![\"\"](\"\/dynBase\/images\/article_rect\/201311_09_Salvi_01.eps.jpg\")
<\/p>\nLa p\u00e9nurie est omnipr\u00e9sente sur\u00a0le march\u00e9 du logement. Elle\u00a0touche surtout les agglom\u00e9rations et se r\u00e9v\u00e8le particuli\u00e8rement s\u00e9v\u00e8re dans les quartiers pris\u00e9s du centre-ville. Celles et ceux qui ont cherch\u00e9 \u00e0 se loger \u00e0 Zurich, Gen\u00e8ve ou Berne savent combien une telle entreprise est difficile. On a fini par s\u2019accommoder de la situation avec le temps et la p\u00e9nurie appara\u00eet d\u00e9sormais \u00e0 beaucoup comme une fatalit\u00e9. Le march\u00e9 du logement n\u2019est, pourtant, rien d\u2019autre qu\u2019un reflet de l\u2019offre et de la demande, ainsi que de la r\u00e9glementation.
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Photo: Keystone<\/p>\n
\nLa demande de logements est principalement d\u00e9termin\u00e9e par deux facteurs: la d\u00e9mographie et l\u2019\u00e9volution du revenu. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, on consid\u00e8re qu\u2019une augmentation de 1% de la population ou des revenus entra\u00eene un accroissement de 1% de la demande de logements. La croissance d\u00e9mographique, provoqu\u00e9e par l\u2019immigration, est actuellement au centre des d\u00e9bats. Elle atteint 1,5% par an dans la r\u00e9gion zurichoise et aggrave, sans conteste, la p\u00e9nurie de logements. Le graphique 1<\/i> le montre: dans les ann\u00e9es 2000, l\u2019\u00e9volution des revenus et celle de la d\u00e9mographie contribuaient, \u00e0 part presque \u00e9gale, \u00e0 l\u2019accroissement de la demande; ce rapport a nettement bascul\u00e9 du c\u00f4t\u00e9 de la d\u00e9mographie apr\u00e8s 2010, la population augmentant de 1% par ann\u00e9e en moyenne depuis trois ans, soit deux fois plus vite que le revenu par habitant. Sur une plus longue p\u00e9riode, en revanche, la demande a davantage \u00e9t\u00e9 port\u00e9e par l\u2019augmentation du revenu \u2013 qui engendre un surcro\u00eet d\u2019exigences en mati\u00e8re d\u2019espace et de confort, mais aussi une diminution de la taille des m\u00e9nages \u2013 que par la d\u00e9mographie. Entre 1970 et 2013, la demande de logements s\u2019est accrue en moyenne de 1,7% par an, ce qui s\u2019explique pour les deux tiers par la hausse des revenus. Les ann\u00e9es quatre-vingt apparaissent avec le recul comme une d\u00e9cennie exceptionnelle: la demande y a progress\u00e9 deux fois plus vite qu\u2019aujourd\u2019hui, provoquant une bulle immobili\u00e8re qui s\u2019est sold\u00e9e par une correction douloureuse et une croissance en berne durant une bonne partie des ann\u00e9es nonante.
<\/p>\nLe manque d\u2019investissements explique la hausse des co\u00fbts du logement<\/h2>\n
\nL\u2019offre de logements neufs a rarement suivi l\u2019augmentation rapide de la demande. Le graphique 2<\/i> illustre l\u2019\u00e9cart entre le nombre de constructions r\u00e9alis\u00e9es et celles n\u00e9cessaires pour maintenir les loyers r\u00e9els \u00e0 un niveau constant. Ce sont ainsi 20\u2009000 logements qu\u2019il aurait fallu construire en plus chaque ann\u00e9e entre 2000 et 2010. Il semble bien qu\u2019un grand nombre d\u2019investisseurs n\u2019aient pas r\u00e9agi assez vite \u00e0 l\u2019acc\u00e9l\u00e9ration de l\u2019immigration ou n\u2019aient pas pr\u00e9vu qu\u2019elle durerait. Le d\u00e9s\u00e9quilibre entre l\u2019offre et la demande a rench\u00e9ri le co\u00fbt des logements. Cette situation contient les germes d\u2019un malaise social, car la hausse n\u2019a pas touch\u00e9 le territoire de fa\u00e7on homog\u00e8ne. Elle a principalement affect\u00e9 les r\u00e9gions o\u00f9 l\u2019immigration est la plus forte, alimentant ainsi les inqui\u00e9tudes et les peurs d\u2019\u00e9viction de la classe moyenne. L\u2019augmentation du nombre de constructions depuis 2010 \u00e0 environ 50\u2009000 objets par an a quelque peu r\u00e9duit le manque, mais l\u2019offre demeure le point faible du march\u00e9. Dans cette optique, on ne peut pas parler d\u2019une bulle des investissements dans l\u2019immobilier.
