{"id":153695,"date":"2008-05-01T12:00:00","date_gmt":"2008-05-01T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2008\/05\/plaz-4\/"},"modified":"2023-08-24T01:12:12","modified_gmt":"2023-08-23T23:12:12","slug":"plaz-4","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2008\/05\/plaz-4\/","title":{"rendered":"Pour une politique des r\u00e9sidences secondaires ax\u00e9e sur la valeur ajout\u00e9e: incitations et garde-fous"},"content":{"rendered":"

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\nLes sp\u00e9cialistes s’accordent aujourd’hui pour dire que les stations touristiques doivent mettre en oeuvre une politique anticipative des r\u00e9sidences secondaires si elles veulent \u00e9viter que ce march\u00e9 n’\u00e9touffe \u00e0 moyen terme leur poumon commercial, donc leur moteur \u00e9conomique. De nombreux lieux de vill\u00e9giature se trouvent \u00e0 la crois\u00e9e des chemins: soit ils s’abandonnent aux forces du march\u00e9, avec toutes leurs cons\u00e9quences, soit ils promeuvent de fa\u00e7on cibl\u00e9e le d\u00e9veloppement durable. \u00c0 notre avis, les mesures \u00e0 engager pour atteindre les buts vis\u00e9s en priorit\u00e9 devraient chercher \u00e0 construire des destinations touristiques concurrentielles au plan mondial. <\/p>\n

La vari\u00e9t\u00e9 des d\u00e9fis requiert une panoplie d’instruments<\/h2>\n


\nIl n’existe pas d’instrument unique pour r\u00e9soudre tous les probl\u00e8mes de construction des r\u00e9sidences secondaires. Les cantons, qui sont les autorit\u00e9s responsables des plans directeurs, doivent d’abord demander aux communes touristiques de mettre sur pied une politique explicite des r\u00e9sidences secondaires. Ils doivent ensuite leur fournir un arsenal d’instruments o\u00f9 elles pourront choisir celui qui sera le plus appropri\u00e9 \u00e0 leurs besoins particuliers.\u00a0Cette \u00abbo\u00eete \u00e0 outils\u00bb des r\u00e9sidences secondaires part des id\u00e9es suivantes:\u00a0– d\u00e9finition des types de logement \u00e0 promouvoir et \u00e0 limiter;\u00a0– limitation des r\u00e9sidences secondaires par contingentement annuel (mesure d’urgence);\u00a0– r\u00e9vision de la planification locale dans la perspective du \u00abproduit final\u00bb recherch\u00e9;\u00a0– implantation active de syst\u00e8mes commerciaux d’h\u00e9bergement;\u00a0– imposition des r\u00e9sidences secondaires existantes (taxe incitative);\u00a0– remplacement de la lex Koller par les mesures susmentionn\u00e9es.\u00a0\u00a0Lors du choix ou de la mod\u00e9lisation des mesures cl\u00e9s pr\u00e9sent\u00e9es ci-dessus, outre l’objectif principal qui est la promotion de destinations touristiques attrayantes, nous avons observ\u00e9 les principes suivants:\u00a0– il ne s’agit pas seulement de brider les \u00e9volutions ind\u00e9sirables (construction de r\u00e9sidences \u00abfroides\u00bb), mais aussi de favoriser les bonnes (renforcement de l’\u00e9conomie locale);\u00a0– les mesures prises seront compatibles avec l’\u00e9conomie de march\u00e9 et n’entraveront pas le d\u00e9veloppement structurel. Dans l’id\u00e9al, les forces du march\u00e9 iront m\u00eame dans le sens de l’\u00e9volution d\u00e9sir\u00e9e;\u00a0– les instruments ne doivent pas cloisonner les diff\u00e9rents march\u00e9s immobiliers (h\u00e9bergement commercial, r\u00e9sidences principales et secondaires).\u00a0\u00a0Avant de nous tourner vers la bo\u00eete \u00e0 outils, il faut commencer par d\u00e9finir le traitement r\u00e9serv\u00e9 aux diff\u00e9rents types de logement (h\u00e9bergement commercial, r\u00e9sidences principales ou secondaires). En simplifiant les choses, on pourrait appliquer les directives suivantes:\u00a0– s’efforcer de limiter (ou de rench\u00e9rir) les r\u00e9sidences secondaires pures, afin que le m2 de terrain ou d’habitation vendu d\u00e9gage une valeur ajout\u00e9e aussi forte que possible;\u00a0– favoriser les syst\u00e8mes commerciaux d’h\u00e9bergement (h\u00f4tels, auberges de jeunesse, nouveaux complexes de vacances, r\u00e9sidences touristiques, etc.) dont le r\u00e9gime des locations procure une valeur ajout\u00e9e durable \u00e0 la localit\u00e9;\u00a0– l’\u00c9tat doit-il soutenir les r\u00e9sidences principales ou non? \u00c0 notre avis, cette question rel\u00e8ve de la politique sociale. <\/p>\n

