{"id":151064,"date":"2011-05-01T12:00:00","date_gmt":"2011-05-01T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2011\/05\/barnetta-2\/"},"modified":"2023-08-24T00:53:32","modified_gmt":"2023-08-23T22:53:32","slug":"barnetta-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2011\/05\/barnetta-2\/","title":{"rendered":"L\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier suisse et le r\u00f4le de l\u2019\u00c9tat"},"content":{"rendered":"

Une bulle immobili\u00e8re menacet-elle la Suisse? La situation sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier peut fortement affecter la stabilit\u00e9 de l\u2019\u00e9conomie dans son ensemble. Il vaut donc la peine de se pencher en d\u00e9tail sur les m\u00e9canismes de formation des prix et les r\u00f4les impartis \u00e0 l\u2019\u00c9tat dans ce secteur. Si l\u2019on veut que l\u2019\u00e9conomie demeure stable \u00e0 long terme, ce dernier doit \u00e9viter les incitations favorisant un endettement continu des m\u00e9nages qui aurait pour effet de d\u00e9stabiliser le syst\u00e8me financier.
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\n\"\" <\/p>\n

La dynamique du march\u00e9 immobilier<\/h2>\n


\nEn Suisse, les prix de l\u2019immobilier n\u2019ont toujours pas retrouv\u00e9 le niveau qu\u2019ils avaient atteint \u00e0 la fin des ann\u00e9es quatre-vingt, soit juste avant que n\u2019\u00e9clate la bulle sp\u00e9culative qui s\u2019\u00e9tait form\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9poque. Pourtant, le march\u00e9 n\u2019a cess\u00e9 de se d\u00e9velopper ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Les prix ont certes augment\u00e9, mais la dynamique est rest\u00e9e nettement moins forte en Suisse qu\u2019aux \u00c9tats-Unis ou au Royaume-Uni, pays dans lesquels, il est vrai, d\u2019importantes corrections se sont produites dans l\u2019intervalle, en raison de la crise immobili\u00e8re am\u00e9ricaine et de la crise financi\u00e8re globale qui s\u2019en est suivie (voir graphique 1<\/i>).En revanche, le volume des cr\u00e9ances hypoth\u00e9caires d\u00e9tenues par les banques suisses a connu une croissance sup\u00e9rieure \u00e0 celle de l\u2019\u00e9conomie en g\u00e9n\u00e9ral au cours des trois derni\u00e8res d\u00e9cennies (voir graphique 2<\/i>). Rapport\u00e9 au PIB, l\u2019endettement hypoth\u00e9caire atteint un niveau \u00e9lev\u00e9 en Suisse par rapport \u00e0 des pays comme les \u00c9tats-Unis, le Royaume-Uni, l\u2019Allemagne ou la France.Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les prix ont fortement augment\u00e9, principalement dans quelques zones \u00abchaudes\u00bb, telles que l\u2019Arc l\u00e9manique et certaines r\u00e9gions touristiques. La croissance des prix de l\u2019immobilier y a \u00e9t\u00e9 plus rapide que celle du revenu disponible et d\u2019autres indicateurs importants (voir graphique 3<\/i>)
\nLe principal indicateur de l\u2019existence de risques pour la stabilit\u00e9 du syst\u00e8me provient, toutefois, de l\u2019examen des situations individuelles en termes de revenu et de fortune.. M\u00eame dans le monde bancaire, certains parlent aujourd\u2019hui d\u2019un march\u00e9 pr\u00e9sentant des signes de surchauffe dans certaines r\u00e9gions.Ce constat n\u2019est pas nouveau en soi. Depuis un certain temps d\u00e9j\u00e0, la Banque nationale suisse (BNS) en fait mention dans son rapport sur la stabilit\u00e9 financi\u00e8re. L\u2019an dernier, se fondant sur une analyse d\u00e9taill\u00e9e, elle avait averti que les premiers indices d\u2019une accumulation de risques \u00e9taient perceptibles
\nBanque nationale suisse (BNS), Rapport sur la stabilit\u00e9 financi\u00e8re 2010, p. 27.. Si la surchauffe est pour l\u2019heure un ph\u00e9nom\u00e8ne tout au plus local, le risque de propagation \u00e0 l\u2019ensemble de la Suisse ne doit pas \u00eatre n\u00e9glig\u00e9. Les crises immobili\u00e8res ont un fort impact sur l\u2019\u00e9conomie. Elles peuvent d\u00e9boucher sur des pertes d\u2019emploi et peser sur la croissance. De plus, la grave crise immobili\u00e8re que la Suisse a connue au d\u00e9but des ann\u00e9es nonante a montr\u00e9 que l\u2019assainissement des banques \u2013 et en particulier d\u2019instituts profitant d\u2019une garantie d\u2019\u00c9tat \u2013 peut co\u00fbter tr\u00e8s cher aux pouvoirs publics et au contribuable (voir encadr\u00e9 1<\/i> <\/p>\n

