Port\u00e9s par un int\u00e9r\u00eat croissant, les prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel n\u2019ont cess\u00e9 de grimper depuis 2000. En termes r\u00e9els, les appartements en PPE ont atteint \u00e0 fin 2011 des valeurs que l\u2019on n\u2019avait plus enregistr\u00e9es depuis 1990. Les prix r\u00e9els des maisons individuelles ont \u00e9galement augment\u00e9, mais en restant largement en-de\u00e7\u00e0 des records historiques. De telles hausses ne sont, toutefois, pas illimit\u00e9es dans le temps. Les march\u00e9s immobiliers sont cycliques: aux \u00abbooms\u00bb succ\u00e8dent toujours des p\u00e9riodes de ralentissement. C\u2019est pourquoi on peut se demander si les prix continueront d\u2019augmenter ou si le march\u00e9 suisse de l\u2019immobilier est arriv\u00e9 \u00e0 un tournant.
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\nDepuis plus de dix ans, le march\u00e9 suisse de l\u2019immobilier affiche une forme resplendissante. Au changement de mill\u00e9naire, il avait d\u00e9j\u00e0 surmont\u00e9 la d\u00e9b\u00e2cle immobili\u00e8re des ann\u00e9es nonante. M\u00eame la r\u00e9cente crise financi\u00e8re et ses cons\u00e9quences sur l\u2019\u00e9conomie r\u00e9elle ne l\u2019ont pas \u00e9branl\u00e9. Au contraire: depuis l\u2019\u00e9clatement de la crise des \u00absubprimes\u00bb en 2007, ce march\u00e9 est en pleine expansion. Tant les propri\u00e9taires de logements que les investisseurs priv\u00e9s et institutionnels manifestent un int\u00e9r\u00eat croissant pour les immeubles suisses. Les statistiques de Google en t\u00e9moignent: depuis 2009, les internautes tapent de plus en plus souvent les termes \u00abacheter une maison\u00bb ou \u00abacheter un appartement\u00bb sur ce moteur de recherche (voir graphique 1<\/i>).
<\/p>\nDes march\u00e9s en interaction<\/h2>\n
\nToutes les phases de \u00abboom\u00bb et de d\u00e9clin ne se ressemblent pas. L\u2019\u00e9volution en dents de scie des prix de l\u2019immobilier a des origines diverses. Fondamentalement, quatre march\u00e9s partiels interagissent pour g\u00e9n\u00e9rer des r\u00e9sultats \u2013 \u00e0 savoir des prix et des rendements \u2013 sur celui de l\u2019immobilier. 1. March\u00e9 de la construction:<\/i> en s\u2019acc\u00e9l\u00e9rant, la construction de maisons d\u2019habitation produit de nouvelles capacit\u00e9s qui \u00e9lar-gissent l\u2019offre et exercent donc une pression sur les prix \u2013 dans la mesure o\u00f9 la demande reste stable. Si l\u2019offre suppl\u00e9mentaire est sensiblement plus importante que la demande, le nombre de logements vacants augmente, ce qui se r\u00e9percute sur les activit\u00e9s de construction. Durant le milieu des ann\u00e9es septante, c\u2019est surtout apr\u00e8s le d\u00e9but de la r\u00e9cession que le ralentissement a \u00e9t\u00e9 le plus marqu\u00e9: les nouvelles constructions ont diminu\u00e9 de 25% en 1975 et m\u00eame de 37% en 1976. 