{"id":192037,"date":"2023-11-07T06:20:58","date_gmt":"2023-11-07T05:20:58","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=192037"},"modified":"2023-11-07T10:03:11","modified_gmt":"2023-11-07T09:03:11","slug":"les-prix-des-logements-en-propriete-ont-ils-atteint-un-pic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2023\/11\/les-prix-des-logements-en-propriete-ont-ils-atteint-un-pic\/","title":{"rendered":"Les prix des logements en propri\u00e9t\u00e9 ont-ils atteint un pic?"},"content":{"rendered":"

\u00c0 chaque fois que la Banque nationale suisse (BNS) a annonc\u00e9 un \u00abexamen de la situation \u00e9conomique et mon\u00e9taire\u00bb, les journalistes financiers pouvaient s\u2019attendre depuis l\u2019\u00e9t\u00e9 2022 \u00e0 une nouvelle hausse du taux directeur Saron. Mais, le 21\u00a0septembre dernier, la BNS a renonc\u00e9 \u00e0 ce tour de vis: elle a maintenu le taux directeur \u00e0 1,75%, consid\u00e9rant que les cinq rel\u00e8vements de taux d\u00e9cid\u00e9s depuis juin 2022 lui avaient permis de ramener l\u2019inflation sous le seuil de 2% en Suisse et, partant, d\u2019atteindre son objectif de stabilit\u00e9 des prix. Cette pause devrait profiter au march\u00e9 immobilier.<\/p>\n

Le r\u00eave de devenir propri\u00e9taire s\u2019envole<\/h2>\n

Les hausses de taux successives ont parfois affect\u00e9 directement le budget des propri\u00e9taires immobiliers. Tandis que les emprunteurs \u00e0 qui la banque avait consenti une hypoth\u00e8que \u00e0 long terme autour de 1% il y a deux ans peuvent continuer de dormir sur leurs deux oreilles, ceux qui doivent renouveler leur cr\u00e9dit immobilier prochainement subiront des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats jusqu\u2019\u00e0 trois fois plus \u00e9lev\u00e9es. Et les strictes r\u00e8gles en mati\u00e8re de capacit\u00e9 financi\u00e8re ont fait s\u2019envoler le r\u00eave d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de certains candidats \u00e0 la conclusion d\u2019une nouvelle hypoth\u00e8que.<\/p>\n

Alors que cette situation aurait d\u00fb affaiblir la demande de maisons individuelles et d\u2019appartements en propri\u00e9t\u00e9 et mettre les prix sous pression, ces derniers ont continu\u00e9 d\u2019augmenter all\u00e8grement. Depuis avril dernier, l\u2019indice \u00abSWX IAZI Private Real Estate\u00bb affiche une croissance allant jusqu\u2019\u00e0 1,9% (voir illustration<\/em>). Contrairement \u00e0 ce qui se passe dans de nombreux autres pays, la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat n\u2019a donc pas encore fait baisser les prix des logements r\u00e9sidentiels priv\u00e9s en Suisse. Mais cela pourrait d\u00e9sormais changer.<\/p>\n

Indice des prix des logements en propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e en Suisse (1982-2023)<\/h2>\n
\"\"<\/a><\/div>\n
Source: CIFI, Indice Private Real Estate<\/a> \/ La Vie \u00e9conomique<\/div>\n

R\u00e9duction de moiti\u00e9 des abonnements de recherche<\/h2>\n

Men\u00e9e par Raiffeisen, l\u2019\u00e9tude Immobilier Suisse\u00a0\u2013 3T 2023<\/a> montre que le nombre d\u2019abonnements de recherche activ\u00e9s sur les plateformes immobili\u00e8res a pratiquement \u00e9tait divis\u00e9 par deux en l\u2019espace de deux ans \u00e0 la suite du revirement des taux et de l\u2019affaiblissement du boom du Covid-19<\/a>. Cela n\u2019a toutefois pas suffi \u00e0 briser la dynamique des prix \u00e0 la transaction.<\/p>\n

Selon un rapport<\/a> du journal \u00abSonntagszeitung\u00bb, les courtiers en immobilier ont enregistr\u00e9 une baisse de la demande allant jusqu\u2019\u00e0 30% pour le mois de septembre 2023. Ce recul ne se traduit toutefois pas encore dans les prix des transactions qui servent de base pour le calcul des indices immobiliers, car de nombreux propri\u00e9taires h\u00e9sitent encore \u00e0 vendre.<\/p>\n

