{"id":179972,"date":"2023-03-21T07:07:16","date_gmt":"2023-03-21T06:07:16","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=179972"},"modified":"2023-08-24T01:36:53","modified_gmt":"2023-08-23T23:36:53","slug":"la-durabilite-divise-les-investisseurs-institutionnels","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2023\/03\/la-durabilite-divise-les-investisseurs-institutionnels\/","title":{"rendered":"La durabilit\u00e9 divise les investisseurs institutionnels"},"content":{"rendered":"<p>En Suisse, le parc immobilier g\u00e9n\u00e8re un quart des \u00e9missions de CO<sub>2<\/sub><a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a>. Des pressions politiques et soci\u00e9tales particuli\u00e8rement fortes p\u00e8sent donc sur les acteurs de la branche immobili\u00e8re, particuli\u00e8rement sur les investisseurs institutionnels qui d\u00e9tiennent un patrimoine immobilier d\u00e9passant les 600 milliards de francs<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a>. Si des consid\u00e9rations \u00e9conomiques poussent par ailleurs ces derniers \u00e0 effectuer des placements immobiliers et hypoth\u00e9caires durables, on constate que les approches en la mati\u00e8re varient profond\u00e9ment selon le type d\u2019investisseur.<\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Les caisses de pension ont un potentiel de rattrapage<\/h2>\n<p>Selon une enqu\u00eate men\u00e9e aupr\u00e8s d\u2019investisseurs institutionnels sur leurs placements immobiliers et hypoth\u00e9caires<a href=\"#footnote_3\" id=\"footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor\">[3]<\/a>, 75% des assureurs interrog\u00e9s, et une part encore plus \u00e9lev\u00e9e des fondations de placement et des fonds immobiliers, int\u00e8grent la durabilit\u00e9 dans leurs rapports financiers, tandis que ce th\u00e8me est nettement moins pr\u00e9sent (32%) dans les rapports des caisses de pension (CP), m\u00eame si l\u2019on note des diff\u00e9rences marqu\u00e9es selon la taille de celles-ci puisque 18% seulement des petites CP en tiennent compte contre 42% des grandes CP<a href=\"#footnote_4\" id=\"footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor\">[4]<\/a>. La m\u00eame tendance se dessine quand on demande aux investisseurs s\u2019ils renonceraient \u00e0 une partie de leur rendement au profit de la durabilit\u00e9 (voir illustration): seules 35% des CP sont dispos\u00e9es \u00e0 renoncer \u00e0 un rendement \u00e0 court terme (ce chiffre est nettement plus \u00e9lev\u00e9 chez les autres investisseurs) et elles sont plus r\u00e9ticentes \u00e0 renoncer au rendement que les v\u00e9hicules de placement en raison de leur mandat fiduciaire qui leur impose d\u2019assurer une gestion optimale du capital. Ce r\u00e9sultat est particuli\u00e8rement int\u00e9ressant au vu de l\u2019obligation qu\u2019ont tous les investisseurs de g\u00e9n\u00e9rer \u00e0 long terme un rendement pour leurs clients. Une grande partie des investisseurs s\u2019attend \u00e0 ce que les placements durables soient synonymes de rentabilit\u00e9 \u00e0 long terme, bien qu\u2019ils entra\u00eenent une baisse de rendement \u00e0 court ou moyen termes en raison de leurs co\u00fbts plus \u00e9lev\u00e9s. Tel peut \u00eatre le cas d\u2019immeubles tr\u00e8s bien situ\u00e9s et dont les co\u00fbts de remise en \u00e9tat sont limit\u00e9s, mais s\u2019agissant d\u2019objets moins bien situ\u00e9s et pour lesquels les investissements d\u2019entretien ont \u00e9t\u00e9 bloqu\u00e9s, les rendements obtenus ne compensent souvent pas les co\u00fbts \u00e9lev\u00e9s des investissements.<\/p>\n<p>Les diff\u00e9rences entre les types d\u2019investisseurs s\u2019expliquent probablement par le manque de personnel qualifi\u00e9, notamment au sein des petites CP et, dans une moindre mesure, chez les grandes. Les petites CP comptent en moyenne 1,2\u00a0collaborateur dans le domaine immobilier et 0,9\u00a0collaborateur dans le domaine hypoth\u00e9caire. Il n\u2019est donc pas surprenant qu\u2019elles confient une grande partie des t\u00e2ches dans ces domaines \u00e0 des prestataires externes: les petites CP externalisent 73% de leurs rapports financiers du domaine hypoth\u00e9caire, tandis qu\u2019elles font appel \u00e0 des interm\u00e9diaires (fondations de placement ou des fonds) pour 97% de leurs placements hypoth\u00e9caires et les deux tiers de leurs investissements immobiliers. L\u2019\u00e9tude r\u00e9v\u00e8le en l\u2019occurrence un antagonisme int\u00e9ressant dont nombre d\u2019acteurs ne sont sans doute pas pleinement conscients: eu \u00e9gard \u00e0 leur mandat, les CP ne peuvent pas renoncer \u00e0 obtenir des rendements, mais elles investissent dans des v\u00e9hicules de placement qui op\u00e8rent ainsi au profit de la durabilit\u00e9.