Du fait de la r\u00e9partition des comp\u00e9tences due au f\u00e9d\u00e9ralisme, les lois sur la construction en Suisse ne sont pas homog\u00e8nes. En outre, chaque r\u00e9novation ou nouvelle construction doit veiller \u00e0 pr\u00e9server des int\u00e9r\u00eats publics tr\u00e8s vari\u00e9s dans les domaines, par exemple, de la protection de l’environnement, de la nature et du patrimoine. La r\u00e9alisation d’un projet de construction dans notre pays peut ainsi se transformer en une entreprise de longue haleine, tr\u00e8s risqu\u00e9e aussi bien techniquement que financi\u00e8rement. Nous pr\u00e9sentons ci-apr\u00e8s les principaux r\u00e9sultats d’une enqu\u00eate repr\u00e9sentative men\u00e9e aupr\u00e8s de ma\u00eetres d’ouvrage qui ont r\u00e9alis\u00e9 r\u00e9cemment des projets de construction \u00e0 usage artisanal, industriel ou commercial. Les principales questions pos\u00e9es s’y r\u00e9f\u00e8rent nomm\u00e9ment. <\/p>\n
\nPr\u00e9alablement \u00e0 l’enqu\u00eate, nous avons conduit une \u00e9tude exploratoire \u00e0 partir de toutes les demandes de permis de construire publi\u00e9es dans batimag en 2004 et 2005. 80% d’entre elles concernaient la construction de logements. Le nombre des demandes sur lesquelles les autorit\u00e9s avaient statu\u00e9 \u00e0 fin 2005 s’\u00e9levait \u00e0 54 812 (logements et autres cat\u00e9gories). En suisse, le permis de construire est d\u00e9livr\u00e9 en moyenne 3,3 mois apr\u00e8s la publication de la demande (voir graphique 1). Les cantons les plus rapides sont Glaris (2,2 mois), Thurgovie (2,5), Uri (2,8), Obwald et Nidwald (2,7), tandis que Gen\u00e8ve (5,8), Schwyz (4,6), Neuch\u00e2tel (4,5) et Fribourg (4,3) arrivent en queue de classement. Le traitement des demandes d’autorisation est particuli\u00e8rement long \u00e0 Gen\u00e8ve. Pour pr\u00e8s d’une demande sur dix, plus de douze mois s’\u00e9coulent avant que les autorit\u00e9s rendent leur d\u00e9cision. Sur la base des informations obtenues dans l’enqu\u00eate, il appara\u00eet que ces \u00e9carts importants concernent avant tout la construction de logements. Pour les b\u00e2timents destin\u00e9s \u00e0 un usage artisanal, industriel ou commercial, les diff\u00e9rences sont moins marqu\u00e9es.
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\nSelon la base de donn\u00e9es de batimag, la dur\u00e9e d’une proc\u00e9dure d’autorisation court depuis la publication de la demande jusqu’\u00e0 l’octroi du permis de construire. Les difficult\u00e9s ou les probl\u00e8mes \u00e9ventuels rencontr\u00e9s durant la phase informelle qui pr\u00e9c\u00e8de la publication de la demande d’autorisation n’apparaissent donc pas dans les donn\u00e9es. Nous en avons tenu compte dans l’enqu\u00eate aupr\u00e8s des ma\u00eetres d’ouvrage. Ces derniers ont en effet d\u00fb indiquer le temps de r\u00e9alisation n\u00e9cessaire, de l’octroi du mandat \u00e0 l’architecte jusqu’\u00e0 la r\u00e9ception de l’ouvrage.\u00a0Le graphique 2 pr\u00e9sente le temps qui s’\u00e9coule entre le d\u00e9p\u00f4t d’une demande de permis de construire et la d\u00e9livrance de l’autorisation. Il se situe aux alentours de six mois (avec une marge de dispersion relativement faible) dans les grands cantons d’Argovie, de Berne, de Vaud et de Zurich.\u00a0La dur\u00e9e de r\u00e9alisation d’un projet, depuis l’octroi du mandat \u00e0 l’architecte jusqu’\u00e0 la r\u00e9ception de l’ouvrage, est \u00e0 peine inf\u00e9rieure \u00e0 vingt mois. Comme six mois s’\u00e9coulent en moyenne pendant cette p\u00e9riode, le temps n\u00e9cessaire \u00e0 la r\u00e9alisation d’un ouvrage doit se r\u00e9partir \u00e9quitablement entre les trois cat\u00e9gories d’acteurs (architectes, autorit\u00e9s et entreprises de construction). Il convient, toutefois, d’interpr\u00e9ter ces chiffres avec la plus grande prudence, car dans pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des cas, nous ne disposons d’aucune donn\u00e9e sur la date d’ach\u00e8vement des travaux. Il devrait s’agir d’un temps de r\u00e9alisation pour des projets dont la valeur ne d\u00e9passe pas trop le seuil de 100 000 francs fix\u00e9 pour la prise en compte du projet dans l’\u00e9chantillon. Il convient de retenir ici que les constructions destin\u00e9es \u00e0 un usage industriel ou commercial peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es en \u00e0 peine moins d’un an \u00e0 partir de l’octroi du mandat \u00e0 l’architecte (voir graphique 3).
