![\"\"](\"\/dynBase\/images\/article_rect\/200805_16_Bieger_01.eps.jpg\")
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\nDans le secteur suisse de l’h\u00e9bergement, deux offres dominent la demande en nuit\u00e9es: les h\u00f4tels et les logements de vacances. En Suisse, les h\u00f4tes g\u00e9n\u00e9ralement passagers La distinction entre h\u00f4te passager et r\u00e9gulier est la suivante. L’h\u00f4te passager dispose d’une unit\u00e9 de s\u00e9jour pour une p\u00e9riode clairement limit\u00e9e et g\u00e9n\u00e9ralement fix\u00e9e d’avance; le cadre juridique sous-jacent est un loyer \u00e0 terme ou un cr\u00e9dit-bail (\u00ableasing\u00bb). L’h\u00f4te r\u00e9gulier a lui un acc\u00e8s illimit\u00e9 \u00e0 son unit\u00e9 de s\u00e9jour; le cadre juridique sous-jacent est g\u00e9n\u00e9ralement la propri\u00e9t\u00e9 ou part de propri\u00e9t\u00e9 avec droit de jouissance. Dans les deux cas, l’unit\u00e9 de s\u00e9jour peut \u00eatre soit occup\u00e9e physiquement, soit vide. disposent de 150000 chambres dans quelque 5800 h\u00f4tels, pensions, auberges et motels, les h\u00f4tes g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9guliers de 420000 r\u00e9sidences secondaires utilis\u00e9es une partie du temps, dont 40% hors agglom\u00e9rations FST (2007), Credit Suisse (2005).. Dans plusieurs stations de Suisse, les r\u00e9sidences secondaires repr\u00e9sentent 80 \u00e0 90% de la capacit\u00e9 en lits Bieger et al. (2005).. En font partie les 14000 domiciles class\u00e9s, qui sont lou\u00e9s pour une p\u00e9riode \u00e0 des h\u00f4tes passagers.\u00a0D\u00e8s les ann\u00e9es quatre-vingt, des extrapolations – r\u00e9alis\u00e9es par exemple pour l’Engadine – laissaient entendre que la construction et la vente de r\u00e9sidences secondaires g\u00e9n\u00e9reraient au moins autant de chiffre d’affaires primaire que le tourisme au sens strict (s\u00e9jours d’h\u00f4tes passagers). Un autre avantage du d\u00e9veloppement des r\u00e9sidences secondaires est que leur construction et leur vente \u00e0 des non-r\u00e9sidents fournissent des capacit\u00e9s d’h\u00e9bergement \u00e0 une station sans que celle-ci ne doive effectuer d’investissements propres (\u00e0 part les infrastructures). En outre, des clients vitaux s’attachent \u00e9motionnellement \u00e0 leur lieu de s\u00e9jour et en attirent d’autres par le bouche-\u00e0-oreille.\u00a0Les r\u00e9sidences secondaires ont, cependant, leurs inconv\u00e9nients, comme le mauvais rendement au mm\u00b2, d\u00fb \u00e0 un taux d’occupation tr\u00e8s faible. Les enqu\u00eates de Bieger et al. (2005) r\u00e9v\u00e8lent qu’en moyenne, les propri\u00e9taires n’utilisent leur r\u00e9sidence secondaire que sept \u00e0 huit semaines au plus par an et que seuls 10% des logements d’une station t\u00e9moin sont lou\u00e9s \u00e0 des tiers. Cette faible\u00a0occupation – souvent concentr\u00e9e sur des p\u00e9riodes de pointe\u00a0– ne rentabilise pas suffisamment les grands investissements consentis par les stations pour les infrastructures, d’o\u00f9 des co\u00fbts d’exploitation \u00e9lev\u00e9s. La construction de r\u00e9sidences secondaires a aussi tendance \u00e0 disperser l’habitat, avec des cons\u00e9quences in\u00e9vitables sur le paysage et le trafic.\u00a0Les h\u00f4tels ne pr\u00e9sentent aucun de ces inconv\u00e9nients. Plus occup\u00e9s, en g\u00e9n\u00e9ral, que les r\u00e9sidences secondaires, ils ont donc un rendement sup\u00e9rieur au m\u00b2 et exploitent davantage les investissements publics consentis pour les infrastructures. Cependant, financer un h\u00f4tel traditionnel devient toujours plus difficile \u00e0 cause du faible rendement du m\u00e9tier de base en nombre d’endroits, notamment dans les stations sans vocation internationale, qui connaissent de ce fait des saisons relativement courtes. \u00c0 de rares exceptions pr\u00e8s, le d\u00e9veloppement des h\u00f4tels ne fournit gu\u00e8re d’impulsions \u00e9conomiques. Comme solution, il faut se tourner vers les nouveaux mod\u00e8les d’entreprise et leurs actuels syst\u00e8mes de financement.
