{"id":151739,"date":"2010-07-01T12:00:00","date_gmt":"2010-07-01T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2010\/07\/meins-2\/"},"modified":"2023-08-24T00:58:19","modified_gmt":"2023-08-23T22:58:19","slug":"meins-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2010\/07\/meins-2\/","title":{"rendered":"Le d\u00e9fi de la durabilit\u00e9 dans l\u2019\u00e9conomie immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"

Le mot \u00abdurabilit\u00e9\u00bb est aujour-d\u2019hui sur toutes les l\u00e8vres. En Suisse, ce souci a gagn\u00e9 le secteur immobilier, o\u00f9 le programme Minergie conna\u00eet un v\u00e9ritable \u00abboom\u00bb. Les pouvoirs publics pr\u00eachent la durabilit\u00e9 (songeons au plan d\u2019action \u00abStrat\u00e9gie pour le d\u00e9veloppement durable\u00bb du Conseil f\u00e9d\u00e9ral) et l\u2019encouragent aussi, notamment gr\u00e2ce au Programme B\u00e2timents \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale ou aux fonds de d\u00e9veloppement cantonaux. Cet \u00e9lan se nourrit de la conviction que la durabilit\u00e9 est profitable \u00e0 long terme. \u00c0 ce niveau, plusieurs questions se posent: qu\u2019est-ce qu\u2019une construction durable et qu\u2019est-ce qu\u2019un bien immobilier durable? En termes financiers, la durabilit\u00e9 est-elle vraiment payante? Comment la mesuret-on et l\u2019\u00e9value-t-on dans la pra-tique? \"\"
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\nDans la branche immobili\u00e8re comme ailleurs, la notion de durabilit\u00e9 est souvent impr\u00e9cise. Cela tient \u00e0 la complexit\u00e9 du sujet et \u00e0 l\u2019absence d\u2019un v\u00e9ritable standard en la mati\u00e8re. En Suisse, le label Minergie\u00ae conna\u00eet un succ\u00e8s spectaculaire dans l\u2019immobilier. Toutefois, comme il se concentre sur l\u2019efficience \u00e9nerg\u00e9tique et le confort domestique, il ne constitue pas un label de durabilit\u00e9 complet. En effet, au-del\u00e0 de l\u2019\u00e9nergie, le concept de durabilit\u00e9 s\u2019\u00e9tend aussi \u00e0 l\u2019environnement, \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 et \u00e0 l\u2019\u00e9conomie. Il devrait donc, dans un premier temps, se d\u00e9finir ainsi: un bien immobilier est r\u00e9put\u00e9 durable s\u2019il offre \u00e0 long terme un int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique, \u00e9cologique et social ou, du moins, \u00e9vite des d\u00e9gradations dans ces deux derniers domaines
\nD\u00e9finition inspir\u00e9e de celle du d\u00e9veloppement durable selon le Rapport Brundtland.. <\/p>\n

Conflits d\u2019objectifs<\/h2>\n


\nLa volont\u00e9 de maximiser les avantages \u00e0 la fois pour l\u2019environnement, la soci\u00e9t\u00e9 et l\u2019\u00e9conomie donne toujours lieu \u00e0 des conflits d\u2019int\u00e9r\u00eats. L\u2019exemple d\u2019une maison chauff\u00e9e au mazout et mal isol\u00e9e, mais prot\u00e9g\u00e9e en tant que monument historique, permet d\u2019illustrer ce dilemme. Du point de vue \u00e9cologique, la pose d\u2019une couche isolante de bonne \u00e9paisseur sur la fa\u00e7ade s\u2019impose, puisque cela r\u00e9duirait la consommation d\u2019\u00e9nergie et les \u00e9missions de CO2<\/i>. Du point de vue \u00e9conomique, le fait de savoir si cet investissement se justifie \u00e0 long terme d\u00e9pend entre autres de l\u2019\u00e9volution du prix du p\u00e9trole. Enfin, du point de vue soci\u00e9tal, c\u2019est la pr\u00e9servation de la fa\u00e7ade historique qui prime. <\/p>\n

