{"id":197713,"date":"2024-05-02T07:15:14","date_gmt":"2024-05-02T05:15:14","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=197713"},"modified":"2024-05-02T09:49:51","modified_gmt":"2024-05-02T07:49:51","slug":"taux-dinteret-de-reference-la-bonne-solution","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2024\/05\/taux-dinteret-de-reference-la-bonne-solution\/","title":{"rendered":"Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence: la bonne solution?"},"content":{"rendered":"

Se loger est un besoin fondamental. Les fortes variations de prix ayant un impact sur le budget des m\u00e9nages en location, une r\u00e9glementation visant \u00e0 stabiliser les loyers est socialement souhaitable. En Suisse, d\u00e8s lors qu\u2019ils n\u2019ont pas r\u00e9alis\u00e9 des investissements cr\u00e9ant une plus-value, les bailleurs disposent de trois possibilit\u00e9s pour adapter les loyers en cours de bail: une hausse g\u00e9n\u00e9rale des co\u00fbts de l\u2019ordre de 0,5% \u00e0 1% par an, une r\u00e9percussion du rench\u00e9rissement \u00e0 hauteur de 40% ou une r\u00e9vision cons\u00e9cutive \u00e0 l\u2019\u00e9volution du taux de r\u00e9f\u00e9rence sur lequel est bas\u00e9 le loyer existant[1]<\/a>.<\/p>\n

Jusqu\u2019\u00e0 19% de r\u00e9duction de loyer pour les baux existants<\/h2>\n

Le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence correspond au taux d\u2019int\u00e9r\u00eat moyen pond\u00e9r\u00e9 des cr\u00e9ances hypoth\u00e9caires en Suisse, arrondi au quart de pourcent le plus proche. Son rel\u00e8vement d\u2019un quart de point permet en principe une hausse de 3% des loyers[2]<\/a>. \u00c0 l\u2019inverse, s\u2019il est revu \u00e0 la baisse, les locataires ont la possibilit\u00e9 de demander une r\u00e9duction de leur loyer. En Suisse, la r\u00e9glementation des loyers tient donc particuli\u00e8rement compte des co\u00fbts \u00e0 la charge des bailleurs et des conditions en vigueur sur le march\u00e9 des capitaux. Le syst\u00e8me actuel permet \u00e9galement aux bailleurs de r\u00e9viser les loyers au titre d\u2019un rel\u00e8vement du taux de r\u00e9f\u00e9rence et, partant, de limiter les pertes de valorisation li\u00e9es \u00e0 une augmentation des taux d\u2019actualisation.<\/p>\n

Entre la date de son introduction (en 2008) et celle de sa baisse la plus r\u00e9cente (d\u00e9but 2020) le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence est pass\u00e9 de 3,5% \u00e0 1,25%. Pour un bail conclu en septembre 2008, le loyer a donc th\u00e9oriquement diminu\u00e9 de 19% jusqu\u2019en juin 2020, pour autant que les r\u00e9ductions en lien avec le taux de r\u00e9f\u00e9rence aient \u00e9t\u00e9 demand\u00e9es et que l\u2019inflation ainsi que les hausses des co\u00fbts, estim\u00e9es \u00e0 0,5%, aient \u00e9t\u00e9 syst\u00e9matiquement r\u00e9percut\u00e9es (voir illustration\u00a01<\/em>). Bien que toutes les r\u00e9ductions de prix n\u2019aient pas \u00e9t\u00e9 demand\u00e9es, les loyers appliqu\u00e9s aux baux existants n\u2019ont gu\u00e8re augment\u00e9, m\u00eame apr\u00e8s prise en compte de la d\u00e9pr\u00e9ciation due \u00e0 l\u2019\u00e2ge (amortissement)[3]<\/a>. En termes r\u00e9els, ils ont donc diminu\u00e9, ce qui s\u2019explique surtout par l\u2019\u00e9volution du taux directeur, dont la chute marqu\u00e9e dans les ann\u00e9es cons\u00e9cutives \u00e0 la crise financi\u00e8re de 2008 a entra\u00een\u00e9 une baisse du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n

La tendance s\u2019est invers\u00e9e avec un certain retard \u00e0 la suite du revirement des taux en 2022. Le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence a \u00e9volu\u00e9 \u00e0 la hausse (voir illustration\u00a02<\/em>), ce qui a permis aux bailleurs d\u2019appliquer une augmentation des loyers en cours pouvant atteindre 10% par rapport au niveau plancher de 2020. L\u2019impact de cet ench\u00e9rissement n\u2019a cependant pas \u00e9t\u00e9 le m\u00eame pour tous les m\u00e9nages en location: malgr\u00e9 l\u2019augmentation, les locataires de longue date profitent de loyers globalement inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux de 2008, s\u2019ils ont fait valoir toutes les r\u00e9ductions possibles, tandis que les locataires qui ont emm\u00e9nag\u00e9 apr\u00e8s 2020, quand le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence \u00e9tait \u00e0 un niveau historiquement bas, ont conclu des baux au prix \u00e9lev\u00e9 du march\u00e9 et subissent donc de plein fouet les effets des hausses appliqu\u00e9es. Ce sont eux qui font g\u00e9n\u00e9ralement les frais des r\u00e9ductions r\u00e9elles de loyers en cours.<\/p>\n

Ill. 1: Le couplage des loyers au taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence peut avoir pour effet de les faire brusquement grimper<\/h2>\n
GRAPHIQUE INTERACTIF<\/h6>\n
\n\n<\/div>\n\n\n