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\nAu cours du temps, les exigences en mati\u00e8re d’h\u00e9bergement touristique ont chang\u00e9. De la Belle \u00c9poque aux ann\u00e9es septante, les clients privil\u00e9giaient les grands \u00e9tablissements repr\u00e9sentatifs. Depuis lors\u00a0– et surtout depuis la segmentation des besoins touristiques d’une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 choix multiples Gross (1994). -, on peut observer les trois tendances d\u00e9crites ci-apr\u00e8s (voir graphique 1) Bieger et Laesser (2007)..
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\nLes besoins en espace augmentent \u00e9galement loin du domicile principal et se diff\u00e9rencient de plus en plus selon le type de client, le genre de voyage et la dur\u00e9e du s\u00e9jour (individualisation du style de vie, y compris loin du domicile). Il en r\u00e9sulte un glissement partiel de la demande en faveur d’espaces polyvalents, en particulier pour (la plupart) des voyages vers une destination r\u00e9guli\u00e8re Hovey (2002).. L’apparition d’\u00e9quipements sportifs co\u00fbteux \u00e0 caract\u00e8re branch\u00e9 et convivial (VTT, \u00absnowboard\u00bb, ski hors piste, etc.) fait que les locaux et d\u00e9p\u00f4ts de mat\u00e9riel suppl\u00e9mentaires, s\u00e9curis\u00e9s et rattach\u00e9s \u00e0 l’unit\u00e9 d’habitation individuelle, prennent de plus en plus d’importance. La meilleure r\u00e9ponse \u00e0 ces nouvelles exigences en mati\u00e8re d’infrastructures est une forme de s\u00e9jour qui ait plus ou moins le caract\u00e8re d’un logement.
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\nCes besoins en espaces diff\u00e9renci\u00e9s suscitent \u00e0 leur tour de plus en plus de services taill\u00e9s sur mesure\u00a0– nettoyage, restauration, commande et organisation de prestations touristiques, entretien d’\u00e9quipements sportifs, remplissage de r\u00e9frig\u00e9rateur, etc. Les appartements avec services, comme le complexe \u00abThe Rocks\u00bb pr\u00e9vu \u00e0 Laax (GR), sont donc tout \u00e0 fait dans l’air du temps. La combinaison de types d’infrastructures et de prestations de services diff\u00e9renci\u00e9s a donn\u00e9 naissance \u00e0 une s\u00e9rie de mod\u00e8les (voir encadr\u00e9 1 – All-Suites Hotels (exemples: \u00abEmbassy Suites\u00bb du Hilton, \u00abAmeriSuites\u00bb du Hyatt): h\u00f4tels offrant exclusivement des suites de diff\u00e9rentes tailles et dot\u00e9es de divers services. – Serviced Apartments (exemple: groupe Ascott, Singapour): comparables aux All-Suites Hotels, mais avec un niveau de services moindre. – Self-Contained\/Catered Units\/Apartments: unit\u00e9s d’habitation g\u00e9r\u00e9es par les occupants pendant leur s\u00e9jour (se rapprochent d’un logement de vacances classique, mais g\u00e9n\u00e9ralement avec une g\u00e9rance centrale et un service de r\u00e9ception). – Complexe de vacances (\u00abresorts\u00bb): m\u00e9lange de diff\u00e9rents types d’h\u00e9bergement et d’activit\u00e9s organis\u00e9es, avec gestion centralis\u00e9e de toutes les unit\u00e9s d’un site (exemples: Intrawest, Club M\u00e9diterran\u00e9e). Les complexes de vacances sont aujourd’hui l’une des formes d’h\u00e9bergement qui croissent le plus vite dans le monde; ils sont aussi l’une des moins bien d\u00e9finies (Inbakan et Jackson, 2005), en particulier \u00e0 cause des grandes diff\u00e9rences de qualit\u00e9 et de quantit\u00e9 des prestations suppl\u00e9mentaires (Kimberly et Ragins, 2005). – Parc de vacances: forme simple du complexe de vacances quant au niveau des services, avec infrastructure allant du simple (place de camping) au luxueux (autocaravanes, chalets, bungalows, parfois appartements). Les villages de vacances Reka ou Centerparks peuvent \u00e9galement \u00eatre rang\u00e9s dans les parcs de vacances.).
