La nouvelle autor\u00e9glementation de l\u2019Association suisse des banquiers portant sur les directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypoth\u00e9caires est entr\u00e9e en vigueur le 1er juillet 2012. Ces nouvelles directives pr\u00e9voient qu\u2019une part minimale de 10% des fonds propres ne doit pas provenir de l\u2019avoir du IIe pilier. Un sondage r\u00e9alis\u00e9 par l\u2019IFZ et d\u2019autres partenaires \u00e9conomiques permet d\u2019estimer les cons\u00e9quences de cette nouvelle r\u00e9glementation. Au vu de ces exigences minimales, on peut s\u2019attendre \u00e0 ce que le volume des hypoth\u00e8ques se r\u00e9duise consid\u00e9rablement.
\n
\nL\u2019encouragement \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du logement (EPL) de la Conf\u00e9d\u00e9ration devrait \u00e9largir l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 une population plus large et surtout plus jeune. Cet objectif d\u00e9clar\u00e9 est ancr\u00e9 dans la Constitution f\u00e9d\u00e9rale depuis 1972. La possibilit\u00e9 d\u2019utiliser les fonds de pr\u00e9voyance pour financer le logement en propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 usage propre constitue un instrument d\u2019encouragement. Tant les capitaux du IIe pilier que ceux du pilier IIIa sont consid\u00e9r\u00e9es comme des fonds de pr\u00e9voyance. Leur utilisation peut prendre la forme de versements anticip\u00e9s ou de mises en gage. Ce n\u2019est, toutefois, que dans le premier cas que les sommes mobilis\u00e9es sont consid\u00e9r\u00e9s comme des fonds propres par les banques qui accordent des pr\u00eats hypoth\u00e9caires. Le versement anticip\u00e9 pr\u00e9sente l\u2019avantage de r\u00e9duire le nantissement et, de l\u00e0, les co\u00fbts hypoth\u00e9caires. Le d\u00e9savantage r\u00e9side dans la r\u00e9duction des rentes qui s\u2019ensuit, puisque le capital de pr\u00e9voyance accumul\u00e9 est r\u00e9duit du montant anticip\u00e9. La diminution des frais de logement peut, toutefois, compenser les pertes de rentes et donc le pr\u00e9judice financier. C\u2019est aussi une des raisons pour laquelle l\u2019utilisation des capitaux du IIe pilier ainsi que ceux du pilier IIIa pour acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 est compatible avec la notion de pr\u00e9voyance
\nSeiler Zimmermann (2011).. Si les banques octroient leurs hypoth\u00e8ques selon la r\u00e8gle d\u2019or, 20% au moins de la valeur du logement en propri\u00e9t\u00e9 doivent \u00eatre financ\u00e9s par les fonds propres. Avant le 1erjuillet 2012, il \u00e9tait possible de couvrir enti\u00e8rement ces fonds propres par les fonds de pr\u00e9voyance. A condition que le capital de pr\u00e9voyance accumul\u00e9 soit suffisant, on pouvait acqu\u00e9rir un logement en propri\u00e9t\u00e9 sans fortune suppl\u00e9mentaire.
<\/p>\n
\nDans un contexte \u00e9conomique o\u00f9 les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont bas, l\u2019acquisition d\u2019un logement en propri\u00e9t\u00e9 semble aussi attrayante pour les personnes \u00e0 faible revenu et disposant de peu de fortune. Si l\u2019on met uniquement en parall\u00e8le les co\u00fbts hypoth\u00e9caires actuels et le loyer d\u2019objets comparables sans tenir compte des co\u00fbts des provisions pour les transformations et les r\u00e9novations, on voit que l\u2019achat est souvent moins cher que la location. D\u2019un point de vue politique, on craint de plus en plus que des personnes acqui\u00e8rent des logements en propri\u00e9t\u00e9 qu\u2019elles ne pourraient pas acheter sans versements anticip\u00e9s des fonds de la pr\u00e9voyance et sans la faiblesse des taux hypoth\u00e9caires. Si ces derniers montent, les personnes concern\u00e9es ne pourraient plus assumer financi\u00e8rement le logement en propri\u00e9t\u00e9 et celui-ci devrait \u00eatre vendu. Si, en outre, les fonds anticip\u00e9s ne peuvent \u00eatre couverts par le produit de la vente, on se trouve face \u00e0 une perte de rente qui ne peut plus \u00eatre compens\u00e9e par des frais de logement amoindris. Il est, d\u00e8s lors, possible que la collectivit\u00e9 soit amen\u00e9e \u00e0 prendre en charge, par le biais de l\u2019aide sociale ou de l\u2019aide d\u2019urgence, les personnes qui sont tomb\u00e9es dans le besoin \u00e0 cause de leur logement en propri\u00e9t\u00e9. