<\/p>\n
<\/p>\n L\u2019objectif de la vente ou de la location de logements est d\u2019obtenir un retour sur investissement sous forme de b\u00e9n\u00e9fice ou de rendement ad\u00e9quat. Pour l\u2019atteindre, il faut qu\u2019une demande suppl\u00e9mentaire existe et que l\u2019offre corresponde aux attentes et au pouvoir d\u2019achat des locataires ou des propri\u00e9taires.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n La Suisse a bien su g\u00e9rer la question du logement avec son mod\u00e8le bas\u00e9 sur l\u2019\u00e9conomie priv\u00e9e. La surface habitable par personne est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9e en comparaison avec d\u2019autres pays. Les co\u00fbts des logements sont supportables pour la majeure partie de la population. En principe, les investisseurs et le capital ne manquent pas, les logements sont d\u2019excellente qualit\u00e9, bien entretenus, et les activit\u00e9s de construction sont florissantes. Dans ce contexte, suite aux mauvais souvenirs laiss\u00e9s par la crise immobili\u00e8re des ann\u00e9es nonante, il n\u2019y a pas eu lieu, pendant longtemps, d\u2019agir sur le plan politique. La question du logement est (re)devenue une pr\u00e9occupation importante pour la Conf\u00e9- d\u00e9ration, les cantons et les communes en raison de l\u2019augmentation continue de la demande ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Les d\u00e9lais dans la construction de nouveaux logements ont, en effet, caus\u00e9 des p\u00e9nuries sur certains march\u00e9s r\u00e9gionaux, ce qui, conjointement avec la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, a provo- qu\u00e9 une hausse parfois importante des prix. En mai dernier, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a pris diverses mesures \u00e0 moyen et long termes, permettant \u00e0 la Conf\u00e9d\u00e9ration de concourir \u00e0 lever les d\u00e9fis qui se posent au march\u00e9 du logement[2]<\/a>.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n La construction de logements se caract\u00e9rise par les longues dur\u00e9es n\u00e9cessaires \u00e0 la planification et la production. Pour les projets de construction importants, il faut compter avec des phases de d\u00e9veloppement et de construction, qui, en fonction de leur complexit\u00e9, peuvent durer jusqu\u2019\u00e0 dix ans entre le lancement du projet et l\u2019occupation du logement. Durant cette longue maturation, l\u2019investisseur court un certain risque. Il doit prendre des d\u00e9cisions sans jamais pouvoir \u00eatre s\u00fbr que, une fois la construction achev\u00e9e, il existera une demande de nouveaux logements dans le lieu en question. Si tel est le cas, rien ne dit que son offre correspondra aux attentes, aux besoins et aux moyens financiers des locataires et des propri\u00e9taires<\/i>, m\u00eame s\u2019il a sond\u00e9 le march\u00e9 avec soin.<\/p>\n
<\/p>\n Il existe peu d\u2019indices fiables permettant de pr\u00e9dire l\u2019\u00e9volution de la demande de logements. La structure par \u00e2ge de la population en est un. La proportion de personnes \u00e2g\u00e9es est en augmentation et ces derni\u00e8res deviennent une composante importante du march\u00e9. Avec l\u2019\u00e2ge, les besoins varient \u00e9norm\u00e9ment suivant l\u2019\u00e9tat de sant\u00e9, le statut social, le style de vie et le pouvoir d\u2019achat. Il est donc dans l\u2019int\u00e9r\u00eat public que les investisseurs r\u00e9agissent par une offre vari\u00e9e qui facilite une occupation durable du logement, favorise les liens sociaux et repousse tant que possible le d\u00e9part des habitants vers de co\u00fbteux \u00e9tablissements m\u00e9dicosociaux.<\/p>\n
<\/p>\n Outre ce facteur d\u00e9mographique, la demande de logements est principalement tributaire de la situation conjoncturelle. \u00c0 cet \u00e9gard, les observateurs s\u2019attendent \u00e0 une reprise progressive de l\u2019\u00e9conomie mondiale et, par extension, \u00e0 un surcro\u00eet de vitalit\u00e9 de la conjoncture \u00e9conomique suisse. Notre pays restera une destination attrayante pour les immigrants et, si la libre circulation des personnes est maintenue, le nombre de m\u00e9nages dont \u00e9manera la demande future de logements continuera d\u2019augmenter. De plus, une \u00e9volution favorable des revenus devrait renforcer la tendance vers des foyers de plus petite dimension et assurer que la majorit\u00e9 de la population dispose de moyens suffisants pour ses d\u00e9penses en logement.