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\nSi l’on se r\u00e9f\u00e8re non pas \u00e0 batimag (totalit\u00e9 des projets), mais \u00e0 l’enqu\u00eate aupr\u00e8s des ma\u00eetres d’ouvrage qui ont travaill\u00e9 sur des projets industriels et commerciaux, le temps entre la publication de la demande et l’octroi du permis de construire atteint environ 3,5 mois (m\u00e9diane) et 3,8 mois en moyenne (18% sans r\u00e9ponse). Ces chiffres co\u00efncident presque parfaitement avec ceux de batimag. Les d\u00e9lais tendent \u00e0 \u00eatre plus longs pour les projets d’envergure (6,6 mois), ceux situ\u00e9s dans des zones \u00e0 b\u00e2tir soumises \u00e0 des prescriptions additionnelles ou qui ne sont pas en conformit\u00e9 avec les exigences de la zone de construction (6,2 mois \u00e0 chaque fois) ou en cas d’opposition (5,9 mois).
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\nSelon les r\u00e9ponses obtenues dans l’enqu\u00eate, le site \u00e9tait fix\u00e9 dans la majorit\u00e9 des cas (94%). Rares (6%) sont les cas o\u00f9 il a pu \u00eatre choisi librement. La situation de la parcelle exerce aussi une influence sur les difficult\u00e9s \u00e0 escompter. Dans plus de la moiti\u00e9 des projets de construction, l’ouvrage pr\u00e9vu est situ\u00e9 dans une zone dens\u00e9ment b\u00e2tie. Un cinqui\u00e8me des projets devaient \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s en rase campagne. Dans 16% des cas, une demande de permis de construire avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e pour un projet ant\u00e9rieur. La plupart du temps, la demande \u00e9tait devenue caduque parce que les intentions de construire avaient chang\u00e9. Il est rare qu’un refus de permis de construire d\u00e9clenche un projet enti\u00e8rement nouveau.\u00a0Les difficult\u00e9s li\u00e9es aux prescriptions et aux proc\u00e9dures impos\u00e9es par la l\u00e9gislation sur les constructions ne sont pas consid\u00e9r\u00e9es comme graves dans l’ensemble. Toutes les valeurs moyennes (VM) \u00e9voluent sur une \u00e9chelle comprise entre 1 et 6. La dur\u00e9e des proc\u00e9dures est le probl\u00e8me qui est consid\u00e9r\u00e9 comme le plus pesant.\u00a0La situation en mati\u00e8re d’am\u00e9nagement du territoire n’a pos\u00e9 aucun probl\u00e8me dans la majorit\u00e9 des d\u00e9marches. Le projet \u00e9tait conforme aux prescriptions relatives \u00e0 la zone \u00e0 b\u00e2tir dans les trois quarts des cas, tandis que pour seulement 9%, des incertitudes existaient. L’objectif \u00e9tait de pr\u00e9venir la cr\u00e9ation d’une zone r\u00e9serv\u00e9e pour un seul pour cent des demandes. Les grands projets sont le plus souvent r\u00e9alis\u00e9s dans des zones \u00e0 b\u00e2tir soumises \u00e0 des prescriptions additionnelles. Celles-ci ne sont, toutefois, pas assimil\u00e9es \u00e0 des obstacles (VM 2,2).