare \u00e0 celui des indices de prix et de performances pour les autres formes de placement, comme les actions et les obligations. L\u2019h\u00e9t\u00e9rog\u00e9n\u00e9it\u00e9 du march\u00e9 doit \u00eatre prise en compte: aucun bien immobilier ne ressemble \u00e0 un autre. La liquidit\u00e9 du march\u00e9 est en outre relativement faible, tandis que les diff\u00e9rences r\u00e9gionales sont significatives. La construction d\u2019un indice demande de prendre un certain nombre de d\u00e9cisions pr\u00e9liminaires qui sont d\u00e9termin\u00e9es, en premier lieu, par la disponibilit\u00e9 et le type des donn\u00e9es. Cela pose les questions suivantes:\u2013 quel doit \u00eatre le domaine de validit\u00e9 de l\u2019indice en ce qui concerne les r\u00e9gions et les cat\u00e9gories d\u2019objets?\u2013 doit-il mesurer l\u2019\u00e9volution des prix, le rendement net en tr\u00e9sorerie ou m\u00eame le rendement global?\u2013 comment pond\u00e9rer les observations dans l\u2019indice?\u2013 quels types de donn\u00e9es utiliser: transactions, annonces, \u00e9valuations?\u2013 \u00e0 quoi ressemble la couverture r\u00e9gionale?\u2013 l\u2019indice ne doit-il couvrir que les objets existants ou \u00e9galement les nouvelles constructions?\u2013 quelle doit \u00eatre la taille de l\u2019\u00e9chantillonnage et faut-il calculer par habitation ou par m\u00e8tre cube?Les r\u00e9ponses permettent de construire les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation h\u00e9donistes, qui ventilent les complexit\u00e9s d\u00e9crites.La transparence est n\u00e9cessaire si l\u2019on veut que les transactions immobili\u00e8res soient \u00e9quitables. Lorsqu\u2019elle est \u00e9lev\u00e9e, les comp\u00e9tences des acteurs doivent l\u2019\u00eatre . Il faut une meilleure compr\u00e9hension des indices et de leurs diff\u00e9rentes significations.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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