Construction durable contre immobilier durable?<\/h2>\n


\nJusqu\u2019ici, l\u2019approche la plus fr\u00e9quente a toujours consist\u00e9 \u00e0 donner la priorit\u00e9 \u00e0 la construction durable<\/i>. Pour simplifier, il s\u2019agit g\u00e9n\u00e9ralement de r\u00e9soudre des questions techniques touchant \u00e0 l\u2019\u00e9conomie du b\u00e2timent. L\u2019accent est mis sur les constructions nouvelles ainsi que sur certains travaux d\u2019assainissement en aval. Le plus souvent, la durabilit\u00e9 \u00e9cologique figure implicitement au premier plan
\nVoir, entre autres, la recommandation SIA 112\/1, Minergie ou encore, sur le plan international, Leed, Bream, etc..En \u00e9conomie immobili\u00e8re, par contre, le centre d\u2019int\u00e9r\u00eat est l\u2019immobilier durable<\/i>. L\u2019attention se porte davantage sur le parc national existant \u2013 l\u2019apport des constructions nouvelles \u00e0 ce parc n\u2019\u00e9tant que de 1% par ann\u00e9e environ \u2013 de m\u00eame que sur la profitabilit\u00e9 \u00e9conomique \u00e0 long terme. Pour un investisseur, un pr\u00eateur hypoth\u00e9caire ou un propri\u00e9taire priv\u00e9, un bien immobilier est durable s\u2019il conserve ou accro\u00eet sa valeur \u00e9conomique \u00e0 long terme tout en pr\u00e9sentant une valeur \u00e9cologique et sociale ou en \u00e9vitant des dommages \u00e9cologiques et sociaux \u00e9quivalents. Du point de vue m\u00e9thodologique, les valeurs \u00e9cologiques et sociales sont pour l\u2019immobilier durable des contraintes auxquelles il convient de satisfaire autant que possible.Dans une optique financi\u00e8re dynamique, les biens immobiliers sont durables si, \u00e0 long terme et toutes choses restant \u00e9gales par ailleurs, ils r\u00e9sistent sans difficult\u00e9 \u00e0 certains param\u00e8tres tels que la hausse des prix de l\u2019\u00e9nergie, l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique ou le changement climatique. Cette vertu r\u00e9duit les risques de d\u00e9pr\u00e9ciation et accro\u00eet les chances de valorisation de l\u2019objet. Par exemple, un \u00e9difice qui, gr\u00e2ce \u00e0 sa construction, reste frais en \u00e9t\u00e9 prendra d\u2019autant plus de valeur que les jours de canicule tendront \u00e0 se multiplier sous l\u2019effet du r\u00e9chauffement climatique. <\/p>\n

Cinq crit\u00e8res de durabilit\u00e9 du point de vue financier<\/h2>\n


\n\u00c0 partir de l\u00e0, on peut distinguer cinq facteurs de durabilit\u00e9
\nCes facteurs sont d\u00e9taill\u00e9s dans Meins, Wallbaum et al. (2010).. Le comportement \u00e9nerg\u00e9tique<\/i> d\u2019un b\u00e2timent est un crit\u00e8re primordial, bien que non exclusif, de la durabilit\u00e9 financi\u00e8re d\u2019un bien immobilier. Pour des investisseurs, la flexibilit\u00e9 et la polyvalence<\/i> de l\u2019objet sont un autre param\u00e8tre important (capacit\u00e9 d\u2019adaptation d\u2019un \u00e9difice \u00e0 des besoins \u00e9volutifs). En \u00e9conomie, les crit\u00e8res de mobilit\u00e9 et d\u2019accessibilit\u00e9<\/i>, de s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9gard des risques naturels futurs<\/i> li\u00e9s au changement climatique ainsi que la sant\u00e9 et le confort<\/i> (par exemple: apport suffisant en lumi\u00e8re du jour ou bon climat d\u2019int\u00e9rieur) jouent \u00e9galement un r\u00f4le. <\/p>\n

