La Suisse dispose de suffisamment de zones \u00e0 b\u00e2tir en r\u00e9serve; elles se situent seulement au mauvais endroit. Alors que les communes p\u00e9riph\u00e9riques poss\u00e8dent la plupart des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es, les agglom\u00e9rations manquent de terrains constructibles. Il serait donc judicieux dutiliser une partie de la taxe sur la plus-value r\u00e9sultant de mesures d\u2019am\u00e9nagement pour r\u00e9affecter les zones. Actuellement, le classement de terrains en zone \u00e0 b\u00e2tir g\u00e9n\u00e8re des rentes qui se chiffrent en milliards de francs. M\u00eame si la loi f\u00e9d\u00e9rale sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire pr\u00e9voit la possibilit\u00e9 de les taxer, cela ne se fait que tr\u00e8s peu. Une moins-value g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par un d\u00e9classement doit, par contre, \u00eatre pleinement indemnis\u00e9e par l\u2019\u00c9tat. C\u2019est principalement pour cette raison que le probl\u00e8me des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es reste entier.
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\nGr\u00e2ce \u00e0 l\u2019immigration, la population s\u2019est accrue en Suisse de 1,4 million d\u2019habitants ou de 50 000 personnes par an depuis 1980. \u00c0 long terme, c\u2019est une ville de la taille de Lugano qui doit \u00eatre construite chaque ann\u00e9e \u00e0 travers tout le pays. Selon ses derni\u00e8res projections, l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique (OFS) pr\u00e9voit dans un sc\u00e9nario de base prudent que la population r\u00e9sidante augmentera jusqu\u2019en 2060 de 1,2 million d\u2019habitants. Dans le sc\u00e9nario \u00abhaut\u00bb, la croissance d\u00e9mographique atteindra m\u00eame 2,5 millions d\u2019habitants. Il appartiendra aux responsables de l\u2019am\u00e9nagement du territoire en Suisse de canaliser la croissance du milieu b\u00e2ti qui en r\u00e9sultera. Ce constat a incit\u00e9 Avenir Suisse \u00e0 publier une \u00e9tude sur le d\u00e9veloppement et la gestion de l\u2019urbanisation
\nDaniel M\u00fcller-Jentsch et Lukas R\u00fchli, L\u2019am\u00e9nagement du territoire entre prescriptions et ex\u00e9cution \u2013 Inventaire des instruments cantonaux de ma\u00eetrise de l\u2019urbanisation, Monitoring des cantons n\u00b0 3. Avenir Suisse, 2010..
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\nLa politique en mati\u00e8re de zones \u00e0 b\u00e2tir repr\u00e9sente la cl\u00e9 de vo\u00fbte de la gestion de l\u2019urbanisation. C\u2019est ici que la Suisse a un probl\u00e8me: on trouve dans de nombreuses r\u00e9gions p\u00e9riph\u00e9riques des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es, qui d\u00e9passent nettement les besoins autoris\u00e9s pour les quinze prochaines ann\u00e9es par la loi sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire. Dans le canton de Vaud, par exemple, deux tiers de toutes les communes poss\u00e8dent des r\u00e9serves suffisantes pour plus de trente ans. En Valais, pr\u00e8s de 40% des zones \u00e0 b\u00e2tir du canton ne sont pas encore construites. Inversement, dans les r\u00e9gions o\u00f9 la pression de l\u2019urbanisation est forte, c\u2019est-\u00e0-dire dans les villes et dans les agglom\u00e9rations, les terrains \u00e0 b\u00e2tir disponibles sont rares, ce qui encourage \u00e0 en d\u00e9classer d\u2019autres pour y construire.Fondamentalement, les zones \u00e0 b\u00e2tir ne sont pas en nombre insuffisant en Suisse, elles se trouvent simplement aux mauvais endroits. Selon les calculs de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du d\u00e9veloppement territorial (ARE), celles qui ne sont pas encore construites pourraient accueillir entre 1,4 et 2,1 millions d\u2019habitants suppl\u00e9mentaires. Il ne serait donc pas n\u00e9cessaire de cr\u00e9er de nouvelles zones \u00e0 b\u00e2tir au cours des prochaines d\u00e9cennies pour absorber la croissance d\u00e9mographique. Il suffirait de densifier \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur et de d\u00e9placer les r\u00e9serves de zones \u00e0 b\u00e2tir existantes. Les moyens n\u00e9cessaires font, cependant, d\u00e9faut. Pour combler cette lacune, on peut d\u00e9velopper un instrument plut\u00f4t m\u00e9connu jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent: la taxe sur la plus-value r\u00e9sultant de mesures d\u2019am\u00e9nagement.