Des motifs d\u2019ordre psychologique peuvent expliquer l\u2019ind\u00e9cision des vendeurs: habitu\u00e9s \u00e0 une augmentation continue de la valeur des biens, ils ne sont pas encore pr\u00eats \u00e0 faire des concessions sur le prix de vente. Depuis la pand\u00e9mie de Covid-19, la demande a d\u00e9pass\u00e9 l\u2019offre dans de nombreuses r\u00e9gions, provoquant une augmentation des prix. L\u2019affaiblissement de la demande, associ\u00e9e \u00e0 une offre plus importante dans certaines r\u00e9gions, pourrait annoncer un renversement de tendance.<\/p>\n

Augmentation continue des loyers<\/h2>\n

Pour les locataires \u00e9galement, le rel\u00e8vement du taux directeur signifie une hausse des co\u00fbts du logement: \u00e9tant donn\u00e9 que le revirement des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat s\u2019est accompagn\u00e9 d\u2019un rench\u00e9rissement des hypoth\u00e8ques, le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence a augment\u00e9 cette ann\u00e9e pour la premi\u00e8re fois depuis son introduction en 2008.<\/p>\n

Si, dans le pass\u00e9, les locataires ont fait valoir leur droit \u00e0 une baisse de loyer aupr\u00e8s de leur bailleur, ce dernier peut \u00e0 pr\u00e9sent augmenter leur loyer et r\u00e9percuter sur eux d\u2019autres hausses des co\u00fbts ainsi que 40% de l\u2019inflation.<\/p>\n

Les loyers peuvent grimper de 7%: 3\u00a0points de pourcentage sont dus \u00e0 la hausse du taux de r\u00e9f\u00e9rence, 3,5\u00a0points de pourcentage additionnels \u00e0 la r\u00e9percussion du rench\u00e9rissement et au forfait de 0,5\u00a0point de pourcentage par an pour l\u2019augmentation g\u00e9n\u00e9rale des co\u00fbts sur trois ans. Une nouvelle hausse du taux de r\u00e9f\u00e9rence \u00e9tant consid\u00e9r\u00e9e comme acquise, les loyers devraient augmenter d\u2019environ 15% \u00e0 20% d\u2019ici la fin de l\u2019ann\u00e9e 2024.<\/p>\n

L\u2019or en b\u00e9ton perd-il de son \u00e9clat?<\/h2>\n

Affichant depuis juillet 2022 des taux de croissance entre 0,4 et 1,9% par rapport \u00e0 2021, les immeubles r\u00e9sidentiels de rendement ne perdent rien de leur attrait pour les investisseurs.<\/p>\n

Pendant la phase de taux d\u2019int\u00e9r\u00eats n\u00e9gatifs, \u00abl\u2019or en b\u00e9ton\u00bb\u00a0\u2013 comme certains appellent les placements immobiliers sur le ton de la plaisanterie\u00a0\u2013 a constitu\u00e9 un placement pris\u00e9 car, contrairement aux obligations ou aux d\u00e9p\u00f4ts d\u2019\u00e9pargne, il promettait un rendement s\u00fbr. Cet \u00e9clat s\u2019est toutefois terni. Actuellement, le rendement moyen du cash-flow<\/em> net atteint 2,9% selon le \u00abCIFI Swiss Property Benchmark\u00bb, ce qui signifie qu\u2019il ne d\u00e9passe plus les co\u00fbts de financement.<\/p>\n

Le mod\u00e8le d\u2019affaires de nombreux investisseurs immobiliers est menac\u00e9, car quiconque r\u00e9alise des recettes \u00e0 hauteur de 2,9% tout en devant payer 3% d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 la banque et \u00e0 ses actionnaires est mis \u00e0 l\u2019\u00e9preuve financi\u00e8rement. Les soci\u00e9t\u00e9s fortement endett\u00e9es et qui ont recouru \u00e0 un financement Saron doivent revoir leurs comptes. Il est fort probable que certains investisseurs devront \u00e9galement d\u00e9valuer leurs placements l\u2019ann\u00e9e prochaine.<\/p>\n

Toutefois, il existe aussi des facteurs qui soutiennent la valeur des biens immobiliers. Les \u00e9valuations des flux de tr\u00e9sorerie budgetis\u00e9s peuvent \u00eatre ajust\u00e9s en raison du rench\u00e9rissement et de la hausse des taux qui entra\u00eenent une hausse des loyers\u00a0\u2013 \u00e0 condition que les locataires soient en mesure de les payer.<\/p>\n

En fin de compte, les immeubles r\u00e9sidentiels de rendement demeurent probablement un placement int\u00e9ressant en raison des hausses de loyers attendues et de la tr\u00e8s forte demande de terrains \u00e0 b\u00e2tir. Il n\u2019y a en revanche plus de p\u00e9nurie d\u2019options de placement \u00e0 proprement parler due aux int\u00e9r\u00eats n\u00e9gatifs.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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