La crise immobili\u00e8re en Suisse<\/h3>\n


\nLes banques centrales avaient adopt\u00e9 une politique mon\u00e9taire expansive apr\u00e8s le krach boursier de 1987. En Suisse, un nouveau syst\u00e8me de paiement \u00e9lectronique avait aussi \u00e9t\u00e9 introduit et les prescriptions concernant les fonds propres des banques avaient \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9es (normes B\u00e2le I). Les prix de l\u2019immobilier s\u2019\u00e9taient appr\u00e9ci\u00e9s massivement dans la foul\u00e9e, tandis que le taux d\u2019inflation avait pris l\u2019ascenseur du fait de l\u2019abondance de liquidit\u00e9s. La BNS a d\u00fb relever ses taux directeurs, ce qui a entra\u00een\u00e9 une correction sur le march\u00e9 immobilier. Cela dit, la crise immobili\u00e8re du d\u00e9but des ann\u00e9es nonante provient aussi du fait que les banques ont assoupli leur politique de pr\u00eat en raison de la concurrence tr\u00e8s vive qui r\u00e9gnait entre elles. Au moment de la crise, plusieurs banques r\u00e9gionales se sont trouv\u00e9es en difficult\u00e9 en raison des cr\u00e9dits douteux accumul\u00e9s dans leurs bilans. Surendett\u00e9e, la Caisse d\u2019\u00e9pargne et de pr\u00eats de Thoune a m\u00eame d\u00fb fermer, ce qui a eu un retentissement bien au-del\u00e0 des fronti\u00e8res. La crise avait aussi creus\u00e9 un trou de pr\u00e8s de 3 milliards de francs au bilan de la Banque cantonale de Berne. Les cr\u00e9dits en souffrance ont d\u00fb \u00eatre transf\u00e9r\u00e9s dans une soci\u00e9t\u00e9 de d\u00e9faisance, ce qui a massivement alourdi la dette du canton de Berne. Selon la Commission f\u00e9d\u00e9rale des banques, le volume des cr\u00e9dits accord\u00e9s en Suisse et qui ont d\u00fb \u00eatre amortis entre 1991 et 1996 atteint pr\u00e8s de 42 milliards de francs. Rapport\u00e9 \u00e0 la taille de notre pays, cette somme est d\u2019une ampleur comparable \u00e0 la valeur an\u00e9antie aux \u00c9tats-Unis du fait de la crise des \u00absubprimes\u00bb depuis 2008a.
\n
\na Credit Suisse, Swiss Issues Immobilier, March\u00e9 immobilier, Faits et tendances, Credit Suisse Economic Research, 2010). <\/p>\n