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\nD\u2019un point de vue \u00e9conomique, l\u2019am\u00e9nagement du territoire d\u00e9finit des droits de propri\u00e9t\u00e9 sur des biens-fonds. Les prix peuvent parfois varier de fa\u00e7on importante lorsque des mesures sont prises dans ce domaine. Les mises en zone constructible font, en particulier, augmenter substantiellement la valeur des sols. La transformation d\u2019une zone agricole en zone \u00e0 b\u00e2tir peut en multiplier la valeur par dix ou par cent. Comme les terrains qui peuvent faire l\u2019objet d\u2019une mise en zone constructible sont le plus souvent des terres agricoles qui, en vertu du droit foncier rural, restent r\u00e9serv\u00e9es aux agriculteurs, les b\u00e9n\u00e9fices g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par le classement de terrains en zones \u00e0 b\u00e2tir reviennent principalement \u00e0 une cat\u00e9gorie privil\u00e9gi\u00e9e qui repr\u00e9sente moins de 4% de la population.L\u2019augmentation de valeur provoqu\u00e9e par les interventions \u00e9tatiques sur le march\u00e9 foncier est encore renforc\u00e9e par une autre r\u00e9alit\u00e9. Le but d\u00e9clar\u00e9 de la loi f\u00e9d\u00e9rale sur le droit foncier rural est de lutter contre les prix \u00absurfaits\u00bb des terrains agricoles. Ceux-ci ne peuvent, par cons\u00e9quent, \u00eatre n\u00e9goci\u00e9s qu\u2019\u00e0 leur valeur de rendement agricole, qui est en g\u00e9n\u00e9ral largement inf\u00e9rieure au prix du march\u00e9. L\u2019augmentation de valeur d\u2019un terrain agricole transform\u00e9 en zone \u00e0 b\u00e2tir en est alors d\u2019autant plus forte.Stricto sensu, la contribution de plusvalue r\u00e9sultant de mesures d\u2019am\u00e9nagement ne repr\u00e9sente pas un imp\u00f4t, mais une taxe sur une rente priv\u00e9e (\u00e9galement appel\u00e9e gain exceptionnel). La plus-value na\u00eet d\u2019une d\u00e9cision d\u2019une autorit\u00e9 administrative, et non d\u2019une activit\u00e9 cr\u00e9atrice de valeur du propri\u00e9taire du bien-fonds. Dans ces conditions, au moins une partie de la plus-value devrait b\u00e9n\u00e9ficier \u00e0 la collectivit\u00e9. En effet, les pouvoirs publics sont tenus d\u2019indemniser les propri\u00e9taires quand les d\u00e9cisions en mati\u00e8re d\u2019am\u00e9nagement ont une incidence n\u00e9gative sur la valeur de leurs biens-fonds (voir encadr\u00e9 2<\/i>
<\/p>\nLe droit \u00e0 indemnit\u00e9 fait obstacle aux d\u00e9classements<\/h3>\n
\nJuridiquement, les d\u00e9classements correspondent en g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 une expropriation mat\u00e9rielle qui doit donner lieu \u00e0 une indemnisation par les pouvoirs publics (le plus souvent les communes). Le droit \u00e0 indemnit\u00e9 repr\u00e9sente un obstacle important au d\u00e9classement des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es. Si l\u2019on r\u00e9duisait les zones \u00e0 b\u00e2tir \u00e0 la surface pr\u00e9vue par la LAT, les droits \u00e0 indemnit\u00e9 se chiffreraient en milliards de francs. Il est difficile d\u2019\u00e9valuer pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 combien les indemnit\u00e9s s\u2019\u00e9l\u00e8veraient, car la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral laisse encore des questions sans r\u00e9ponse. Les zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es et les droits de propri\u00e9t\u00e9 qui y sont li\u00e9s repr\u00e9sentent certainement le plus gros \u00abboulet\u00bb de l\u2019am\u00e9nagement du territoire en Suisse.<\/i>
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\n). Une telle asym\u00e9trie entre la privatisation des plus-values et la collectivisation des moins-values provoqu\u00e9es par des mesures d\u2019am\u00e9nagement ne se justifie ni \u00e9conomiquement, ni du point de vue de l\u2019am\u00e9nagement du territoire.