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n Une demande importante de logements implique qu\u2019un grand nombre de nouveaux b\u00e2timents devront \u00eatre construits dans le futur. Les investisseurs seront-ils en mesure d\u2019acqu\u00e9rir les terrains \u00e0 b\u00e2tir n\u00e9cessaires sur le march\u00e9 foncier<\/i>? Diverses votations r\u00e9centes indiquent que la population est tr\u00e8s attach\u00e9e \u00e0 la protection du paysage et des terres cultiv\u00e9es. Par cons\u00e9quent, les nouvelles constructions ne doivent pas, dans la mesure du possible, les d\u00e9grader. Le 3 mars dernier, le peuple a vot\u00e9 une r\u00e9vision de la loi f\u00e9d\u00e9rale sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire (LAT), afin d\u2019\u00e9tablir des principes qui encouragent une meilleure utilisation des zones \u00e0 b\u00e2tir existantes et favorisent la densification urbaine. Il appartient d\u00e9sormais aux cantons et aux communes d\u2019adapter leurs r\u00e9glementations et leurs zonages de fa\u00e7on \u00e0 ce que des terrains soient disponibles en quantit\u00e9 suffisante pour la construction de logements. Les b\u00e2timents neufs en rase campagne apparaissent de moins en moins comme une solution d\u2019avenir. Il faut densifier le milieu b\u00e2ti et reclasser des friches industrielles \u2013 et bient\u00f4t, peut-\u00eatre, \u00e9galement des \u00abfriches commerciales\u00bb \u2013 en vue d\u2019y construire des logements. Le reclassement de certaines zones et un accroissement de l\u2019indice d\u2019utilisation du sol dans les p\u00e9rim\u00e8tres d\u2019habitation existants devraient stimuler les sur\u00e9l\u00e9vations d\u2019immeubles et les d\u00e9molitions-reconstructions. Dans une d\u00e9mocratie caract\u00e9ris\u00e9e par un droit de cod\u00e9cision bien \u00e9tabli, une densification r\u00e9ussie de l\u2019habitat implique que les autorit\u00e9s locales consultent la population sur la planification. Elles doivent, en outre, veiller \u00e0 ce que les investisseurs con\u00e7oivent des projets de densification qui g\u00e9n\u00e8rent une plus-value pour le voisinage et sont ainsi accept\u00e9s.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, la vente de nouveaux logements sur le march\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9<\/i> repr\u00e9sentait une option lucrative pour les investisseurs visant un profit \u00e0 court terme. Gr\u00e2ce \u00e0 des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bas, de larges couches de la population ont pu acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de leur logement. Ce mouvement s\u2019est, toutefois, accompagn\u00e9 d\u2019une forte augmentation des prix, en particulier dans les r\u00e9gions attrayantes. L\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat est le principal facteur qui d\u00e9terminera si, \u00e0 l\u2019avenir, les investisseurs continueront de construire et de commercialiser principalement des logements en propri\u00e9t\u00e9. Une hausse de ces taux serait positive, puisqu\u2019elle constituerait un frein suppl\u00e9mentaire \u00e0 la dynamique des prix. Deux mesures ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 efficaces en ce domaine: les directives d\u2019autor\u00e9glementation du march\u00e9 hypoth\u00e9caire<\/i>, introduites par les banques au milieu de l\u2019ann\u00e9e 2012[3]<\/a>, et la d\u00e9cision prise en f\u00e9vrier dernier par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral d\u2019activer partiellement le volant anticyclique \u00e0 fin septembre. Cependant, une hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9duirait le nombre de propri\u00e9taires potentiels et, surtout, mettrait en difficult\u00e9 une partie des m\u00e9nages qui ont r\u00e9cemment acquis un objet \u00e0 l\u2019aide d\u2019un capital emprunt\u00e9 important en faisant preuve de beaucoup d\u2019optimisme. Ces propri\u00e9taires pourraient, en effet, voir leurs frais de logement d\u00e9passer un niveau supportable et m\u00eame perdre leur bien si le co\u00fbt du capital venait \u00e0 augmenter.