{"id":151764,"date":"2010-07-01T07:55:04","date_gmt":"2010-07-01T07:55:04","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2010\/07\/schwankungen-an-den-immobilienmaerkten-zyklen-oder-blasen\/"},"modified":"2023-08-24T00:57:51","modified_gmt":"2023-08-23T22:57:51","slug":"schwankungen-an-den-immobilienmaerkten-zyklen-oder-blasen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2010\/07\/schwankungen-an-den-immobilienmaerkten-zyklen-oder-blasen\/","title":{"rendered":"Schwankungen an den Immobilienm\u00e4rkten: Zyklen oder Blasen?"},"content":{"rendered":"
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Edmund Phelps, der 2006 den Wirtschafts-Nobelpreis f\u00fcr seine Analyse zu den intertemporalen Zielkonflikten in der makro\u00f6konomischen Politik erhielt, widmete sich dem Thema der Konjunkturzyklen in einem Artikel, der am 20. August 2009 in \u00abDie Zeit\u00bb erschien. Seines Erachtens ist der Kapitalismus von Natur aus von Zyklen und Krisen gepr\u00e4gt. Grunds\u00e4tzlich nehmen wir Verlustrisiken als etwas Negatives wahr. Konjunkturzyklen sorgen jedoch auch daf\u00fcr, dass Kreativit\u00e4t und Investitionen w\u00e4hrend des Aufschwungs Auftrieb erhalten und dass die Krise diejenigen eliminiert, die am schw\u00e4chsten sind und die falschen Entscheidungen getroffen haben. Damit entsteht wieder Raum f\u00fcr neue Unternehmen im n\u00e4chsten Aufschwung (sog. sch\u00f6pferische Zerst\u00f6rung nach Joseph Schumpeter). Phelps differenziert allerdings diese Aussage: In gewissen Expansionsphasen entstehen keine nutzbringenden Innovationen. Als Beispiel nennt er den US-Immobiliensektor, der im Zusammenhang mit den \u00abSubprime\u00bb-Hypotheken die Bodenhaftung verlor.<\/p>\n

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Immobilienzyklen gelten im Allgemeinen als \u00fcberfl\u00fcssig oder sogar sch\u00e4dlich. Wenn der Sektor nicht so bedeutend w\u00e4re, k\u00f6nnte man die Immobilienspekulanten ihrem Schicksal \u00fcberlassen. Die aktuelle Krise ruft uns jedoch in Erinnerung, dass Schwankungen in der Baut\u00e4tigkeit sowie bei Immobilientransaktionen, Leerbest\u00e4nden, Preisen und Mieten f\u00fcr Wohn- und Gewerbeliegenschaften Auswirkungen auf die gesamte Volkswirtschaft haben. \u00dcber die Finanzm\u00e4rkte und die Handelsbeziehungen k\u00f6nnen sie sogar auf andere L\u00e4nder \u00fcbergreifen. Dass das Baugewerbe mit wesentlich heftigeren Turbulenzen zu k\u00e4mpfen hat als die Gesamtwirtschaft, ist auch problematisch, weil es sich um einen besonders arbeitskr\u00e4fteintensiven Sektor handelt und bei einer Kontraktion zahlreiche wenig qualifizierte Besch\u00e4ftigte ihre Stelle verlieren. 1995 steuerten die Bauausgaben 14,7% zum BIP der Schweiz bei; 1999 waren es erst 10,3% (Zahlen aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung). Dazwischen baute das Bauhauptgewerbe seinen Personalbestand um 33 000 Personen ab.<\/p>\n

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Ausgepr\u00e4gte Zyklen haben Tradition<\/p>\n

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In der Vergangenheit gab es noch wesentlich ausgepr\u00e4gtere Zyklen, zum Beispiel im Wohnungsbau. Die Entwicklung in diesem Bereich ist einfach messbar und liefert relativ gute Vergleiche zwischen verschiedenen Jahrzehnten (siehe Grafik 1). Die Zahl der Wohneinheiten, die in der Schweiz fertiggestellt wurden, verringerte sich zwischen 1932 und 1936 um den Faktor 3,4, stieg zwischen 1958 und 1961 um den Faktor 2,2 und nochmals um 1,6 zwischen 1968 und 1973, um bis 1977 wieder um das 2,8-fache zur\u00fcckzugehen. Im Jahr 2007 wurden wieder 50% mehr Wohnungen fertiggestellt als 2002.<\/p>\n