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne a enflamm\u00e9 la discussion autour du th\u00e8me de l\u2019encouragement \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du logement.L\u2019Association suisse des banquiers a r\u00e9agi \u00e0 cette situation en \u00e9dictant sa propre r\u00e9glementation sur les exigences minimales en mati\u00e8re de financements hypoth\u00e9caires. Entr\u00e9es en vigueur le 1er juillet 2012, ces nouvelles directives sont reconnues par l\u2019Autorit\u00e9 f\u00e9d\u00e9rale de surveillance des march\u00e9s financiers (Finma) et sont r\u00e9put\u00e9es constituer un standard prudentiel minimum. Elles pr\u00e9voient qu\u2019une part minimale de 10% des fonds propres ne doit pas provenir de l\u2019avoir du IIe pilier; on les d\u00e9signera ci-apr\u00e8s comme des \u00abfonds propres durs\u00bb. Si l\u2019on part du fait que les hypoth\u00e8ques sont octroy\u00e9es selon la r\u00e8gle d\u2019or, seuls 10% du total de 20% des fonds propres requis peuvent \u00eatre financ\u00e9s par les fonds de pr\u00e9voyance du IIe pilier. De plus, la dette hypoth\u00e9caire doit \u00eatre ramen\u00e9e aux deux tiers de la valeur de l\u2019objet d\u2019habitation en l\u2019espace de 20 ans au maximum
\nAssociation suisse des banquiers (2012).. De ce fait, l\u2019acquisition d\u2019un logement en propri\u00e9t\u00e9 sans fortune suppl\u00e9mentaire n\u2019est plus possible. Toutefois, les versements anticip\u00e9s et les mises en gage du pilier 3a ne sont pas concern\u00e9s par la nouvelle r\u00e9gulation et les nouvelles directives s\u2019appliquent uniquement aux nouvelles op\u00e9rations et aux augmentations de cr\u00e9dits.
<\/p>\n
\nOn ne sait pas encore pr\u00e9cis\u00e9ment quelles seront les r\u00e9percussions des nouvelles r\u00e8gles sur le volume hypoth\u00e9caire des banques. Une \u00e9tude des financements hypoth\u00e9caires existants ramen\u00e9s \u00e0 la structure des fonds propres donnerait des indications. Toutefois, comme la plupart des banques n\u2019ont pas enregistr\u00e9 dans des bases de donn\u00e9es centralis\u00e9es les informations sur la part des fonds de pr\u00e9voyance anticip\u00e9s faisant partie des fonds propres pour les financements hypoth\u00e9caires existants, une analyse de ce type ne serait possible qu\u2019\u00e0 grands frais, lesquels seraient \u00e0 la charge des banques.En d\u00e9cembre 2011 et janvier 2012, l\u2019Institut pour les prestations financi\u00e8res de Zoug (IFZ) de la Haute \u00e9cole de Lucerne a r\u00e9alis\u00e9, avec d\u2019autres partenaires \u00e9conomiques, un sondage aupr\u00e8s des propri\u00e9taires de logement portant sur le financement des logements en propri\u00e9t\u00e9
\nLe projet est cofinanc\u00e9 par la CTI sous le num\u00e9ro 12935.2 PFES-ES.. En se r\u00e9f\u00e9rant aux chiffres obtenus, on peut tirer des conclusions sur la part des financements hypoth\u00e9caires pour lesquels la restriction des 10% de fonds propres durs n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e. Il s\u2019av\u00e8re particuli\u00e8rement int\u00e9ressant de conna\u00eetre la proportion de versements anticip\u00e9s du IIe pilier. Cela permet, en outre, de cerner la situation financi\u00e8re des personnes qui ne pourraient plus contracter d\u2019hypoth\u00e8ques en vertu des nouvelles directives et dans quelle mesure elles se distingueraient des autres d\u00e9biteurs hypoth\u00e9caires. On pourrait ainsi \u00e9valuer si les craintes mentionn\u00e9es plus haut sont l\u00e9gitimes, \u00e0 savoir que les logements en propri\u00e9t\u00e9 sont acquis de plus en plus par des personnes \u00e0 bas revenu et ne poss\u00e9dant que peu de fortune. On abordera bri\u00e8vement ci-apr\u00e8s la collecte des donn\u00e9es, puis on pr\u00e9sentera les r\u00e9sultats.