<\/p>\nDes rationnements qui co\u00fbtent cher<\/h2>\n
\nLe graphique 2<\/i> r\u00e9v\u00e8le un autre ph\u00e9nom\u00e8ne. La hausse des co\u00fbts du logement a \u00e9t\u00e9 nettement plus marqu\u00e9e dans les ann\u00e9es quatre-vingt, avec une augmentation de plus de 6% par an, que dans les ann\u00e9es 2000, o\u00f9 le d\u00e9s\u00e9quilibre du march\u00e9 \u00e9tait pourtant plus important qu\u2019aujourd\u2019hui. On peut y voir un effet du droit du bail. En effet, le principe de l\u2019indexation des loyers sur les co\u00fbts, qui reste pour l\u2019essentiel en vigueur aujourd\u2019hui, a \u00e9t\u00e9 inscrit dans la loi en 1990. Il prot\u00e8ge les anciens locataires contre les effets d\u2019une inflation de la demande. Il va m\u00eame plus loin, puisque, malgr\u00e9 la p\u00e9nurie de logements, l\u2019indexation sur les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat a impos\u00e9 r\u00e9cemment de r\u00e9duire les anciens loyers, pourtant d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s bas. Ce principe a certainement limit\u00e9 les effets de l\u2019immigration sur la classe moyenne urbaine. La partie du revenu que les m\u00e9nages consacrent au logement est ainsi rest\u00e9e pratiquement inchang\u00e9e depuis dix ans.
<\/p>\nLa r\u00e9glementation, un cercle vicieux<\/h2>\n
\nLa forte demande entra\u00eene \u00e9galement un renforcement de la r\u00e9glementation. C\u2019\u00e9tait une pratique courante pour bon nombre d\u2019investisseurs institutionnels depuis quelques ann\u00e9es de compenser la diminution des revenus des locations anciennes \u2013 due \u00e0 la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u2013 par une augmentation lors des changements de locataires. Le nouveau loyer s\u2019alignait alors sur les prix du march\u00e9. Pour combler cette \u00ablacune\u00bb, le canton de Zurich r\u00e9introduira d\u00e8s novembre 2013 l\u2019obligation de communiquer l\u2019ancien loyer au nouveau locataire. Si celui-ci juge la hausse \u00abexcessive\u00bb, il pourra, apr\u00e8s signature du bail, faire recours contre le bailleur et exiger l\u2019indexation du loyer sur les co\u00fbts. Selon la jurisprudence, si la hausse du loyer exc\u00e8de 10%, la charge de la preuve incombe au bailleur. C\u2019est \u00e0 lui de prouver que le nouveau loyer est conforme au droit du bail, ce qui est souvent fort difficile. Cette formule obligatoire revient de fait \u00e0 \u00e9tendre aux relocations le principe de l\u2019indexation sur les co\u00fbts. Les bailleurs pourraient r\u00e9agir en ne concluant tout d\u2019abord que des contrats de location \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e, jusqu\u2019\u00e0 ce que le risque d\u2019action en justice du nouveau locataire semble \u00e9cart\u00e9. Toutefois, si une telle pratique devait s\u2019\u00e9tendre, les baux \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e seraient t\u00f4t ou tard restreints ou interdits.
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\nL\u2019exemple du march\u00e9 du logement \u00e0 Gen\u00e8ve montre qu\u2019un renforcement de la r\u00e9gulation conduit souvent \u00e0 empi\u00e9ter toujours plus fortement sur le march\u00e9 et sur la libert\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9. Gen\u00e8ve a \u00abpeaufin\u00e9\u00bb la protection des locataires comme aucun autre canton, supprimant les failles qui permettent ailleurs d\u2019adapter en partie les loyers aux conditions du march\u00e9. La loi sur les d\u00e9molitions, transformations et r\u00e9novations \u00e9tablit dans le d\u00e9tail la fa\u00e7on dont les co\u00fbts de r\u00e9novation peuvent \u00eatre r\u00e9percut\u00e9s sur les loyers. En cas de r\u00e9novation compl\u00e8te, le rel\u00e8vement des loyers est limit\u00e9 \u00e0 3363 francs par pi\u00e8ce et par an pour une partie du parc de logements. Un appartement fra\u00eechement r\u00e9nov\u00e9 dans le centre de Gen\u00e8ve doit ainsi \u00eatre lou\u00e9 \u00e0 un prix plus bas qu\u2019il ne le serait \u00e0 Schaffhouse ou \u00e0 Sion. Les cons\u00e9quences en sont un faible taux de r\u00e9novation et un mauvais \u00e9tat des logements \u00e0 Gen\u00e8ve. En 2011, environ 22% des logements mis sur le march\u00e9 en ville de B\u00e2le faisaient suite \u00e0 une d\u00e9molition, contre 5% seulement \u00e0 Gen\u00e8ve. La forte r\u00e8glementation se manifeste aussi par un taux de d\u00e9m\u00e9nagements limit\u00e9 \u00e0 9% par ann\u00e9e, ce qui place Gen\u00e8ve au niveau du Jura ou d\u2019Obwald.
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\nGraphique 1: \u00abTaux de croissance annuels de la population et du produit int\u00e9rieur brut r\u00e9el par habitant en\u00a0Suisse,\u00a01970\u20132013\u00bb
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\nGraphique 2: \u00abConstructions effectives et \u00abn\u00e9cessaires\u00bb, et taux moyens de variation des loyers r\u00e9els, 1970\u20132013\u00bb
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\nEncadr\u00e9 1: Bibliographie
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