\u00a0La concordance entre les directives en mati\u00e8re d’am\u00e9nagement du territoire et la l\u00e9gislation environnementale est jug\u00e9e bonne \u00e0 tr\u00e8s bonne par 65% des r\u00e9pondants (VM 4,4). Dans de rares cas seulement (5%), les ma\u00eetres d’ouvrage ont d\u00fb \u00e9tablir une \u00e9tude d’impact sur l’environnement ou un rapport d’impact (3%). Dans 2% des cas, le projet a n\u00e9cessit\u00e9 une \u00e9valuation approfondie. Les grands projets et ceux donnant lieu \u00e0 des oppositions tendent \u00e0 \u00eatre davantage vis\u00e9s.\u00a0La coordination interne entre les autorit\u00e9s qui ont pris position sur la demande de permis de construire a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e bonne \u00e0 tr\u00e8s bonne par 71% des r\u00e9pondants (VM 4,4). Des difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 l’existence d’objectifs politiques soulev\u00e9s par les autorit\u00e9s ont eu des cons\u00e9quences l\u00e0 o\u00f9 des oppositions s’\u00e9taient aussi manifest\u00e9es.\u00a0Dans 87% des cas, le d\u00e9p\u00f4t de la demande de permis de construire avait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 de contacts avec l’administration\/les autorit\u00e9s. Dans plus des deux tiers des cas (69%), le projet avait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 une commission d’urbanisme ou \u00e0 un organisme similaire avant le d\u00e9p\u00f4t de la demande Il conviendrait encore de clarifier si des pressions dans un sens ou dans un autre ont \u00e9t\u00e9 exerc\u00e9es.. De l’avis des r\u00e9pondants, cette prise de contact s’est r\u00e9percut\u00e9e favorablement sur la r\u00e9alisation du projet de construction (VM 4,6). Ainsi, 82% estiment qu’elle a \u00e9t\u00e9 favorable voire tr\u00e8s favorable. La demande d\u00e9pos\u00e9e a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e compl\u00e8te par les autorit\u00e9s comp\u00e9tentes dans 89% des cas et incompl\u00e8te dans 9% d’entre eux. Les autorit\u00e9s ont, n\u00e9anmoins, souvent demand\u00e9 des documents importants ou des \u00e9tudes compl\u00e9mentaires pour l’objet s\u00e9lectionn\u00e9 Il n’a pas \u00e9t\u00e9 tenu compte des demandes de pr\u00e9cision ou de celles qui ont pu \u00eatre prises en consid\u00e9ration moyennant une petite modification du projet..\u00a0Sur les 455 objets s\u00e9lectionn\u00e9s, un tiers (33%) se sont heurt\u00e9s \u00e0 une opposition \u00e9manant le plus souvent de particuliers. Dans la plupart des cas, l’opposition s’est r\u00e9gl\u00e9e d’elle-m\u00eame (30%) ou l’affaire a pu \u00eatre r\u00e9solue \u00e0 l’amiable (41%). Des recours\/plaintes n’ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9s que dans environ un quart des cas (26%).\u00a0L’enqu\u00eate s’est \u00e9galement int\u00e9ress\u00e9e \u00e0 l’\u00e9tat des demandes d’autorisation au moment de l’enqu\u00eate en \u00e9t\u00e9 2006. Pr\u00e8s des deux tiers des projets de construction avaient \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s ou \u00e9taient en chantier (64%). Seuls trois projets (1%) avaient \u00e9t\u00e9 refus\u00e9s. Sept objets (2%) \u00e9taient encore en suspens.