<\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Part des investisseurs qui renonceraient \u00e0 un certain rendement au profit de la durabilit\u00e9 (2022)<\/h2>\n<div class='chart chart--normal' id='DAVIDSON-KLOESS-STEFFEN_DV3-2023_FR'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#DAVIDSON-KLOESS-STEFFEN_DV3-2023_FR').highcharts({\nchart: {\n        type: 'column'\n    },\n\n    title: {\n        text: ''\n    },\n\n    xAxis: {\n        categories: ['Caisses de pension\/fondations collectives', 'Fondations de placement', 'Fonds de placement', 'Assureurs']\n    },\n\n    yAxis: {\n        allowDecimals: false,\n        min: 0,\n        title: {\n            text: 'Part des investisseurs (en %)'\n        }\n    },\n\n    tooltip: {\n        headerFormat: '{point.key}: ' ,\n        pointFormat: '{point.y}%',\n    },\n    yAxis: {\nmin: 0,\n        title: {\n            text: ''\n        },\n        labels: {\n                format: '{value}%'\n            },\n            \n                 \n    },\n\n    plotOptions: {\n        column: {\n            stacking: 'normal'\n        }\n    },\n\n    series: [{\n        name: '\u00e0 court terme (3 ans maximum)',\n        data: [35,64,71,50],\n        stack: 'Kurzfristig', \n        color:\"#327775\"\n    }, \n    {\n        name: '\u00e0 moyen terme (entre 3 et 5 ans)',\n        data: [17,39,50,25],\n        stack: 'Mittelfristig', \n        color:\"#655c99\"\n    }]\n});\n\n    });\n\n\n<\/script>\n<div class=\"diagram-legend\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\"><\/a>Source: Davidson, Kloess et Steffen (2022)<\/div>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Est-il judicieux de se concentrer sur l\u2019environnement?<\/h2>\n<p>En mati\u00e8re de durabilit\u00e9, de nombreux investisseurs appliquent les \u00abcrit\u00e8res ESG\u00bb (environnementaux, sociaux et de gouvernance) pour effectuer leurs placements immobiliers. La plupart d\u2019entre eux donnent la priorit\u00e9 aux crit\u00e8res \u00e9cologiques: 90% des personnes interrog\u00e9es tiennent compte des \u00e9missions de CO<sub>2<\/sub>, 64% des certificats des b\u00e2timents et 50% des \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie. Les aspects sociaux, comme le prix abordable des logements ou la mixit\u00e9 sociale des locataires, sont eux rel\u00e9gu\u00e9s en bas de la liste des priorit\u00e9s (environ\u00a030% dans les deux cas).<\/p>\n<p>Il est compr\u00e9hensible que l\u2019attention des investisseurs se concentre sur les aspects \u00e9cologiques, puisque ceux-ci font l\u2019objet de la plus forte pression politique et soci\u00e9tale et qu\u2019il est relativement ais\u00e9 de relever les indicateurs \u00e9cologiques. N\u00e9anmoins, une mise en \u0153uvre trop h\u00e2tive et insuffisamment cibl\u00e9e de la neutralit\u00e9 carbone peut aussi poser probl\u00e8me: des p\u00e9nuries de capacit\u00e9s concernant l&#8217;approvisionnement de mat\u00e9riel et la mise en \u0153uvre peuvent surgir peuvent appara\u00eetre, les ressources n\u2019\u00e9tant alors plus suffisantes pour atteindre dans de brefs d\u00e9lais tous les objectifs fix\u00e9s dans les domaines priv\u00e9 et institutionnel.<\/p>\n<p>Par ailleurs, les objectifs li\u00e9s \u00e0 la durabilit\u00e9 \u00e9cologique, sociale et \u00e9conomique sont antagonistes \u00e0 court terme: la transformation du parc immobilier en des b\u00e2timents n\u2019\u00e9mettant pas de CO<sub>2<\/sub> engendre des co\u00fbts qui doivent \u00eatre r\u00e9percut\u00e9s sur les locataires, ce qui, compte tenu de la p\u00e9nurie de logements et de la hausse des loyers, n\u2019est pas compatible avec l\u2019objectif de proposer des logements \u00e0 des co\u00fbts abordables. L\u2019impossibilit\u00e9 de r\u00e9percuter partiellement ces co\u00fbts sur les locataires menace d\u2019une part la rentabilit\u00e9 des placements \u00e0 laquelle les investisseurs sont tenus envers leurs destinataires et, d\u2019autre part, elle conduit \u00e0 construire de nouveaux b\u00e2timents durables l\u00e0 o\u00f9 le terrain est disponible plut\u00f4t qu\u2019aux endroits o\u00f9 l\u2019offre immobili\u00e8re n\u2019est pas suffisante.