La formation des prix sur le march\u00e9 immobilier<\/h2>\n


\nL\u2019offre, la demande et donc la formation des prix sur le march\u00e9 immobilier d\u00e9pendent de diff\u00e9rents facteurs. L\u2019une des variables les plus importantes est l\u2019\u00e9volution de la population. En Suisse, les mouvements migratoires jouent un grand r\u00f4le. Ils expliquent, par exemple, qu\u2019en 2010, la population ait augment\u00e9 de 0,9% en Suisse, soit \u00e0 un rythme sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne. L\u2019afflux de migrants r\u00e9pondant aux besoins du march\u00e9 du travail a stimul\u00e9, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, la demande immobili\u00e8re, en particulier dans les segments de prix moyens \u00e0 \u00e9lev\u00e9s. Les besoins en espace habitable augmentent aussi sous l\u2019effet d\u2019un \u00e9ventuel regroupement familial
\nCr\u00e9dit Suisse, Swiss Issues Immobilier, March\u00e9 immobilier, Faits et tendances, p. 7.. Au cours des derni\u00e8res d\u00e9cennies, on observe une augmentation de la surface habitable par personne
\nLa surface habitable se montait \u00e0 26,7 m2 par personne en 1970 et \u00e0 42,2 m2 en 2001; Barbara Schultz et Fabian Dosch, Trends der Siedlungsfl\u00e4chenentwicklung und ihre Steuerung in der Schweiz und Deutschland, disp 160 01\/2005. et de la demande de logements. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne r\u00e9sulte de la r\u00e9duction de la taille des m\u00e9nages parall\u00e8le \u00e0 l\u2019essor des valeurs individualistes, mais aussi de l\u2019augmentation du niveau de prosp\u00e9rit\u00e9. Dans le secteur de l\u2019immobilier commercial, le climat conjoncturel joue un r\u00f4le plus important que dans celui de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel.Les prix tendent aussi \u00e0 s\u2019appr\u00e9cier lorsque les op\u00e9rations immobili\u00e8res deviennent plus faciles \u00e0 financer: la diminution des charges financi\u00e8res ou l\u2019\u00e9largissement des options de financement conduisent \u00e0 une croissance de la demande plus rapide que celle de l\u2019offre. Les conditions de cr\u00e9dit actuelles permettent de financer des op\u00e9rations immobili\u00e8res \u00e0 bon compte du fait du bas niveau persistant des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. De plus, les d\u00e9biteurs hypoth\u00e9caires ont la possibilit\u00e9 de se prot\u00e9ger \u00e0 moindres frais contre les fluctuations de taux sur plusieurs ann\u00e9es en optant pour une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe. Pr\u00e8s des trois quarts des hypoth\u00e8ques actuellement en cours sont assorties d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fixe
\nBanque nationale suisse (BNS), Les banques suisses, 2009, p. A38.. Les conditions attrayantes dont profitent les clients s\u2019expliquent aussi par l\u2019intensit\u00e9 de la concurrence qui r\u00e8gne entre les fournisseurs de pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u2013 banques, assurances et caisses de pension. Par ailleurs, la propension au risque et donc le volume des transactions tendent \u00e0 augmenter lorsque les marges fondent.L\u2019investissement dans la pierre a gagn\u00e9 en attrait, sp\u00e9cialement aupr\u00e8s des investisseurs institutionnels, car la valeur et les perspectives de rendement d\u2019autres classes d\u2019actifs tendent \u00e0 stagner. Par ailleurs, en tant qu\u2019actif corporel, l\u2019immobilier offre une bonne protection contre l\u2019inflation. Le potentiel des placements immobiliers semble particuli\u00e8rement important dans les pays o\u00f9 la population vieillit comme c\u2019est le cas en Suisse. Des \u00e9tudes montrent que ce type d\u2019actifs jouit surtout d\u2019une grande popularit\u00e9 aupr\u00e8s des institutions de pr\u00e9voyance dont les assur\u00e9s sont \u00e2g\u00e9s. Les placements immobiliers assurent sous forme de loyers des revenus r\u00e9guliers et stables dont ces institutions se servent pour payer les rentes en cours
\nGerber David S. et Weber Ren\u00e9, \u00abDemography and investment behavior of pension funds: evidence for Switzerland\u00bb, Journal of Pension Economics and Finance, novembre 2007. En 2009, pr\u00e8s de 16% des placements directs et collectifs des caisses de pension concernaient l\u2019immobilier, ce qui repr\u00e9sentait 95 milliards de francs. Ce montant a progress\u00e9 de 12 milliards depuis 2006, soit de plus de 14%
\nOffice f\u00e9d\u00e9ral de la statistique, statistique des caisses de pensions 2008 + r\u00e9sultats provisoires 2009.Les prix du terrain \u00e0 b\u00e2tir jouent un r\u00f4le \u00e9galement. En Suisse, la densit\u00e9 de la population est sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne europ\u00e9enne: on y compte 191,2 habitants par km2 contre 116 dans l\u2019UE
\nEurostat. Internet: http:\/\/epp.eurostat.ec.europa.eu<\/a>, dans \u00abRecherche\u00bb, taper le code \u00abtps00003\u00bb.. Les formules destin\u00e9es \u00e0 densifier l\u2019habitat sont appel\u00e9es \u00e0 y gagner en-core en importance pour des consid\u00e9rations li\u00e9es \u00e0 la protection du paysage et \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement du territoire. Terrains \u00e0 b\u00e2tir et logements se font relativement rares sur le march\u00e9 dans les r\u00e9gions confront\u00e9es \u00e0 une forte demande. Les prix de l\u2019immobilier s\u2019appr\u00e9cient surtout dans les zones dynamiques \u00e9conomiquement du fait de la raret\u00e9 du terrain disponible. Le taux de logements vacants, l\u2019indicateur qui refl\u00e8te sans doute le mieux l\u2019\u00e9tat de l\u2019offre, varie fortement d\u2019une r\u00e9gion \u00e0 l\u2019autre. Globalement, 0,94% des logements \u00e9taient vacants en Suisse d\u00e9but juin 2010, soit 6% de plus qu\u2019une ann\u00e9e auparavant. Le taux de logements vacants a, toutefois, recul\u00e9 \u00e0 Zurich ou au Tessin durant la m\u00eame p\u00e9-riode: il atteignait un niveau proche de z\u00e9ro d\u00e9but juin 2010
\nOffice f\u00e9d\u00e9ral de la statistique OFS, L\u00e9g\u00e8re hausse du taux de logements vacants, communiqu\u00e9 de presse du 4 octobre 2010.. <\/p>\n