Une demande accrue en durabilit\u00e9<\/h2>\n


\nL\u2019impressionnante progression du nombre de b\u00e2timents Minergie, qui a rien moins que tripl\u00e9 ces cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, montre bien l\u2019int\u00e9r\u00eat croissant que suscite tr\u00e8s concr\u00e8tement la question de l\u2019efficience \u00e9nerg\u00e9tique. Jusqu\u2019ici, quelque 15 000 b\u00e2timents au total ont \u00e9t\u00e9 construits ou modernis\u00e9s selon les normes Minergie, Minergie-P, ou Minergie-Eco. Dans des villes comme Zurich et Winterthour, \u00abMinergie\u00bb est devenue pratiquement la norme, puisqu\u2019elle s\u2019est impos\u00e9e dans respectivement 54% et 44% des nouvelles constructions l\u2019an dernier. Sur l\u2019ensemble du territoire suisse, les diff\u00e9rences restent toutefois consid\u00e9rables
\nVoir Salvi, Horeh\u00e1jov\u00e1, Neeser (2010)..Pour les autres crit\u00e8res de durabilit\u00e9, la demande est plus difficile \u00e0 quantifier. Une enqu\u00eate effectu\u00e9e aupr\u00e8s des entreprises de la Suisse enti\u00e8re permet n\u00e9anmoins de valoriser les crit\u00e8res de durabilit\u00e9 pour des immeubles d\u2019entreprises (voir encadr\u00e9 1<\/i>
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\nL\u2019\u00e9tude se fonde sur une enqu\u00eate men\u00e9e aupr\u00e8s des moyennes et grandes entreprises en Suisse al\u00e9manique et en Romandie. Pour l\u2019\u00e9dition 2009\u20132010, quelque 1000 soci\u00e9t\u00e9s de 250 collaborateurs ou plus ont \u00e9t\u00e9 interrog\u00e9es. Le questionnaire a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 soumis \u00e0 un \u00e9chantillon al\u00e9atoire puis\u00e9 dans les 5500 entreprises du pays employant entre 50 et 249 collaborateurs. Au total, 149 firmes ont particip\u00e9 \u00e0 l\u2019enqu\u00eate. Les \u00e9valuations livrent donc un tableau repr\u00e9sentatif du paysage de l\u2019immobilier d\u2019entreprise en Suisse. Cette enqu\u00eate sera r\u00e9p\u00e9t\u00e9e chaque ann\u00e9e afin de suivre l\u2019\u00e9volution de la situation et identifier les tendances. Le document complet de l\u2019\u00e9tude Cress 2009 est disponible gratuitement aupr\u00e8s de CB Richard Ellis (t\u00e9l. 044 226 30 00) ou du CCRS de l\u2019universit\u00e9 de Zurich (t\u00e9l. 044 634 40 61).
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\n). Comme on pouvait s\u2019y attendre, l\u2019\u00e9l\u00e9ment le plus important est le prix d\u2019achat et de location (99% des r\u00e9ponses). En deuxi\u00e8me et troisi\u00e8me positions, on trouve des param\u00e8tres li\u00e9s \u00e0 la durabilit\u00e9, telles la distribution des locaux (\u00abutilisation du plan\u00bb) et la proximit\u00e9 des transports publics, suivies en 4e place par des consid\u00e9rations g\u00e9n\u00e9rales de durabilit\u00e9 (plus de 90% des avis exprim\u00e9s dans ces quatre cas; voir graphique 1<\/i>). <\/p>\n