<\/p>\nDes lacunes dans l\u2019ex\u00e9cution<\/h2>\n
\nSelon une estimation grossi\u00e8re de l\u2019Association suisse pour l\u2019am\u00e9nagement national (Aspan), le classement de terrains en zones \u00e0 b\u00e2tir g\u00e9n\u00e8re \u00e0 lui seul une plus-value de plus d\u2019un milliard de francs chaque ann\u00e9e dans l\u2019ensemble du pays
\nAspan, \u00abLa contribution de plus-value selon l\u2019art. 5 de la LAT\u00bb, Territoire & Environnement, n\u00b0 3, 2008. La plusvalue r\u00e9sultant d\u2019une mesure d\u2019am\u00e9nagement appara\u00eet aussi lors de la cr\u00e9ation d\u2019une zone de d\u00e9veloppement, c\u2019est-\u00e0-dire lors de l\u2019accroissement de coefficient d\u2019utilisation du sol dans la zone \u00e0 b\u00e2tir.. Pour Avenir Suisse, cette valeur pourrait bien \u00eatre du double: ces derni\u00e8res ann\u00e9es, on estime que 630 ha ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9es par an dans le pays. Une plus-value r\u00e9sultant de mesures d\u2019am\u00e9nagement calcul\u00e9e \u00e0 300 francs\/m2 g\u00e9n\u00e9rerait 1,9 milliard de francs par an. Aussi est-il tr\u00e8s \u00e9tonnant que l\u2019ex\u00e9cution du droit en vigueur peine dans ce domaine. Depuis 1980, la LAT pr\u00e9voit \u00e0 son art. 5 un r\u00e9gime de compensation permettant de tenir compte des avantages qui r\u00e9sultent de mesures d\u2019am\u00e9nagement. En trente ans, cependant, seuls deux cantons ont rempli ce mandat l\u00e9gislatif (BS et NE). Dans de nombreux autres, l\u2019introduction d\u2019une taxe sur la plus-value a certes fait l\u2019objet de quelques tentatives, mais celles-ci ont toutes \u00e9chou\u00e9 sous pr\u00e9texte quil sagirait dun nouvel imp\u00f4t. La Conf\u00e9d\u00e9ration pour sa part n\u2019a jamais sanctionn\u00e9 la non-ex\u00e9cution de la loi.On entend souvent dire qu\u2019une taxe sur la plus-value est inutile, car l\u2019imp\u00f4t sur les gains immobiliers poursuit le m\u00eame objectif. Une telle affirmation ne r\u00e9siste, toutefois, pas \u00e0 l\u2019examen. D\u2019une part, parce que l\u2019imp\u00f4t sur les gains immobiliers n\u2019est pr\u00e9lev\u00e9 qu\u2019au moment de l\u2019ali\u00e9nation du bien-fonds, tandis que la taxe sur la plus-value pourrait \u00eatre am\u00e9nag\u00e9e de fa\u00e7on \u00e0 l\u2019\u00eatre au moment de la mise en zone constructible, ce qui augmenterait l\u2019incitation \u00e0 construire. D\u2019autre part, parce que le taux d\u2019imp\u00f4t d\u00e9pend de la dur\u00e9e de possession et qu\u2019il diminue ainsi avec le temps, ce qui a pour effet de renforcer la th\u00e9saurisation des terrains \u00e0 b\u00e2tir. La diminution dans quelques cantons est m\u00eame si importante que le taux d\u2019imp\u00f4t n\u2019y est plus que de 5 ou 10%. Dans ces cas, il est abusif de l\u2019assimiler \u00e0 une taxe sur la plus-value.
