{"id":173299,"date":"2022-08-19T08:54:05","date_gmt":"2022-08-19T06:54:05","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=173299"},"modified":"2023-08-24T01:31:15","modified_gmt":"2023-08-23T23:31:15","slug":"un-droit-de-gage-immobilier-au-service-des-modeles-daffaires-durables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2022\/08\/un-droit-de-gage-immobilier-au-service-des-modeles-daffaires-durables\/","title":{"rendered":"Un droit de gage immobilier au service des mod\u00e8les d\u2019affaires durables"},"content":{"rendered":"

L\u2019\u00e9conomie circulaire a pour but de minimiser la consommation de ressources naturelles en maintenant les produits et les mat\u00e9riaux aussi longtemps que possible dans le circuit. En 2017, Beat Vonlanthen, ancien conseiller aux \u00c9tats fribourgeois du groupe du Centre, demandait au Conseil f\u00e9d\u00e9ral d\u2019\u00e9tudier les mesures susceptibles de stimuler l\u2019\u00e9conomie circulaire<\/a>[1]<\/a>. Une premi\u00e8re \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e dans le sillage de ce postulat a permis de d\u00e9terminer le potentiel des mod\u00e8les d\u2019affaires \u00abbas\u00e9s sur l\u2019utilisation\u00bb qui pourraient permettre d\u2019atteindre cet objectif[2]<\/a> tout en identifiant les obstacles juridiques susceptibles d\u2019entraver leur utilisation. La soci\u00e9t\u00e9 de conseil b\u00e2loise BSS a r\u00e9cemment r\u00e9alis\u00e9 une analyse d\u2019impact de la r\u00e9gulation avec le concours de Bettina H\u00fcrlimann-Kaup, professeure et sp\u00e9cialiste des droits r\u00e9els de l\u2019Universit\u00e9 de Fribourg. Ladite analyse a permis d\u2019\u00e9laborer une solution pour surmonter ces obstacles juridiques et d\u2019analyser l\u2019impact des mod\u00e8les en question sur l\u2019environnement, la soci\u00e9t\u00e9 et l\u2019\u00e9conomie.<\/p>\n

A priori, le principe des mod\u00e8les d\u2019affaires bas\u00e9s sur l\u2019utilisation est simple: contrairement \u00e0 ce qui se passe lors d\u2019une vente classique, le produit achet\u00e9 reste la propri\u00e9t\u00e9 du vendeur, qui ne vend donc pas le produit (physique), mais son utilisation ou l\u2019utilit\u00e9 recherch\u00e9e. Prenons l\u2019exemple de la prestation du g\u00e9ant de l\u2019\u00e9lectronique Philips \u00e0 l\u2019a\u00e9roport d\u2019Amsterdam Schiphol: il n\u2019y vend plus des ampoules en tant que produit, mais de l\u2019\u00e9clairage en tant que prestation. Autre exemple avec Rolls-Royce, qui ne propose plus de turbines pour les avions, mais la pouss\u00e9e correspondante. L\u2019effet est positif puisque le produit reste la propri\u00e9t\u00e9 du fabricant ou du prestataire de mod\u00e8le d\u2019affaires, qui a donc tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 utiliser le moins de produits ou de ressources possibles et \u00e0 fabriquer les produits les plus durables.<\/p>\n

Le r\u00f4le du principe des parties int\u00e9grantes<\/h2>\n

Les mod\u00e8les d\u2019affaires bas\u00e9s sur l\u2019utilisation peuvent aussi s\u2019av\u00e9rer int\u00e9ressants dans le b\u00e2timent: au lieu d\u2019acheter une nouvelle chaudi\u00e8re ou des panneaux solaires, vous pouvez acheter l\u2019utilit\u00e9 que vous recherchez, soit de la chaleur ou de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9. Mais attention, c\u2019est ici que le concept atteint ses limites, en l\u2019occurrence juridiques.<\/p>\n