Mesure d’urgence: contingenter les r\u00e9sidences secondaires tous les ans<\/h2>\n


\nCes derni\u00e8res ann\u00e9es, diverses communes ont adopt\u00e9 un syst\u00e8me consistant \u00e0 limiter la construction de r\u00e9sidences secondaires \u00e0 tant de m2 par an. Cette mesure r\u00e9duit, certes, le nombre de nouvelles r\u00e9sidences secondaires, mais ne r\u00e9sout aucun probl\u00e8me \u00e0 long terme. Le contingentement annuel peut, toutefois, \u00eatre judicieux dans la mesure o\u00f9 il fait office de frein en p\u00e9riode de flamb\u00e9e. Il contribue, en outre, \u00e0 conserver un potentiel de construction dans la r\u00e9gion – donc des possibilit\u00e9s de valeur ajout\u00e9e – et il donne \u00e0 la commune le temps de revoir sa politique des r\u00e9sidences secondaires.\u00a0Si le contingentement annuel est appliqu\u00e9 habilement, il peut m\u00eame soutenir les activit\u00e9s de promotion du site. Une telle mesure fait, en effet, monter les prix du m2 de r\u00e9sidence secondaire en cas de demande constante, d’o\u00f9 une rente de monopole sur les objets qui y sont soumis (voir graphique 1). Cet effet secondaire permet \u00e0 la commune de r\u00e9compenser les comportements souhaitables, en privil\u00e9giant, par exemple, les investisseurs qui misent sur l’h\u00e9bergement commercial lors de l’adjudication des contingents. On mettra, en revanche, instamment en garde contre l’adjudication gratuite de contingents selon le syst\u00e8me du \u00abpremier arriv\u00e9, premier servi\u00bb, qui garantirait une rente de monopole sur les r\u00e9sidences secondaires au plus agressif des sp\u00e9culateurs.\u00a0Un syst\u00e8me qui m\u00e9rite l’attention est celui de l’adjudication qualifi\u00e9e, dans lequel la commune attribue une fois par an des contingents dont la validit\u00e9 serait, par exemple, de deux ans, comme dans les mod\u00e8les suivants:\u00a0– adjudication gratuite de contingents aux projets cr\u00e9ant des capacit\u00e9s d’h\u00e9bergement commercial (encouragement des projets souhaitables);\u00a0– adjudication gratuite limit\u00e9e de con-tingents aux r\u00e9sidents locaux pour transformer leur r\u00e9sidence principale (maintien de la flexibilit\u00e9 pour les r\u00e9sidents locaux);\u00a0– vente aux ench\u00e8res r\u00e9gionale de 50% des contingents restants (traitement pr\u00e9f\u00e9rentiel de l’\u00e9conomie locale, garante des emplois dans la r\u00e9gion);\u00a0– vente aux ench\u00e8res mondiale de 50% des contingents restants (maximisation des recettes).\u00a0\u00a0Les contingents achet\u00e9s aux ench\u00e8res peuvent \u00eatre n\u00e9goci\u00e9s librement pendant la p\u00e9riode de validit\u00e9. Ce syst\u00e8me permet aussi bien de limiter la construction de r\u00e9sidences secondaires que de promouvoir le d\u00e9veloppement de la station, puisqu’il incite \u00e0 cr\u00e9er des lits chauds. <\/p>\n

Les sch\u00e9mas de coh\u00e9rence territoriale: une planification locale ax\u00e9e sur les potentiels et les objectifs<\/h2>\n


\nDans les ann\u00e9es quarante, plusieurs communes ont proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 un \u00abremembrement agricole\u00bb parce que les rapports de propri\u00e9t\u00e9 compliquaient de plus en plus l’exploitation efficace des sols. Il en va de m\u00eame aujourd’hui dans l’industrie du tourisme: plusieurs localit\u00e9s auraient besoin d’un \u00abremembrement touristique\u00bb qui reclasse les surfaces disponibles pour l’implantation d’h\u00f4tels, d’industries, de terrains de golf, de logements, etc., mais aussi les zones inconstructibles et prot\u00e9g\u00e9es. Ces sch\u00e9mas de coh\u00e9rence territoriale ont pour but de relever les d\u00e9fis de l’\u00e9parpillement des constructions et de la perte d’attrait d’une station pour en promouvoir la comp\u00e9titivit\u00e9 \u00e0 long terme. Leur conception n\u00e9cessite une r\u00e9flexion sur ce \u00e0 quoi devra ressembler une station dans vingt ou trente ans pour rester une destination touristique attrayante. Sur cette base, on \u00e9tudiera les adaptations \u00e0 apporter aux plans de zone et aux rapports de propri\u00e9t\u00e9 existants. On peut partir de l’id\u00e9e que la plupart des instruments de planification existent d\u00e9j\u00e0, mais le d\u00e9fi consiste \u00e0 les mettre au service du potentiel de la station. <\/p>\n

