{"id":153650,"date":"2008-05-01T12:00:00","date_gmt":"2008-05-01T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2008\/05\/arpagaus-4\/"},"modified":"2023-08-24T01:11:42","modified_gmt":"2023-08-23T23:11:42","slug":"arpagaus-4","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2008\/05\/arpagaus-4\/","title":{"rendered":"Importance \u00e9conomique des r\u00e9sidences secondairespour les cantons des Grisons et du Valais"},"content":{"rendered":"

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\nLes cantons touristiques des Grisons et du Valais poss\u00e8dent un parc de r\u00e9sidences secondaires sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne suisse. Celui-ci repr\u00e9sente, selon le recensement f\u00e9d\u00e9ral de l’an 2000 (aucune donn\u00e9e plus r\u00e9cente n’est disponible) 37% de l’ensemble des r\u00e9sidences des Grisons et 41% de celui du Valais. Les disparit\u00e9s intracantonales sont \u00e9troitement li\u00e9es au d\u00e9veloppement \u00e9conomique des communes et varient consid\u00e9rablement (de 4 \u00e0 81% dans les Grisons; de 0 \u00e0 85% en Valais). En principe, plus les infrastructures touristiques et les possibilit\u00e9s de loisirs sur place et dans les environs sont d\u00e9velopp\u00e9es, plus la demande de r\u00e9sidences secondaires est grande. L’acquisition de tels biens immobiliers est d’abord motiv\u00e9e par des besoins personnels. Les consid\u00e9rations d’ordre financier sont le plus souvent secondaires, bien que la hausse annuelle de la valeur des immeubles dans des destinations attractives puisse \u00eatre consid\u00e9rable. Environ 80% des propri\u00e9taires de r\u00e9sidences secondaires dans les Grisons et 85% en Valais sont de nationalit\u00e9 suisse. Entre 1980 et 2000, le taux de r\u00e9sidences secondaires est rest\u00e9 globalement stable dans les Grisons et a cr\u00fb l\u00e9g\u00e8rement en Valais (voir tableau 1).\u00a0Les r\u00e9sidences secondaires constituent pour ces deux cantons un facteur \u00e9conomique important, orient\u00e9 vers l’exportation. Elles g\u00e9n\u00e8rent chaque ann\u00e9e pr\u00e8s d’un milliard de francs, soit quelque 10% du produit int\u00e9rieur brut (PIB) du canton des Grisons; le Valais en retire m\u00eame 1,5 milliard de francs, soit 12,6% de son PIB. Ces chiffres prennent en consid\u00e9ration tant la valeur ajout\u00e9e (0,6 milliard pour les Grisons; 0,86 milliard pour le Valais) d\u00e9coulant de la construction et de la possession de r\u00e9sidences secondaires que celle g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par les d\u00e9penses de consommation de leurs propri\u00e9taires et locataires (voir graphique 1).\u00a0Les r\u00e9sidences secondaires rev\u00eatent une grande importance pour le secteur de la construction dans les cantons des Grisons et du Valais. Elles repr\u00e9sentent respectivement 14 et 19% environ de l’ensemble des d\u00e9penses de la construction, et respectivement 36 et 29% environ de celles qui concernent les logements. Une comparaison des chiffres d’affaires g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les r\u00e9sidences secondaires avec ceux des branches touristiques principales que sont l’h\u00f4tellerie et les remont\u00e9es m\u00e9caniques montre que les premi\u00e8res sont \u00e9conomiquement plus importantes qu’on ne l’imagine souvent (voir graphique 2). <\/p>\n

Pourquoi les r\u00e9sidences secondaires sont-elles un probl\u00e8me?<\/h2>\n


\nLe \u00abboom\u00bb qui a accompagn\u00e9 les r\u00e9sidences secondaires, le changement d’affectation des lits h\u00f4teliers, le manque de logements abordables pour la population locale tout comme le mitage du paysage dans les r\u00e9gions touristiques ont suscit\u00e9 de plus en plus de critiques ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Des moratoires, des limitations et m\u00eame des atteintes au sacro-saint principe du droit \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 demand\u00e9s.\u00a0La tendance observ\u00e9e ces derni\u00e8res d\u00e9cennies dans la construction montre, en effet, des limites. La plupart des sites touristiques reconnaissent avoir trop exclusivement mis\u00e9 sur les r\u00e9sidences secondaires, ce qui les a rendus aujourd’hui fortement d\u00e9pendants de ces derni\u00e8res. L’investissement n\u00e9cessaire pour couvrir les pics de consommation (\u00e9lectricit\u00e9, eau, \u00e9gouts, etc.) est \u00e9lev\u00e9 et le taux d’utilisation moyen de ce type de logements tout au long de l’ann\u00e9e trop limit\u00e9. En for\u00e7ant quelque peu le trait, on peut dire que de nombreux sites touristiques ne se financent aujourd’hui plus essentiellement par l’exploitation (tourisme) mais par la consommation des ressources territoriales (frais de mutation et imp\u00f4ts sur les gains immobiliers, etc.). Cela se traduit \u00e9galement dans l’importance du secteur du gros oeuvre et du second oeuvre, sources d’emploi pour la population locale. Notre paysage constitue notre capital touristique essentiel: il convient donc de s’en pr\u00e9occuper. <\/p>\n