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Noch spektakul\u00e4rer sind die Schwankungen in regionalen M\u00e4rkten oder im Segment der Gewerbe- und B\u00fcroliegenschaften. Produktionszyklen verursachen bei den Immobilienpreisen ebenfalls markante Bewegungen, auch wenn dies weniger gut dokumentiert ist als der quantitative Aspekt.<\/p>\n

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Noch in den 1950er-Jahren waren die Bauzyklen ein sehr beliebtes Forschungsthema. Makro\u00f6konomen wie Joseph Schumpeter, James Duesenberry, Simon Kuznets oder Robert Gordon haben sich mit Arbeiten zu diesen Zyklen einen Namen gemacht. Das National Bureau of Economic Research in Cambridge (USA) entstand im Zusammenhang mit dem Studium der Konjunkturzyklen namentlich im Bereich des Baugewerbes. Das Thema verlor in der Folge viel von seiner Attraktivit\u00e4t und war in den letzten Jahrzehnten des vergangenen Jahrhunderts nur selten Gegenstand wissenschaftlicher Publikationen. Dazu trug bei, dass nach dem Zweiten Weltkrieg eine lange Wachstumsphase folgte, die nur von zwei grossen Schocks unterbrochen wurde, welche eindeutig den Rohstoffpreisen zuzuschreiben waren.<\/p>\n

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Erst seit den 1990er-Jahren besch\u00e4ftigen sich die Makro\u00f6konomen wieder vermehrt mit dem Bau- und Immobiliensektor. Damals fielen mehrere europ\u00e4ische L\u00e4nder \u2013 vor allem Grossbritannien und Schweden \u2013 in eine tiefe Rezession, nachdem sie einen spektakul\u00e4ren Boom in den Bereichen Immobilien, Bau und Wohneigentum erlebt hatten. Viele Analysten sahen darin den Grund f\u00fcr die marode Lage in diesen L\u00e4ndern. Der Boom war seinerseits ein Ergebnis \u00e4usserer Ver\u00e4nderungen und wurde namentlich durch eine Liberalisierung der Finanzm\u00e4rkte und den Zufluss ausl\u00e4ndischen Kapitals herbeigef\u00fchrt. Das Ausmass war jedoch \u00fcbertrieben, was zur Folge hatte, dass diese grunds\u00e4tzlich positiven Ausl\u00f6ser der Wirtschaft zum Verh\u00e4ngnis wurden. Die Geschichte wiederholte sich 2007 mit dem Zusammenbruch des Hypothekarkreditgesch\u00e4fts in den USA.<\/p>\n

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Der Stoff, aus dem die Zyklen sind<\/p>\n