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\nLes investissements souvent \u00e9lev\u00e9s requis pour fournir une infrastructure de s\u00e9jour convenable n\u00e9cessitent de plus en plus de s\u00e9parer\u00a0– ce qui est d’ailleurs une habitude depuis longtemps un peu partout\u00a0– propri\u00e9t\u00e9 (ou multipropri\u00e9t\u00e9) et exploitation (sur la base d’un contrat de g\u00e9rance, de gestion ou de franchise) d’un immeuble, chaque forme ayant des fins diff\u00e9rentes. Alors que les investisseurs s’int\u00e9ressent \u00e0 l’\u00e9volution de la valeur de l’immeuble, \u00e0 son rendement et \u00e9ventuellement \u00e0 sa valeur de jouissance (non mon\u00e9taire), l’exploitant se concentre sur le profit de ses op\u00e9rations. Cette s\u00e9paration des fonctions est importante pour l’investisseur, parce qu’elle lui \u00e9vite les risques d’exploitation et qu’il recherche un \u00abcash-flow\u00bb constant Deuber et Laesser (2008).. Un des r\u00e9sultats de cette \u00e9volution est la tendance \u00e0 financer des transformations d’h\u00f4tel en vendant des appartements ou des parts de logement (multipropri\u00e9t\u00e9). Ces op\u00e9rations permettent d’acqu\u00e9rir le droit d’utiliser un appartement (ou toute une s\u00e9rie d’appartements) en divers endroits. Les certificats correspondants ne pr\u00e9sentent pas seulement les avantages d’une propri\u00e9t\u00e9 individuelle, mais aussi ceux d’une forte liquidit\u00e9 commerciale li\u00e9e \u00e0 une souplesse d’utilisation (voir encadr\u00e9 2 Jouissance certifi\u00e9e (\u00abdeeded use\u00bb) Droit de jouissance certifi\u00e9 et illimit\u00e9 dans le temps, qui peut \u00eatre instrument\u00e9 selon les r\u00e9gimes suivants: – titre juridique: chaque acheteur re\u00e7oit une part dans la multipropri\u00e9t\u00e9, limit\u00e9e par le nombre des autres propri\u00e9taires (52 propri\u00e9taires re\u00e7oivent par exemple 1\/52 de la propri\u00e9t\u00e9). Il acquiert simultan\u00e9ment le droit d\u2019influencer la gestion de l\u2019immeuble (mod\u00e8le de multi-propri\u00e9t\u00e9 classique). – actions: on fonde une soci\u00e9t\u00e9 qui reprend l\u2019objet. Les actions repr\u00e9sentant les parts de la propri\u00e9t\u00e9 totale sont vendues ou n\u00e9goci\u00e9es, le cas \u00e9ch\u00e9ant, par la soci\u00e9t\u00e9 (mod\u00e8le de nombreux Private Residence Clubs). – trust: l\u2019acheteur acquiert des parts d\u2019un trust immobilier. Contrairement au r\u00e9gime du titre juridique, il n\u2019a aucune influence sur la gestion de l\u2019immeuble. Ce r\u00e9gime est appliqu\u00e9, par exemple, par les entreprises de \u00abserviced apartments\u00bb comme Ascott. L\u2019appellation de trust se r\u00e9f\u00e8re au syst\u00e8me o\u00f9 un \u00abtrustee\u00bb (banque, \u00e9tude d\u2019avocats ou soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re) est habilit\u00e9 \u00e0 g\u00e9rer des biens