Les axes de la nouvelle politique en mati\u00e8re de r\u00e9sidences secondaires<\/h2>\n


\nLes d\u00e9fis pos\u00e9s par les r\u00e9sidences secondaires sont connus et le temps d’une r\u00e9orientation est venu. Celle-ci ne doit, cependant, pas \u00eatre brutale, d\u00e9sorganis\u00e9e et inconsid\u00e9r\u00e9e, sinon son impact sur le d\u00e9veloppement \u00e9conomique r\u00e9gional sera n\u00e9gatif et provoquera la disparition de nombreux emplois. L’importance \u00e9conomique des r\u00e9sidences secondaires est trop \u00e9lev\u00e9e dans de nombreux endroits. Une telle r\u00e9orientation doit \u00eatre soigneusement pr\u00e9par\u00e9e et pens\u00e9e \u00e0 long terme. Les communes et les r\u00e9gions confront\u00e9es \u00e0 l’urgence d’agir doivent proc\u00e9der \u00e0 une mutation structurelle durable de leur \u00e9conomie (du secteur du gros et second oeuvre vers le tourisme) en cherchant \u00e0 accro\u00eetre la valeur ajout\u00e9e touristique g\u00e9n\u00e9r\u00e9e, en exploitant davantage les capacit\u00e9s existantes et en \u00e9conomisant le sol. Pour les r\u00e9gions touristiques des Grisons et du Valais, les axes d\u00e9crits ci-apr\u00e8s sont prioritaires en mati\u00e8re de politique des r\u00e9sidences secondaires. <\/p>\n

Augmentation du taux d’occupation des logements existants et nouveaux<\/h3>\n


\nSelon diff\u00e9rentes enqu\u00eates, l’occupation des r\u00e9sidences secondaires par le propri\u00e9taire s’\u00e9l\u00e8ve en moyenne suisse \u00e0 environ six semaines par ann\u00e9e. Seule une petite partie des propri\u00e9taires louent leur bien. En outre, cette possibilit\u00e9 est pour partie trop peu structur\u00e9e et ne prend pas en compte les attentes des clients. Il convient de tirer autant que possible profit de ce potentiel inexploit\u00e9 et de le mettre sur le march\u00e9. D’une part, les conditions-cadres qui guident la mise en location doivent \u00eatre am\u00e9lior\u00e9es (commercialisation, plateformes \u00e9lectroniques, prise en charge sur place, promotion de nouveaux concepts d’exploitation, etc.). Il convient, d’autre part, d’\u00e9tudier des instruments fiscaux incitant \u00e0 mettre en location et de soutenir la mutation structurelle recherch\u00e9e. Le droit de propri\u00e9t\u00e9 ne doit pas \u00eatre affect\u00e9. <\/p>\n

Utilisation mesur\u00e9e des zones constructibles<\/h3>\n


\nLa demande de r\u00e9sidences secondaires est, dans beaucoup de r\u00e9gions, \u00e9lev\u00e9e et l’offre de terrains constructibles limit\u00e9e. Il s’agit d’introduire des mesures contraignantes (contingentement) permettant une utilisation mesur\u00e9e et durable des ressources en terrains constructibles, comme c’est d\u00e9j\u00e0 le cas pour quelques communes des Grisons (par ex. Celerina, Lenzerheide, Pontresina, Silvaplana, St. Moritz). Un contingentement ne r\u00e9sout pas le probl\u00e8me de fond des r\u00e9sidences secondaires; il le retarde, n\u00e9anmoins, et donne ainsi aux responsables le temps n\u00e9cessaire pour engager les mutations structurelles envisag\u00e9es. Une telle mesure pr\u00e9sente, cependant, des inconv\u00e9nients. Elle maintient les prix des terrains \u00e0 un niveau artificiellement \u00e9lev\u00e9, ce qui entre en conflit avec le besoin de mettre \u00e0 disposition de la population locale des logements \u00e0 des prix abordables. <\/p>\n