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n Au niveau de la politique du logement, l\u2019augmentation du nombre de propri\u00e9taires et l\u2019accroissement sous-jacent du taux de logements en propri\u00e9t\u00e9 sont une bonne chose. D\u2019un point de vue \u00e9cologique, on constate avec satisfaction que la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages est plus populaire que la maison individuelle. Ce succ\u00e8s est, toutefois, relativement r\u00e9cent \u2013 l\u2019introduction de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages date de 1965 \u2013 et le concept doit encore faire ses preuves. C\u2019est seulement maintenant que, petit \u00e0 petit, des travaux de r\u00e9novation importants sont n\u00e9cessaires. On met fr\u00e9quemment en doute le fait que les membres des communaut\u00e9s de copropri\u00e9taires, souvent devenues h\u00e9t\u00e9rog\u00e8nes, puissent se mettre d\u2019accord sur une strat\u00e9gie d\u2019assainissement commune et qu\u2019ils disposent tous de moyens permettant de financer ces travaux. Si la question des r\u00e9novations devenait un probl\u00e8me majeur, des mesures devraient \u00eatre envisag\u00e9es, quitte \u00e0 devoir r\u00e9viser le code civil en cons\u00e9quence. En outre, le traitement fiscal de la propri\u00e9t\u00e9, notamment concernant les d\u00e9ductions pour les propri\u00e9taires[4]<\/a>, restera vraisemblablement un chantier l\u00e9gislatif, d\u2019autant plus que si le taux de logements en propri\u00e9t\u00e9 continue d\u2019augmenter, les propri\u00e9taires constitueront bient\u00f4t la majorit\u00e9 des votants.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n Les investisseurs qui, comme les caisses de pension ou les assurances, visent un placement de capitaux \u00e0 long terme et un profit durable, continueront \u00e0 cibler principalement le march\u00e9 des logements locatifs<\/i>. Une demande ad\u00e9quate devrait se maintenir, puisque, comme par le pass\u00e9, de nombreux m\u00e9nages ne voudront pas acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ou ne disposeront pas des moyens financiers n\u00e9cessaires. Afin d\u2019assurer une offre suffisante de logements pour toutes les couches de la population et de conserver des loyers \u00e9quitables, il est important que les r\u00e8glementations en mati\u00e8re de droit du bail encouragent les investisseurs tout en tenant compte des exigences l\u00e9gitimes des locataires. Par cons\u00e9quent, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral s\u2019est prononc\u00e9 en mai dernier contre toute intervention dans la fixation des prix sur le march\u00e9 des logements locatifs. En raison de leurs int\u00e9r\u00eats oppos\u00e9s, le bras de fer entre les locataires et les bailleurs devrait continuer \u00e0 occuper le Conseil f\u00e9d\u00e9ral et le Parlement dans les ann\u00e9es \u00e0 venir.<\/p>\n
<\/p>\n \u00c0 l\u2019avenir, une attention particuli\u00e8re devra \u00eatre port\u00e9e \u00e0 l\u2019offre de logements pour les m\u00e9nages les moins fortun\u00e9s. Des charges locatives \u00e9lev\u00e9es ne sont pas un probl\u00e8me uniquement pour les personnes concern\u00e9es. Elles peuvent aussi avoir des cons\u00e9quences n\u00e9fastes sur l\u2019ensemble de l\u2019\u00e9conomie, puisqu\u2019elles entra\u00eenent une diminution des moyens destin\u00e9s \u00e0 la consommation d\u2019autres biens et peuvent mettre les salaires sous pression. Dans ce contexte, la coop\u00e9ration entre la Conf\u00e9d\u00e9ration et les investisseurs d\u2019utilit\u00e9 publique s\u2019est av\u00e9r\u00e9e efficace. Ces derniers offrent durablement des logements \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9 en appliquant le principe du loyer calcul\u00e9 sur la base des co\u00fbts et en agissant sans but lucratif. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a pris diff\u00e9rentes mesures de soutien, dont certaines ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 mises en \u0153uvre, afin de renforcer la position des investisseurs d\u2019utilit\u00e9 publique sur le march\u00e9 foncier et sur celui des logements locatifs. Il a notamment d\u00e9cid\u00e9 d\u2019\u00e9tendre les aides financi\u00e8res \u00e0 l\u2019acquisition de terrains d\u00e8s 2014. En outre, il fait \u00e9valuer des mesures d\u2019am\u00e9nagement du territoire susceptibles d\u2019encourager la construction de logements \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9 ou d\u2019utilit\u00e9 publique.