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\nLes questions portant sur les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es pour obtenir une demande de permis de construire se sont r\u00e9f\u00e9r\u00e9es dans une premi\u00e8re \u00e9tape \u00e0 l’objet d\u00e9sign\u00e9 nomm\u00e9ment. Dans un second temps, les personnes interrog\u00e9es ont d\u00fb indiquer comment elles \u00e9valuaient les m\u00eames obstacles de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, ind\u00e9pendamment de l’objet sp\u00e9cifique. Il ressort des r\u00e9ponses que la r\u00e9alisation d’un projet de construction est jug\u00e9e beaucoup plus difficile dans l’appr\u00e9ciation g\u00e9n\u00e9rale que dans le cas concret (voir graphique 4). Plusieurs hypoth\u00e8ses peuvent expliquer cette diff\u00e9rence: \u00a0– l’id\u00e9e que tout est compliqu\u00e9 est tr\u00e8s r\u00e9pandue. Dans un cas concret, ces pr\u00e9jug\u00e9s se dissipent pour une bonne part;\u00a0– les architectes ne r\u00e9alisent que ce qui ne pose aucun probl\u00e8me;\u00a0– certains grands projets – comme le nouveau stade de Zurich, le centre commercial de Spreitenbach ou le projet d’implantation d’Amgen \u00e0 Galmiz – ne constituent certes pas la pointe de l’iceberg, mais influencent la perception g\u00e9n\u00e9rale des ma\u00eetres d’ouvrage.
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\nL’analyse des r\u00e9ponses n’a mis en \u00e9vidence aucun probl\u00e8me aigu surgissant lors de la r\u00e9alisation de projets de construction et occasionn\u00e9 par les pouvoirs publics. Cela n’exclut pas la pr\u00e9sence d’un potentiel d’am\u00e9lioration. Une analyse plus approfondie sur les liens de cause \u00e0 effet \u00e0 partir des r\u00e9ponses aux diff\u00e9rentes questions et sur les diff\u00e9rences entre cantons devrait fournir des \u00e9l\u00e9ments d’information utiles. Il est plus difficile de savoir pourquoi les difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 l’obtention d’un permis de construire sont jug\u00e9es beaucoup moins graves dans le projet concret que dans l’appr\u00e9ciation g\u00e9n\u00e9rale. Une diff\u00e9renciation plus affin\u00e9e des donn\u00e9es selon la taille et le type de l’objet devrait permettre d’en savoir plus.
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\nGraphique 1 \u00abDur\u00e9e de la demande du permis de construire\u00bb
\n
\nGraphique 2 \u00abDur\u00e9e entre le d\u00e9p\u00f4t de la demande et le permis de construire, en mois\u00bb
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\nGraphique 3 \u00abDur\u00e9e totale de la construction, en mois Intervalle de confiance 95%\u00bb
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\nGraphique 4 \u00abPerception des obstacles: comparaison cas concret – \u00e9valuation g\u00e9n\u00e9rale\u00bb
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\nEncadr\u00e9 1: M\u00e9thode<\/b>
\nLe questionnaire, qui a \u00e9t\u00e9 envoy\u00e9 aux architectes ou aux ma\u00eetres d’ouvrage, ne s’est int\u00e9ress\u00e9 qu’aux 1750 demandes d\u00e9pos\u00e9es en 2004-2005 dans le cadre d’un projet de construction destin\u00e9 \u00e0 un usage artisanal, industriel ou commercial (hors construction de logements). Chaque questionnaire se r\u00e9f\u00e9rait \u00e0 des projets nomm\u00e9ment d\u00e9sign\u00e9s. L’enqu\u00eate s’est d\u00e9roul\u00e9e entre le 21 juillet et le 26 septembre 2006. Malgr\u00e9 des rappels par \u00e9crit et par t\u00e9l\u00e9phone, le taux de r\u00e9ponse ne s’est \u00e9lev\u00e9 qu’\u00e0 26%, ce qui correspond \u00e0 455 questionnaires exploitables. Si l’on consid\u00e8re les demandes par canton, seuls quatre cantons (Zurich, Vaud, Berne, Argovie) d\u00e9passent la valeur seuil des 30 r\u00e9ponses n\u00e9cessaires \u00e0 des affirmations statistiques consolid\u00e9es.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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