{"id":153065,"date":"2009-01-01T10:58:30","date_gmt":"2009-01-01T10:58:30","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2009\/01\/noch-trotzen-die-schweizer-wohnimmobilienmaerkte-der-krise\/"},"modified":"2023-08-24T01:07:53","modified_gmt":"2023-08-23T23:07:53","slug":"noch-trotzen-die-schweizer-wohnimmobilienmaerkte-der-krise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2009\/01\/noch-trotzen-die-schweizer-wohnimmobilienmaerkte-der-krise\/","title":{"rendered":"Noch trotzen die Schweizer Wohnimmobilienm\u00e4rkte der Krise"},"content":{"rendered":"
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Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage fiel die Leerstandsquote, die sich schon seit l\u00e4ngerem auf vergleichsweise tiefem Niveau befindet, im Jahr 2008 unter den Wert von 1%. Entsprechend wird wieder von Wohnungsnot gesprochen, wobei auf regionaler Ebene betr\u00e4chtliche Unterschiede sowohl im Niveau als auch in der Entwicklung der Leerstandsquote bestehen. So lag die Leerstandsquote in den Zentren schon 2007 deutlich unter 1%, w\u00e4hrend in den peripheren Regionen auch 2008 knapp 1,2% der Wohnungen leer standen.Bemerkenswert ist zudem die Ver\u00e4nderung in der Struktur der Leerst\u00e4nde. Der Anteil der kleinen Wohnungen (1 bis 2,5 Zimmer) am Total der leer stehenden Wohnungen ist schon seit l\u00e4ngerem r\u00fcckl\u00e4ufig und lag im Jahr 2008 noch bei 20% gegen\u00fcber rund 35% im Jahr 2000. Der Anteil der leer stehenden Wohnungen mit vier und mehr Zimmern am Total der leer stehenden Wohnungen hat sich entsprechend deutlich erh\u00f6ht und betrug im vergangenen Jahr rund 50%. Dies ist nicht zuletzt auf den markanten Anstieg des Bestands im Bereich der grossen Wohnungen zur\u00fcckzuf\u00fchren: Rund 80% der in den Jahren 2000 bis 2005 neu erstellten Wohnungen verf\u00fcgen \u00fcber drei und mehr Zimmer. Inzwischen scheint sich das Pendel wieder in die andere Richtung zu bewegen: Seit zwei Jahren werden vermehrt kleinere Wohnungen gebaut. Der Anteil der Wohnungen mit mehr als drei Zimmern an der gesamten Neubaut\u00e4tigkeit liegt aber nach wie vor bei \u00fcber 70%.<\/p>\n


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Gute Konjunkturlage st\u00fctzte die Wohneigentumspreise<\/h2>\n

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Mit knapp 43000 Einheiten lag die Neuproduktion von Wohnungen im Jahr 2007 noch einmal leicht h\u00f6her als 2006. Der Schwerpunkt der Baut\u00e4tigkeit hat sich dabei weiter in den Bereich Mehrfamilienhaus-Wohnungen verschoben: Nur etwas mehr als ein Viertel der 2007 neu erstellten Wohnungen waren Einfamilienh\u00e4user. Dominiert wurde der Neubau von Wohnungen einmal mehr vom Segment Eigentumswohnungen mit einer Neuproduktion von mehr als 18000 Einheiten. Das grosse Angebot hatte zur Folge, dass die Zahl der leer stehenden Eigentumswohnungen auch im vergangenen Jahr leicht anstieg. Ob dies auf eine zunehmende S\u00e4ttigung der M\u00e4rkte hindeutet, werden die n\u00e4chsten Monate zeigen.Die positiven Rahmenbedingungen \u2013 anhaltender Preiskampf auf dem Hypothekarmarkt bei steigender Nachfrage \u2013 hatten auch im vergangenen Jahr auf gesamtschweizerischer Ebene einen Anstieg der Preise f\u00fcr Objekte im Wohneigentum zur Folge. Mit einem Plus von rund 4% verlief die Preisentwicklung aber nicht ganz so steil wie noch in der Periode 2006\/2007. Insbesondere am Genfersee, im Raum Z\u00fcrich\/Innerschweiz und in einigen touristisch gepr\u00e4gten Regionen waren \u00fcberdurchschnittliche Preissteigerungen zu beobachten. Zumindest auf nominaler Basis liegen die Preise sowohl f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user als auch f\u00fcr Eigentumswohnungen inzwischen wieder \u00fcber dem Niveau von 1990.<\/p>\n


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Aufziehende Wirtschaftskrise f\u00fchrt Preiswende herbei<\/h2>\n