2. La disponibilit\u00e9 et la n\u00e9gociabilit\u00e9 du terrain \u00e0 b\u00e2tir<\/i> ont un effet sur le march\u00e9 partiel de la construction. R\u00e9cemment, celui-ci a enregistr\u00e9 de fortes hausses de prix, dues principalement \u00e0 la p\u00e9nurie croissante de terrain \u00e0 b\u00e2tir dans les r\u00e9gions \u00e0 forte densit\u00e9 de population.3. March\u00e9 du logement (march\u00e9 des consommateurs):<\/i> \u00e0 fin 2010, on estimait \u00e0 un peu moins de 40% la proportion nationale de logements en propri\u00e9t\u00e9. Le nombre de m\u00e9nages propri\u00e9taires a augment\u00e9 substantiellement entre 2000 et 2010, passant de 1,05 \u00e0 1,36 million. La proportion de logements en propri\u00e9t\u00e9 a ainsi atteint provisoirement un niveau record. Jamais encore, le changement n\u2019avait \u00e9t\u00e9 aussi marqu\u00e9 en l\u2019espace d\u2019une d\u00e9cennie \u2013 que ce soit en termes absolus ou relatifs. La pr\u00e9f\u00e9rence des Suisses pour des appartements en location ou en propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9e, d\u2019un c\u00f4t\u00e9, par le rapport entre le prix d\u2019achat et le loyer \u00e0 payer pour les objets d\u2019habitation; celui-ci montre que le logement en propri\u00e9t\u00e9 ne peut, en g\u00e9n\u00e9ral, pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 aujourd\u2019hui comme trop cher. D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, des calculs relatifs \u00e0 la capacit\u00e9 financi\u00e8re personnelle entrent aussi en ligne de compte. Le niveau esp\u00e9r\u00e9 des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et les prix de l\u2019immobilier vont, en l\u2019occurrence, d\u00e9terminer si un achat se justifie. Si, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les taux sont rest\u00e9s tr\u00e8s bas, les prix ont nettement augment\u00e9 localement. C\u2019est pourquoi la capacit\u00e9 de supporter les charges hypoth\u00e9caires ne s\u2019est pas am\u00e9lior\u00e9e dans toutes les r\u00e9gions par rapport \u00e0 2000.4. March\u00e9 de l\u2019investissement:<\/i> plusieurs options s\u2019offrent aux personnes physiques et aux institutions en mati\u00e8re de placement. Depuis quelques ann\u00e9es, les investisseurs manifestent une nette pr\u00e9f\u00e9rence pour l\u2019immobilier et en particulier pour les immeubles locatifs. En ce qui concerne les objets de moins de 3 millions de francs, un nombre croissant de priv\u00e9s figurent parmi les demandeurs. Dans le segment de prix sup\u00e9rieur, les acteurs institutionnels suisses alimentent un exc\u00e9dent de demande structurel. Cet int\u00e9r\u00eat accru s\u2019explique en partie par les turbulences sur les march\u00e9s des capitaux et l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 qui en d\u00e9coule. Dans de telles p\u00e9riodes, on privil\u00e9gie les investissements fond\u00e9s sur la valeur intrins\u00e8que. L\u2019or et l\u2019immobilier passent pour \u00eatre des placements s\u00fbrs. En outre, les autres options se caract\u00e9risent par un marasme persistant. Plusieurs cat\u00e9gories d\u2019actifs \u2013 comme les obligations de la Conf\u00e9d\u00e9ration \u2013 ne promettent plus aujourd\u2019hui les m\u00eames rendements qu\u2019il y a dix ans.