Car lorsqu\u2019on int\u00e8gre un \u00e9l\u00e9ment (une chaudi\u00e8re) \u00e0 un \u00e9l\u00e9ment principal (une maison), le principe dit des parties int\u00e9grantes fait que la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019\u00e9l\u00e9ment en question passe au propri\u00e9taire de l\u2019\u00e9l\u00e9ment principal, donc le propri\u00e9taire de la maison. Lorsque le prestataire installe une chaudi\u00e8re dans un b\u00e2timent, il en perd donc la propri\u00e9t\u00e9. Le principe des parties int\u00e9grantes s\u2019applique \u00e0 tous les mod\u00e8les d\u2019affaires qui impliquent des produits li\u00e9s aux fonctions centrales d\u2019un b\u00e2timent, comme la chaleur, le froid, la ventilation ou l\u2019\u00e9clairage.<\/p>\n

Absence de garantie r\u00e9elle<\/h2>\n

Le droit en vigueur ne pr\u00e9voit aucune exception au principe pr\u00e9cit\u00e9. Il faudrait donc r\u00e9viser la loi pour que la chaudi\u00e8re \u00e9voqu\u00e9e plus haut reste la propri\u00e9t\u00e9 du fournisseur de chaleur. L\u2019 analyse[3]<\/a> cit\u00e9e pr\u00e9c\u00e9demment montre toutefois que le probl\u00e8me en soi n\u2019est pas la perte de la propri\u00e9t\u00e9 pour le prestataire de \u00abcontracting\u00bb, car celui-ci n\u2019a g\u00e9n\u00e9ralement aucun int\u00e9r\u00eat \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer les produits \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du contrat, c\u2019est-\u00e0-dire en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 la fin de la dur\u00e9e de vie de l\u2019installation.<\/p>\n

Le probl\u00e8me, c\u2019est plut\u00f4t l\u2019absence de garantie r\u00e9elle pendant la dur\u00e9e du contrat \u00e0 la suite de la perte de propri\u00e9t\u00e9 au moment de l\u2019installation du produit: le prestataire n\u2019a pas la possibilit\u00e9 de d\u00e9monter l\u2019installation si son utilisateur ne paie plus pour les prestations convenues, notamment s\u2019il fait faillite ou s\u2019il vend sa maison sans transf\u00e9rer son contrat au nouveau propri\u00e9taire comme convenu dans les dispositions. Pour le prestataire, il existe donc un risque majeur, \u00e0 hauteur de la valeur non encore amortie de l\u2019installation.<\/p>\n

Le droit de gage immobilier, une solution int\u00e9ressante<\/h2>\n

Comme le montre l\u2019\u00e9tude, il existe pourtant une solution: introduire un droit de gage immobilier. Le prestataire de \u00abcontracting \u00e9nerg\u00e9tique\u00bb pourrait ainsi, sous certaines conditions, faire inscrire au registre foncier un droit de gage immobilier concernant le bien qui accueille l\u2019installation, et ce sans l\u2019accord du propri\u00e9taire du bien. Si celui-ci devait faire faillite ou vendre le bien sans transf\u00e9rer le contrat de prestation de chauffage \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur, le prestataire pourrait demander la vente forc\u00e9e du bien pour \u00eatre d\u00e9dommag\u00e9 de la perte de la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019installation. Concr\u00e8tement, le bien qu\u2019il a contribu\u00e9 \u00e0 valoriser avec l\u2019installation de son chauffage lui sert de garantie.<\/p>\n

Pour des raisons de coh\u00e9rence politique, il pourrait \u00eatre pertinent de limiter ce droit de gage immobilier au \u00abcontracting \u00e9nerg\u00e9tique\u00bb d\u2019\u00e9nergies renouvelables: d\u2019abord parce que, en l\u2019\u00e9tat actuel des connaissances, le \u00abcontracting\u00a0\u00e9nerg\u00e9tique\u00bb semble \u00eatre de toute fa\u00e7on le seul mod\u00e8le d\u2019affaires concern\u00e9 par le principe des parties int\u00e9grantes. Ensuite, parce que cela permettrait d\u2019\u00e9viter des r\u00e9percussions n\u00e9fastes impr\u00e9vues sur l\u2019environnement, par exemple en proposant des installations fossiles par le biais du \u00abcontracting\u00bb.<\/p>\n