Implantation active de syst\u00e8mes commerciaux d’h\u00e9bergement<\/h2>\n


\n\u00c0 premi\u00e8re vue, la situation para\u00eet absurde: les grues qui dominent les stations touristiques t\u00e9moignent d’une conjoncture toujours bonne, mais en m\u00eame temps, plusieurs communes sont menac\u00e9es de perdre des capacit\u00e9s d’h\u00e9bergement commercial. Pour qu’une station touristique reste comp\u00e9titive \u00e0 long terme au niveau international, il importe de r\u00e9aliser des syst\u00e8mes d’h\u00e9bergement \u00e9conomiquement viables. Or, si de tels projets figurent en nombre \u00e0 l’\u00e9tranger – souvent avec la participation de grandes cha\u00eenes h\u00f4teli\u00e8res -, il est extr\u00eamement difficile d’en r\u00e9aliser en Suisse. Une raison en est l’absence de terrains constructibles dans les zones appropri\u00e9es \u00e0 cause de restrictions juridiques ou de rapports de propri\u00e9t\u00e9 complexes. En outre, la lex Koller peut faire obstacle \u00e0 l’implantation de nouveaux syst\u00e8mes commerciaux d’h\u00e9bergement.\u00a0Si les lieux de vill\u00e9giature veulent continuer \u00e0 se d\u00e9velopper, il ne suffit pas de limiter le commerce lucratif des r\u00e9sidences secondaires, il faut offrir une alternative en mati\u00e8re d’h\u00e9bergement commercial. La commune peut jouer ici un r\u00f4le crucial en pra-tiquant une politique d’implantation r\u00e9solue, dont l’objectif primordial serait de mettre \u00e0 disposition des terrains appropri\u00e9s pour la construction d’h\u00f4tels et de suivre professionnellement les projets d’implantation. La Conf\u00e9d\u00e9ration et les cantons peuvent aider les communes en revoyant, par exemple, l’application ou la conception de la lex Koller et en l’adaptant l\u00e0 o\u00f9 cela s’av\u00e8re n\u00e9cessaire.\u00a0Les syst\u00e8mes existants d’h\u00e9bergement commercial doivent \u00e9galement avoir la possibilit\u00e9 de continuer \u00e0 se d\u00e9velopper. La promotion h\u00f4teli\u00e8re peut, par exemple, relever le coefficient d’utilisation ou mettre \u00e0 disposition des terrains attenants. Les communes pratiquant le contingentement peuvent accorder des contingents pr\u00e9f\u00e9rentiels pour r\u00e9duire le prix de terrains constructibles qui seraient sinon trop chers pour des projets d’h\u00e9bergement commercial. Plus une commune appliquera la philosophie du sch\u00e9mas de coh\u00e9rence territoriale avec rigueur, plus il devrait \u00eatre simple de trouver des terrains d’implantation appropri\u00e9s. L’effet combin\u00e9 du contingentement et de ces sch\u00e9mas s’exprime particuli\u00e8rement bien dans les op\u00e9rations d’implantation. <\/p>\n

Assujettissement des r\u00e9sidences secondaires \u00e0 une taxe incitative<\/h2>\n


\nContrairement aux interdictions, qui bloquent les forces du march\u00e9 et peuvent aboutir en derni\u00e8re instance \u00e0 l’effondrement \u00e9conomique d’une destination touristique, l’introduction de taxes incitatives a diff\u00e9rents effets positifs: le produit \u00abr\u00e9sidences secondaires\u00bb peut \u00eatre rench\u00e9ri, ce qui devrait freiner quelque peu la demande sur certains segments de client\u00e8le; en m\u00eame temps, les communes b\u00e9n\u00e9ficient de recettes suppl\u00e9mentaires qui pourront couvrir, par exemple, le d\u00e9veloppement de la station: infrastructures, mise \u00e0 disposition de surfaces d’implantation, etc. Des enqu\u00eates ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9, en outre, que, tout au moins dans une partie des communes, les r\u00e9sidences secondaires gr\u00e8vent le budget municipal de co\u00fbts non couverts consid\u00e9rables (voir tableau 1). Une taxe incitative permettrait de couvrir ces d\u00e9penses.\u00a0En assujettissant les r\u00e9sidences secondaires \u00e0 une taxe incitative permanente, on augmente, en outre, le co\u00fbt de l’immobilisme. On peut donc esp\u00e9rer que les propri\u00e9taires se demanderont s’il ne vaut pas mieux louer ou vendre les r\u00e9sidences secondaires qu’ils utilisent peu Cette hypoth\u00e8se ne joue pas pour les villas du segment sup\u00e9rieur, mais vaut quand m\u00eame pour la grande masse des r\u00e9sidences secondaires b\u00e2ties dans les ann\u00e9es septante.. On remet ainsi des constructions anciennes dans le circuit commercial, ce qui permet d’absorber une partie de la demande en nouvelles r\u00e9sidences secondaires.\u00a0Les communes qui domicilient des travailleurs pendulaires ou des retrait\u00e9s peuvent aussi utiliser le produit des taxes incitatives pour baisser leurs imp\u00f4ts et rehausser ainsi leur attrait. Ceci leur ouvre un espace suppl\u00e9mentaire de croissance, en plus du tourisme classique. <\/p>\n