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Bis anhin zeigten sich die Schweizer Immobilienm\u00e4rkte weitgehend unbeeinflusst von der internationalen Immobilienkonjunktur. W\u00e4hrend die Wohneigentumspreise in vielen L\u00e4ndern \u2013 z.B. USA, Australien, Grossbritannien, Irland, Spanien und D\u00e4nemark \u2013 seit einiger Zeit teilweise stark am sinken sind, ist davon in der Schweiz bisher praktisch nichts zu sp\u00fcren. Dies d\u00fcrfte sich in der n\u00e4heren Zukunft \u00e4ndern, denn die Immobilienm\u00e4rkte reagieren \u00fcblicherweise verz\u00f6gert auf die gesamtwirtschaftliche Konjunktur. Die verschiedenen Prognoseinstitute haben ihre Wachstumsprognosen f\u00fcr 2009 und 2010 in den letzten Monaten und Wochen wiederholt und teilweise deutlich gesenkt, und man ist sich unter Experten einig, dass die Finanzkrise mittlerweile auch die Realwirtschaft in der Schweiz beeintr\u00e4chtigt. Vom tieferen Wirtschaftswachstum ist nicht nur das Einkommen der Haushalte, sondern auch die internationale Migration \u2013 und damit sowohl die inl\u00e4ndische als auch die ausl\u00e4ndische Nachfrage nach Wohnraum \u2013 betroffen.Vor diesem Hintergrund d\u00fcrfte die Zahl der neu erstellten Wohnungen im vergangenen Jahr nicht mehr das Niveau von 2007 erreichen. Im Gegensatz zum Segment Einfamilienh\u00e4user, wo 2008 eine deutlich geringere Neubaut\u00e4tigkeit zu erwarten ist, darf bei den Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern im vergangenen und im laufenden Jahr aber noch mit einem leichten Zuwachs gerechnet werden. Insgesamt werden sowohl 2008 als auch 2009 noch einmal mehr als 42000 Neubau-Wohnungen auf den Markt kommen.Trifft ein hohes Angebot auf eine sinkende Nachfrage, so hat dies in der Regel negative Auswirkungen auf die Preise. Auf gesamtschweizerischer Ebene ist daher in den n\u00e4chsten zwei Jahren mit h\u00f6chstens stabilen bzw. eher sinkenden Preisen von Wohneigentum zu rechnen. Dabei ist zu erwarten, dass in jenen Regionen, die in der Vergangenheit einen \u00fcberdurchschnittlichen Preisanstieg verzeichneten, auch der R\u00fcckgang der Preise st\u00e4rker ausfallen wird als im Rest der Schweiz. Ebenso wie viele andere \u00f6konomische Zeitreihen l\u00e4sst sich die Entwicklung der Immobilienpreise in zwei Komponenten zerlegen: eine Trendkomponente, die die langfristige Entwicklung der Preise abbildet, und eine zyklische Komponente, die auf kurzfristige Ver\u00e4nderungen der Rahmenbedingungen reagiert. Die zyklische Komponente wird haupts\u00e4chlich von konjunkturellen Faktoren wie beispielsweise dem Wirtschaftswachstum, der Arbeitslosigkeit, der Migration sowie Zinsen und Teuerung bestimmt und kann dazu f\u00fchren, dass das Preisniveau mehr oder weniger stark vom Trendniveau abweicht.Vergleicht man das aktuelle Preisniveau f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user und Eigentumswohnungen mit dem entsprechenden Niveau gem\u00e4ss dem langfristigen Trend, so zeigen sich deutliche Abweichungen auf regionaler Ebene. Im Raum Z\u00fcrich\/Innerschweiz, am Genfersee, in der Region Basel, im Tessin und in vielen touristischen Gemeinden liegen die Preise heute um mehr als 25% \u00fcber dem langfristigen Niveau. Demgegen\u00fcber sind die Marktwerte im Kanton Jura, im Wallis und in Teilen der Westschweiz sehr tief bewertet.<\/p>\n


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\u00dcberhitzung in den hoch bewerteten Regionen?<\/h2>\n

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Muss deshalb in den sehr hoch bewerteten Regionen von \u00ab\u00dcberhitzung\u00bb gesprochen werden? Diese Frage l\u00e4sst sich nur beantworten, wenn auch die zyklische Komponente ber\u00fccksichtigt wird. Nun sind es gerade diese Regionen, die von der guten Wirtschaftslage in den letzten Jahren besonders profitiert haben, sei es auf Grund des Besch\u00e4ftigungswachstums, der steigenden Immigration \u2013 wie in den Regionen Z\u00fcrich, Basel und Genfersee \u2013 oder durch die verst\u00e4rkte Nachfrage nach Zweitwohnungen in den touristischen Gemeinden. Insofern kann das \u00fcberdurchschnittliche Preisniveau zumindest teilweise mit konjunkturellen Faktoren erkl\u00e4rt werden.Es zeigt sich aber, dass die Immobilienpreise in diesen Regionen deutlich st\u00e4rker von der Wirtschaftslage beeinflusst werden \u2013 und daher auch volatiler sind \u2013 als die Preise im Rest der Schweiz. Die Immobilienpreise in diesen Gemeinden d\u00fcrften daher in den kommenden zwei Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr oder weniger stark unter Druck kommen.<\/p>\n