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Obwohl Schwankungen immer wieder auftreten, gibt es noch keine \u00fcberzeugende Erkl\u00e4rung daf\u00fcr, und sie lassen sich nur sehr ungenau vorhersehen. Dies h\u00e4ngt vermutlich damit zusammen, dass jede Expansion durch neue Faktoren herbeigef\u00fchrt wird und sich das wirtschaftliche sowie regulatorische Umfeld stetig ver\u00e4ndert. Zwei Faktoren spielen jedoch immer eine Rolle: Vertrauen und Liquidit\u00e4t. Viel Vertrauen ist Voraussetzung daf\u00fcr, dass die Investoren im Bausektor investieren und Objekte zu immer h\u00f6heren Preisen kaufen. Dazu ben\u00f6tigen sie finanzielle Mittel, das heisst Kredite in ausreichender Menge. Diese beiden Elemente \u2013 das Vertrauen und das verf\u00fcgbare Kreditvolumen \u2013 ver\u00e4ndern sich von einem Boom zum n\u00e4chsten. Vertrauen entsteht h\u00e4ufig w\u00e4hrend einer Phase, in der Einkommen und Besch\u00e4ftigung stark zulegen, manchmal aber auch durch einen Regierungswechsel oder staatliche Impulse. Eine Lockerung der Bankenregulierung f\u00f6rderte in den 1980er-Jahren die Kreditvergabe. Dazu geh\u00f6rte insbesondere, dass neu alle Banken Hypothekarkredite anbieten durften, w\u00e4hrend dies fr\u00fcher speziellen Instituten vorbehalten war. In den 2000er-Jahren l\u00f6ste eine expansive Geldpolitik, die nach dem Platzen der Internetblase den Rezessionsdruck lindern sollte, den letzten H\u00f6henflug im Immobilienzyklus aus. Die Verbriefung von Hypothekarkrediten im grossen Stil und deren Einbindung in Anlagefonds trug zus\u00e4tzlich dazu bei, dass das Volumen der sogenannten \u00abSubprimes\u00bb in den USA geradezu explodierte.<\/p>\n

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In die umgekehrte Richtung kann sich der Zyklus entwickeln, wenn es an Vertrauen fehlt und die Kredite einged\u00e4mmt werden. In jedem Fall folgt der Expansions- oder Kontraktionsphase ein ebenso starker Ausschlag in die andere Richtung. Da verschiedenste Schocks das Vertrauen oder die Liquidit\u00e4t beeinflussen k\u00f6nnen, erstaunt es zwar nicht, dass Schwankungen auftreten, \u00fcberraschend ist aber doch deren Ausmass. Wie kann konkret eine Lockerung der Bankenregulierung oder ein Vertrauensgewinn einen Immobilienboom ausl\u00f6sen, der mehrere Jahre anh\u00e4lt und die Preise in absurde H\u00f6hen treibt? F\u00fcr eine Erkl\u00e4rung muss man sich die Besonderheiten dieses Marktes in Erinnerung rufen, die ihn von fast allen anderen M\u00e4rkten abheben. Dazu geh\u00f6rt die Frist zwischen dem Entscheid, das Angebot durch den Bau von Liegenschaften zu erweitern, und dem Zeitpunkt, zu dem das Zusatzangebot tats\u00e4chlich auf den Markt kommt. Diese Frist betr\u00e4gt f\u00fcr Industrieg\u00fcter einige Tage oder Wochen, f\u00fcr Immobilien aber mehrere Jahre. Das bedeutet, dass Entscheidungen zur Deckung einer Nachfrage getroffen werden m\u00fcssen, \u00fcber die noch sehr wenig bekannt ist. Hinzu kommt die ausserordentliche Langlebigkeit der Produkte. In der Schweiz werden pro Jahr rund 0,07% der Liegenschaften abgerissen. Dieser Wert ist in letzter Zeit gestiegen, aber immer noch extrem niedrig. Er zeigt, dass Immobilien fast immer renoviert und kaum jemals abgerissen werden. Wer ein Geb\u00e4ude plant, rechnet somit f\u00fcr Jahrzehnte mit bestimmten Ertr\u00e4gen und Kosten. Dabei wird deutlich, dass Erwartungen \u2013 ein anderes Wort f\u00fcr Vertrauen \u2013 eine grosse Rolle spielen. Erwartungen sind aber wesentlich volatiler als die Realit\u00e4t.<\/p>\n

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Rationale und naive Erwartungen<\/p>\n

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Dass Erwartungen eine zentrale Rolle spielen, macht die Prognose und Analyse dieser Zyklen so schwierig. Konkret prallen zwei Modelle aufeinander: rationale und naive Erwartungen.<\/p>\n

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Rationale Erwartungen<\/p>\n