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n La question du prix est \u00e9troitement li\u00e9e aux co\u00fbts de la construction. La hausse du loyer moyen provient aussi du fait que les surfaces offertes et demand\u00e9es ont continuellement augment\u00e9 au fil des ann\u00e9es. La loi de l\u2019offre et de la demande n\u2019est pas la seule \u00e0 influencer le march\u00e9 de la construction<\/i>. Il faut y ajouter les prescriptions en mati\u00e8re d\u2019environnement, de sant\u00e9 et de s\u00e9curit\u00e9, qui, durant ces derni\u00e8res d\u00e9cennies, sont venues \u00e9toffer les actes l\u00e9gislatifs cantonaux et communaux, ainsi que les normes \u00e9tablies par les organisations professionnelles, qui entra\u00eenent une hausse des prix de la construction. Li\u00e9e au f\u00e9d\u00e9ralisme, la diversit\u00e9 des prescriptions, des concepts, des m\u00e9thodes de mesure ainsi que des proc\u00e9dures d\u2019autorisation et de recours en mati\u00e8re de construction fait \u00e9galement grimper les prix. Elle entrave la r\u00e9alisation de certains projets, en particulier pour des investisseurs actifs au niveau suprar\u00e9gional. \u00c0 l\u2019avenir, l\u2019harmonisation de ces prescriptions devrait continuer \u00e0 occuper les autorit\u00e9s \u00e0 tous les niveaux de l\u2019\u00c9tat. Esp\u00e9rons que les efforts \u00e0 fournir seront poursuivis au moins au niveau des cantons, car la vieille id\u00e9e d\u2019un \u00abdroit f\u00e9d\u00e9ral de la construction\u00bb restera sans doute un v\u0153u pieux.<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n Jusqu\u2019ici, nos consid\u00e9rations se sont concentr\u00e9es sur la construction de nouveaux logements. Il ne faut, cependant, pas oublier que les nouvelles unit\u00e9s mises sur le march\u00e9 chaque ann\u00e9e ne repr\u00e9sentent que 1% de l\u2019ensemble des logements. L\u2019offre future est en majeure partie d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sente sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier<\/i>. \u00c0 l\u2019avenir, il sera important que les propri\u00e9taires entretiennent, r\u00e9novent et adaptent leurs b\u00e2timents \u00e0 de nouvelles exigences. Dans ce contexte, les assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques rev\u00eatiront une importance fondamentale. Ils devraient \u00eatre plus fortement encourag\u00e9s par la Conf\u00e9d\u00e9ration et par les cantons dans le cadre du programme B\u00e2timents, comme le veut la Strat\u00e9gie \u00e9nerg\u00e9tique 2050. L\u2019un des d\u00e9fis consistera \u00e0 assainir les logements locatifs dans les endroits o\u00f9 le march\u00e9 ne permet pas les hausses de loyer li\u00e9es aux investissements. En outre, les discussions politiques, au niveau f\u00e9d\u00e9ral, concernant la question du march\u00e9 de l\u2019immobilier devraient se cristalliser autour de la \u00abLex Koller\u00bb. Le Parlement a enjoint le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de s\u2019en tenir \u00e0 la loi f\u00e9d\u00e9rale sur l\u2019acquisition d\u2019immeubles par des personnes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, contrairement \u00e0 ses intentions ant\u00e9rieures, et de lui soumettre un message en cons\u00e9quence. Puisque les interventions r\u00e9centes vont jusqu\u2019\u00e0 exiger un durcissement de la \u00abLex Koller\u00bb, le d\u00e9bat concernant la position des investisseurs \u00e9trangers sur le march\u00e9 immobilier suisse risque de se prolonger.<\/p>\n
<\/p>\n La mise \u00e0 disposition de logements fait partie des t\u00e2ches de l\u2019\u00e9conomie immobili\u00e8re. Ce secteur h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne englobe une multitude de branches distinctes, dont les activit\u00e9s concernent le d\u00e9veloppement, le financement, la production, la commercialisation, la gestion et la revalorisation des terrains et des b\u00e2timents.
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<\/a><\/p>\nLe logement, une pr\u00e9occupation croissante des responsables politiques<\/h2>\n
Les investisseurs face \u00e0 l\u2019incertitude de la demande<\/h2>\n
Construire en rase campagne: une solution sans avenir<\/h2>\n
Importance de l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat pour les propri\u00e9taires<\/h2>\n
La propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages doit encore faire ses preuves<\/h2>\n
March\u00e9 du logement locatif: encourager les investisseurs<\/h2>\n
Repenser la l\u00e9gislation<\/h2>\n
Entretenir le parc de logements<\/h2>\n