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\nAu lieu de supprimer la taxe sur la plus-value dans la LAT comme certains le r\u00e9clament, sous pr\u00e9texte que celle-ci n\u2019est pas appliqu\u00e9e par les cantons, il faudrait plut\u00f4t lui attribuer une fonction de pilotage \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019am\u00e9nagement du territoire. En contrepartie, il faudrait s\u2019assurer que le produit de la taxe lui est strictement affect\u00e9. Une affectation toute trouv\u00e9e serait le financement du d\u00e9classement de zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es. Les cas de B\u00e2le-Ville et de Neuch\u00e2tel montrent que cela est possible. Dans ces cantons, le produit de la taxe sur la plus-value alimente un fonds qui sert \u00e0 financer les mesures d\u2019am\u00e9nagement.Si l\u2019on parvenait \u00e0 taxer une part substantielle de la plus-value g\u00e9n\u00e9r\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9chelle du pays par les mises en zone constructible, le financement du d\u00e9classement des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es dans dautres r\u00e9gions serait assur\u00e9. Il serait d\u2019autant plus facile que ces zones se trouvent souvent dans des r\u00e9gions p\u00e9riph\u00e9riques o\u00f9 les terrains, et donc les indemnit\u00e9s, sont beaucoup plus avantageux que dans la p\u00e9riph\u00e9rie des villes o\u00f9 les besoins sont grands. Alors qu\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir co\u00fbte souvent entre 100 et 200 francs le m\u00e8tre carr\u00e9 dans une r\u00e9gion p\u00e9riph\u00e9rique, il atteint plusieurs fois ce prix dans les agglom\u00e9rations du Plateau (400\u20131000 francs\/m2). M\u00eame si l\u2019on ne taxait qu\u2019une partie de la plus-value (par exemple un quart ou un tiers) engendr\u00e9e par le classement de terrains en zones \u00e0 b\u00e2tir dans les agglom\u00e9rations, les revenus ainsi g\u00e9n\u00e9r\u00e9s permettraient de financer le d\u00e9classement d\u2019un nombre similaire de m\u00e8tres carr\u00e9s dans les r\u00e9gions p\u00e9riph\u00e9riques.La taxe sur la plus-value deviendrait ainsi un instrument destin\u00e9 \u00e0 transf\u00e9rer les zones \u00e0 b\u00e2tir et les droits de propri\u00e9t\u00e9 selon les lois du march\u00e9. Pour des raisons de simplicit\u00e9, l\u2019organisation d\u2019une telle taxe devrait \u00eatre du ressort des cantons. Elle pourrait se compl\u00e9ter d\u2019un m\u00e9canisme de compensation au niveau f\u00e9d\u00e9ral. Afin de parvenir \u00e0 un meilleur \u00e9quilibre entre l\u2019offre et la demande, les zones \u00e0 b\u00e2tir devraient pouvoir \u00eatre transf\u00e9r\u00e9es non seulement entre communes d\u2019un m\u00eame canton, mais aussi entre cantons.L\u2019institution d\u2019un m\u00e9canisme de compensation entre cantons provoquera, cependant, un dilemme. L\u2019objectif vis\u00e9 est de transf\u00e9rer le produit de la taxe depuis les cantons poss\u00e9dant peu de zones \u00e0 b\u00e2tir vers ceux qui en ont de nombreuses pour financer les d\u00e9classements. Ce faisant, de tels transferts r\u00e9compensent les cantons qui ont cr\u00e9\u00e9 trop de zones \u00e0 b\u00e2tir dans le pass\u00e9. En outre, ceux qui comptent des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es sont aussi souvent ceux qui b\u00e9n\u00e9ficient le plus de la compensation financi\u00e8re. Par cons\u00e9quent, les cantons o\u00f9 la cr\u00e9ation de zones \u00e0 b\u00e2tir ob\u00e9it \u00e0 une politique stricte devraient se montrer peu enclins \u00e0 reverser une partie du produit de la taxe. Une solution de compromis pourrait consister \u00e0 obliger les cantons dont les r\u00e9serves sont particuli\u00e8rement grandes \u00e0 financer eux-m\u00eames une partie du d\u00e9classement.