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Ein Teil der Anleger orientiert sich an den bestm\u00f6glichen Prognosen, die auf den verf\u00fcgbaren Daten und den wirtschaftlichen Zusammenh\u00e4ngen beruhen. Diese werden als \u00abrationale\u00bb Erwartungen bezeichnet. Ein Beispiel daf\u00fcr sind die j\u00e4hrlichen Prognosen der Konjunkturinstitute, die indes h\u00f6chstens 2 bis 3 Jahre in die Zukunft reichen, w\u00e4hrend Immobilieninvestoren Ertr\u00e4ge, Aufwendungen und Zinsen f\u00fcr mehrere Jahrzehnte veranschlagen m\u00fcssen. Nat\u00fcrlich glaubt niemand ernsthaft, dass jeder Investor s\u00e4mtliche vorhandenen Daten sammelt und ein komplexes wirtschaftliches Simulationsmodell durchspielt, bevor er eine Entscheidung trifft. Vor einer Entscheidung werden aber fast immer Informationen eingeholt. Anleger pr\u00fcfen den Markt, erstellen eine Vorausplanung und nehmen eine Finanzanalyse vor. Die Verfechter rationaler Erwartungen leiten davon ab, dass die Akteure durchschnittlich das Richtige voraussehen. Aus diesem Grund sind auch Konsens-Konjunkturprognosen beliebt, denn diese bilden den Durchschnitt fundierter Sch\u00e4tzungen zur Wirtschaftsentwicklung ab.<\/p>\n

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Wenn die Prognosen rational sind, bedeutet dies, dass die Preise und die Investitionsentscheide die Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen widerspiegeln, die sich aus der Bev\u00f6lkerungsentwicklung, den Einkommen und den Zinss\u00e4tzen zusammensetzen. Hier bewegt sich die Wirtschaftswissenschaft in vertrauten Gew\u00e4ssern. Sie kann Modelle sch\u00e4tzen und M\u00e4rkte simulieren. Gleichzeitig sind diese Modelle schwierig \u00fcberpr\u00fcfbar, da nicht bekannt ist, welches die \u00abrichtigen\u00bb Prognosen zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind. Tats\u00e4chlich wird die Rationalit\u00e4t postuliert, und daraus werden Aussagen abgeleitet wie: \u00abWenn die Anbieter so viel Verkaufsfl\u00e4che auf den Markt gebracht haben, gehen sie davon aus, dass es gen\u00fcgend Nachfrage daf\u00fcr gibt, und sie hatten gute Gr\u00fcnde, dies zu glauben.\u00bb Achtung! Es wird nicht behauptet, dass sich die Investoren nicht t\u00e4uschen k\u00f6nnen, sondern nur, dass ihre Erwartungen aufgrund der verf\u00fcgbaren Informationen zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung logisch waren. Auch wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass sie sich schwer get\u00e4uscht haben, entkr\u00e4ftet dies die Hypothese der rationalen Erwartungen nicht: Einerseits kommt es st\u00e4ndig zu unvorhersehbaren konjunkturellen Trendwenden (Schocks, die h\u00e4ufig regulatorisch bedingt sind); andererseits beeinflussen die Entscheidungen, die aufgrund der Erwartungen getroffen wurden, die Zukunft.<\/p>\n

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Naive Erwartungen<\/p>\n

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Im Gegensatz zu den rationalen Erwartungen sind alle m\u00f6glichen Arten von \u00abnaiven\u00bb Erwartungen denkbar. Zum Beispiel: \u00abMorgen wird es sein wie gestern\u00bb. Oder: \u00abDas Wachstum wird anhalten\u00bb. Diese Art von Erwartungen f\u00fchren zu Blasen, vor allem wenn spekulative Akteure den Markt dominieren. Unter einer Blase ist ein Preis- oder Mengenwachstum zu verstehen, das nicht mit anderen Faktoren begr\u00fcndet werden kann, sondern nur durch sich selber gest\u00fctzt wird. Ein Spekulant ist ein Akteur, der mit dem einzigen Ziel kauft, teurer weiterzuverkaufen. Zu einer Spekulationsblase kommt es, wenn der Preis einer Ware rasch steigt und diese Verteuerung in keinem Verh\u00e4ltnis zum wirtschaftlichen Umfeld steht, sondern einzig dadurch gen\u00e4hrt wird, dass die K\u00e4ufer immer h\u00f6here Preise bieten \u2013 in der Hoffnung, durch diesen Aufw\u00e4rtstrend einen Mehrwert absch\u00f6pfen zu k\u00f6nnen. Eine Blase kann auch ohne Spekulation entstehen, wenn Investoren und Nutzer ihren Kauf vorziehen, weil sie Angst haben, dass die Preise sofort weiter steigen (Hyperinflationsmechanismus). Eine solche Blase ist aber im Umfang begrenzt, weil sich der Pool der K\u00e4ufer rasch ersch\u00f6pft.<\/p>\n