Le r\u00f4le de l\u2019\u00c9tat<\/h2>\n


\nLe prix \u00e9lev\u00e9 d\u2019un bien peut simplement en refl\u00e9ter la raret\u00e9. Il n\u2019y a donc pas lieu en soi de s\u2019inqui\u00e9ter lorsque les prix augmentent fortement sur un march\u00e9. Dans le secteur immobilier, les hausses de prix (ceux des loyers p. ex.) stimulent l\u2019offre et incitent \u00e0 cons-truire davantage, ce qui a de nouveau un effet mod\u00e9rateur sur les prix. En revanche, une hausse rapide des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat peut d\u00e9boucher sur des situations critiques. C\u2019est le cas lorsqu\u2019une correction des prix de l\u2019immobilier se produit et qu\u2019un nombre important de d\u00e9biteurs hypoth\u00e9caires se trouvent confront\u00e9s \u00e0 des difficult\u00e9s de paiement. Les probl\u00e8mes risquent alors de se propager aux banques voire au syst\u00e8me financier tout entier, et m\u00eame de requ\u00e9rir une intervention co\u00fbteuse de l\u2019\u00c9tat dans le pire des sc\u00e9narios. Il est donc important de bien comprendre les activit\u00e9s publiques ayant un impact sur le march\u00e9 immobilier et les incitations qu\u2019elles cr\u00e9ent. <\/p>\n

Surveillance et r\u00e9gulation des pr\u00eats hypoth\u00e9caires<\/h2>\n


\nInvesties du pouvoir d\u2019octroyer les cr\u00e9dits, les banques jouent une r\u00f4le essentiel sur le march\u00e9 immobilier. Elles \u00e9valuent la solvabilit\u00e9 des personnes qui aimeraient devenir propri\u00e9taires de logement. En r\u00e9action \u00e0 la crise immobili\u00e8re suisse des ann\u00e9es nonante, l\u2019Association suisse des banquiers a publi\u00e9 les Directives concernant l\u2019examen, l\u2019\u00e9valuation et le traitement des cr\u00e9dits garantis par gage immobilier,<\/i> qui ont valeur de r\u00e8gles de comportement dans la branche. Les organes de r\u00e9vision institu\u00e9s par la l\u00e9gislation bancaire contr\u00f4lent leur application. Les directives d\u00e9finissent notamment les conditions d\u2019octroi de cr\u00e9dits garantis par gage immobilier. Trois facteurs principaux peuvent conduire \u00e0 une d\u00e9faillance en la mati\u00e8re: le risque de cr\u00e9dit, le risque d\u2019insuffisance de gage et le risque op\u00e9rationnel. C\u2019est la raison pour laquelle les banques doivent d\u00e9cider de l\u2019octroi ou non d\u2019un cr\u00e9dit en se basant sur la solvabilit\u00e9 du d\u00e9biteur, en \u00e9valuant le gage immobilier conform\u00e9ment au march\u00e9 et en respectant leurs directives internes
\nSwissBanking, Directives concernant l\u2019examen, l\u2019\u00e9valuation et le traitement des cr\u00e9dits garantis par gage immobilier, 1er d\u00e9cembre 2003..L\u2019Autorit\u00e9 f\u00e9d\u00e9rale de surveillance des march\u00e9s financiers (Finma)<\/i> contr\u00f4le l\u00e9volution des engagements hypoth\u00e9caires de chacune des banques actives en Suisse dans le cadre de son processus de surveillance, tandis que la BNS suit l\u2019\u00e9volution de la situation \u00e0 l\u2019\u00e9chelle du pays. Le r\u00e9gulateur n\u2019\u00e9met pas de prescriptions d\u2019ordre quantitatif pour le financement de la propri\u00e9t\u00e9 du logement, mais, dans la pratique, on consid\u00e8re que l\u2019apport de fonds \u00e9trangers ne devrait pas d\u00e9passer 80% du financement. De m\u00eame, les charges financi\u00e8res d\u00e9coulant de l\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re devraient absorber au plus un tiers du revenu disponible, et ce m\u00eame quand les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat observables \u00e0 long terme se situent \u00e0 un niveau nettement plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019\u00e0 l\u2019heure actuelle. <\/p>\n