<\/p>\nDes hausses de prix ind\u00e9pendantes<\/h2>\n
\nOutre le cadre juridique (voir encadr\u00e9 1<\/i>
<\/p>\nL\u2019influence de la r\u00e9glementation \u00e9tatique<\/h3>\n
\nDes facteurs exog\u00e8nes influencent \u00e9galement les cycles de prix. Ainsi, l\u2019\u00e9volution des march\u00e9s immobiliers s\u2019inscrit dans un cadre r\u00e9glementaire. Celui-ci n\u2019a pas fondamentalement chang\u00e9 au cours des 25 derni\u00e8res ann\u00e9es. Cependant, les choses bougent depuis quelque temps dans des domaines tels que la surveillance et la r\u00e9glementation des hypoth\u00e8ques, la promotion \u00e9tatique de la construction de maisons et les incitations fiscales. Les changements pourraient aussi bien concerner les modalit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution op\u00e9rationnelles que les th\u00e8mes complexes, comme la couverture par les fonds propres de la banque. On examine, par exemple, actuellement l\u2019opportunit\u00e9 de r\u00e9glementer diff\u00e9remment l\u2019utilisation de capitaux de pr\u00e9voyance pr\u00e9lev\u00e9s sur le deuxi\u00e8me pilier ou le pilier 3a pour le financement d\u2019un logement \u00e0 usage personnel. La r\u00e9vision de B\u00e2le III a renforc\u00e9 l\u2019importance du r\u00f4le jou\u00e9 par la valeur de march\u00e9 dans la d\u00e9termination de la valeur de nantissement. Concr\u00e8tement, il convient d\u2019\u00e9tablir un lien entre le taux de nantissement, bas\u00e9 sur cette valeur de march\u00e9, et le volume des fonds propres de la banque cr\u00e9anci\u00e8re.<\/i>
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\n), l\u2019\u00e9tat de l\u2019\u00e9conomie d\u00e9termine \u00e9galement l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier. Des revers conjoncturels d\u2019une ampleur inattendue peuvent faire d\u00e9gringoler les prix. Durant les r\u00e9cessions des ann\u00e9es septante et nonante, par exemple, le prix des logements et les loyers ont accus\u00e9 des baisses sensibles. Cependant, la r\u00e9cente crise a montr\u00e9 qu\u2019un ralentissement de la conjoncture ne se r\u00e9percute pas n\u00e9cessairement sur le march\u00e9 immobilier: en 2009, la croissance annuelle des prix a atteint son plus haut niveau de ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es, alors que le produit int\u00e9rieur brut (PIB) r\u00e9el reculait de 1,9% (voir graphique 2<\/i>).L\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier est donc, actuellement, ind\u00e9pendante de la situation \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9rale. On peut lattribuer \u00e0 d\u2019autres facteurs exog\u00e8nes:1. Le march\u00e9 suisse du travail<\/i> est rest\u00e9 stable, malgr\u00e9 le recul de l\u2019\u00e9conomie. Certes, le taux de ch\u00f4mage a augment\u00e9 de 1,6 point de pourcentage entre mi-2008 et d\u00e9but 2010, mais cette hausse \u00e9tait nettement plus faible que celle enregistr\u00e9e durant la r\u00e9cession des ann\u00e9es nonante. \u00c0 l\u2019\u00e9poque, le ch\u00f4mage avait progress\u00e9 de 5 points, ce qui avait renforc\u00e9 l\u2019incertitude \u00e9conomique.2. L\u2019immigration<\/i> s\u2019est maintenue \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9. Apr\u00e8s l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la libre circulation compl\u00e8te des personnes en 2007, les \u00e9trangers ont \u00e9t\u00e9 beaucoup plus nombreux \u00e0 s\u2019installer en Suisse. Entre 2007 et 2011, le solde migratoire a atteint en moyenne 78 000 personnes, soit plus du double que dans les ann\u00e9es 2001 \u00e0 2006. Si l\u2019on compte un logement pour deux immigr\u00e9s, ces derniers ont besoin \u00e0 eux seuls de 39 000 appartements suppl\u00e9mentaires chaque ann\u00e9e. Cette composante importante de la demande profite en particulier aux march\u00e9s du logement des agglom\u00e9rations