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Spekulationsblasen hingegen sind nicht durch die Zahl der Spekulanten beschr\u00e4nkt. Stellen wir uns dazu zwei Spekulanten vor, die an einer Liegenschaft interessiert sind. Der erste kauft zu einem h\u00f6heren Preis, als der urspr\u00fcngliche Eigent\u00fcmer bezahlte. Der zweite beobachtet den Preisanstieg und leitet daraus ab, dass der Preis weiter steigen wird, weshalb er einen h\u00f6heren Preis bietet. Auch der erste Spekulant beobachtet den Preisanstieg. Er will noch mehr verdienen und kauft das Geb\u00e4ude zu einem noch h\u00f6heren Preis zur\u00fcck. Der zweite Spekulant sieht seine Erwartungen best\u00e4tigt, kommt auf den Markt zur\u00fcck und kauft das Geb\u00e4ude zu einem noch h\u00f6heren Preis. Diese Spirale kann sich immer weiter drehen. Das Beispiel mit einem einzigen Geb\u00e4ude ist etwas unrealistisch, zeigt aber, dass der Pool der Spekulanten nicht austrocknet, solange diese ausreichend Zugang zu Krediten haben. Wenn sie mit ungedeckten Leerverk\u00e4ufen spekulieren, ist nicht einmal mehr dies eine Voraussetzung.<\/p>\n

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Von der Unm\u00f6glichkeit, rationale und naive Erwartungen zu unterscheiden<\/p>\n

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W\u00e4ren alle Akteure rational, dann w\u00fcrden steigende Immobilienpreise darauf hindeuten, dass sich ihre Erwartungen f\u00fcr das Wirtschaftsumfeld positiv entwickeln. W\u00e4ren sie alle naiv, dann w\u00fcrde die gleiche Preisentwicklung einzig aufzeigen, dass sie weiter steigende Preise erwarten. Doch jeder Optimismus hat Grenzen, und sogar naive Akteure m\u00fcssen sich bewusst sein, dass die Preise ab einem bestimmten Niveau nicht mehr zulegen k\u00f6nnen. Dies bringt dann den Wachstumsmotor ins Stottern und zieht wieder \u00fcbertriebene Erwartungen an die Preise nach sich \u2013 diesmal \u00fcbertrieben negative. Naive Erwartungen tragen deshalb das Potenzial atemberaubender Berg-und-Talfahrten in sich. Bei den rationalen Erwartungen kommt es nur zu einem solchen Zyklus, wenn die Akteure aus gutem Grund mit einer Aufhellung oder Eintr\u00fcbung der makro\u00f6konomischen Bedingungen rechnen. Der Immobilienzyklus steht bei rationalen Erwartungen in einem Zusammenhang mit dem Konjunkturzyklus, w\u00e4hrend sich diese beiden Zyklen bei naiven Erwartungen unabh\u00e4ngig voneinander entwickeln. Der Immobilienzyklus spielt allerdings h\u00e4ufig eine so grosse Rolle f\u00fcr die Wirtschaft, dass er sich auch auf den Konjunkturzyklus auswirkt und daher nur zum Teil unabh\u00e4ngig bleibt. Eine durch naive Erwartungen entstandene Blase braucht ihrerseits ein optimistisches Umfeld mit grossz\u00fcgigen Krediten, wie dies in einem expansiven Wirtschaftsumfeld der Fall ist.<\/p>\n