Encouragement de la construction de logements<\/h2>\n


\nL\u2019art. 108 Cst. pr\u00e9voit que la Conf\u00e9d\u00e9ration encourage la construction de logements et l\u2019acquisition d\u2019appartements et de maisons familiales. Ces activit\u00e9s incluent notamment l\u2019acquisition et l\u2019\u00e9quipement de terrains en vue de la construction de logements ou l\u2019abaissement des co\u00fbts de construction et de logement. La Conf\u00e9d\u00e9ration est tenue de prendre sp\u00e9cialement en consid\u00e9ration les int\u00e9r\u00eats des familles et des personnes \u00e2g\u00e9es, handicap\u00e9es ou dans le besoin.L\u2019\u00c9tat fixe aussi les conditions cadres dans le domaine immobilier par le biais, par exemple, du droit du bail ou de mesures d\u2019am\u00e9nagement du territoire. Il dispose de nombreux instruments en ce domaine. Par exemple, l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL) met en \u0153uvre la politique du logement de la Conf\u00e9d\u00e9ration. Font notamment partie de ses t\u00e2ches, l\u2019acquisition de logements destin\u00e9s \u00e0 des groupes d\u00e9favoris\u00e9s et la construction de logements g\u00e9r\u00e9s par des coop\u00e9ratives d\u2019habitation. De plus, l\u2019OFL publie le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence applicable aux contrats de bail, lequel est d\u00e9terminant pour les adaptations de loyers.Beaucoup de communes et sp\u00e9cialement les grandes villes prennent des mesures pour que les personnes \u00e0 bas revenu puissent se loger \u00e0 bon compte. Elles peuvent soutenir le logement coop\u00e9ratif ou mettre \u00e0 disposition du terrain \u00e0 b\u00e2tir bon march\u00e9. Un autre instrument d\u2019encouragement public est la possibilit\u00e9, instaur\u00e9e en 1995, d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du logement en recourant aux fonds de la pr\u00e9voyance professionnelle (IIepilier). Les fonds de la pr\u00e9voyance individuelle li\u00e9e (pilier IIIa) peuvent aussi \u00eatre utilis\u00e9s pour acqu\u00e9rir une maison \u00e0 usage propre ou un appartement. De plus, le Parlement d\u00e9lib\u00e8re actuellement de deux initiatives demandant que l\u2019\u00e9pargne-logement soit encourag\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9chelon national.Malgr\u00e9 ces mesures, le taux de logements en propri\u00e9t\u00e9
\nProportion de logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire par rapport \u00e0 l\u2019ensemble des logements occup\u00e9s de mani\u00e8re durable. est relativement bas en Suisse en comparaison internationale (voir graphique 4<\/i>). \u00c0 peine 40% des logements occup\u00e9s de mani\u00e8re durable le sont par leur propri\u00e9taire. Ce taux a constamment augment\u00e9 depuis les ann\u00e9es septante mais demeure le plus bas d\u2019Europe
\nOFL, http:\/\/www.bwo.admin.ch<\/a>, rubriques \u00abDocumentation\u00bb, \u00abFaits et chiffres\u00bb, \u00abStatistiques\u00bb, \u00abLogements en propri\u00e9t\u00e9\u00bb.. L\u2019introduction tardive de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tage en Suisse (1965) est l\u2019une des raisons avanc\u00e9es pour expliquer ce ph\u00e9nom\u00e8ne. Les habitudes de mobilit\u00e9 ou les conditions relativement bonnes du march\u00e9 de la location en Suisse jouent un r\u00f4le \u00e9galement. Enfin, le rapport entre les co\u00fbts d\u2019acquisition du logement et le revenu moyen des m\u00e9nages est plus d\u00e9favorable en Suisse qu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9tranger
\nOFL, Combien de m\u00e9nages suisses sont-ils propri\u00e9taires de leur logement et pourquoi ne sont-ils pas plus nombreux?, juin 2005.. Ce facteur explique aussi la nette progression du taux de logements en propri\u00e9t\u00e9 observ\u00e9e dans les ann\u00e9es nonante: durant cette p\u00e9riode, les prix des logements \u00e0 usage personnel avaient baiss\u00e9 sensiblement par rapport au revenu national
\nUBS, UBS real estate focus, Research Suisse, janvier 2011. R\u00e9sum\u00e9 en fran\u00e7ais sous le titre Le march\u00e9 immobilier en Suisse.. <\/p>\n

