Les maisons dot\u00e9es de fondations solides sont synonymes de stabilit\u00e9 et de s\u00e9curit\u00e9. En anglais, il existe m\u00eame l\u2019expression \u00absafe as houses\u00bb pour souligner qu\u2019une chose est absolument s\u00fbre. Depuis plus de 20\u00a0ans, les prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel de rendement ont aussi connu une \u00e9volution particuli\u00e8rement constante, la courbe des prix \u00e9tant continuellement orient\u00e9e vers le haut.<\/p>\n
Il y a deux raisons principales \u00e0 cette situation. D\u2019une part, la demande de logements \u00e0 louer a d\u00e9pass\u00e9 l\u2019offre, en particulier dans les centres urbains. Depuis le milieu des ann\u00e9es 2000, l\u2019introduction de la libre circulation des ressortissants des pays de l\u2019UE et de l\u2019AELE a entra\u00een\u00e9 une croissance de la population plus rapide que l\u2019offre de logements. Durant les ann\u00e9es qui ont suivi l\u2019entr\u00e9e en vigueur de cette mesure, les taux de croissance de la population \u00e9trang\u00e8re ont d\u00e9pass\u00e9 3%, avant de revenir \u00e0 1,5% en 2020.<\/p>\n
D\u2019autre part, le comportement des investisseurs a chang\u00e9. Depuis la crise financi\u00e8re de 2008, les banques centrales ont largement ouvert les vannes des liquidit\u00e9s. En 2015, la Banque nationale suisse (BNS) a notamment d\u00e9cid\u00e9 d\u2019abaisser \u00e0 –\u00a00,75% le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des avoirs des comptes courants au-dessus d\u2019un montant exon\u00e9r\u00e9. Dans le sillage de ces taux n\u00e9gatifs, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des placements \u00e0 taux fixes, que les investisseurs institutionnels utilisent g\u00e9n\u00e9ralement comme v\u00e9hicule de placement conservateur, ont \u00e9galement baiss\u00e9. Les banques, les assurances, les caisses de pension et les autres investisseurs institutionnels ont d\u00fb chercher d\u2019autres solutions de placement pr\u00e9sentant un risque restreint et se sont par cons\u00e9quent report\u00e9s sur l\u2019immobilier. Cela s\u2019est traduit par un \u00abboom\u00bb de la construction d\u2019objets r\u00e9sidentiels de rendement qui a conduit \u00e0 certains exc\u00e8s. C\u2019est ainsi que l\u2019on a construit nettement plus de logements que ne le justifiait la demande dans des cantons plut\u00f4t ruraux comme le Valais, Soleure ou la Thurgovie, o\u00f9 le taux de logements vacants d\u00e9passait 2% l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re.<\/p>\n
Il y a environ un an, les pr\u00e9mices du revirement de la politique mon\u00e9taire ont commenc\u00e9 \u00e0 se faire sentir sous forme d\u2019une hausse de l\u2019inflation. Les taux de rench\u00e9rissement records ont finalement forc\u00e9 les banques centrales \u00e0 intervenir alors qu\u2019elles assuraient il y a une ann\u00e9e encore que l\u2019inflation n\u2019\u00e9tait qu\u2019un ph\u00e9nom\u00e8ne passager. La BNS a relev\u00e9 mi-juin son taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de –\u00a00,75% \u00e0 –\u00a00,25% et prendra des mesures suppl\u00e9mentaires si l\u2019inflation continue de progresser.<\/p>\n
Quels sont les effets de ce revirement des taux sur le secteur de la construction? Les propri\u00e9taires ont assur\u00e9ment \u00e9t\u00e9 pris de court, car les taux hypoth\u00e9caires fixes ont d\u00e9j\u00e0 augment\u00e9. Depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e, les taux des hypoth\u00e8ques \u00e0 cinq ans ont plus que doubl\u00e9 (+1,56\u00a0point de pourcentage) tandis que ceux \u00e0 dix ans ont progress\u00e9 de 1,75\u00a0point. En d\u2019autres termes, quiconque veut aujourd\u2019hui conclure une hypoth\u00e8que doit s\u2019attendre \u00e0 des co\u00fbts nettement plus \u00e9lev\u00e9s, ind\u00e9pendamment de la hausse des co\u00fbts de chauffage.<\/p>\n
La situation est quelque peu diff\u00e9rente pour les immeubles r\u00e9sidentiels de rendement, car les grands investisseurs professionnels ou institutionnels ne d\u00e9pendent g\u00e9n\u00e9ralement pas d\u2019un cr\u00e9dit bancaire pour \u00e9toffer leur portefeuille immobilier. Ils se demanderont \u00e0 l\u2019avenir s\u2019il est judicieux d\u2019acqu\u00e9rir des objets de rendement on\u00e9reux tr\u00e8s bien situ\u00e9s qui g\u00e9n\u00e8rent des rendements bruts inf\u00e9rieurs \u00e0 2% alors que l\u2019octroi d\u2019hypoth\u00e8ques peut leur rapporter un rendement d\u2019au moins 2,5%. En fin de compte, l\u2019\u00e9poque de la p\u00e9nurie de placements, si souvent \u00e9voqu\u00e9e, est r\u00e9volue. Dans ce contexte, on peut se demander si la construction d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels de rendement diminuera \u00e0 l\u2019avenir. Aujourd\u2019hui, un tiers des logements en location appartient \u00e0 des investisseurs institutionnels.<\/p>\n