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Da diese Korrelationen zwischen Immobilien- und Konjunkturzyklus unabh\u00e4ngig von den Erwartungen bestehen, ist es praktisch unm\u00f6glich, rationale von naiven Erwartungen abzugrenzen. Aufgrund des breiten Spektrums an Akteuren sind am Markt ohnehin immer beide Arten von Erwartungen gleichzeitig zu finden. Allgemein wird davon ausgegangen, dass ein Zyklus unter dem Einfluss der rationalen Erwartungen beginnt und durch die naiven Erwartungen zu den Extremen getrieben wird. \u00d6konometrische Arbeiten, in denen Erkl\u00e4rungen f\u00fcr die Zyklen gesucht werden, kommen in der Regel zum Schluss, dass ein wesentlicher Teil der Schwankungen im Bausektor oder bei den Preisen auf ver\u00e4nderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen zur\u00fcckzuf\u00fchren sind; der Rest ist irrational.1<\/p>\n

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Was tun?<\/p>\n

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Die Volatilit\u00e4t im Bausektor und bei den Immobilienpreisen zieht vielf\u00e4ltige Kosten nach sich: abwechselnd \u00dcberproduktion und Angebotsmangel, fehlende Mittel in anderen Wirtschaftszweigen infolge von \u00dcberinvestitionen im Bausektor, aber auch weniger sichtbare Kosten wie Produktionskapazit\u00e4ten, die nie der Nachfrage entsprechen, Konkurse, durch die anstehende Investitionen nicht gedeckt werden, vernachl\u00e4ssigte Forschung und Entwicklung infolge des hohen Risikos und eine extrem fragmentierte Branchenstruktur. Hinzu kommt die Verschwendung im Zusammenhang mit Verkaufs- und B\u00fcror\u00e4umen, die vielleicht f\u00fcr immer leer stehen, und von den umfangreichen Einkommenstransfers, die mit den Zyklen einhergehen. Wie liesse sich all das vermeiden?<\/p>\n

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Logischerweise m\u00fcsste man bei den zwei Hauptpunkten der Zyklen ansetzen: beim Optimismus bzw. Pessimismus und bei der Liquidit\u00e4t. F\u00fcr Anleger, die sich von rationalen Erwartungen leiten lassen, w\u00e4ren bessere Informationen \u00fcber die Konjunkturlage und -aussichten n\u00fctzlich. Leider gehen Konjunkturprognosen selten \u00fcber einen Zeithorizont von einigen Jahren hinaus. Bei Anlegern, die sich an naiven Erwartungen orientieren, m\u00fcsste man am ehesten an die Vernunft appellieren \u2013 doch niemand will der Blase den Stich versetzen, der sie zum Platzen bringt.<\/p>\n

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Die andere klassische Massnahme besteht darin, das Liquidit\u00e4tsangebot einzud\u00e4mmen und die Zinss\u00e4tze anzuheben. Dieses Instrument ist h\u00e4ufig von zu grosser Tragweite, wenn sich das Problem auf den Immobilienmarkt beschr\u00e4nkt, und wird die Spekulanten nicht bremsen. Auch andere M\u00f6glichkeiten wurden vorgeschlagen und getestet: zum Beispiel eine progressive Steuer auf Immobilienbesitz, die nach dem Vorbild der Einkommenssteuer als klassischer makro\u00f6konomischer D\u00e4mpfer wirken soll. Leicht umsetzbar w\u00e4re auch eine Steuer auf dem realisierten Mehrwert oder den Transaktionen selbst. Die asiatischen L\u00e4nder versuchen den Aufw\u00e4rtstrend der Immobilienpreise zu bremsen, indem sie die Kreditinstitute regulieren: Sie verlangen zum Beispiel h\u00f6here Reserven f\u00fcr Immobilienkredite, begrenzen den Anteil der Immobilienkredite an der Kreditsumme, setzen Obergrenzen f\u00fcr den Belehnungsgrad (gew\u00e4hrter Kredit im Verh\u00e4ltnis zum Marktpreis oder zum Belehnungswert) und fordern eine Mindestamortisierung f\u00fcr Hypothekarkredite sowie eine sorgf\u00e4ltigere \u00dcberpr\u00fcfung der wirtschaftlichen M\u00f6glichkeiten der Kreditnehmer. Viele dieser Regeln geh\u00f6ren ohnehin zu einem soliden Risikomanagement von Banken und sollten keine zus\u00e4tzlichen staatlichen Vorschriften erfordern. Der Wettbewerb zwischen den Instituten und der ansteckende Enthusiasmus sorgen aber manchmal daf\u00fcr, dass sie vergessen gehen.<\/p>\n