urbaines.3. La persistance de taux bas<\/i> depuis plusieurs ann\u00e9es favorise l\u2019achat de biens immobiliers, qu\u2019il s\u2019agisse de logements \u00e0 usage propre ou d\u2019immeubles de rapport. Cela ne devrait pas changer notablement dans un proche avenir. Se basant sur les fortes hausses de prix, la Banque nationale suisse (BNS) met en garde contre des risques de surchauffe sur le march\u00e9 immobilier. Elle ne peut, toutefois, pas serrer la vis des taux actuellement, car le reste de l\u2019environnement \u00e9conomique s\u2019y oppose. Un rel\u00e8vement ne pourrait \u00eatre envisag\u00e9 qu\u2019en cas d\u2019acc\u00e9l\u00e9ration de l\u2019inflation. Or, ce sc\u00e9nario est peu probable, car l\u2019\u00e9conomie r\u00e9elle marche \u00e0 reculons, ce qui emp\u00eache la demande de cr\u00e9dit d\u2019augmenter. Les experts tablent m\u00eame sur une inflation n\u00e9gative pour l\u2019ann\u00e9e en cours.Au niveau agr\u00e9g\u00e9, d\u2019autres facteurs exo-g\u00e8nes ont pes\u00e9 ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es sur la demande de logements en propri\u00e9t\u00e9. Les salaires r\u00e9els, en hausse pour la plupart, augmentent le pouvoir d\u2019achat de la population suisse. En outre, les derni\u00e8res g\u00e9n\u00e9rations du \u00abbaby-boom\u00bb se trouvent actuellement dans la phase familiale de leur vie, une p\u00e9riode souvent caract\u00e9ris\u00e9e par l\u2019acquisition d\u2019un logement. Par ailleurs, la consommation de surface par personne a augment\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Il faut donc davantage de capacit\u00e9s pour loger la population existante. R\u00e9cemment, la consommation de surface par personne a de nouveau l\u00e9g\u00e8rement diminu\u00e9.L\u2019envol\u00e9e des prix, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, sur le march\u00e9 immobilier r\u00e9sulte donc d\u2019une hausse de la demande dont les causes sont multiples. On en rend souvent responsables les faibles taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, mais ce n\u2019est l\u00e0 qu\u2019un des facteurs. \u00c0 eux seuls, les taux bas n\u2019auraient pas pu engendrer de telles hausses des prix. La forte augmentation de la demande s\u2019explique plut\u00f4t par la combinaison de plusieurs facteurs aussi bien structurels que temporaires.
<\/p>\nLe comportement des acteurs accentue la hausse<\/h2>\n
\nLe comportement des acteurs du march\u00e9 accentue la flamb\u00e9e des prix. En p\u00e9riode de \u00abboom\u00bb, les prix toujours plus \u00e9lev\u00e9s de l\u2019immobilier am\u00e9liorent les s\u00fbret\u00e9s des banques. Ces derni\u00e8res sont alors pr\u00eates \u00e0 \u00e9largir leur portefeuille hypoth\u00e9caire. \u00c0 leur tour, elles alimentent ainsi la tendance \u00e0 la hausse. Le m\u00eame cycle fonctionne en sens inverse. Lorsque les prix chutent, les exigences pos\u00e9es aux emprunteurs sont plus s\u00e9v\u00e8res. Certains propri\u00e9taires se voient alors contraints de vendre leur maison ou leur appartement, ce qui accentue la baisse des prix
\nVoir The Economist,<\/i> \u00abBricks and slaughter\u00bb, A Special Report on Property, 3 mars 2011..Dans les p\u00e9riodes de hausse constante des prix, les acqu\u00e9reurs potentiels de logements nourrissent une illusion de s\u00e9curit\u00e9. Ils sont tent\u00e9s de croire que ce mouvement ne s\u2019ar-r\u00eatera pas. Ces attentes font encore grimper les prix temporairement. Les immeubles se vendent m\u00eame s\u2019ils sont trop chers, car les acheteurs esp\u00e8rent une poursuite de la hausse
\nVoir Robert J. Shiller, Irrational Exuberance,<\/i> 2e \u00e9d., Princeton University Press, 2005.. De m\u00eame, les succ\u00e8s engrang\u00e9s depuis douze ans sur le march\u00e9 suisse de l\u2019immobilier pourraient inciter les (nouveaux) acteurs \u00e0 sous-estimer les risques.