Le march\u00e9 appr\u00e9cie la durabilit\u00e9<\/h2>\n


\nLe renforcement de la \u00abdemande de durabilit\u00e9\u00bb s\u2019accompagne d\u2019une propension \u00e0 payer plus. De r\u00e9centes estimations \u00e9conom\u00e9triques fond\u00e9es sur un large \u00e9chantillon de donn\u00e9es montrent que ces derni\u00e8res ann\u00e9es, le march\u00e9 a honor\u00e9 les maisons individuelles Minergie d\u2019un suppl\u00e9ment de prix de 7% et la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages d\u2019un surprix de 3,5%
\nVoir Salvi, Horeh\u00e1jov\u00e1, M\u00fcri (2008).. Les \u00e9tudes montrent aussi que les nouveaux b\u00e2timents Minergie assurent des rendements locatifs sup\u00e9rieurs de 6% en moyenne \u00e0 ceux des autres b\u00e2timents
\nVoir Salvi, Horeh\u00e1jov\u00e1, Neeser (2010).. Ces tendances sont confirm\u00e9es par des enqu\u00eates analogues effectu\u00e9es aux \u00c9tats-Unis sur les prix des transactions et les loyers
\nVoir Miller, Spivey, Florance (2007), Eichholtz, Kok, Quigley (2009).. Faute de donn\u00e9es suffisantes, il est difficile de pr\u00e9ciser la propension \u00e0 payer correspondant \u00e0 d\u2019autres param\u00e8tres de durabilit\u00e9. Bien que moins probants que les \u00e9tudes de march\u00e9, les r\u00e9sultats de l\u2019enqu\u00eate aupr\u00e8s des entreprises signal\u00e9e plus haut permettent n\u00e9anmoins de conclure \u00e0 l\u2019existence d\u2019une propension \u00e0 payer pour des \u00e9l\u00e9ments de durabilit\u00e9 dans l\u2019immobilier. Une majorit\u00e9 d\u2019entreprises (65%) estiment en l\u2019occurrence que la durabilit\u00e9 n\u2019occasionne pas de surco\u00fbts (65%). Elles sont 25% \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019elle est m\u00eame plus profitable que co\u00fbteuse. Quatre sur dix sont pr\u00eates \u00e0 payer davantage, en particulier pour les valeurs \u00abflexibilit\u00e9 et polyvalence\u00bb et \u00abaspects \u00e9nergie et eau\u00bb (respectivement 55% et 50%). Plus de 40% des entreprises interrog\u00e9es sont dispos\u00e9es \u00e0 verser un suppl\u00e9ment aux titres \u00absant\u00e9 et confort\u00bb (ventilation, isolation phonique, lumi\u00e8re du jour, mat\u00e9riaux de construction \u00e9cologiques) et \u00abaccessibilit\u00e9 et mobilit\u00e9\u00bb (transports publics, parcs \u00e0 v\u00e9los). Notons que l\u2019acceptation d\u2019un surco\u00fbt est plus marqu\u00e9e pour les d\u00e9cisions d\u2019achat et d\u2019assainissement que pour les locations. <\/p>\n