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Bei einschneidenden Interventionen am Immobilienmarkt liegen die Probleme darin, dass sie meistens sp\u00e4t erfolgen und sp\u00e4t Wirkung zeigen, und dass sie nach der Marktkorrektur andauern. Die Beh\u00f6rde gleicht dann dem unerfahrenen Kapit\u00e4n eines Bootes, der im Zickzackkurs zwischen den Ufern eines Kanals f\u00e4hrt, weil er das Steuer immer wieder zu stark korrigiert und die Tr\u00e4gheit seines Gef\u00e4hrts ausser Acht l\u00e4sst.<\/p>\n


\nProf. Dr. Philippe Thalmann <\/span> <\/p>\n

Professor f\u00fcr Umwelt\u00f6konomie an der ETH Lausanne, Leiter des Weiterbildungsprogramms (MAS) \u00abExpertise dans l\u2019immobilier\u00bb<\/p>\n


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1 Vgl. Thalmann (1996 und 2002).<\/p>\n


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Zusammenhang zwischen Baut\u00e4tigkeit und Konjunktur<\/p>\n

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Der Wohnungsbau wird h\u00e4ufig als jener Baubereich wahrgenommen, der f\u00fcr die Konjunktur am wichtigsten ist. Tats\u00e4chlich hat eine fundierte \u00f6konometrische Arbeit mit Daten aus den USA aufgezeigt, dass der Wohnungsbau Ursache von BIP-Schwankungen ist und nicht umgekehrt. Dabei geht von diesem Bereich der Baubranche eine um ein Vielfaches gr\u00f6ssere Wirkung auf das BIP aus als von den \u00fcbrigen Branchenbereichen (vgl. Coulson und Kim, 2000). Dies best\u00e4tigt die Ergebnisse von Green (1997), der zudem belegt hatte, dass umgekehrt Ver\u00e4nderungen bei den Nichtwohnbauten nicht Ursache, sondern Folge der BIP-Schwankungen sind. Die \u00dcbertragung erfolgt durch den Konsum, der die Hauptkomponente des BIP bildet und in den USA sehr stark auf die Entwicklung beim Wohnungsbau reagiert. Ohne detaillierte statistische Analyse weist die Grafik 2 darauf hin, dass in der Vergangenheit Ver\u00e4nderungen beim Wohnungsbau auch in der Schweiz den BIP-Schwankungen vorausgegangen sind und vermutlich dazu beigetragen haben. Dies w\u00e4re f\u00fcr das BIP in den kommenden Jahren kein positives Signal.<\/p>\n

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Analyse- und Prognosequellen f\u00fcr die Immobilienkonjunktur in der Schweiz<\/p>\n

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\u2013 IAZI\/CIFI: www.iazicifi.ch.<\/p>\n

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\u2013 Credit Suisse, Immobilienstudien: www.credit-suisse.com\/research.<\/p>\n

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\u2013 Fahrl\u00e4nder Partner: www.fpre.ch\/d\/produkte_meta.html.<\/p>\n

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\u2013 Observatoire de l\u2019immobilier Acanthe: www.acanthe.ch.<\/p>\n

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\u2013 W\u00fcest&Partner: www.wuestundpartner.com.<\/p>\n

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Literatur<\/p>\n

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\u2013 Coulson N. Edward, und Kim Myeong-Soo, Residential Investment, Nonresidential Investment, and GDP, in: Real Estate Economics, 28(2), 2000, S. 233\u2013247.<\/p>\n