Incitations fiscales<\/h2>\n


\nLa propri\u00e9t\u00e9 du logement est actuellement soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur la fortune et \u00e0 un imp\u00f4t foncier, mais le r\u00e9gime fiscal de certains cantons pr\u00e9voit aussi l\u2019imposition de ce que l\u2019on appelle la valeur locative<\/i>. Ce revenu per\u00e7u comme \u00abfictif\u00bb est imposable \u00e0 plein. En contrepartie, certaines charges d\u2019exploitation telles que les frais d\u2019entretien engag\u00e9s pour pr\u00e9server la valeur de l\u2019investissement sont d\u00e9ductibles, de m\u00eame que les mesures \u00e9nerg\u00e9tiques cr\u00e9ant une plus-value et les int\u00e9r\u00eats passifs. La d\u00e9ductibilit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires incite donc les propri\u00e9taires \u00e0 ne pas amortir ou \u00e0 amortir de fa\u00e7on r\u00e9duite ou indirecte leurs biens immobiliers. Or un niveau d\u2019endettement \u00e9lev\u00e9 a pour effet de pousser les prix \u00e0 la hausse, sp\u00e9cialement en p\u00e9riode o\u00f9 les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont bas. De plus, les m\u00e9nages se trouvent expos\u00e9s inutilement \u00e0 des risques exog\u00e8nes, tels qu\u2019une hausse importante des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Ce facteur peut conduire \u00e0 d\u00e9stabiliser les march\u00e9s financiers comme l\u2019a montr\u00e9 la derni\u00e8re crise immobili\u00e8re en Suisse. Des \u00e9tudes montrent aussi qu\u2019elle peut favoriser la formation de bulles sp\u00e9culatives sur le march\u00e9 immobilier
\nPar exemple FMI, Debt Bias and Other Distortions: Crisis-Related Issues in Tax Policy, Washington, 2009.. Ces raisons expliquent pourquoi le syst\u00e8me combinant valeur locative et d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats passifs est controvers\u00e9. S\u2019y ajoute que sa gestion administrative est lourde, sa mise en \u0153uvre co\u00fbteuse et qu\u2019il a des effets ind\u00e9sirables en termes de politique sociale.D\u00e9pos\u00e9e le 23 janvier 2009, l\u2019initiative populaire \u00abS\u00e9curit\u00e9 du logement \u00e0 la retraite\u00bb
\nD\u00e9pos\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 suisse des propri\u00e9taires fonciers (HEV Suisse) en m\u00eame temps que l\u2019initiative \u00abAcc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019\u00e9pargne-logement\u00bb (initiative jumelle). pr\u00e9voit d\u2019accorder aux rentiers un droit d\u2019option irr\u00e9vocable \u00e0 la non-imposition de la valeur locative. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral rejette le texte. Il repousse une exon\u00e9ration facultative de l\u2019imposition de la valeur locative r\u00e9serv\u00e9e aux retrait\u00e9s et propose un contre-projet indirect
\nConseil f\u00e9d\u00e9ral, Message sur l\u2019initiative populaire \u00abS\u00e9curit\u00e9 du logement \u00e0 la retraite\u00bb, 23 juin 2010..Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est favorable \u00e0 un changement g\u00e9n\u00e9ral du syst\u00e8me
\nLe Conseil f\u00e9d\u00e9ral s\u2019\u00e9tait d\u00e9j\u00e0 prononc\u00e9 en faveur du changement de syst\u00e8me d\u2019imposition de la propri\u00e9t\u00e9 du logement dans le cadre du train de mesures fiscales 2004. Le peuple l\u2019avait rejet\u00e9 alors qu\u2019il entendait moderniser l\u2019imposition du couple et de la famille, de la propri\u00e9t\u00e9 du logement et du droit de timbre.: la valeur locative ne serait plus impos\u00e9e, mais les int\u00e9r\u00eats passifs ne pourraient plus \u00eatre d\u00e9duits ou seulement \u00e0 certaines conditions. Ils resteraient, toutefois, partiellement d\u00e9ductibles pendant une dur\u00e9e limit\u00e9e lors de la premi\u00e8re accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un logement \u00e0 usage personnel. Ce syst\u00e8me aurait l\u2019avantage de ne pas encourager l\u2019endettement priv\u00e9. L\u2019objet est actuellement trait\u00e9 par le Parlement.La Suisse est l\u2019un des rares pays d\u2019Europe occidentale \u00e0 imposer la valeur locative. Certains pays, comme l\u2019Allemagne, l\u2019Autriche, le Danemark, la France, la Finlande, la Norv\u00e8ge, la Su\u00e8de et le Royaume-Uni ne tiennent pas du tout compte des logements \u00e0 usage personnel sur le plan fiscal: le fait d\u2019\u00eatre propri\u00e9taire de son logement ne donne naissance \u00e0 aucun revenu imposable. Toutefois, les int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires sont \u2013 au moins partiellement \u2013 d\u00e9ductibles dans ces pays, hormis en Allemagne et en France
\nConf\u00e9rence suisse des imp\u00f4ts, Recueil informations fiscales, F. Probl\u00e8mes fiscaux, L\u2019imposition de la valeur locative, juin 2010. <\/p>\n