Rapport co\u00fbt-utilit\u00e9 positif<\/h2>\n

L\u2019\u00e9tude arrive \u00e0 la conclusion que le rapport co\u00fbt-utilit\u00e9 de la solution propos\u00e9e est positif. Tout d\u2019abord, le co\u00fbt de l\u2019inscription au registre foncier n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019introduction d\u2019un droit de gage immobilier est faible, voire n\u00e9gligeable selon les parties prenantes interrog\u00e9es. Du point de vue de l\u2019utilit\u00e9, les auteurs de l\u2019\u00e9tude partent du principe que la solution pourrait contribuer \u00e0 renforcer l\u2019\u00e9conomie circulaire et \u00e0 r\u00e9duire les frais de transaction et les co\u00fbts irr\u00e9cup\u00e9rables en permettant de limiter, pour le prestataire, le risque de perte li\u00e9 au principe des parties int\u00e9grantes. Mais la principale plus-value r\u00e9side selon les auteurs dans le fait que la solution propos\u00e9e contribue \u00e0 promouvoir les installations de chauffage autres que fossiles.<\/p>\n

Force est cependant de constater que l\u2019introduction d\u2019un droit de gage immobilier repr\u00e9sente une atteinte consid\u00e9rable \u00e0 l\u2019autonomie priv\u00e9e puisqu\u2019il ne n\u00e9cessite pas l\u2019accord du propri\u00e9taire. Il appartient au l\u00e9gislateur de proc\u00e9der \u00e0 une pes\u00e9e d\u2019int\u00e9r\u00eats et de d\u00e9cider si l\u2019utilit\u00e9 \u00e9cologique et \u00e9conomique constat\u00e9e peut justifier une atteinte aux droits r\u00e9els et \u00e0 l\u2019autonomie priv\u00e9e.<\/p>\n

  1. Voir postulat\u00a017.3505. [<\/span>]<\/a><\/li>
  2. Voir Infras (2019). [<\/span>]<\/a><\/li>
  3. Voir Meyer et al. (2022). [<\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    L\u2019\u00e9conomie circulaire a pour but de minimiser la consommation de ressources naturelles en maintenant les produits et les mat\u00e9riaux aussi longtemps que possible dans le circuit. En 2017, Beat Vonlanthen, ancien conseiller aux \u00c9tats fribourgeois du groupe du Centre, demandait au Conseil f\u00e9d\u00e9ral d\u2019\u00e9tudier les mesures susceptibles de stimuler l\u2019\u00e9conomie circulaire. Une premi\u00e8re \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e […]<\/p>","protected":false},"author":9203,"featured_media":174444,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[105],"post_content_subject":[197,135,143],"acf":{"seco_author":9203,"seco_co_author":[9550,9551],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Ph.D. in Politischer \u00d6konomie, Senior Berater, BSS Volkswirtschaftliche Beratung, Basel","seco_author_post_occupation_fr":"Consultant senior, BSS Volkswirtschaftliche Beratung, B\u00e2le ","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":9550,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Professorin f\u00fcr Zivilrecht an der Universit\u00e4t Freiburg","seco_co_author_post_occupation_fr":"Professeure de droit civil \u00e0 l\u2019Universit\u00e9 de Fribourg "},{"seco_co_author":9551,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Wissenschaftlicher Mitarbeiter, BSS Volkswirtschaftliche Beratung, Basel","seco_co_author_post_occupation_fr":"Collaborateur scientifique, BSS Volkswirtschaftliche Beratung, B\u00e2le"}],"short_title":"","post_lead":"Les nouveaux mod\u00e8les d\u2019affaires li\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9conomie circulaire ont le vent en poupe, mais rencontrent parfois des obstacles juridiques. Pour y rem\u00e9dier, on pourrait introduire un droit de gage immobilier, qui profiterait en particulier au \u00abcontracting \u00e9nerg\u00e9tique\u00bb.","post_hero_image_description":"Les \u00e9nergies renouvelables pourraient profiter d\u2019un droit de gage immobilier. Des ouvriers installent une sonde g\u00e9othermique. ","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"Keystone","post_references_literature":"