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\nSi la g\u00e9n\u00e9ralisation de la taxe sur la plus-value est certainement la solution la plus simple pour organiser et financer le redimensionnement depuis longtemps en souffrance des zones \u00e0 b\u00e2tir, d\u2019autres solutions existent. Une possibilit\u00e9 serait un fonds d\u2019indemnisation aliment\u00e9 par les imp\u00f4ts au niveau f\u00e9d\u00e9ral. Seule une partie des indemnit\u00e9s devrait, cependant, \u00eatre pay\u00e9e par la Conf\u00e9d\u00e9ration. La part du financement \u00e9ch\u00e9ant aux communes et aux cantons d\u00e9pendrait du degr\u00e9 de surdimensionnement. Ce syst\u00e8me les obligerait \u00e0 assumer les erreurs du pass\u00e9, mais il les inciterait aussi \u00e0 minimiser les co\u00fbts des d\u00e9classements. Il est certain que l\u2019institution d\u2019un fonds d\u2019indemnisation aliment\u00e9 par la fiscalit\u00e9 serait un projet politique controvers\u00e9 en raison des co\u00fbts \u00e9lev\u00e9s suscit\u00e9s, encore plus si l\u2019on renonce en parall\u00e8le \u00e0 taxer les plus-values r\u00e9sultant des mises en zone constructible. Un troisi\u00e8me instrument envisageable \u2013 outre la taxe sur la plus-value et le fonds d\u2019indemnisation aliment\u00e9 par les imp\u00f4ts \u2013 serait l\u2019\u00e9change r\u00e9el: on pourrait obliger les propri\u00e9taires fonciers qui souhaitent obtenir de nouvelles zones \u00e0 b\u00e2tir \u00e0 compenser celles-ci par des zones \u00e0 b\u00e2tir qui seraient d\u00e9class\u00e9es. Ils seraient d\u00e8s lors incit\u00e9s \u00e0 trouver des terrains dont le d\u00e9classement serait particuli\u00e8rement avantageux (ce qui en r\u00e9duirait le co\u00fbt). Il faudrait, dans ce cas, d\u00e9finir une cl\u00e9 pour les op\u00e9rations de compensation (par exemple un rapport de 1 \u00e0 1 ou de 1 \u00e0 2 entre terrain mis en zone constructible et terrain d\u00e9class\u00e9) ou un syst\u00e8me de points pour l\u2019indemnisation (par exemple par cat\u00e9gories de biens selon la situation et la valeur). La cr\u00e9ation d\u2019une nouvelle zone \u00e0 b\u00e2tir ne pourrait avoir lieu que si la commune dispose de l\u2019engagement formel du propri\u00e9taire foncier \u00e0 d\u00e9classer un bien-fonds.Un tel m\u00e9canisme de compensation offre l\u2019avantage de rendre superflues la taxe sur la plus-value et les indemnit\u00e9s \u00e9tatiques. De plus, il peut avoir lieu facilement au-del\u00e0 des fronti\u00e8res cantonales et communales. Il pourrait avoir pour inconv\u00e9nient de faire augmenter le prix des biens-fonds se pr\u00eatant \u00e0 des op\u00e9rations de compensation, et donc le co\u00fbt de ces derni\u00e8res. Par ailleurs, l\u2019\u00e9laboration d\u2019un syst\u00e8me de points par cat\u00e9gories de biens soul\u00e8verait des questions complexes. Selon la mani\u00e8re dont les r\u00e8gles en mati\u00e8re de compensation seraient am\u00e9nag\u00e9es, cet instrument se rapprocherait d\u2019un syst\u00e8me de certificats d\u2019utilisation des surfaces. Il s\u2019agit-l\u00e0 de la quatri\u00e8me solution possible pour organiser le redimensionnement des zones \u00e0 b\u00e2tir.