Des logements abordables pour la population locale<\/h3>\n


\nUne forte demande pour un bien limit\u00e9 conduit \u00e0 des prix \u00e9lev\u00e9s. Dans des sites caract\u00e9ris\u00e9s par une forte demande, les prix des biens fonciers et les loyers sont devenus difficilement supportables pour la population locale. Cela l’a conduite \u00e0 migrer des centres touristiques vers les communes voisines, ce qui cr\u00e9e, \u00e0 long terme, des probl\u00e8mes de financement pour les charges que les centres doivent assumer et entretient les effets ind\u00e9sirables des \u00abvolets clos\u00bb. La cr\u00e9ation de logements abordables pour la population locale, autrement dit de r\u00e9sidences principales, doit \u00eatre soutenue par des mesures cibl\u00e9es, comme des plans de zones de r\u00e9sidences principales, des zones constructibles pour la population indig\u00e8ne ou une politique territoriale active. Il convient \u00e0 ce sujet de pr\u00eater l’attention n\u00e9cessaire \u00e0 la mobilit\u00e9 croissante entre lieux de r\u00e9sidence et de travail. <\/p>\n

Promotion des \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement commercial<\/h3>\n


\nLes \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement \u00e0 vocation commerciale (h\u00f4tels, complexes de vacances, formes d’h\u00e9bergement hybrides (r\u00e9sidences de tourisme) sont essentiels \u00e0 l’am\u00e9lioration du taux d’utilisation des infrastructures existantes, \u00e0 la hausse de la fr\u00e9quentation des prestataires touristiques et, enfin, \u00e0 l’augmentation de la valeur ajout\u00e9e: \u00e0 ce titre, ils sont \u00e0 promouvoir. Sont concern\u00e9s les lits marchands et les unit\u00e9s commercialis\u00e9es par le biais d’organisations ayant acc\u00e8s \u00e0 des canaux de vente internationaux. L’internationalisation et l’ouverture de nouveaux march\u00e9s ont la priorit\u00e9. La notion d’\u00ab\u00e9tablissements stables\u00bb contenue dans la lex Koller joue notamment un r\u00f4le d\u00e9cisif dans ces domaines: la d\u00e9finition qu’elle en donne ne r\u00e9pond plus aux attentes du client d’aujourd’hui, rend difficile l’acc\u00e8s \u00e0 des investisseurs et exploitants internationaux et affaiblit la comp\u00e9titivit\u00e9 des destinations touristiques suisses. Si l’on fait abstraction des aspects promotionnels, la notion d’\u00e9tablissement stable doit \u00eatre adapt\u00e9e afin de r\u00e9pondre aux besoins actuels du march\u00e9. Une abrogation totale de la lex Koller n’est pas n\u00e9cessaire \u00e0 la promotion d’\u00e9tablissements d’h\u00e9bergement commerciaux. <\/p>\n

Politique des zones constructibles restrictive<\/h3>\n


\nDans les communes et les r\u00e9gions o\u00f9 la n\u00e9cessit\u00e9 d’agir en mati\u00e8re de r\u00e9sidences secondaires appara\u00eet manifeste, les zones affect\u00e9es \u00e0 ce type de b\u00e2timents doivent \u00e0 l’avenir \u00eatre tr\u00e8s restrictives. Il convient de veiller \u00e0 la sauvegarde du capital touristique que constitue le paysage. Les touristes viennent d’abord dans les Grisons et le Valais pour leur nature intacte. Des formes d’h\u00e9bergement hybrides ou commerciales doivent, cependant, \u00eatre possibles afin d’augmenter le taux d’utilisation des infrastructures et de \u00abpromouvoir ainsi les \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement commerciaux\u00bb. Une politique territoriale restrictive aura \u00e9galement pour cons\u00e9quence de renouveler les constructions existantes, \u00e9tant donn\u00e9 la diminution de l’offre en zones constructibles pour des r\u00e9sidences secondaires. Ce renouvellement est \u00e0 soutenir, le cas \u00e9ch\u00e9ant, par des mesures sp\u00e9cifiques. <\/p>\n

Autres influences<\/h2>\n


\nOutre l’importance \u00e9conomique des r\u00e9sidences secondaires et les d\u00e9fis li\u00e9s aux mutations structurelles, il convient encore de consid\u00e9rer l’aspect du d\u00e9veloppement environnemental, social et \u00e9conomique. Tant le canton des Grisons que celui du Valais seront confront\u00e9s ces prochaines d\u00e9cennies au d\u00e9peuplement de certaines de leurs vall\u00e9es, en raison de l’\u00e9volution d\u00e9mographique et sociale. L’absence de perspectives et de potentiel pousse les habitants \u00e0 quitter leur r\u00e9gion d’origine et \u00e0 tenter leur chance dans les r\u00e9gions prosp\u00e8res. Ils n’utilisent donc les constructions existantes que durant les vacances et les week-ends. Les probl\u00e8mes li\u00e9s \u00e0 ces r\u00e9sidences devenues secondaires sans qu’il y ait eu construction pour autant doivent-ils \u00eatre r\u00e9solus de la m\u00eame mani\u00e8re que ceux des r\u00e9gions touristiques? Cette question montre que le probl\u00e8me des r\u00e9sidences secondaires est multiple et implique une approche diff\u00e9renci\u00e9e. <\/p>\n

