L\u2019\u00e9tude pr\u00e9sent\u00e9e dans cet article compare les 106 r\u00e9gions de mobilit\u00e9 spatiale (MS) de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique (OFS) en se basant sur les prix de l\u2019immobilier
\nLes donn\u00e9es sur les prix proviennent de la soci\u00e9t\u00e9 W\u00fcest & Partner; la p\u00e9riode d\u2019observation s\u2019\u00e9tend de 1985 ou 1989 \u00e0 2006.. Si ceux-ci d\u00e9pendent fondamentalement de la conjoncture, l\u2019importance de ce lien varie consid\u00e9rablement d\u2019une r\u00e9gion \u00e0 l\u2019autre. Les \u00e9carts proviennent principalement de la g\u00e9ographie \u00e9conomique des diff\u00e9rentes r\u00e9gions ainsi que des caract\u00e9ristiques propres \u00e0 chaque cat\u00e9gorie d\u2019objets immobiliers.
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\nLa litt\u00e9rature sp\u00e9cialis\u00e9e rel\u00e8ve parfois une relation n\u00e9gative entre les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat (\u00e0 court terme) et les prix de l\u2019immobilier. Celle-ci peut, cependant, devenir positive lorsque les taux \u00e0 moyen et long terme s\u2019envolent en p\u00e9riode d\u2019essor conjoncturel. Dans la plupart des r\u00e9gions suisses, des \u00e9tudes empiriques ont montr\u00e9 que les prix des immeubles destin\u00e9s au logement sont influenc\u00e9s positivement par les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 long terme.Pour les maisons individuelles en ville de Zurich, par exemple, la sensibilit\u00e9 atteint une valeur de 0,0478 par rapport au rendement des obligations de la Conf\u00e9d\u00e9ration \u00e0 cinq ans. Cela signifie que le prix de ce type d\u2019objet augmente en moyenne de 4,8% lorsque le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat progresse de 1%. On observe \u00e9galement des corr\u00e9lations \u00e9lev\u00e9es dans le grand Zurich, \u00e0 Zoug ainsi que dans la ville et la p\u00e9riph\u00e9rie de Berne, tandis que la plupart des r\u00e9gions alpines affichent des valeurs inf\u00e9rieures. En ce qui concerne les appartements, le tableau est comparable du point de vue des disparit\u00e9s r\u00e9gionales, mais la d\u00e9pendance \u00e0 l\u2019\u00e9gard des taux est moins marqu\u00e9e. La r\u00e9activit\u00e9 aux fluctuations de taux est dans l\u2019ensemble un bon indicateur de la sensibilit\u00e9 conjoncturelle des prix de l\u2019immobilier dans les r\u00e9gions MS.
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\nOn peut, en outre, observer des corr\u00e9lations positives entre les prix de l\u2019immobilier et les taux de croissance r\u00e9elle du PIB. \u00c0 l\u2019instar de ce que l\u2019on a constat\u00e9 plus haut \u00e0 propos des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, les d\u00e9pendances des diff\u00e9rentes r\u00e9gions par rapport \u00e0 la conjoncture s\u2019organisent selon un sch\u00e9ma \u00abcentre-agglom\u00e9ration-p\u00e9riph\u00e9rie\u00bb: c\u2019est dans les villes que les effets sont les plus prononc\u00e9s, tandis que dans les zones p\u00e9riph\u00e9riques, les prix de l\u2019immobilier r\u00e9agissent plus faiblement aux variations du PIB. La sensibilit\u00e9 atteint son plus haut niveau \u00e0 Zoug, autour du lac de Zurich, \u00e0 Thoune et \u00e0 Yverdon ainsi que, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, dans les r\u00e9gions o\u00f9 les prix sont \u00e9lev\u00e9s. \u00c0 titre d\u2019exemple, une croissance r\u00e9elle de 1% du PIB suisse entra\u00eene une augmentation d\u2019environ 3% du prix moyen pay\u00e9 pour des maisons individuelles \u00e0 Zoug.Si les r\u00e9gions touristiques comme la Haute-Engadine ou le Haut-Valais \u2013 souvent sous l\u2019influence d\u2019investisseurs ext\u00e9rieurs \u2013 connaissent une m\u00e9canique des prix particuli\u00e8re, d\u2019autres r\u00e9gions rurales, davantage autonomes, montrent comment se propagent les impulsions conjoncturelles: dans les phases de haute conjoncture, les centres urbains sont les premiers \u00e0 profiter d\u2019une hausse des prix immobiliers, tandis que les agglom\u00e9rations et les zones rurales r\u00e9agissent avec retard et plus faiblement. De la m\u00eame mani\u00e8re, les campagnes sont dans l\u2019ensemble moins fortement concern\u00e9es par la baisse des prix durant les p\u00e9riodes de tassement conjoncturel. En revanche, les r\u00e9gions urbaines r\u00e9agissent souvent avec un l\u00e9ger d\u00e9calage au ralentissement de la conjoncture, parce que leurs structures \u00e9conomiques sont diff\u00e9rentes et qu\u2019elles ont davantage de liquidit\u00e9s. Pour simplifier, on peut dire que lors d\u2019une crise, la correction des prix a tendance \u00e0 frapper plus durement les villes que les campagnes, mais ses effets s\u2019y font sentir moins longtemps.