Un besoin d\u2019instruments pratiques pour les \u00e9valuations<\/h2>\n


\nFace \u00e0 cette demande croissante et \u00e0 cette propension \u00e0 payer, il n\u2019est gu\u00e8re surprenant que le besoin de notations et d\u2019\u00e9valuations pratiques gagne, lui aussi, en importance. Pour y r\u00e9pondre, le centre CCRS de l\u2019universit\u00e9 de Zurich a d\u00e9velopp\u00e9 l\u2019indicateur de durabilit\u00e9 ESI (Economic Sustainability Indicator), en collaboration avec des investisseurs et des \u00e9valuateurs. Cet indice mesure la probabilit\u00e9 de valorisation ou de d\u00e9valorisation d\u2019un bien immobilier en fonction de l\u2019\u00e9volution. L\u2019ESI\u00ae du CCRS peut servir d\u2019instrument de notation de la durabilit\u00e9 financi\u00e8re ou s\u2019int\u00e9grer au syst\u00e8me actuel d\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re. L\u2019\u00e9valuation ESI\u00ae permet de compl\u00e9ter les bases d\u2019appr\u00e9ciation pr\u00e9sentes par des informations sur l\u2019\u00e9volution \u00e0 long terme qui n\u2019est pas ou insuffisamment prise en compte aujourd\u2019hui (voir encadr\u00e9 2<\/i>
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\nL\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re ESI d\u00e9velopp\u00e9e par des scientifiques en collaboration avec des experts immobiliers int\u00e8gre cinq crit\u00e8res de durabilit\u00e9 insuffisamment pris en compte jusqu\u2019ici malgr\u00e9 leur influence sur le prix: la flexibilit\u00e9 et la polyvalence, la d\u00e9pendance envers l\u2019\u00e9nergie et l\u2019eau, l\u2019accessibilit\u00e9 par les transports publics et la mobilit\u00e9, la s\u00e9curit\u00e9 ainsi que la sant\u00e9 et le confort. Ces crit\u00e8res de durabilit\u00e9 sont mesur\u00e9s, codifi\u00e9s et pond\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019aide d\u2019indicateurs partiels, puis r\u00e9capitul\u00e9s dans l\u2019ESI. En tant qu\u2019indicateur des risques futurs, l\u2019ESI permet de calculer le taux d\u2019escompte de fa\u00e7on transparente selon la m\u00e9thode DCF. Un mod\u00e8le de risque valid\u00e9 par des experts ind\u00e9pendants a montr\u00e9 que les aspects de durabilit\u00e9 omis dans les \u00e9valuations pr\u00e9alables des immeubles pouvaient faire perdre \u00e0 ceux-ci jusqu\u2019\u00e0 14,9% de leur valeur ou, au contraire, en faire gagner jusqu\u2019\u00e0 6,6%.On part du principe que les flux de tr\u00e9sorerie des 5 \u00e0 10 prochaines ann\u00e9es sont d\u00e9termin\u00e9s de fa\u00e7on relativement pr\u00e9cise par la m\u00e9thode DCF, puis simplement ajust\u00e9s pendant la dur\u00e9e de vie restante de l\u2019immeuble. L\u2019indicateur ESI du CCRS int\u00e8gre pour sa part des aspects \u00e0 long terme sur une base diff\u00e9renci\u00e9e, autrement dit en indiquant, pour les indicateurs partiels, la diff\u00e9rence entre les conditions qui influent actuellement sur la valeur de l\u2019immeuble et celles qui, \u00e0 l\u2019avenir, r\u00e9sulteront de l\u2019\u00e9volution des conditions-cadres. L\u2019indicateur est construit de mani\u00e8re \u00e0 ne tenir compte que des risques susceptibles de se mat\u00e9rialiser d\u2019ici 10 \u00e0 35 ans, autrement dit ceux qui ne sont pas d\u00e9j\u00e0 escompt\u00e9s dans les flux de tr\u00e9sorerie.Certains des param\u00e8tres d\u00e9crits dans les cinq groupes sont nouveaux. D\u2019autres \u2013 comme l\u2019accessibilit\u00e9 par les transports publics \u2013 sont d\u00e9j\u00e0 int\u00e9gr\u00e9s dans les \u00e9valuations aujourd\u2019hui; toutefois, \u00e9tant donn\u00e9 que leur importance tend \u00e0 cro\u00eetre \u00e0 long terme, il ne leur est pas accord\u00e9 une attention suffisante. Les immeubles locatifs, les immeubles commerciaux et les surfaces de vente disposent chacun d\u2019un indicateur ESI. Un logiciel convivial est disponible pour le calculera. Durant la phase de d\u00e9veloppement, des tests ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s sur environ 200 objets (immeubles locatifs, immeubles commerciaux, surfaces de vente et objets \u00e0 usage mixte). Dans la pratique, des investisseurs suisses de premier plan utilisent d\u00e9j\u00e0 l\u2019indicateur ESI. Son calcul demande entre une demi-heure et trois heures par immeubleb.
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\na Le logiciel est disponible aupr\u00e8s de QualiCasa SA (http:\/\/www.qualicasa.ch<\/a>).b Voir Meins, Burkhard (2009).).On peut appliquer ce sch\u00e9ma d\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re au cas d\u2019un immeuble collectif de cinq ans d\u2019\u00e2ge (voir graphique 2<\/i>). Cet exemple permet de tirer d\u2019int\u00e9ressants enseignements. Le graphique en toile d\u2019araign\u00e9e montre que l\u2019objet ne pr\u00e9sente pas de risques importants en termes de durabilit\u00e9. Fort bien \u00e9quip\u00e9 pour affronter \u00e0 l\u2019avenir les questions d\u2019\u00e9nergie, d\u2019eau et de s\u00e9curit\u00e9, l\u2019immeuble fait aussi tr\u00e8s bonne figure au regard des autres crit\u00e8res de durabilit\u00e9. Le r\u00e9sultat de la pond\u00e9ration des diff\u00e9rents param\u00e8tres est 0,5. Cela correspond \u00e0 un risque inf\u00e9rieur \u00e0 la moyenne et justifie une correction positive de 3,3% de la valeur estim\u00e9e de l\u2019objet. <\/p>\n