financiers pour des tiers. Jouissance limit\u00e9e (\u00abright to use\u00bb) La jouissance est limit\u00e9e dans le temps et revient ensuite au propri\u00e9taire (cas de la location). Dans ce cas, l\u2019acheteur n\u2019a pas d\u2019int\u00e9r\u00eat permanent pour l\u2019objet. Unit\u00e9s\/fractions typiques offertes actuellement sur le march\u00e9: – fixed week(s) ownership (parfois une fois par saison); – floating week ownership (1 semaine pendant un mois donn\u00e9); – rotating week ownership (semaine 23 en 2007, semaine 24 en 2008, etc.). Pour que ces droits de jouissance restent maniables, on cr\u00e9e des Vacation Clubs (exemples: RCI ou Marriott Vacation Club), qui d\u00e9tiennent des droits dans plusieurs sites. Source: Hovey, 2002). De telles formes de financement pour les h\u00e9bergements comme les aparth\u00f4tels ou la multipropri\u00e9t\u00e9 existent certes depuis longtemps, mais du fait de l’\u00e9volution des march\u00e9s financiers, elles suscitent actuellement un regain d’int\u00e9r\u00eat.
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\nPour r\u00e9sumer, on constate que construi-re et vendre des r\u00e9sidences secondaires peut \u00eatre un bon mod\u00e8le d’entreprise pour une station, pour autant qu’elle en pilote l’\u00e9volution \u00e0 bon escient. \u00c0 c\u00f4t\u00e9 de l’h\u00f4tellerie classique, la demande en nouvelles formes d’h\u00e9bergement augmente et il est parfois plus facile de les financer que les h\u00f4tels traditionnels.\u00a0Cette \u00e9volution en faveur de formes d’h\u00e9bergement autres que l’h\u00f4tellerie classique souligne la n\u00e9cessit\u00e9, pour la Suisse, de r\u00e9fl\u00e9chir s\u00e9rieusement aux possibilit\u00e9s \u00e9ventuelles et aux conditions-cadres requises, toujours en partant de l’id\u00e9e que l’objectif est de minimiser les cons\u00e9quences n\u00e9gatives potentielles des r\u00e9sidences secondaires traditionnelles, c’est-\u00e0-dire rarement occup\u00e9es. Ce sera le cas (et la station en b\u00e9n\u00e9ficiera) si:\u00a0– la r\u00e9sidence secondaire am\u00e9liore son taux d’occupation ou de location;\u00a0– la part des r\u00e9sidences secondaires non lou\u00e9es appartenant \u00e0 des h\u00f4tes s\u00e9journant (occasionnellement) dans la station diminue par rapport aux logements de vacances avec services;\u00a0– le taux de profits privatis\u00e9s r\u00e9sultant de la construction et de la vente de r\u00e9sidences secondaires est moindre, ce qui laisse une marge utilisable sur place pour d\u00e9velopper la qualit\u00e9 des infrastructures touristiques.