<\/p>\nQuand les prix vont-ils redescendre?<\/h2>\n
\nPour savoir quand les prix de l\u2019immobi-lier repartiront \u00e0 la baisse, il faut examiner l\u2019\u00e9volution des divers facteurs qui d\u00e9terminent leur croissance. La spirale haussi\u00e8re pourrait s\u2019arr\u00eater surtout dans les cas de figure suivants:
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\nApr\u00e8s avoir connu une croissance robuste jusqu\u2019\u00e0 mi-2011, l\u2019\u00e9conomie suisse affronte maintenant les premiers signes s\u00e9rieux d\u2019un essoufflement conjoncturel. Les failles qui s\u2019ouvrent sur le front des taux de change, l\u2019affaiblissement de la conjoncture mondiale et l\u2019instabilit\u00e9 des march\u00e9s financiers agissent comme un frein sur l\u2019\u00e9conomie r\u00e9elle. En 2012, on pr\u00e9voit que le PIB progressera d\u2019environ 0,5%. Ces l\u00e9g\u00e8res fluctuations ne devraient pas avoir d\u2019impact sur le march\u00e9 immobilier.Cependant, que se passe-t-il si une v\u00e9ritable r\u00e9cession s\u2019installe? Quand un recul du PIB affecte substantiellement le march\u00e9 du travail et qu\u2019une forte pouss\u00e9e du ch\u00f4mage cr\u00e9e un sentiment g\u00e9n\u00e9ral d\u2019ins\u00e9curit\u00e9, il faut s\u2019attendre \u00e0 voir baisser les prix \u2013 surtout ceux des logements. \u00c9tant donn\u00e9 que lors de telles phases, les revenus ont tendance \u00e0 stagner ou \u00e0 diminuer, la demande de logements peut se contracter de fa\u00e7on significative.
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\nUne activit\u00e9 trop importante dans le b\u00e2timent pourrait aussi faire baisser les loyers et le prix d\u2019achat des immeubles. Contrairement \u00e0 ce qui s\u2019est pass\u00e9 durant la crise immobili\u00e8re des ann\u00e9es nonante, o\u00f9 le programme f\u00e9d\u00e9ral de promotion conjoncturelle avait permis de b\u00e2tir rapidement une multitude de logements, c\u2019est le niveau \u00e9lev\u00e9 de la demande qui explique aujourd\u2019hui l\u2019\u00e9norme volume de constructions. Un record a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli en 2011, avec l\u2019ach\u00e8vement de pr\u00e8s de 46 000 nouveaux logements. Pour l\u2019ann\u00e9e en cours, tout indique que l\u2019activit\u00e9 continuera de cro\u00eetre, ce qui am\u00e8nera l\u2019industrie du b\u00e2timent aux limites de ses capacit\u00e9s.Jusqu\u2019ici, les nouveaux appartements et maisons ont \u00e9t\u00e9 bien absorb\u00e9s par le march\u00e9. Le taux de vacances reste inf\u00e9rieur \u00e0 1% du parc immobilier. L\u2019offre se maintient \u00e0 un faible niveau, bien qu\u2019elle ait l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 en 2011. Aucune tendance \u00e9vidente \u00e0 la hausse ne se dessine.