<\/p>\n
\nLe sondage a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 au moyen d\u2019un questionnaire \u00e9lectronique, que 16 caisses de pension (CP) ont envoy\u00e9 \u00e0 leurs assur\u00e9s. Si la technique le permettait, le lien vers le questionnaire a \u00e9t\u00e9 envoy\u00e9 par courrier \u00e9lectronique, sinon il a fait l\u2019objet d\u2019un courrier postal. En raison de son co\u00fbt, cette derni\u00e8re m\u00e9thode n\u2019a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e que pour les destinataires qui ont eu recours \u00e0 des fonds du IIe pilier sous une forme ou une autre, c\u2019est-\u00e0-dire un versement anticip\u00e9 ou une mise en gage. En revanche, le courrier \u00e9lectronique a \u00e9t\u00e9 adress\u00e9 \u00e0 tous les assur\u00e9s. Au plan des donn\u00e9es, l\u2019envoi \u00e9lectronique pr\u00e9sente l\u2019avantage de pouvoir analyser la partie des propri\u00e9taires qui ont eu recours \u00e0 des fonds de pr\u00e9voyance. Des membres de l\u2019Association des propri\u00e9taires fonciers (APF) ont aussi particip\u00e9 \u00e0 ce sondage.L\u2019ensemble des donn\u00e9es apur\u00e9es et rendues plausibles porte sur 8274 propri\u00e9taires. 246 dentre eux viennent de l\u2019APF et 2899 de CP: ils ont \u00e9t\u00e9 contact\u00e9s par voie \u00e9lectronique. Les CP ont pris contact avec les autres par courrier postal. Par rapport \u00e0 un sondage complet, les personnes exer\u00e7ant une activit\u00e9 lucrative d\u00e9pendante, le secteur des assurances et les employ\u00e9s de droit public sont surrepr\u00e9sent\u00e9s dans l\u2019\u00e9chantillon.
<\/p>\n
\nIl ressort de l\u2019\u00e9chantillonnage de l\u2019APF et des CP, \u00e0 la suite des courriers \u00e9lectroniques exp\u00e9di\u00e9s, que 58% des propri\u00e9taires interrog\u00e9s ont utilis\u00e9 leurs fonds de pr\u00e9voyance pour financer leur logement et que, parmi eux, 76% ont fait appel au IIe pilier. En outre, 83% d\u2019entre eux ont eu recours aux versements anticip\u00e9s
\nLe recours aux fonds de pr\u00e9voyance tel qu\u2019on l\u2019estime s\u2019\u00e9carte des r\u00e9sultats chez Seiler Zimmermann (2012). Ces estimations se fondent sur les donn\u00e9es de l\u2019APF.. Sur la base de ces trois pourcentages, on estime que 36% de tous les logements \u00e0 usage personnel ont \u00e9t\u00e9 financ\u00e9s par des montants per\u00e7us du IIe pilier.85% de ces 36% ont eu recours aux versements anticip\u00e9s pour acheter leur logement
\nLes fonds de pr\u00e9voyance peuvent aussi \u00eatre utilis\u00e9s pour les r\u00e9novations, les transformations, les agrandissements ou l\u2019amortissement des hypoth\u00e8ques existantes.. Parmi eux, 39% ont fourni moins de 10% de fonds propres durs pour le logement en propri\u00e9t\u00e9; de ce fait, ils ne respecteraient plus la nouvelle exigence minimale sur les fonds propres
\nPour le calcul, on sous-entend que la valeur de nantissement est \u00e9gale au prix d\u2019achat du logement en propri\u00e9t\u00e9.. Ces financements repr\u00e9sentent 12% de tous les cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires
\nOn trouve ce chiffre en multipliant les 36% du dernier paragraphe (financement du logement en propri\u00e9t\u00e9 avec l\u2019argent pr\u00e9lev\u00e9 sur le IIe pilier) par 85% et 39%.. Pond\u00e9r\u00e9e en fonction du volume hypoth\u00e9caire, cette proportion s\u2019\u00e9l\u00e8ve aussi \u00e0 12%
\nEn prenant pour base de calcul l\u2019estimation des recours aux fonds de pr\u00e9voyance qui se fonde sur les donn\u00e9es de l\u2019APF, la proportion se situe \u00e0 13% et \u00e0 12% si elle est pond\u00e9r\u00e9e en fonction du volume hypoth\u00e9caire..Les b\u00e9n\u00e9ficiaires de versements anticip\u00e9s du IIe pilier qui ont investi l\u2019argent dans l\u2019acquisition de leur logement et qui ont engag\u00e9 moins de 10% de fonds propres durs ont pay\u00e9 en moyenne 4,6% du prix d\u2019achat avec des fonds propres durs. Le revenu brut annuel moyen de ces personnes s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 120 490 francs et se situe \u00e0 un niveau statistique nettement plus bas que celui des propri\u00e9taires qui remplissent l\u2019exigence des 10% de fonds propres (132 379 francs). Le graphique 1<\/i> compare la r\u00e9partition de ces deux