\u00a0\u00a0Toutes les formes hybrides d’h\u00e9bergement \u00e9num\u00e9r\u00e9es dans l’ encadr\u00e9 1 – All-Suites Hotels (exemples: \u00abEmbassy Suites\u00bb du Hilton, \u00abAmeriSuites\u00bb du Hyatt): h\u00f4tels offrant exclusivement des suites de diff\u00e9rentes tailles et dot\u00e9es de divers services. – Serviced Apartments (exemple: groupe Ascott, Singapour): comparables aux All-Suites Hotels, mais avec un niveau de services moindre. – Self-Contained\/Catered Units\/Apartments: unit\u00e9s d’habitation g\u00e9r\u00e9es par les occupants pendant leur s\u00e9jour (se rapprochent d’un logement de vacances classique, mais g\u00e9n\u00e9ralement avec une g\u00e9rance centrale et un service de r\u00e9ception). – Complexe de vacances (\u00abresorts\u00bb): m\u00e9lange de diff\u00e9rents types d’h\u00e9bergement et d’activit\u00e9s organis\u00e9es, avec gestion centralis\u00e9e de toutes les unit\u00e9s d’un site (exemples: Intrawest, Club M\u00e9diterran\u00e9e). Les complexes de vacances sont aujourd’hui l’une des formes d’h\u00e9bergement qui croissent le plus vite dans le monde; ils sont aussi l’une des moins bien d\u00e9finies (Inbakan et Jackson, 2005), en particulier \u00e0 cause des grandes diff\u00e9rences de qualit\u00e9 et de quantit\u00e9 des prestations suppl\u00e9mentaires (Kimberly et Ragins, 2005). – Parc de vacances: forme simple du complexe de vacances quant au niveau des services, avec infrastructure allant du simple (place de camping) au luxueux (autocaravanes, chalets, bungalows, parfois appartements). Les villages de vacances Reka ou Centerparks peuvent \u00e9galement \u00eatre rang\u00e9s dans les parcs de vacances. ont en commun de r\u00e9pondre aux nouveaux besoins en mati\u00e8re de locaux et services. Une offre minimale de services est la base fondamentale d’un taux d’occupation accru par rapport aux r\u00e9sidences secondaires classiques. Ces prestations combinent de fa\u00e7on souple les avantages:\u00a0– de l’h\u00f4tel par leur vari\u00e9t\u00e9, la r\u00e9ception, les possibilit\u00e9s de restauration en salle, la vente active de lits et le grand nombre de pi\u00e8ces communautaires;\u00a0– des r\u00e9sidences de vacances par le nombre de pi\u00e8ces, parfois de grande dimension, et l’\u00e9quipement sanitaire et cuisinier complet.\u00a0Dans les grandes stations internationales comme Whistler (Canada), toutes les chambres d’h\u00f4tel sont \u00e9quip\u00e9es d’une cuisinette (sauf dans les h\u00f4tels de prestige); elles se rapprochent ainsi d’un appartement. Il existe diff\u00e9rents degr\u00e9s de services et d’obligation de louer. Dans la zone centrale, les propri\u00e9taires ne peuvent r\u00e9server pour eux-m\u00eames que quelques semaines par an; le reste du temps, l’appartement ou la chambre peuvent \u00eatre lou\u00e9s. Dans une deuxi\u00e8me zone, les propri\u00e9taires ont la possibilit\u00e9 de d\u00e9cider quand ils veulent occuper leur appartement et \u00e0 quelle fr\u00e9quence; le reste du temps, l’appartement doit, cependant, \u00eatre lou\u00e9. Ce n’est que dans le cercle ext\u00e9rieur que les propri\u00e9taires peuvent utiliser comme ils le veulent, sans obligation de louer, les appartements, qui sont alors tr\u00e8s chers.