D\u00e9molir n\u2019est pas la solution<\/h2>\n


\nQuelles conclusions la gestion des portefeuilles peut-elle tirer de tout cela? Faut-il la restructurer radicalement, en planifiant la destruction du plus grand nombre possible de b\u00e2timents anciens pour les remplacer par des constructions nouvelles moins gourmandes en \u00e9nergie? \u00c0 l\u2019\u00e9vidence, la r\u00e9ponse est \u00abnon\u00bb. Le premier objectif d\u2019un investisseur qui recherche le rendement est toujours d\u2019accro\u00eetre ou du moins de conserver la valeur de son portefeuille \u00e0 long terme. En cas de hausse des prix de l\u2019\u00e9nergie, l\u2019efficience \u00e9nerg\u00e9tique d\u2019un immeuble est bien s\u00fbr un atout. Un nouveau b\u00e2timent construit selon des normes \u00abvertes\u00bb et parfaitement isol\u00e9 peut, toutefois, se d\u00e9valoriser demain s\u2019il se situe dans une r\u00e9gion en proie \u00e0 des probl\u00e8mes \u00e9conomiques ou mal connect\u00e9e aux transports publics. Au contraire, un immeuble collectif standard plac\u00e9 dans une zone urbaine bien desservie verra sa valeur \u00e9voluer plus favorablement. M\u00eame d\u2019un point de vue \u00e9cologique, une construction neuve ne pr\u00e9sente pas n\u00e9cessairement un meilleur bilan que les autres si des aspects comme l\u2019\u00e9nergie grise ou le mitage du territoire affectent son \u00e9valuation. Ajoutons \u00e0 cela que sur le plan social, le parc b\u00e2ti rev\u00eat une importante fonction dans la mesure o\u00f9 les logements les moins co\u00fbteux se trouvent de pr\u00e9f\u00e9rence parmi les constructions existantes plus ou moins anciennes (lorsqu\u2019il ne s\u2019agit pas de b\u00e2timents class\u00e9s au titre de la protection des monuments et des sites). L\u2019\u00e9quation \u00abnouvelle construction \u00e9conome en \u00e9nergie = construction durable \/ b\u00e2timent du parc existant = non durable\u00bb ne se v\u00e9rifie donc pas n\u00e9cessairement sur le plan non seulement \u00e9conomique, mais encore \u00e9cologique et social. Pour \u00e9viter tout malentendu, disons qu\u2019il est certes tout \u00e0 fait judicieux, voire imp\u00e9ratif, de construire les nouveaux b\u00e2timents selon des standards \u00e9nerg\u00e9tiques de haut niveau, mais qu\u2019on ne saurait d\u00e9molir des b\u00e2timents existants pour une question d\u2019efficience \u00e9nerg\u00e9tique uniquement. <\/p>\n