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\u2013 Green Richard K., Follow the Leader: How Changes in Residential and Non-Residential Investment Predict Changes in GDP, in: Real Estate Economics, 25(2), 1997, S. 253\u2013270.<\/p>\n

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\u2013 Thalmann Philippe, Les prix des immeubles r\u00e9sidentiels \u00e0 Gen\u00e8ve: logique ou folie?, in: Christophe Jaccoud, Martin Schuler und Michel Bassand (Hrsg.), Raisons et D\u00e9raisons de la Ville. Approches du Champ Urbain, Lausanne, 1996, Presses polytechniques et universitaires romandes, S. 203\u2013221.<\/p>\n

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\u2013 Thalmann Philippe, La formation des prix sur un march\u00e9 peu sophistiqu\u00e9: le march\u00e9 immobilier genevois, in: Cahiers du G.R.A.T.I.C.E, 2002, 21, S. 91\u2013109.<\/p>\n


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Immobilienzyklen gelten im Allgemeinen als nutzlos oder sogar sch\u00e4dlich. Die aktuelle Krise hat uns jedoch in Erinnerung gerufen, dass sich Schwankungen im Immobiliensektor auf die gesamte Volkswirtschaft auswirken und \u00fcber Finanzm\u00e4rkte und Handelsbeziehungen sogar auf andere L\u00e4nder \u00fcbergreifen k\u00f6nnen. Bild: Wohnungen, die in Spanien auf K\u00e4ufer warten.Bild: Keystone<\/p>\n

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Asiatische L\u00e4nder versuchen den Aufw\u00e4rtstrend der Immobilienpreise \u00fcber die Regulierung der Kreditinstitute zu bremsen. Viele dieser Regeln, die eigentlich zu einem soliden Risikomanagement von Banken geh\u00f6ren und keinen staatlichen Engriff ben\u00f6tigen sollten, gehen aber durch den Wettbewerb zwischen den Instituten und den ansteckenden Enthusiasmus manchmal vergessen. Im Bild: Baukr\u00e4ne in Singapur.<\/p>\n


\nBild: Keystone<\/span>
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Edmund Phelps, der 2006 den Wirtschafts-Nobelpreis f\u00fcr seine Analyse zu den intertemporalen Zielkonflikten in der makro\u00f6konomischen Politik erhielt, widmete sich dem Thema der Konjunkturzyklen in einem Artikel, der am 20. August 2009 in \u00abDie Zeit\u00bb erschien. Seines Erachtens ist der Kapitalismus von Natur aus von Zyklen und Krisen gepr\u00e4gt. Grunds\u00e4tzlich nehmen […]<\/p>","protected":false},"author":3980,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[105],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3980,"seco_co_author":null,"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Wirtschaftsprofessor, Leiter des Lehrstuhls f\u00fcr St\u00e4dte- und Umwelt\u00f6konomie, Eidgen\u00f6ssische Technische Hochschule Lausanne (EPFL)","seco_author_post_occupation_fr":"Professeur d'\u00e9conomie, directeur du Laboratoire d'\u00e9conomie urbaine et de l'environnement, \u00c9cole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Lausanne (EPFL)","seco_co_authors_post_ocupation":null,"short_title":"","post_lead":"Die Immobilienpreise und die Baut\u00e4tigkeit sind wesentlich st\u00e4rkeren Schwankungen unterworfen als andere Sektoren der Wirtschaft. Bisher ist es noch schwierig, diese Volatilit\u00e4t zu erkl\u00e4ren und Trends genau vorherzusehen. Zwei Faktoren spielen jedoch immer eine Rolle: Vertrauen und Liquidit\u00e4t. Sowohl rationale als auch naive Erwartungen erschweren die Prognose und Analyse dieser Zyklen zus\u00e4tzlich. Die Schwankungen zu bremsen ist zwar m\u00f6glich, aber recht heikel.","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":151767,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"28620","post_abstract":"","magazine_issue":"20100708","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/559f5e38a8b7a"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151764"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3980"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=151764"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151764\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":189509,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151764\/revisions\/189509"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3980"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=151764"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=151764"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=151764"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=151764"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=151764"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=151764"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}