Conclusion<\/h2>\n


\nAucun march\u00e9 n\u2019est \u00e0 l\u2019abri d\u2019une bulle sp\u00e9culative, autrement dit d\u2019une envol\u00e9e des prix qui ne se justifie pas par des facteurs fondamentaux. Les prix refl\u00e8tent en principe l\u2019analyse que les participants au march\u00e9 font de l\u2019ensemble des informations disponibles. Il n\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement pas possible de d\u00e9tecter une bulle sp\u00e9culative sur la simple base d\u2019un niveau de prix \u00e9lev\u00e9. C\u2019est pourquoi les interventions directes dans leur m\u00e9canisme de formation et dans le jeu de l\u2019offre et de la demande ne sont souvent que peu suivies d\u2019effets. Elles peuvent m\u00eame \u00eatre contreproductives.Si les fonds propres venaient \u00e0 jouer un plus grand r\u00f4le dans le financement de la propri\u00e9t\u00e9 du logement, le risque de crise s\u2019en trouverait r\u00e9duit \u00e0 long terme. Ce point de vue est partag\u00e9 par les organisations internationales. Il est essentiel que les m\u00e9nages soient mieux arm\u00e9s pour r\u00e9sister \u00e0 la fluctuation des prix sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier. Une part tr\u00e8s importante de leur fortune est investie dans ce type de biens. Ils recourent, en outre, de mani\u00e8re croissante aux fonds de pr\u00e9voyance (professionnelle) pour les financer.Les exp\u00e9riences faites \u00e0 l\u2019\u00e9tranger montrent aussi combien la surveillance du respect des normes \u2013 propres \u00e0 chaque pays \u2013 en mati\u00e8re de pr\u00eats immobiliers peut contribuer \u00e0 la stabilit\u00e9 du syst\u00e8me. Enfin, il est capital que les pr\u00eateurs hypoth\u00e9caires g\u00e8rent durablement les risques. La politique de pr\u00eat pratiqu\u00e9e doit \u00eatre prudente et minutieuse, surtout durant les p\u00e9riodes o\u00f9 le niveau des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat est bas et les marges r\u00e9duites. C\u2019est \u00e0 ce prix que la Suisse s\u2019\u00e9pargnera une deuxi\u00e8me crise immobili\u00e8re si les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat venaient \u00e0 augmenter brusquement.
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\nGraphique 1: \u00abPrix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel\u00bb
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\nGraphique 2: \u00abCr\u00e9ances hypoth\u00e9caires d\u00e9tenues par les banques en % du PIB\u00bb
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\nGraphique 3: \u00ab\u00c9volution du prix de l\u2019immobilier, 1980\u20132010\u00bb
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\nGraphique 4: \u00abTaux de logements en propri\u00e9t\u00e9 en Suisse et dans les pays de l\u2019UE, 2008\u00bb
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\nEncadr\u00e9 1: La crise immobili\u00e8re en Suisse <\/p>\n