Int\u00e9grer la durabilit\u00e9 dans la gestion des risques<\/h2>\n


\nPour la gestion de portefeuille, les divers crit\u00e8res de durabilit\u00e9 d\u2019un bien immobilier doivent \u00eatre mesur\u00e9s les uns aux autres. \u00c0 cet \u00e9gard, une approche consiste \u00e0 consid\u00e9rer le d\u00e9faut de durabilit\u00e9 comme un risque. Si ce dernier est g\u00e9r\u00e9 en cons\u00e9quence, les al\u00e9as en termes de durabilit\u00e9 peuvent \u00eatre clairement identifi\u00e9s et pond\u00e9r\u00e9s. Cette \u00e9valuation du risque peut, ensuite, servir de nouveau crit\u00e8re dans la gestion du portefeuille et l\u2019analyse des performances. Les fondements d\u2019une gestion durable des portefeuilles immobiliers sont ainsi pos\u00e9s.
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\nGraphique 1: \u00abImportance des divers crit\u00e8res dans les d\u00e9cisions d’achat ou de location d\u2019un bien immobilier\u00bb
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\nGraphique 2: \u00abApplication de l\u2019indice d’\u00e9valuation immobili\u00e8re ESI \u00e0 un immeuble collectif en Suisse centrale\u00bb
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\nEncadr\u00e9 1: Cress 2009: investissement immobilier et d\u00e9veloppement durable
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\nL\u2019\u00e9tude se fonde sur une enqu\u00eate men\u00e9e aupr\u00e8s des moyennes et grandes entreprises en Suisse al\u00e9manique et en Romandie. Pour l\u2019\u00e9dition 2009\u20132010, quelque 1000 soci\u00e9t\u00e9s de 250 collaborateurs ou plus ont \u00e9t\u00e9 interrog\u00e9es. Le questionnaire a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 soumis \u00e0 un \u00e9chantillon al\u00e9atoire puis\u00e9 dans les 5500 entreprises du pays employant entre 50 et 249 collaborateurs. Au total, 149 firmes ont particip\u00e9 \u00e0 l\u2019enqu\u00eate. Les \u00e9valuations livrent donc un tableau repr\u00e9sentatif du paysage de l\u2019immobilier d\u2019entreprise en Suisse. Cette enqu\u00eate sera r\u00e9p\u00e9t\u00e9e chaque ann\u00e9e afin de suivre l\u2019\u00e9volution de la situation et identifier les tendances. Le document complet de l\u2019\u00e9tude Cress 2009 est disponible gratuitement aupr\u00e8s de CB Richard Ellis (t\u00e9l. 044 226 30 00) ou du CCRS de l\u2019universit\u00e9 de Zurich (t\u00e9l. 044 634 40 61).
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\nEncadr\u00e9 2: L\u2019indicateur de durabilit\u00e9 \u00e9conomique ESI
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\nL\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re ESI d\u00e9velopp\u00e9e par des scientifiques en collaboration avec des experts immobiliers int\u00e8gre cinq crit\u00e8res de durabilit\u00e9 insuffisamment pris en compte jusqu\u2019ici malgr\u00e9 leur influence sur le prix: la flexibilit\u00e9 et la polyvalence, la d\u00e9pendance envers l\u2019\u00e9nergie et l\u2019eau, l\u2019accessibilit\u00e9 par les transports publics et la mobilit\u00e9, la s\u00e9curit\u00e9 ainsi que la sant\u00e9 et le confort. Ces crit\u00e8res de durabilit\u00e9 sont mesur\u00e9s, codifi\u00e9s et pond\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019aide d\u2019indicateurs partiels, puis r\u00e9capitul\u00e9s dans l\u2019ESI. En tant qu\u2019indicateur des risques futurs, l\u2019ESI permet de calculer le taux d\u2019escompte de fa\u00e7on transparente selon la m\u00e9thode DCF. Un mod\u00e8le de risque valid\u00e9 par des experts ind\u00e9pendants a montr\u00e9 que les aspects de durabilit\u00e9 omis dans les \u00e9valuations pr\u00e9alables des immeubles pouvaient faire perdre \u00e0 ceux-ci jusqu\u2019\u00e0 14,9% de leur valeur ou, au contraire, en faire gagner jusqu\u2019\u00e0 6,6%.On part du principe que les flux de tr\u00e9sorerie des 5 \u00e0 10 prochaines ann\u00e9es sont d\u00e9termin\u00e9s de fa\u00e7on relativement pr\u00e9cise par la m\u00e9thode DCF, puis simplement ajust\u00e9s pendant la dur\u00e9e de vie restante de l\u2019immeuble. L\u2019indicateur ESI du CCRS int\u00e8gre pour sa part des aspects \u00e0 long terme sur une base diff\u00e9renci\u00e9e, autrement dit en indiquant, pour les indicateurs partiels, la diff\u00e9rence entre les conditions qui influent actuellement sur la valeur de l\u2019immeuble et celles qui, \u00e0 l\u2019avenir, r\u00e9sulteront de l\u2019\u00e9volution des conditions-cadres. L\u2019indicateur est construit de mani\u00e8re \u00e0 ne tenir compte que des risques susceptibles de se mat\u00e9rialiser d\u2019ici 10 \u00e0 35 ans, autrement dit ceux qui ne sont pas d\u00e9j\u00e0 escompt\u00e9s dans les flux de tr\u00e9sorerie.Certains des param\u00e8tres d\u00e9crits dans les cinq groupes sont nouveaux. D\u2019autres \u2013 comme l\u2019accessibilit\u00e9 par les transports publics \u2013 sont d\u00e9j\u00e0 int\u00e9gr\u00e9s dans les \u00e9valuations aujourd\u2019hui; toutefois, \u00e9tant donn\u00e9 que leur importance tend \u00e0 cro\u00eetre \u00e0 long terme, il ne leur est pas accord\u00e9 une attention suffisante. Les immeubles locatifs, les immeubles commerciaux et les surfaces de vente disposent chacun d\u2019un indicateur ESI. Un logiciel convivial est disponible pour le calculera. Durant la phase de d\u00e9veloppement, des tests ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s sur environ 200 objets (immeubles locatifs, immeubles commerciaux, surfaces de vente et objets \u00e0 usage mixte). Dans la pratique, des investisseurs suisses de premier plan utilisent d\u00e9j\u00e0 l\u2019indicateur ESI. Son calcul demande entre une demi-heure et trois heures par immeubleb.
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\na Le logiciel est disponible aupr\u00e8s de QualiCasa SA (http:\/\/www.qualicasa.ch<\/a>).b Voir Meins, Burkhard (2009).
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\nEncadr\u00e9 3: Bibliographie
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\n\u2013 Meins Erika et Burkhard Hans-Peter, ESI<\/i> Immobilienbewertung \u2013 Nachhaltigkeit inklusive,<\/i> Zurich, juin 2009, \u00e9d. CCRS. http:\/\/www.ccrs.uzh.ch<\/a><\/i>.\u2013 Miller Norm, Spivey Jay et Florance Andy, Does Green Pay Off? Burnham-Moores Center for Real Estate,<\/i> universit\u00e9 de San Diego \/ CoStar, 2007\u2013 Eichholtz Piet, Kok Nils et Quigley John M., Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings,<\/i> Working Paper n\u00b0 W08-001; Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, universit\u00e9 de Californie, Berkeley, janvier 2009.\u2013 Meins Erika, Wallbaum Holger et al., \u00abSustainability and Property Valuation: A Risk-Based Approach\u00bb, Building Research & Information,<\/i> Londres, vol. 38, mai 2010.\u2013 Salvi Marco, Horeh\u00e1jov\u00e1 Andrea et Neeser Julie, Der Minergie-Boom unter der Lupe,<\/i> Zurich, mars 2010, \u00e9dit\u00e9 par le CCRS et la Banque cantonale de Zurich. http:\/\/www.ccrs.uzh.ch<\/a><\/i>.\u2013 Salvi Marco, Horeh\u00e1jov\u00e1 Andrea et M\u00fcri Ruth, Minergie macht sich bezahlt,<\/i> Zurich, novembre 2008, \u00e9dit\u00e9 par le CCRS et la Banque cantonale de Zurich. http:\/\/www.ccrs.uzh.ch<\/a><\/i>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le mot \u00abdurabilit\u00e9\u00bb est aujour-d\u2019hui sur toutes les l\u00e8vres. En Suisse, ce souci a gagn\u00e9 le secteur immobilier, o\u00f9 le programme Minergie conna\u00eet un v\u00e9ritable \u00abboom\u00bb. Les pouvoirs publics pr\u00eachent la durabilit\u00e9 (songeons au plan d\u2019action \u00abStrat\u00e9gie pour le d\u00e9veloppement durable\u00bb du Conseil f\u00e9d\u00e9ral) et l\u2019encouragent aussi, notamment gr\u00e2ce au Programme B\u00e2timents \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale […]<\/p>","protected":false},"author":3477,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[105],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3477,"seco_co_author":[3478,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Dr. phil., Leiterin, Mobiliar Lab f\u00fcr Analytik, ETH Z\u00fcrich","seco_author_post_occupation_fr":"Cheffe du laboratoire Mobili\u00e8re d\u2019analyse de donn\u00e9es, \u00c9cole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Zurich (EPFZ)","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":3478,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Direktor, Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) der Universit\u00e4t Z\u00fcrich","seco_co_author_post_occupation_fr":"Directeur, Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS), universit\u00e9 de Zurich"}],"short_title":"","post_lead":"","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":151742,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"8416","post_abstract":"","magazine_issue":null,"seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/559f63c7b523b"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151739"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3477"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=151739"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151739\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":189521,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151739\/revisions\/189521"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3478"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3477"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=151739"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=151739"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=151739"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=151739"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=151739"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=151739"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}