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\nDans ce nouveau contexte, la distinction traditionnelle entre h\u00f4tellerie et parah\u00f4tellerie ne suffit plus. Il faut donc cr\u00e9er en Suisse des conditions juridiques et \u00e9conomiques durables qui permettent aux formes hybrides d’h\u00e9bergement cit\u00e9es de s’installer dans les stations appropri\u00e9es.\u00a0La forme sous laquelle les lits sont offerts (h\u00f4tel, appartement, chalet, cabane de montagne, etc.) n’a gu\u00e8re d’importance au plan local. La question primordiale est plut\u00f4t de savoir si les lits disponibles sont exploit\u00e9s et donc mis \u00e0 la disposition des h\u00f4tes de passage. On parle famili\u00e8rement de lits \u00abchauds\u00bb, \u00abfroids\u00bb et \u00abcongel\u00e9s\u00bb: les lits chauds renvoient aux formes d’h\u00e9bergement avec services; les lits froids sont des capacit\u00e9s d’h\u00e9bergement qui ne sont utilis\u00e9es que quelques semaines par an; les lits congel\u00e9s sont ceux pour lesquels les propri\u00e9taires ont perdu leur int\u00e9r\u00eat et qui ne sont plus utilis\u00e9s qu’exceptionnellement.\u00a0Si les stations suisses veulent pouvoir profiter de l’\u00e9volution internationale en mati\u00e8re d’h\u00e9bergement, il faut que la l\u00e9gislation\u00a0– ou son interpr\u00e9tation\u00a0– soit adapt\u00e9e aux nouvelles circonstances. La notion d’exploitation, par exemple, qui caract\u00e9rise la gestion actuelle d’un h\u00f4tel, pourrait \u00eatre modifi\u00e9e de fa\u00e7on \u00e0 ne pas \u00eatre li\u00e9e \u00e0 ce type d’infrastructure, mais au pourcentage de l’immeuble imp\u00e9rativement consacr\u00e9 aux h\u00f4tes de passage pendant la saison, ce qui implique une obligation de louer.\u00a0En revanche, les tentatives politiques de limiter forfaitairement la part des r\u00e9sidences secondaires, comme l’initiative Weber, doivent \u00eatre jug\u00e9es d’un oeil critique. Comme on l’a vu plus haut, dans le tourisme saisonnier, les infrastructures doivent souvent \u00eatre indirectement cofinanc\u00e9es par le rendement de la construction et de la vente de r\u00e9sidences secondaires, du moins pendant la phase initiale. Plusieurs des nouveaux complexes h\u00f4teliers envisag\u00e9s actuellement en Suisse rel\u00e8vent de l’exploitation combin\u00e9e de diverses formes d’h\u00e9bergement. L’id\u00e9e est qu’une partie du complexe consiste en r\u00e9sidences secondaires sans obligation de location, dont la vente tr\u00e8s profitable subventionne une autre partie g\u00e9r\u00e9e en h\u00f4tels. Dans une troisi\u00e8me partie, on offre des appartements de location, g\u00e9r\u00e9s activement et \u00e0 la disposition exclusive des h\u00f4tes de passage.\u00a0S’ils n’ont pas la possibilit\u00e9 de concevoir au moins une partie de l’offre d’h\u00e9bergement sous forme de r\u00e9sidences secondaires sans obligation de louer, ces complexes h\u00f4teliers ne peuvent pratiquement pas \u00eatre financ\u00e9s. Comme alternative \u00e0 la fixation de taux maximaux de r\u00e9sidences secondaires, il faudrait songer \u00e0 cr\u00e9er les bases juridiques permettant d’introduire l’obligation de louer, ce qui implique naturellement une atteinte au droit de la propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9fini par la Constitution. Cette obligation est, toutefois, courante dans le monde actuel et devrait \u00eatre possible pour de nouveaux immeubles. D’une fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, pour piloter les r\u00e9sidences secondaires, il faudrait miser moins sur les interdictions, obligations, contingentements et limites quantitatives rigides que sur la cr\u00e9ation d’instruments \u00e9conomiques comme des certificats de r\u00e9sidence secondaire. L’acqu\u00e9reur d’une r\u00e9sidence secondaire peut alors soit la mettre \u00e0 disposition pour location, soit payer une indemnit\u00e9 qui servira \u00e0 son tour \u00e0 d\u00e9velopper et renforcer l’attrait touristique d’une station, \u00e0 cr\u00e9er des lits chauds ou \u00e0 supprimer les lits congel\u00e9s hors d’usage.