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Langfristig positive Aussichten f\u00fcr Wohneigentum<\/h2>\n

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Auf Grund der ungebrochenen Attraktivit\u00e4t von Wohneigentum ist auf gesamtschweizerischer Ebene aber langfristig mit steigenden Preisen zu rechnen. Diese allgemeine Tendenz verdeckt jedoch die Unterschiede in der Preisentwicklung auf regionaler Ebene sowie bez\u00fcglich der verschiedenen Wohnungsqualit\u00e4ten.Auf Basis des Bev\u00f6lkerungsszenarios \u00abTrend\u00bb des Bundesamts f\u00fcr Statistik (BFS) durchgef\u00fchrte Modellrechnungen ergeben f\u00fcr die n\u00e4chsten 15 Jahre einen Bedarf von insgesamt 320000 zus\u00e4tzlichen Wohnungen, wovon \u00fcber 80% dem Segment Wohneigentum zuzurechnen sind. Der gr\u00f6sste Teil dieser Nachfrage wird sich auf die bereits heute stark nachgefragten Regionen im Grossraum Z\u00fcrich, der Innerschweiz, der Agglomeration Basel sowie der Genferseeregion konzentrieren. Ab 2010 nimmt die Zahl der Wohneigent\u00fcmer zwar weiter zu, aber nicht mehr so schnell wie im aktuellen Jahrzehnt, weil davon auszugehen ist, dass die Zahl der Objekte aus dem Bestand, die zum Verkauf angeboten werden, deutlich steigen wird. Dies gilt insbesondere f\u00fcr die Einfamilienh\u00e4user.Der wachsende Anteil von Altbau-Objekten am Angebot wird vor allem die Einfamilienhaus-Neubauten im unteren Segment konkurrenzieren, sodass die Preisentwicklung in diesem Segment langfristig negativ ausfallen k\u00f6nnte. Das mittlere Segment wird davon weit weniger tangiert, Liegenschaften im gehobenen Segment mit hoher Wahrscheinlichkeit gar nicht. In diesen Segmenten ist langfristig \u2013 trotz der zu erwartenden konjunkturell bedingten Korrektur \u2013 mit stabilen bis steigenden Preisen zu rechnen.<\/p>\n


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Knappes Angebot an Mietwohnungen<\/h2>\n

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Obwohl im vergangenen Jahr etwas mehr Mietwohnungen gebaut wurden als 2007, reduzierte sich die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen um rund 3800 Einheiten bzw. 12%. In der Folge sank die Leerstandsquote nach mehreren Jahren mit steigenden Leerst\u00e4nden auf unter 1,5%.Im Gegensatz zu fr\u00fcheren Jahren erfolgte der R\u00fcckgang der Leerst\u00e4nde zwischen 2007 und 2008 auf breiter Front. Sowohl in den Zentren als auch in den Agglomerationen und den peripheren Gemeinden sank die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen. Besonders betroffen waren die Grosszentren, die \u2013 mit Ausnahme der Stadt Basel \u2013 seit mehreren Jahren eine sehr tiefe Leerstandsquote aufweisen. Der st\u00e4rkste R\u00fcckgang war dabei in der Stadt Lausanne zu beobachten: Trotz der etwas h\u00f6heren Leerstandsquote stehen in Lausanne inzwischen weniger Mietwohnungen leer als in Z\u00fcrich, n\u00e4mlich deren 41 im Vergleich zu 51 Wohnungen in der Stadt Z\u00fcrich.Das knappe Angebot an verf\u00fcgbaren Wohnungen f\u00fchrte zu einem Anstieg der Marktmieten von rund 4,6% zwischen 2007 und 2008. Die Angebotsmieten liegen damit um beinahe 30% \u00fcber dem Niveau des Jahres 2000.<\/p>\n


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Kaum Auswirkungen der Krise auf die Mietwohnungsm\u00e4rkte<\/h2>\n