<\/p>\n<p>\u00c0 long terme, les aspects \u00e9cologiques, sociaux et de rentabilit\u00e9 ne sont pas forc\u00e9ment contradictoires. L\u2019objectif de rendre le parc immobilier durable (dans toutes ses dimensions) est r\u00e9alisable et il m\u00e9rite qu\u2019on s\u2019y attelle, m\u00eame s\u2019il est compliqu\u00e9: 78% des b\u00e2timents construits avant l\u2019an 2000 utilisent des \u00e9nergies fossiles, contre 16% des b\u00e2timents d\u2019habitation datant d\u2019apr\u00e8s 2016. Le retard est \u00e9norme notamment pour les anciens b\u00e2timents dans les villes dont le d\u00e9veloppement et l\u2019assainissement repr\u00e9sentent un risque particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9. \u00c0 Gen\u00e8ve, par exemple, 90% des habitants logent dans des b\u00e2timents aliment\u00e9s par des \u00e9nergies fossiles<a href=\"#footnote_5\" id=\"footnote-anchor_5\" class=\"inline-footnote__anchor\">[5]<\/a> \u2013 un chiffre qui illustre bien le potentiel et les d\u00e9fis de la transition \u00e9cologique dans le secteur immobilier suisse.<\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">Voir Ofev (2022)&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">Pour mettre ce montant en relation&nbsp;: la valeur immobili\u00e8re totale est de 4500 milliards de francs&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_3\" class=\"footnote--item\">Voir Davidson et al. (2022)&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_4\" class=\"footnote--item\">Les petites CP sont des caisses qui g\u00e8rent un capital inf\u00e9rieur \u00e0 500 millions de francs. Toutes les autres caisses sont qualifi\u00e9es de grandes CP&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_5\" class=\"footnote--item\">Voir <a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/01\/09\/impact-investments-im-staedtischen-bestand-dringender-denn-je\/\">Kraft (2023<\/a>)&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_5\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En Suisse, le parc immobilier g\u00e9n\u00e8re un quart des \u00e9missions de CO2. 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Haute \u00e9cole de Lucerne et KloessRealEstate.<\/li>\r\n \t<li class=\"content-copy\">Kraft (2023) <a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/01\/09\/impact-investments-im-staedtischen-bestand-dringender-denn-je\/\">Impact Investments im st\u00e4dtischen Bestand: Dringender denn je<\/a>. 9 janvier (disponible uniquement en allemand).<\/li>\r\n<\/ul>","post_kasten":[{"kasten_title":"Les placements immobiliers et hypoth\u00e9caires des investisseurs institutionnels","kasten_box":"Les conclusions pr\u00e9sent\u00e9es dans cet article reposent sur l\u2019\u00e9tude intitul\u00e9e \u00abImmobilien- und Hypothekaranlagen: Die Sch\u00f6ne oder das Biest?*\u00bb r\u00e9alis\u00e9e au printemps 2022 par la Haute \u00e9cole de Lucerne en coop\u00e9ration avec KRE KloessRealEstate. Dans le cadre de cette enqu\u00eate command\u00e9e par key4 by UBS, 162 investisseurs institutionnels ont \u00e9t\u00e9 interrog\u00e9s au sujet de leurs investissements immobiliers et hypoth\u00e9caires. Les participants \u00e0 l\u2019\u00e9tude repr\u00e9sentent un peu plus du tiers de l\u2019ensemble des actifs de toutes les caisses de pension, 61% de tous les placements immobiliers des fonds immobiliers, 60% de toutes les fondations de placements immobiliers, 34% de toutes les caisses de pension et 29% de tous les assureurs. Une nouvelle \u00e9dition de cette \u00e9tude qui approfondira le th\u00e8me de la durabilit\u00e9 para\u00eetra \u00e0 l\u2019automne 2023.\r\n<h6 class=\"content-copy\">*\u00e9tude disponible uniquement en allemand.<\/h6>"}],"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":"","main_focus":"","serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"","post_abstract":"","magazine_issue":null,"seco_author_reccomended_post":"","redaktoren":"","korrektor":"","planned_publication_date":"20230321","original_files":null,"external_release_for_author":null,"external_release_for_author_time":"","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/exedit\/641982c730ca0"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/179972"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10252"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=179972"}],"version-history":[{"count":46,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/179972\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":181972,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/179972\/revisions\/181972"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10254"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10253"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10252"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/203463"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=179972"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=179972"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=179972"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=179972"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=179972"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=179972"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}