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\nGraphique 1 \u00abTridimensionnalit\u00e9 de l’\u00e9volution des exigences en mati\u00e8re de formes d’h\u00e9bergement touristique\u00bb
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\nEncadr\u00e9 1: Mod\u00e8les hybrides d’h\u00e9bergement – All-Suites Hotels (exemples: \u00abEmbassy Suites\u00bb du Hilton, \u00abAmeriSuites\u00bb du Hyatt): h\u00f4tels offrant exclusivement des suites de diff\u00e9rentes tailles et dot\u00e9es de divers services. – Serviced Apartments (exemple: groupe Ascott, Singapour): comparables aux All-Suites Hotels, mais avec un niveau de services moindre. – Self-Contained\/Catered Units\/Apartments: unit\u00e9s d’habitation g\u00e9r\u00e9es par les occupants pendant leur s\u00e9jour (se rapprochent d’un logement de vacances classique, mais g\u00e9n\u00e9ralement avec une g\u00e9rance centrale et un service de r\u00e9ception). – Complexe de vacances (\u00abresorts\u00bb): m\u00e9lange de diff\u00e9rents types d’h\u00e9bergement et d’activit\u00e9s organis\u00e9es, avec gestion centralis\u00e9e de toutes les unit\u00e9s d’un site (exemples: Intrawest, Club M\u00e9diterran\u00e9e). Les complexes de vacances sont aujourd’hui l’une des formes d’h\u00e9bergement qui croissent le plus vite dans le monde; ils sont aussi l’une des moins bien d\u00e9finies (Inbakan et Jackson, 2005), en particulier \u00e0 cause des grandes diff\u00e9rences de qualit\u00e9 et de quantit\u00e9 des prestations suppl\u00e9mentaires (Kimberly et Ragins, 2005). – Parc de vacances: forme simple du complexe de vacances quant au niveau des services, avec infrastructure allant du simple (place de camping) au luxueux (autocaravanes, chalets, bungalows, parfois appartements). Les villages de vacances Reka ou Centerparks peuvent \u00e9galement \u00eatre rang\u00e9s dans les parcs de vacances.
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\nEncadr\u00e9 2: Mod\u00e8les de multipropri\u00e9t\u00e9 Jouissance certifi\u00e9e (\u00abdeeded use\u00bb) Droit de jouissance certifi\u00e9 et illimit\u00e9 dans le temps, qui peut \u00eatre instrument\u00e9 selon les r\u00e9gimes suivants: – titre juridique: chaque acheteur re\u00e7oit une part dans la multipropri\u00e9t\u00e9, limit\u00e9e par le nombre des autres propri\u00e9taires (52 propri\u00e9taires re\u00e7oivent par exemple 1\/52 de la propri\u00e9t\u00e9). Il acquiert simultan\u00e9ment le droit d\u2019influencer la gestion de l\u2019immeuble (mod\u00e8le de multi-propri\u00e9t\u00e9 classique). – actions: on fonde une soci\u00e9t\u00e9 qui reprend l\u2019objet. Les actions repr\u00e9sentant les parts de la propri\u00e9t\u00e9 totale sont vendues ou n\u00e9goci\u00e9es, le cas \u00e9ch\u00e9ant, par la soci\u00e9t\u00e9 (mod\u00e8le de nombreux Private Residence Clubs). – trust: l\u2019acheteur acquiert des parts d\u2019un trust immobilier. Contrairement au r\u00e9gime du titre juridique, il n\u2019a aucune influence sur la gestion de l\u2019immeuble. Ce r\u00e9gime est appliqu\u00e9, par exemple, par les entreprises de \u00abserviced apartments\u00bb comme Ascott. L\u2019appellation de trust se r\u00e9f\u00e8re au syst\u00e8me o\u00f9 un \u00abtrustee\u00bb (banque, \u00e9tude d\u2019avocats ou soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re) est habilit\u00e9 \u00e0 g\u00e9rer des biens financiers pour des tiers. Jouissance limit\u00e9e (\u00abright to use\u00bb) La jouissance est limit\u00e9e dans le temps et revient ensuite au propri\u00e9taire (cas de la location). Dans ce cas, l\u2019acheteur n\u2019a pas d\u2019int\u00e9r\u00eat permanent pour l\u2019objet. Unit\u00e9s\/fractions typiques offertes actuellement sur le march\u00e9: – fixed week(s) ownership (parfois une fois par saison); – floating week ownership (1 semaine pendant un mois donn\u00e9); – rotating week ownership (semaine 23 en 2007, semaine 24 en 2008, etc.). Pour que ces droits de jouissance restent maniables, on cr\u00e9e des Vacation Clubs (exemples: RCI ou Marriott Vacation Club), qui d\u00e9tiennent des droits dans plusieurs sites. Source: Hovey, 2002