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Auch auf den Mietwohnungsm\u00e4rkten d\u00fcrfte die zu erwartende Verlangsamung des Wirtschaftswachstums zu sp\u00fcren sein. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen deutlich geringer ausfallen werden als im Segment Wohneigentum, und zwar aus zwei Gr\u00fcnden:\u2013 Erstens ist die Zahl der verf\u00fcgbaren Wohnungen in den Zentren und deren Agglomerationen relativ gering, und mit einer deutlichen Ausdehnung des Angebots ist in n\u00e4chster Zeit nicht zu rechnen. \u2013 Zweitens wird die Nachfrage nach Mietwohnungen ausserhalb der Zentren kaum sinken, vor allem wenn potenzielle Wohneigent\u00fcmer angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit ihre Kaufpl\u00e4ne auf einen sp\u00e4teren Zeitpunkt verschieben.In den Zentren mit einem substanziellen Anteil an Zweitwohnungen ist jedoch nicht auszuschliessen, dass die Nachfrage nach Wohnungen im mittleren und gehobenen Segment mittelfristig zur\u00fcckgeht. Zudem d\u00fcrfte in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auch die durch die Immigration ausgel\u00f6ste Nachfrage eher r\u00fcckl\u00e4ufig sein. Mittelfristig wird sich der in den Leerst\u00e4nden und in der Neubaut\u00e4tigkeit sichtbare Trend zu kleineren Wohnungen fortsetzen. Die sinkende Nachfrage im gehobenen Segment d\u00fcrfte dadurch mehr als kompensiert werden, sodass es insgesamt kaum zu einem Anstieg der Leerst\u00e4nde kommen wird.Langfristig ist auf Grund der hohen Wohneigentumsneigung nicht mit einer namhaften Zusatznachfrage nach Mietwohnungen zu rechnen. Insbesondere bei den Wohnungen im gehobenen Segment, in dem die Konkurrenz durch das Wohneigentum am st\u00e4rksten ist, d\u00fcrfte in der langen Frist mit einer r\u00fcckl\u00e4ufigen Nachfrage zu rechnen sein.Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Marktmieten in der Schweiz langfristig weiter steigen werden. Je nach Region und Wohnungsqualit\u00e4t wird die Entwicklung aber unterschiedlich verlaufen. W\u00e4hrend kleine und mittlere Wohnungen in allen Regionen auf eine intakte Nachfrage stossen werden, sind die Marktchancen von Wohnungen im gehobenen Segment in Gemeinden ausserhalb der Agglomerationen als gering einzustufen. In den Zentren und deren Agglomerationen werden aber auch diese Wohnungen ohne gr\u00f6ssere Probleme absorbiert werden.<\/p>\n


\nDr. Stefan Fahrl\u00e4nder <\/span> <\/p>\n

Fahrl\u00e4nder Partner AG, Z\u00fcrichwww.fpre.ch<\/p>\n


\nDominik Matter<\/span> <\/p>\n

Fahrl\u00e4nder Partner AG, Z\u00fcrichwww.fpre.ch<\/p>\n


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Vor dem Hintergrund des zu erwartenden Konjunktureinbruchs d\u00fcrfte die Zahl der neu erstellten Wohnungen im Jahr 2008 nicht mehr das Niveau von 2007 erreichen. Im Gegensatz zum Segment Einfamilienh\u00e4user darf bei den Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern aber noch mit einem leichten Zuwachs gerechnet werden. Bild: Keystone<\/span><\/p>\n


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Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage fiel die Leerstandsquote, die sich schon seit l\u00e4ngerem auf vergleichsweise tiefem Niveau befindet, im Jahr 2008 unter den Wert von 1%. 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Die Voraussetzungen f\u00fcr eine positive Entwicklung waren auch im vergangenen Jahr gegeben. Bef\u00fcrchtungen, die Neuproduktion von jeweils mehr als 42000 Wohneinheiten in den Jahren 2006 und 2007 k\u00f6nnte zu einem \u00dcberangebot f\u00fchren, erwiesen sich als gegenstandslos. Insbesondere d\u00fcrfte die zus\u00e4tzliche, durch Zuwanderung aus dem Ausland ausgel\u00f6ste Nachfrage nach Wohnraum daf\u00fcr verantwortlich sein, dass das grosse Angebot vom Markt gut absorbiert wurde. Die globale Finanzkrise und deren Auswirkungen auf die Realwirtschaft d\u00fcrften aber mittelfristig nicht ohne Folgen f\u00fcr die Nachfrage nach Wohnraum \u2013 und damit f\u00fcr die Preisentwicklung von Wohnimmobilien \u2013 sein.","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":153068,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"31431","post_abstract":"","magazine_issue":"20090102","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/55af5b36ebdce"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153065"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4274"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=153065"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153065\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":189782,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153065\/revisions\/189782"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4275"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4274"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=153065"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=153065"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=153065"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=153065"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=153065"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=153065"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}