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\nLes effets de l\u2019inflation et du ch\u00f4mage sont \u00e9galement int\u00e9ressants. Diverses \u00e9tudes montrent que les investissements immobiliers sont un bon moyen de se prot\u00e9ger \u00e0 long terme contre l\u2019inflation. On pourrait donc s\u2019attendre \u00e0 ce qu\u2019il existe un rapport positif entre les prix immobiliers et l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation. Notre analyse n\u2019a toutefois pas permis de confirmer cette corr\u00e9lation. Cela tient au fait que les taux d\u2019inflation se sont maintenus \u00e0 un faible niveau durant la p\u00e9riode d\u2019observation.En mati\u00e8re de ch\u00f4mage, il y a des probl\u00e8mes li\u00e9s au d\u00e9calage temporel et \u00e0 d\u2019autres facteurs qui r\u00e9gissent la demande. Une longue p\u00e9riode s\u00e9pare les variations du taux de ch\u00f4mage et celles du march\u00e9 immobilier: nos r\u00e9sultats dans ce domaine n\u2019ont donc pratiquement pas de signification statistique. Il est, toutefois, int\u00e9ressant de comparer les niveaux de sensibilit\u00e9 des diff\u00e9rents cantons suisses. Comme cela a \u00e9t\u00e9 relev\u00e9 pour la croissance du PIB et les taux d\u2019int\u00e9r\u00eats \u00e0 long terme, la corr\u00e9lation est plut\u00f4t n\u00e9gative: lorsque la conjoncture \u00e9volue positivement, le taux de ch\u00f4mage baisse, ce qui stimule la demande de logements en propri\u00e9t\u00e9, particuli\u00e8rement dans les centres urbains.
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\nSur la base des indicateurs conjoncturels \u00e9voqu\u00e9s ci-dessus, les prix des maisons individuelles sont plus sensibles que ceux des appartements. Comment s\u2019explique cette diff\u00e9rence? La demande d\u2019appartements est mont\u00e9e en fl\u00e8che au cours des vingt derni\u00e8res ann\u00e9es, notamment parce que leur qualit\u00e9 s\u2019est consid\u00e9rablement am\u00e9lior\u00e9e et qu\u2019une plus large couche de la population a eu acc\u00e8s au financement, les capitaux immobilis\u00e9s \u00e9tant de moindre importance. En principe, ce ph\u00e9nom\u00e8ne contredit la th\u00e8se d\u2019une forte exposition au risque conjoncturel, mais comme la pr\u00e9f\u00e9rence va aux maisons familiales plut\u00f4t qu\u2019aux appartements, la demande se d\u00e9place vers les premi\u00e8res en p\u00e9riode de haute conjoncture. \u00c0 l\u2019inverse, les investisseurs renoncent d\u2019abord \u00e0 acheter des maisons quand l\u2019\u00e9conomie se replie, ce qui explique la grande sensibilit\u00e9 de cette cat\u00e9gorie d\u2019objets \u00e0 l\u2019\u00e9volution de la conjoncture.
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\nLa p\u00e9riode d\u2019observation joue, enfin, un r\u00f4le important, car il peut arriver \u2013 comme dans les r\u00e9gions touristiques \u2013 que d\u2019autres facteurs provoquent une superposition temporaire de m\u00e9canismes conjoncturels. \u00c0 long terme, les diff\u00e9rences de sensibilit\u00e9 refl\u00e8tent, toutefois, tr\u00e8s bien la dynamique des march\u00e9s immobiliers r\u00e9gionaux. C\u2019est pourquoi elles devraient \u00eatre prises en compte dans les investissements. Par cons\u00e9quent, la faible sensibilit\u00e9 aux risques par rapport \u00e0 dautres types de placements reste l\u2019un des principaux arguments en faveur des investissements dans l\u2019immobilier; ces derniers permettent, en outre, une meilleure diversification. Tandis que les risques d\u00e9coulant des cours de change et du march\u00e9 des actions sont secondaires dans le secteur de l\u2019immobilier \u2013 du moins pour des investisseurs se trouvant dans le m\u00eame espace mon\u00e9taire \u2013, ceux li\u00e9s \u00e0 la conjoncture et, par l\u00e0 m\u00eame, aux taux d\u2019int\u00e9r\u00eat rev\u00eatent une grande importance. Il est, cependant, n\u00e9cessaire d\u2019inclure les diff\u00e9rences r\u00e9gionales, parfois tr\u00e8s marqu\u00e9es, parmi ces facteurs de risque.
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\nGraphique 1 \u00abSensibilit\u00e9 aux taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des prix des maisons individuelles dans les r\u00e9gions MS\u00bb<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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