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\n\u00c0 supposer que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat prennent l\u2019ascenseur \u2013 une hypoth\u00e8se purement th\u00e9o-rique \u2013, cela ne constituerait un danger imm\u00e9diat pour l\u2019endettement des propri\u00e9taires que si ces derniers ont contract\u00e9, exclusivement ou principalement, des cr\u00e9dits \u00e0 taux variable pour financer leur logement. Ceux qui ont emprunt\u00e9 \u00e0 taux fixe sont \u00e0 l\u2019abri des changements de taux jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance de leur hypoth\u00e8que. D\u2019apr\u00e8s les statistiques de la BNS, plus de 80% des 760 milliards de francs d\u2019hypoth\u00e8ques bancaires \u00e9taient assorties de taux fixes \u00e0 la fin de 2010. Ceux qui empruntent dans de telles conditions ne s\u2019exposent au danger potentiel d\u2019une modification des taux que si leur hypoth\u00e8que arrive \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance \u00e0 un moment d\u00e9favorable. Ils ressentent donc les effets d\u2019une hausse avec un certain d\u00e9calage.
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\nL\u2019accroissement, ces derniers temps, de la demande de logements en location ou en propri\u00e9t\u00e9 provient, dans une large mesure, de l\u2019immigration nette issue des \u00c9tats de l\u2019Union europ\u00e9enne. M\u00eame les derniers ralentissements conjoncturels n\u2019ont pas r\u00e9ussi \u00e0 r\u00e9duire sensiblement le solde migratoire. Aucun recul notable n\u2019est en vue actuellement.La forte immigration n\u2019a pas eu partout la m\u00eame influence sur les prix de l\u2019immobi-lier. Ainsi, ceux-ci n\u2019ont pas fondamentalement chang\u00e9 dans certaines r\u00e9gions frontali\u00e8res du nord de la Suisse, qui ont vu affluer un nombre important d\u2019\u00e9trangers. En revanche, l\u2019arriv\u00e9e de migrants a contribu\u00e9 \u00e0 faire exploser les prix dans des communes fiscalement int\u00e9ressantes ainsi que dans les grandes villes \u2013 \u00e0 l\u2019exception de Berne \u2013 et leurs agglom\u00e9rations.
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\nIl serait absurde de vouloir pr\u00e9dire le moment exact o\u00f9 le mouvement s\u2019inversera. Mieux vaut observer l\u2019\u00e9volution des facteurs qui d\u00e9terminent les prix. Comme le montrent les r\u00e9flexions qui pr\u00e9c\u00e8dent, les raisons de la hausse sont toujours pr\u00e9sentes. Dans les douze prochains mois, il ne faut s\u2019attendre ni \u00e0 un recul de l\u2019immigration, ni \u00e0 une hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, ni \u00e0 un effondrement de l\u2019\u00e9conomie r\u00e9elle avec des cons\u00e9quences graves sur le march\u00e9 du travail et les revenus. C\u2019est pourquoi les prix de transaction des maisons individuelles et des appartements en PPE devraient continuer d\u2019augmenter cette ann\u00e9e (voir graphique 3<\/i>).Toutefois, cela ne signifie pas que l\u2019entr\u00e9e sur le march\u00e9 immobilier soit d\u00e9nu\u00e9e de risques. Le danger principal vient des nouvelles constructions. \u00c9tant donn\u00e9 que les carnets de commandes pour la construction d\u2019immeubles locatifs sont pleins \u00e0 craquer, il faut s\u2019attendre \u00e0 un nouvel \u00e9largissement substantiel de l\u2019offre. Le volume \u00e9norme de b\u00e2timents neufs pourrait d\u00e9passer la demande, en particulier dans les r\u00e9gions p\u00e9riph\u00e9riques. En outre, certains acteurs \u2013 notamment des investisseurs priv\u00e9s \u2013 pourraient se retirer du march\u00e9 immobilier d\u00e8s que les autres possibilit\u00e9s de placements redeviendront int\u00e9ressantes. Il en r\u00e9sulterait un recul de la demande qui, sans provoquer un effondrement des prix, en freinerait du moins l\u2019ascension. Les modifications l\u00e9gales joueront \u00e9galement un r\u00f4le. Une mesure radicale consisterait \u00e0 limiter davantage l\u2019utilisation des fonds LPP pour l\u2019acquisition d\u2019un logement.N\u2019y aura-t-il donc pas de tournant sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier? En tout cas, aucun des facteurs mentionn\u00e9s ne l\u2019indique pour l\u2019instant. Cependant, l\u2019histoire montre que toute p\u00e9riode de \u00abboom\u00bb a une fin. Celle-ci ne devrait, toutefois, pas se produire au cours des douze prochains mois, si tant est qu\u2019aucun \u00e9v\u00e9nement inattendu ne vienne modifier les conditions-cadres.