Dans ce contexte, et compte tenu de ses \u00e9changes r\u00e9guliers avec des repr\u00e9sentants du secteur immobilier, l\u2019auteur estime que la construction de nouveaux logements (que ce soit par des particuliers ou des investisseurs institutionnels) reculera probablement pendant quelque temps. Selon l\u2019indice de la construction de la Soci\u00e9t\u00e9 suisse des entrepreneurs, le nombre de demandes de permis de construire de nouveaux logements a baiss\u00e9\u00a0de 6% ces douze derniers\u00a0mois par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Mais le ralentissement du secteur pourrait survenir avec un d\u00e9calage temporel, car le march\u00e9 de la construction a besoin de temps pour r\u00e9agir aux changements. Par ailleurs, des projets repouss\u00e9s en raison de la pand\u00e9mie de coronavirus doivent encore \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9s.<\/p>\n
Le ralentissement des projets de construction s\u2019explique principalement de deux mani\u00e8res. D\u2019une part, de nombreux investisseurs doivent reconsid\u00e9rer leur strat\u00e9gie de portefeuille, notamment si leurs placements immobiliers sont surpond\u00e9r\u00e9s en raison de pertes sur les march\u00e9s des actions et des obligations. En d\u2019autres termes: investir dans la pierre ne sera plus automatiquement une d\u00e9cision en or. Les offres sur les projets de construction de logements seront moins nombreuses. D\u2019autre part, les co\u00fbts de la construction dans le secteur du b\u00e2timent ont augment\u00e9 en raison de l\u2019inflation et des probl\u00e8mes rencontr\u00e9s par les cha\u00eenes d\u2019approvisionnement. Selon l\u2019indice semestriel des prix de la construction publi\u00e9 en avril 2022 par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique (OFS), les co\u00fbts de construction ont progress\u00e9 de 8,1% par rapport \u00e0 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. En outre, les diff\u00e9rentes contraintes \u00e9nerg\u00e9tiques li\u00e9es aux nouvelles constructions repr\u00e9sentent un facteur de co\u00fbt toujours plus important.<\/p>\n
Cependant, la demande de logements devrait se maintenir \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9, car la p\u00e9nurie actuelle de main-d\u2019\u0153uvre qualifi\u00e9e continuera d\u2019inciter des personnes immigr\u00e9es \u00e0 s\u2019installer en Suisse. \u00c0 court terme, les r\u00e9fugi\u00e9s ukrainiens auront \u00e9galement besoin de se loger et occuperont une partie des logements actuellement vacants. M\u00eame dans les r\u00e9gions rurales, les logements vides devraient trouver plus facilement preneurs, car les travailleurs qui r\u00e9partissent leur temps de travail entre leur domicile et le si\u00e8ge de leur entreprise sont de nouveaux pr\u00eats \u00e0 accepter des temps de trajets plus longs.<\/p>\n
Il reste cependant de nombreuses incertitudes. Parviendra-t-on par exemple \u00e0 ma\u00eetriser l\u2019inflation sans paralyser l\u2019\u00e9conomie par des rel\u00e8vements trop nombreux des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat? Certains professionnels du secteur envisagent \u00e9galement une possible correction des prix des immeubles r\u00e9sidentiels de rendement. Le revirement des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat incite de nombreux gestionnaires de portefeuilles \u00e0 se s\u00e9parer d\u2019objets immobiliers, voire de portefeuilles entiers, ce qui entra\u00eenera n\u00e9cessairement une baisse des prix dans ce segment.<\/p>\n
Lors des crises pass\u00e9es, la Suisse s\u2019est av\u00e9r\u00e9e plus r\u00e9siliente que ne l\u2019avaient pr\u00e9dit les augures pessimistes. Osons donc un sc\u00e9nario optimiste dans lequel l\u2019essor des immeubles r\u00e9sidentiels de rendement se tasserait. La demande stable de logements se heurterait alors \u00e0 une l\u00e9g\u00e8re baisse de l\u2019offre, ce qui permettrait de rem\u00e9dier en partie au probl\u00e8me des logements vacants. La demande constante entra\u00eenerait \u00e9galement une saine correction des prix.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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