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\nEncadr\u00e9 3: Bibliographie – Bieger Th., Beritelli P. et Weinert R., Hot beds – \u00dcberwindung sozio-\u00f6konomischer Barrieren – Kundenwert von Eigentum, IDT Saint-Gall, 2004.- Bieger Th. et Laesser Ch., Neue, hybride Formen der Beherbergung – Implikationen f\u00fcr Raumplanung und Destinationsentwicklung, IDT Saint-Gall, 2007.- Credit Suisse, Credit Suisse Economic & Policy Consulting 2005, Zurich, 2005.- Deuber A. et Laesser Ch., \u00abMit innovativen Betriebsmodellen die Schweizer Hotellerie befl\u00fcgeln\u00bb, Neue Z\u00fcrcher Zeitung, 2008 (33), p. 19.- Gross P., Die Multioptionsgesellschaft, Francfort-sur-le-Main, Suhrkamp, 2005.- Hovey M., \u00abIs Timeshare Ownership an Investment Product?\u00bb, Journal of Financial Services Marketing, 7(2), 2002, p. 141-160.- Inbakaran R. et Jackson M., \u00abUnderstanding Resort Visitors Through Segmentation\u00bb, Tourism and Hospitality Research, 6(1), 2005, p. 53-71.- McNeil K. R. et Ragins E. J., \u00abStaying in the Spa Marketing Game: Trends, Challenges, Strategies and Techniques\u00bb, Journal of Vacation Marketing, 11(1), 2005, p. 31-39.- F\u00e9d\u00e9ration suisse du tourisme FST, Le tourisme suisse en chiffres, \u00e9dition 2006, Berne, FST, 2007.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
L’alternative initiale: h\u00f4tel ou logement de vacances? Dans le secteur suisse de l’h\u00e9bergement, deux offres dominent la demande en nuit\u00e9es: les h\u00f4tels et les logements de vacances. En Suisse, les h\u00f4tes g\u00e9n\u00e9ralement passagers La distinction entre h\u00f4te passager et r\u00e9gulier est la suivante. L’h\u00f4te passager dispose d’une unit\u00e9 de s\u00e9jour pour une p\u00e9riode […]<\/p>","protected":false},"author":3147,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[105],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3147,"seco_co_author":[3148,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Professor f\u00fcr Betriebswirtschaftslehre und Tourismuswirtschaft; Direktor am Institut f\u00fcr systemisches Management und Tourismus, Universit\u00e4t St. Gallen","seco_author_post_occupation_fr":"Professeur en \u00e9conomie d\u2019entreprise et de tourisme; directeur de l\u2019Institut des services publics et du tourisme, Universit\u00e9 de St-Gall.","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":3148,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Titularprofessor f\u00fcr Tourismus und Dienstleistungsmanagement; Direktor am Institut f\u00fcr systemisches Management und Tourismus, Universit\u00e4t St. Gallen","seco_co_author_post_occupation_fr":"Professeur de tourisme et de gestion des services; directeur de l\u2019Institut des services publics et du tourisme, Universit\u00e9 de St-Gall."}],"short_title":"","post_lead":"La branche de l'h\u00e9bergement subit actuellement une mutation fondamentale. \u00c0 c\u00f4t\u00e9 des formes traditionnelles - h\u00f4tel et r\u00e9sidence secondaire -, l'\u00e9volution de la demande fait surgir de plus en plus de solutions mixtes, \u00e0 la charni\u00e8re de l'h\u00f4tellerie classique et de la parah\u00f4tellerie; on parle d\u00e9sormais de \u00abformes hybrides d'h\u00e9bergement\u00bb, souvent associ\u00e9es \u00e0 des syst\u00e8mes de financement multiples et internationalis\u00e9s. Or cette \u00e9volution ne s'arr\u00eate pas aux fronti\u00e8res suisses. 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