{"id":194165,"date":"2024-01-23T07:00:33","date_gmt":"2024-01-23T06:00:33","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=194165"},"modified":"2024-01-23T11:26:30","modified_gmt":"2024-01-23T10:26:30","slug":"peut-on-vraiment-parler-dune-forte-hausse-des-loyers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2024\/01\/peut-on-vraiment-parler-dune-forte-hausse-des-loyers\/","title":{"rendered":"Peut-on vraiment parler d\u2019une forte hausse des loyers?"},"content":{"rendered":"

Flamb\u00e9e des loyers, p\u00e9nurie de logements ou manque de surfaces habitables \u00e0 un prix abordable: ces constats alarmants font r\u00e9guli\u00e8rement la une des m\u00e9dias suisses. Le probl\u00e8me pr\u00e9occupe aussi la sph\u00e8re politique, qui cherche des solutions pour pr\u00e9venir une crise du logement, le conseiller f\u00e9d\u00e9ral Guy Parmelin ayant notamment convoqu\u00e9 une table ronde sur la question. La situation est-elle vraiment si critique? Les loyers restent-ils d\u2019un prix abordable? Cet article tente de faire le point en analysant diff\u00e9rents indices des loyers et des revenus et en comparant leur \u00e9volution dans le temps[1]<\/a>.<\/p>\n

Grande diversit\u00e9 de prix sur le march\u00e9<\/h2>\n

Un premier constat s\u2019impose: le march\u00e9 du logement pr\u00e9sente une structure h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne et complexe, avec des prix extr\u00eamement variables. Il le doit en partie au fait qu\u2019il est soumis \u00e0 une r\u00e9glementation \u00e9tatique pr\u00e9voyant notamment la fixation des loyers sur la base du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence. D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, on distingue trois cat\u00e9gories de prix qui sont pertinentes pour les locataires, et ce \u00e0 diff\u00e9rents stades des rapports locatifs.<\/p>\n

Il y a tout d\u2019abord les loyers propos\u00e9s sur le march\u00e9, qui sont ceux des logements nouvellement publi\u00e9s sur les portails en ligne habituels et qui concernent donc les personnes en qu\u00eate d\u2019une location. Entrent ensuite en ligne de compte les loyers existants, qui englobent toutes les locations en cours et donnent une indication des montants pay\u00e9s en moyenne pour les logements occup\u00e9s. Enfin, il faut aussi consid\u00e9rer les baux de longue dur\u00e9e, qui repr\u00e9sentent une partie des loyers existants et qui t\u00e9moignent de l\u2019\u00e9volution des prix dans les cas de rapports locatifs anciens.<\/p>\n

Comparer les prix des loyers dans le temps est un exercice difficile, car il faut tenir compte de facteurs tels que les diff\u00e9rences de taille, de niveau de confort et de situation des logements, afin de pouvoir comparer les loyers de logements qui sont effectivement\u00a0comparables. Dans le jargon technique, on parle d\u2019ajustement de la qualit\u00e9.<\/p>\n

Hausse des loyers<\/h2>\n

Quand on observe l\u2019\u00e9volution des loyers pour des logements de qualit\u00e9 \u00e9quivalente, on constate que ceux-ci ont augment\u00e9 partout en Suisse au cours des 20\u00a0derni\u00e8res ann\u00e9es (voir illustration\u00a01<\/em>). Cette hausse concerne principalement les loyers propos\u00e9s sur le march\u00e9, qui ont progress\u00e9 de 24%. Autrement dit, pour des logements comparables mis en location sur des portails en ligne, les prix ont augment\u00e9 de pr\u00e8s d\u2019un quart entre 2005 et aujourd\u2019hui. Les zones urbaines \u00e9tant confront\u00e9es \u00e0 une demande beaucoup plus forte que les territoires ruraux, il n\u2019est gu\u00e8re \u00e9tonnant qu\u2019une ville comme Zurich affiche des hausses de prix encore plus marqu\u00e9es. Ces deux derni\u00e8res ann\u00e9es en particulier, l\u2019offre de logements disponibles n\u2019a plus permis de couvrir la demande, ce qui a eu pour effet de faire encore grimper les loyers.<\/p>\n

La situation est diff\u00e9rente dans le cas des loyers pour les baux en vigueur: les \u00e9carts entre la moyenne nationale et la ville de Zurich sont nettement plus faibles, et la hausse des prix est bien moindre, de l\u2019ordre de\u00a012% \u00e0\u00a015%. Cette progression relativement mod\u00e9r\u00e9e s\u2019explique surtout par le droit du bail, qui n\u2019autorise les adaptations des loyers pour les baux existants que dans certaines circonstances, par exemple s\u2019il y a eu une \u00e9volution de l\u2019inflation ou du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence. Comme ce dernier a progressivement recul\u00e9 de 3,5% \u00e0 1,25% entre\u00a02008 et\u00a02022, nombre de locataires ont vu leur loyer diminuer.<\/p>\n

Les locataires occupant le m\u00eame logement depuis longtemps ont donc b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de plusieurs baisses de loyer, comme en t\u00e9moigne l\u2019indice des loyers pour les baux anciens, qui porte uniquement sur les contrats de bail en vigueur depuis\u00a02005 au moins. Pour les locataires n\u2019ayant jamais chang\u00e9 de logement depuis cette date, le montant nominal du loyer pay\u00e9 fin\u00a02022 a \u00e9t\u00e9 de 4% inf\u00e9rieur \u00e0 celui de\u00a02005 au niveau national. Dans les villes, la baisse a m\u00eame atteint 6% au cours de cette p\u00e9riode.<\/p>\n

Ill. 1: Hausse des loyers plus forte \u00e0 Zurich que dans la Suisse dans son ensemble<\/h2>\n
GRAPHIQUE INTERACTIF<\/strong><\/h6>\n
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