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\nGraphique 1: \u00abRecherche d\u2019un logement en propri\u00e9t\u00e9 sur Internet, 2007\u20132012\u00bb
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\nGraphique 2: \u00abModification des prix r\u00e9els des appartements en PPE, en comparaison avec l\u2019\u00e9volution du PIB r\u00e9el, 1971\u20132011\u00bb
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\nGraphique 3: \u00abIndice des prix de transaction en Suisse, 2000\u20132012\u00bb
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\nEncadr\u00e9 1: L\u2019influence de la r\u00e9glementation \u00e9tatique
<\/p>\nL\u2019influence de la r\u00e9glementation \u00e9tatique<\/h3>\n
\nDes facteurs exog\u00e8nes influencent \u00e9galement les cycles de prix. Ainsi, l\u2019\u00e9volution des march\u00e9s immobiliers s\u2019inscrit dans un cadre r\u00e9glementaire. Celui-ci n\u2019a pas fondamentalement chang\u00e9 au cours des 25 derni\u00e8res ann\u00e9es. Cependant, les choses bougent depuis quelque temps dans des domaines tels que la surveillance et la r\u00e9glementation des hypoth\u00e8ques, la promotion \u00e9tatique de la construction de maisons et les incitations fiscales. Les changements pourraient aussi bien concerner les modalit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution op\u00e9rationnelles que les th\u00e8mes complexes, comme la couverture par les fonds propres de la banque. On examine, par exemple, actuellement l\u2019opportunit\u00e9 de r\u00e9glementer diff\u00e9remment l\u2019utilisation de capitaux de pr\u00e9voyance pr\u00e9lev\u00e9s sur le deuxi\u00e8me pilier ou le pilier 3a pour le financement d\u2019un logement \u00e0 usage personnel. La r\u00e9vision de B\u00e2le III a renforc\u00e9 l\u2019importance du r\u00f4le jou\u00e9 par la valeur de march\u00e9 dans la d\u00e9termination de la valeur de nantissement. Concr\u00e8tement, il convient d\u2019\u00e9tablir un lien entre le taux de nantissement, bas\u00e9 sur cette valeur de march\u00e9, et le volume des fonds propres de la banque cr\u00e9anci\u00e8re.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Port\u00e9s par un int\u00e9r\u00eat croissant, les prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel n\u2019ont cess\u00e9 de grimper depuis 2000. En termes r\u00e9els, les appartements en PPE ont atteint \u00e0 fin 2011 des valeurs que l\u2019on n\u2019avait plus enregistr\u00e9es depuis 1990. Les prix r\u00e9els des maisons individuelles ont \u00e9galement augment\u00e9, mais en restant largement en-de\u00e7\u00e0 des records historiques. De […]<\/p>","protected":false},"author":3757,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[105],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3757,"seco_co_author":[3758,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Director, W\u00fcest & Partner","seco_author_post_occupation_fr":"Directeur, W\u00fcest & Partner","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":3758,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Senior Consultant, W\u00fcest & Partner","seco_co_author_post_occupation_fr":"Senior Consultant, W\u00fcest & Partner"}],"short_title":"","post_lead":"","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":150097,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"7890","post_abstract":"","magazine_issue":"20120601","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/54e19afb074dd"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/150094"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3757"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=150094"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/150094\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":189165,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/150094\/revisions\/189165"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3758"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3757"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=150094"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=150094"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=150094"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=150094"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=150094"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=150094"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}