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\nDans un syst\u00e8me de certificats d\u2019utilisation des surfaces, une personne qui voudrait construire devrait disposer non seulement d\u2019un bien-fonds se trouvant dans une zone \u00e0 b\u00e2tir, mais aussi d\u2019un certificat d\u2019utilisation de la surface. Ces droits de construire seraient \u00e9changeables et leur prix d\u00e9pendrait de l\u2019offre et de la demande. Les droits de construire pourraient ainsi \u00eatre vendus dans des r\u00e9gions poss\u00e9dant des r\u00e9serves \u00e9lev\u00e9es de terrain \u00e0 b\u00e2tir et \u00eatre acquis pour obtenir de nouvelles zones \u00e0 b\u00e2tir dans une agglom\u00e9ration ou accro\u00eetre le coefficient d\u2019utilisation du sol dans une r\u00e9gion urbaine. Comme le droit de construire serait c\u00e9d\u00e9 au moment de la vente d\u2019un certificat, une zone \u00e0 b\u00e2tir pourrait \u00eatre d\u00e9class\u00e9e sans donner lieu \u00e0 une indemnit\u00e9 de l\u2019\u00c9tat. Un syst\u00e8me de certificats n\u00e9gociables n\u00e9cessiterait, toutefois, de limiter la surface totale des zones \u00e0 b\u00e2tir. Il pourrait \u00eatre am\u00e9nag\u00e9 simplement (diff\u00e9renciation selon la surface, le type de zone et la cat\u00e9gorie de bien) ou de mani\u00e8re plus complexe (diff\u00e9renciation selon le coefficient d\u2019utilisation du sol, le type de commune, etc.).Si un syst\u00e8me de certificats n\u00e9gociables est une solution \u00e9l\u00e9gante en th\u00e9orie, son application se heurterait \u00e0 de nombreuses difficult\u00e9s. Premi\u00e8rement, un tel syst\u00e8me engendrerait un travail administratif consid\u00e9rable et co\u00fbterait cher aux propri\u00e9taires et \u00e0 l\u2019\u00c9tat (co\u00fbts des transactions et de l\u2019information). Deuxi\u00e8mement, il impliquerait de d\u00e9finir les r\u00e8gles r\u00e9gissant le n\u00e9goce des certificats. Troisi\u00e8mement, l\u2019attribution des certificats au moment du lancement du syst\u00e8me serait une affaire sensible: qui re\u00e7oit des certificats, combien et sur la base de quels principes? Quatri\u00e8mement, le syst\u00e8me comporte des risques \u00e9conomiques: les certificats modifieraient les droits de propri\u00e9t\u00e9, ce qui aurait des r\u00e9percussions profondes en termes de redistribution. La d\u00e9finition des droits de propri\u00e9t\u00e9 et des r\u00e8gles de vente devrait d\u00e9clencher de violents affrontements. Il n\u2019est pas s\u00fbr qu\u2019ils d\u00e9bouchent sur un syst\u00e8me optimal d\u2019am\u00e9nagement du territoire.