revenus. Si l\u2019on prend en compte l\u2019activit\u00e9 lucrative du partenaire, la hi\u00e9rarchie demeure la m\u00eame (152 504 francs contre 169 258 francs). La fortune du m\u00e9nage de la plupart des b\u00e9n\u00e9ficiaires des versements anticip\u00e9s qui ne respectent pas l\u2019exigence de 10% de fonds propres se situe entre 1001 francs et 50 000 francs. Les d\u00e9biteurs hypoth\u00e9caires qui ont engag\u00e9 10% et plus de fonds propres ont le plus souvent une fortune qui se situe entre 50 001 francs et 100 000 francs. Le graphique 2<\/i> montre la r\u00e9partition de la fortune des m\u00e9nages.Le versement anticip\u00e9 des fonds de pr\u00e9voyance devrait surtout servir \u00e0 r\u00e9duire les frais de logement et les co\u00fbts hypoth\u00e9caires. On constate, en fait, que les co\u00fbts hypoth\u00e9caires par rapport au revenu de la personne qui gagne le plus dans le m\u00e9nage et qui ne remplit pas l\u2019exigence des 10% sont plus \u00e9lev\u00e9s que chez ceux qui r\u00e9pondent \u00e0 l\u2019exigence (14% contre 12%). On en conclut que le versement anticip\u00e9 ne d\u00e9bouche pas forc\u00e9ment sur des co\u00fbts hypoth\u00e9caires plus bas, si l\u2019on tient compte du revenu.En g\u00e9n\u00e9ral, les montants pr\u00e9lev\u00e9s sur le IIe pilier pour l\u2019achat de logements sont le plus souvent le fait de personnes entre 35 et 44 ans. Ce sont principalement celles entre 35 et 54 ans qui engagent moins de 10% de fonds propres durs. Les personnes de moins de 35 ans et celles de plus de 54 ans remplissent pour la plupart l\u2019exigence minimale.
<\/p>\nConclusion<\/h2>\n
\nIl faut noter que 39% de tous les b\u00e9n\u00e9ficiaires de versements anticip\u00e9s provenant des fonds de pr\u00e9voyance du IIe pilier et qui ont obtenu un financement des banques avant le 1er juillet 2012 n\u2019en recevraient plus maintenant au vu de l\u2019exigence minimale de 10% de fonds propres durs \u00e9mise par l\u2019Association suisse des banquiers. Cela correspond \u00e0 12% du volume hypoth\u00e9caire total. On peut d\u00e9duire des r\u00e9sultats du sondage que l\u2019exigence minimale r\u00e9duirait consid\u00e9rablement \u2013 plus de 10% \u2013 le volume des hypoth\u00e8ques. Il faut, cependant, observer que cette estimation est plut\u00f4t prudente, puisque les employ\u00e9s des entreprises de droit public et du secteur des assurances sont surrepr\u00e9sent\u00e9s dans le sondage. Or, ces personnes jouissent d\u2019une situation financi\u00e8re plut\u00f4t bonne.L\u2019analyse confirme ce que l\u2019on supposait, \u00e0 savoir que les personnes qui ont engag\u00e9 moins de 10% de fonds propres durs pour l\u2019achat de leur logement ont une situation financi\u00e8re moins bonne que les autres propri\u00e9taires. Leur revenu et leur fortune sont nettement plus bas que ceux des autres. Ils ont aussi une charge hypoth\u00e9caire plus \u00e9lev\u00e9e par rapport \u00e0 leurs revenus. En cas de hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, ces personnes ont davantage de risque de conna\u00eetre des difficult\u00e9s financi\u00e8res.Il est int\u00e9ressant de noter que la nouvelle r\u00e9glementation concerne principalement les personnes entre 35 et 54 ans. Les jeunes familles de moins de 35 ans qui, justement, devraient b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019encouragement \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du logement sont moins concern\u00e9es.
\n
\nGraphique 1: \u00abR\u00e9partition du revenu de la personne qui gagne le plus dans le m\u00e9nage\u00bb
\n
\nGraphique 2: \u00abR\u00e9partition de la fortune du m\u00e9nage\u00bb
\n
\nEncadr\u00e9 1: Indications bibliographiques
<\/p>\n
\n\u2212 Seiler Zimmermann, Y., \u00abWohneigentumsf\u00f6rderung: Neue Untersuchung \u2013 Finanzierung mit Vorsorgegeldern ist bedeutend\u00bb, Pr\u00e9voyance Professionnelle Suisse,<\/i> 5\/2012, p. 39\u201340.\u2212 Seiler Zimmermann, Y., \u00abWohneigentum als Altersvorsorge\u00bb, L\u2019Expert-comptable suisse,<\/i> 8\/2011, p. 616\u2013617.\u2212 Association suisse des banquiers, Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypoth\u00e9caires,<\/i> juillet 2012.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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