Remplacement de la lex Koller par les mesures \u00e9voqu\u00e9es<\/h2>\n


\nJusqu’ici, les Chambres f\u00e9d\u00e9rales n’ont pas abrog\u00e9 la lex Koller. Or celle-ci est une \u00e9pine dans la chair des stations touristiques, car elle emp\u00eache la construction de nouveaux syst\u00e8mes d’h\u00e9bergement g\u00e9r\u00e9s par des loueurs professionnels (r\u00e9sidences touristiques). Or actuellement, divers investisseurs internationaux d\u00e9clarent s’int\u00e9resser \u00e0 la r\u00e9alisation de r\u00e9sidences touristiques en Suisse. Ces derni\u00e8res, on le sait, se louent bien: non seulement elles attireraient des h\u00f4tes qui ne pourraient \u00eatre que les bienvenus dans les vill\u00e9giatures suisses, mais elles constitueraient aussi une occasion de s’ins\u00e9rer davantage dans les march\u00e9s mondiaux, leur gestion \u00e9tant en g\u00e9n\u00e9ral professionnelle et internationale. Pour r\u00e9aliser ces diff\u00e9rents projets, il suffirait au fond de r\u00e9interpr\u00e9ter la notion d’\u00e9tablissement stable telle que la d\u00e9finit la lex Koller.\u00a0Une autre possibilit\u00e9 d’exploiter au mieux la loi serait le contingentement annuel d\u00e9crit plus haut: les contingents cantonaux contenus dans la loi pourraient \u00eatre attribu\u00e9s \u00e0 des projets prioritaires selon un syst\u00e8me conditionnel et les contingents restants vendus au plus offrant. Si les instruments pr\u00e9sent\u00e9s ici \u00e9taient appliqu\u00e9s, la lex Koller serait en fin de compte caduque dans les stations touristiques. <\/p>\n

Conclusion<\/h2>\n


\nContrairement \u00e0 la politique des r\u00e9sidences secondaires pratiqu\u00e9e jusqu’ici et dont le but est de limiter les d\u00e9g\u00e2ts, nous en proposons une autre ax\u00e9e sur la valeur ajout\u00e9e et l’exploitation des chances existantes. Les instruments propos\u00e9s promettent de nouvelles perspectives puisque, sur le fond, ils n’entraveraient pas les forces du march\u00e9. Leur application aurait valeur \u00e0 la fois d’incitation et de garde-fou. Le principe fondamental est de d\u00e9velopper les structures plut\u00f4t que de les pr\u00e9server.\u00a0Le d\u00e9veloppement du march\u00e9 local des r\u00e9sidences secondaires fait des communes les principales responsables de l’op\u00e9ration. Elles se heurteront, cependant, parfois \u00e0 leurs limites constitutionnelles et devront \u00eatre soutenues au niveau cantonal, voire national. Le but final devrait \u00eatre de cr\u00e9er des foyers d’habitat et de travail comp\u00e9titifs et attrayants.
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\nGraphique 1 \u00abCons\u00e9quences d’un contingentement annuel des r\u00e9sidences secondaires\u00bb
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\nTableau 1 \u00abCo\u00fbt par r\u00e9sidence secondaire dans le budget d’une s\u00e9lection de communes (ann\u00e9e de r\u00e9f\u00e9rence: 2005)\u00bb
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\nEncadr\u00e9 1: Bibliographie – Wirtschaftsforum Graub\u00fcnden, Neue Wege in der Zweitwohnungspolitik, Coire, 2006.- Plaz P., Die Kosten der Zweitwohnungen, Coire, 2007.- Plaz P., Auslegeordnung der Ideen f\u00fcr eine hotelfreundliche Zweitwohnungspolitik, pr\u00e9sent\u00e9 lors de l’atelier de la Soci\u00e9t\u00e9 des h\u00f4teliers grisons, Davos, 2007.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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