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\nUne cinqui\u00e8me solution pour financer les d\u00e9classements serait d\u2019introduire un imp\u00f4t sur le sol. Celui-ci serait proportionnel \u00e0 la valeur v\u00e9nale du terrain \u00e0 b\u00e2tir, que le bien-fonds soit construit ou non. Aux \u00c9tats-Unis, la \u00abProperty Tax\u00bb compte parmi les principaux imp\u00f4ts. D\u2019autres pays connaissent un imp\u00f4t sur le sol. Celui-ci est souvent beaucoup plus \u00e9lev\u00e9 que l\u2019imp\u00f4t foncier ou l\u2019imp\u00f4t immobilier pr\u00e9lev\u00e9 par certains cantons et communes en Suisse. Un tel imp\u00f4t pourrait \u00eatre pr\u00e9lev\u00e9 de mani\u00e8re \u00e0 n\u2019avoir aucune incidence sur la charge fiscale (en le couplant, par exemple, \u00e0 une diminution de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu), ou bien son produit pourrait \u00eatre affect\u00e9 au financement du d\u00e9classement des zones \u00e0 b\u00e2tir. L\u2019imp\u00f4t serait calcul\u00e9 sur la base des prix du march\u00e9, ce qui pourraient s\u2019effectuer relativement facilement \u2013 autrement dit avec un travail administratif minime \u2013 \u00e0 partir, par exemple, des mutations enregistr\u00e9es.Un imp\u00f4t sur le sol limit\u00e9 au terrain \u00e0 b\u00e2tir qui serait pr\u00e9lev\u00e9 ind\u00e9pendamment de la pr\u00e9sence ou non d\u2019une construction pourrait avoir un effet incitatif en termes d\u2019am\u00e9nagement du territoire. D\u2019abord, les propri\u00e9taires fonciers auraient une raison de construire, au lieu de th\u00e9sauriser. Ensuite, ceux qui ne souhaitent pas b\u00e2tir pourraient \u00eatre incit\u00e9s \u00e0 faire d\u00e9classer volontairement leur terrain afin de payer moins d\u2019imp\u00f4ts. Enfin, une telle fiscalisation diminuerait la valeur marchande des biens-fonds et donc les indemnit\u00e9s \u00e0 verser en cas de d\u00e9classement. Selon la mani\u00e8re dont il serait am\u00e9nag\u00e9, un imp\u00f4t sur le sol pourrait repr\u00e9senter une option int\u00e9ressante autant en termes \u00e9conomiques que d\u2019am\u00e9nagement du territoire. Son introduction aurait pour inconv\u00e9nient d\u2019entra\u00eener un surcro\u00eet de travail, car il n\u00e9cessiterait de modifier en profondeur le syst\u00e8me fiscal.
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\nEn th\u00e9orie, il existe au moins cinq solutions pour organiser et financer le redimensionnement des zones \u00e0 b\u00e2tir: une taxe sur la plus-value avec affectation du produit, un fonds d\u2019indemnisation financ\u00e9 par les imp\u00f4ts, l\u2019\u00e9change r\u00e9el lors de mises en zone constructible, les certificats n\u00e9gociables d\u2019utilisation des surfaces et l\u2019imp\u00f4t sur le sol. Des mod\u00e8les m\u00ealant ces instruments seraient aussi concevables. Trois de ces instruments \u2013 taxe sur la plus-value, \u00e9change r\u00e9el et certificats \u2013 se fondent directement ou indirectement sur la plus-value r\u00e9sultant de mesures d\u2019am\u00e9nagement pour indemniser les propri\u00e9taires de biens-fonds d\u00e9class\u00e9s, et tous trois impliquent un \u00e9change des droits de propri\u00e9t\u00e9 entre communes ou cantons. La solution la plus pragmatique serait un fonds d\u2019indemnisation qui serait aliment\u00e9 par le produit de la taxe sur la plus-value. Cet instrument est d\u00e9j\u00e0 ancr\u00e9 dans la LAT et entra\u00eenerait un travail administratif et des incidences sur le syst\u00e8me fiscal qui seraient moindres en comparaison des autres syst\u00e8mes. La r\u00e9vision partielle en cours de la LAT offre l\u2019occasion de mener \u00e0 bien cette r\u00e9forme. On corrigerait ainsi le probl\u00e8me des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es, qui nuit fortement \u00e0 un am\u00e9nagement judicieux du territoire suisse
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\nEncadr\u00e9 1: La r\u00e9vision partielle de la LAT et l\u2019article sur la plus-value
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\nLe Parlement planche actuellement sur une r\u00e9vision partielle de la LAT qui devrait tenir lieu de contre-projet indirect \u00e0 l\u2019initiative pour le paysage. Le projet de r\u00e9vision clarifie les prescriptions f\u00e9d\u00e9rales sur les dimensions des zones \u00e0 b\u00e2tir et pr\u00e9cise l\u2019article sur la taxation de la plus-value. \u00c0 la fin septembre 2010, le Conseil des \u00c9tats, premi\u00e8re chambre d\u00e9lib\u00e9rante, s\u2019est prononc\u00e9 en faveur d\u2019un nouveau texte. En vertu de celui-ci, les cantons seraient tenus d\u2019introduire dans les deux ans des r\u00e8gles contraignantes de taxation partielle des plus-values r\u00e9sultant d\u2019un classement en zone \u00e0 b\u00e2tir. S\u2019ils ne satisfont pas \u00e0 cette obligation, le droit f\u00e9d\u00e9ral pr\u00e9voit une taxe se montant au moins au quart de la plus-value r\u00e9sultant du classement d\u2019un terrain en zone \u00e0 b\u00e2tir. Elle serait exigible lors de l\u2019ali\u00e9nation du bien-fonds, ce qui diminuerait nettement toute incitation en ce sens. Si ces r\u00e8gles devaient \u00eatre accept\u00e9es par le Conseil national, la question de l\u2019utilisation du produit de la taxe ne manquerait pas de se poser.