Perspectives<\/h2>\n


\nIl appartient aux cantons touristiques concern\u00e9s (Grisons, Valais, Tessin, Berne, Vaud) de d\u00e9signer, \u00e0 travers le plan directeur cantonal, les communes o\u00f9 il convient d’agir et d’engager ces derni\u00e8res \u00e0 prendre des mesures concr\u00e8tes. Au cas o\u00f9 elles n’honoreraient pas leurs obligations dans les d\u00e9lais fix\u00e9s, le canton devrait alors examiner des mesures de substitution. Afin de soutenir les communes, les cantons doivent, de leur c\u00f4t\u00e9, mettre \u00e0 leur disposition sous la forme d’une \u00abbo\u00eete \u00e0 outils\u00bb des lois et des contrats types ainsi que des bases l\u00e9gales. Les communes viennent ensuite y puiser les instruments qui leur seront n\u00e9cessaires afin de satisfaire aux objectifs convenus avec le canton. Elles connaissent les d\u00e9fis qui les attendent, leur situation propre et l’approche \u00e0 adopter.
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\nGraphique 1 \u00abEstimation de la valeur ajout\u00e9e annuelle g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par les r\u00e9sidences secondaires\u00bb
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\nGraphique 2 \u00abChiffre d’affaires total de l’h\u00f4tellerie, des r\u00e9sidences secondaires (construction et exploitation)et des remont\u00e9es m\u00e9caniques\u00bb
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\nTableau 1 \u00ab\u00c9volution du nombre de logements dans les cantons des Grisons et du Valais, 1970-2000\u00bb
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\nEncadr\u00e9 1: D\u00e9finitions Par r\u00e9sidence secondaire, on entend un logement qui n’est occup\u00e9 qu’occasionnellement et sans intention de r\u00e9sider de mani\u00e8re permanente sur un lieu donn\u00e9. Les r\u00e9sidences secondaires sont souvent divis\u00e9es entre les r\u00e9sidences commercialis\u00e9es (\u00abchaudes\u00bb) et non commercialis\u00e9es (\u00abfroides\u00bb). Ces derni\u00e8res sont exclusivement utilis\u00e9es par le propri\u00e9taire et sa famille. Les r\u00e9sidences commercialis\u00e9es sont lou\u00e9es contre r\u00e9mun\u00e9ration \u00e0 des tiers, la dur\u00e9e annuelle de location (une ou plusieurs semaines) n’\u00e9tant jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent pas encore d\u00e9finie pr\u00e9cis\u00e9ment. Par r\u00e9sidence secondaire exploit\u00e9e commercialement, on entend un logement dont l’occupation par le propri\u00e9taire est limit\u00e9e \u00e0 6 semaines par ann\u00e9e et qui est de plus mis en location durant au minimum 20 semaines par ann\u00e9e. La commercialisation ou la vente du logement se fait par le biais d’une organisation commercialement active, tourn\u00e9e vers l’international (d\u00e9finition des auteurs). Par r\u00e9sidence principale, on entend un logement occup\u00e9 avec l’intention de r\u00e9sider de mani\u00e8re permanente sur un lieu donn\u00e9 (art. 23 CCS). L’habitant a son centre de vie (activit\u00e9s sociales, scolarisation de la famille, cercle d’amis, etc.) dans ce lieu.
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\nEncadr\u00e9 2: Bibliographie – Platz Peder et Hanser Christian, Neue Wege in der Zweitwohnungspolitik, Wirtschaftsforum Graub\u00fcnden, septembre 2006.- Projet de plan directeur cantonal du canton des Grisons, section r\u00e9sidences secondaires, \u00e9tat janvier 2008.- Plan directeur du canton du Valais, section r\u00e9sidences secondaires, mars 2007.- Le tourisme en Valais: \u00e9tude sur la valeur ajout\u00e9e, \u00c9tat du Valais, R\u00fctter & Partner, juin 2001.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Elles s'accompagnent, toutefois, d'une foule d'effets secondaires ind\u00e9sirables comme les atteintes au paysage, des investissements \u00e9lev\u00e9s \u00e0 consentir dans les infrastructures pour faire face aux pics de consommation, un taux d'utilisation insuffisant tout au long de l'ann\u00e9e, le changement d'affectation des lits h\u00f4teliers et la perte de logements abordables pour la population locale. La question des r\u00e9sidences secondaires est multiple. Elle n\u00e9cessite une approche diff\u00e9renci\u00e9e, interdisciplinaire et coordonn\u00e9e. 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