La crise immobili\u00e8re en Suisse<\/h3>\n


\nLes banques centrales avaient adopt\u00e9 une politique mon\u00e9taire expansive apr\u00e8s le krach boursier de 1987. En Suisse, un nouveau syst\u00e8me de paiement \u00e9lectronique avait aussi \u00e9t\u00e9 introduit et les prescriptions concernant les fonds propres des banques avaient \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9es (normes B\u00e2le I). Les prix de l\u2019immobilier s\u2019\u00e9taient appr\u00e9ci\u00e9s massivement dans la foul\u00e9e, tandis que le taux d\u2019inflation avait pris l\u2019ascenseur du fait de l\u2019abondance de liquidit\u00e9s. La BNS a d\u00fb relever ses taux directeurs, ce qui a entra\u00een\u00e9 une correction sur le march\u00e9 immobilier. Cela dit, la crise immobili\u00e8re du d\u00e9but des ann\u00e9es nonante provient aussi du fait que les banques ont assoupli leur politique de pr\u00eat en raison de la concurrence tr\u00e8s vive qui r\u00e9gnait entre elles. Au moment de la crise, plusieurs banques r\u00e9gionales se sont trouv\u00e9es en difficult\u00e9 en raison des cr\u00e9dits douteux accumul\u00e9s dans leurs bilans. Surendett\u00e9e, la Caisse d\u2019\u00e9pargne et de pr\u00eats de Thoune a m\u00eame d\u00fb fermer, ce qui a eu un retentissement bien au-del\u00e0 des fronti\u00e8res. La crise avait aussi creus\u00e9 un trou de pr\u00e8s de 3 milliards de francs au bilan de la Banque cantonale de Berne. Les cr\u00e9dits en souffrance ont d\u00fb \u00eatre transf\u00e9r\u00e9s dans une soci\u00e9t\u00e9 de d\u00e9faisance, ce qui a massivement alourdi la dette du canton de Berne. Selon la Commission f\u00e9d\u00e9rale des banques, le volume des cr\u00e9dits accord\u00e9s en Suisse et qui ont d\u00fb \u00eatre amortis entre 1991 et 1996 atteint pr\u00e8s de 42 milliards de francs. Rapport\u00e9 \u00e0 la taille de notre pays, cette somme est d\u2019une ampleur comparable \u00e0 la valeur an\u00e9antie aux \u00c9tats-Unis du fait de la crise des \u00absubprimes\u00bb depuis 2008a.
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\na Credit Suisse, Swiss Issues Immobilier, March\u00e9 immobilier, Faits et tendances, Credit Suisse Economic Research, 2010<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Une bulle immobili\u00e8re menacet-elle la Suisse? La situation sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier peut fortement affecter la stabilit\u00e9 de l\u2019\u00e9conomie dans son ensemble. Il vaut donc la peine de se pencher en d\u00e9tail sur les m\u00e9canismes de formation des prix et les r\u00f4les impartis \u00e0 l\u2019\u00c9tat dans ce secteur. Si l\u2019on veut que l\u2019\u00e9conomie demeure […]<\/p>","protected":false},"author":3594,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[229,105],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3594,"seco_co_author":[2892,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"\u00d6konomin, Finanzmarktpolitik, Staatssekretariat f\u00fcr internationale Finanzfragen, EFD","seco_author_post_occupation_fr":"\u00c9conomiste, Politique \u00e0 l\u2019\u00e9gard des march\u00e9s financiers, Secr\u00e9tariat d\u2019\u00c9tat aux questions financi\u00e8res internationales, D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral des finances DFF","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":2892,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Dr. rer. pol., Sektionsleiter Versicherungen und Risiken, Staatssekretariat f\u00fcr internationale Finanzfragen (SIF), Bern","seco_co_author_post_occupation_fr":"Chef de la section Assurances et risques, Secr\u00e9tariat d\u2019\u00c9tat aux questions financi\u00e8res internationales (SFI), Berne"}],"short_title":"","post_lead":"","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":151067,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"7502","post_abstract":"","magazine_issue":"20110501","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/5507f7fae99ff"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151064"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3594"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=151064"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151064\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":189377,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151064\/revisions\/189377"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2892"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3594"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=151064"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=151064"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=151064"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=151064"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=151064"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=151064"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}