\n
\nEncadr\u00e9 2: Le droit \u00e0 indemnit\u00e9 fait obstacle aux d\u00e9classements
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\nJuridiquement, les d\u00e9classements correspondent en g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 une expropriation mat\u00e9rielle qui doit donner lieu \u00e0 une indemnisation par les pouvoirs publics (le plus souvent les communes). Le droit \u00e0 indemnit\u00e9 repr\u00e9sente un obstacle important au d\u00e9classement des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es. Si l\u2019on r\u00e9duisait les zones \u00e0 b\u00e2tir \u00e0 la surface pr\u00e9vue par la LAT, les droits \u00e0 indemnit\u00e9 se chiffreraient en milliards de francs. Il est difficile d\u2019\u00e9valuer pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 combien les indemnit\u00e9s s\u2019\u00e9l\u00e8veraient, car la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral laisse encore des questions sans r\u00e9ponse. Les zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es et les droits de propri\u00e9t\u00e9 qui y sont li\u00e9s repr\u00e9sentent certainement le plus gros \u00abboulet\u00bb de l\u2019am\u00e9nagement du territoire en Suisse.
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\nEncadr\u00e9 3: Avenir Suisse et le monitorage des cantons sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire
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\nAu milieu de 2010, Avenir Suisse a publi\u00e9 une \u00e9tude sur le d\u00e9veloppement de l\u2019urbanisation dans les cantons. Au c\u0153ur de cette \u00e9tude comparative intercantonale figure un inventaire des instruments cantonaux de ma\u00eetrise de l\u2019urbanisation. L\u2019\u00e9tude met \u00e9galement le doigt sur les lacunes dans l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019am\u00e9nagement du territoire et plaide en faveur de r\u00e8gles plus contraignantes au niveau f\u00e9d\u00e9ral, en particulier en ce qui concerne la politique des zones \u00e0 b\u00e2tir. Le monitorage des cantons peut \u00eatre t\u00e9l\u00e9charg\u00e9 sur le site Internet d\u2019Avenir Suisse: www.avenir-suisse.ch<\/i>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La Suisse dispose de suffisamment de zones \u00e0 b\u00e2tir en r\u00e9serve; elles se situent seulement au mauvais endroit. Alors que les communes p\u00e9riph\u00e9riques poss\u00e8dent la plupart des zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es, les agglom\u00e9rations manquent de terrains constructibles. Il serait donc judicieux dutiliser une partie de la taxe sur la plus-value r\u00e9sultant de mesures d\u2019am\u00e9nagement pour […]<\/p>","protected":false},"author":3009,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[229],"post_content_subject":[231],"acf":{"seco_author":3009,"seco_co_author":null,"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Dr., Senior Fellow, Avenir Suisse, Z\u00fcrich","seco_author_post_occupation_fr":"Senior fellow, Avenir Suisse, Zurich","seco_co_authors_post_ocupation":null,"short_title":"","post_lead":"","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":151502,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"8516","post_abstract":"","magazine_issue":null,"seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/559cf477d3ad3"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151499"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3009"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=151499"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151499\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":189464,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151499\/revisions\/189464"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3009"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=151499"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=151499"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=151499"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=151499"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=151499"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=151499"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}