{"id":197818,"date":"2024-05-03T06:55:38","date_gmt":"2024-05-03T04:55:38","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=197818"},"modified":"2024-05-03T11:15:50","modified_gmt":"2024-05-03T09:15:50","slug":"construction-de-logements-entre-logique-de-marche-et-regulation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2024\/05\/construction-de-logements-entre-logique-de-marche-et-regulation\/","title":{"rendered":"Construction de logements: entre logique de march\u00e9 et r\u00e9gulation"},"content":{"rendered":"

De 2000 \u00e0 2022, la population r\u00e9sidente suisse a enregistr\u00e9 une croissance de 22%, passant de 7,2\u00a0millions \u00e0 8,7\u00a0millions de personnes[1]<\/a>. Cette progression s\u2019explique en grande partie par l\u2019immigration nette (1,3\u00a0million de personnes), mais aussi par l\u2019augmentation de l\u2019esp\u00e9rance de vie. Le ph\u00e9nom\u00e8ne concerne surtout les grands centres urbains: Lausanne et Zurich comptent parmi les r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines d\u2019Europe affichant la croissance la plus rapide au cours des 13\u00a0derni\u00e8res ann\u00e9es[2]<\/a>. Deux autres facteurs viennent influencer la situation du logement: la diminution du nombre moyen de personnes par m\u00e9nage[3]<\/a> et la progression (de 5,9%) de la surface par habitant[4]<\/a>.<\/p>\n

La demande de logements extr\u00eamement forte observ\u00e9e en Suisse depuis le d\u00e9but des ann\u00e9es 2000 a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une croissance tout aussi marqu\u00e9e des prix des biens immobiliers[5]<\/a>. On enregistre une hausse des loyers de 30% environ en moyenne et une augmentation des prix des propri\u00e9t\u00e9s par \u00e9tages et des maisons individuelles allant de 80% \u00e0 94%[6]<\/a>. Cette \u00e9volution r\u00e9sulte de l\u2019augmentation du nombre de m\u00e9nages et d\u2019un autre facteur d\u2019importance: la progression des revenus. La dynamique des prix a par ailleurs stimul\u00e9 l\u2019offre de logements (qui a bondi de 33% entre 2000 et 2022, soit 1,2\u00a0million d\u2019unit\u00e9s suppl\u00e9mentaires[7]<\/a>), un ph\u00e9nom\u00e8ne qui a encore \u00e9t\u00e9 renforc\u00e9 par la baisse quasi constante des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat durant la m\u00eame p\u00e9riode[8]<\/a>.<\/p>\n

Le march\u00e9 \u00e9tend l\u2019offre<\/h2>\n

Comme le montrent les statistiques, l\u2019\u00e9conomie de march\u00e9 a r\u00e9agi de mani\u00e8re globalement efficace \u00e0 cette demande extraordinairement dynamique, puisque les prix ont suivi l\u2019\u00e9volution des pr\u00e9f\u00e9rences en mati\u00e8re de lieux ou de types de logements, g\u00e9n\u00e9rant des offres suppl\u00e9mentaires exactement l\u00e0 o\u00f9 la valeur \u00e9conomique est la plus importante.<\/p>\n

Les revenus ayant fortement augment\u00e9 en Suisse durant la m\u00eame p\u00e9riode, la proportion moyenne du revenu disponible consacr\u00e9e au logement n\u2019a pratiquement pas chang\u00e9[9]<\/a>: avec une moyenne nationale de 21%, elle avoisine celle de l\u2019OCDE[10]<\/a>. Dans les r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines affichant les plus fortes hausses du prix du logement, les revenus ont eux aussi fortement progress\u00e9. Le rapport entre les revenus et le co\u00fbt local du logement reste donc attrayant, comme le confirme le niveau toujours \u00e9lev\u00e9 de l\u2019immigration.<\/p>\n

Si l\u2019\u00e9volution d\u00e9crite ci-dessus ne r\u00e9v\u00e8le pas de crise g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9 du logement en Suisse, il y a tout de m\u00eame quelques ombres au tableau. Au niveau local, la forte dynamique du march\u00e9 immobilier est source de difficult\u00e9s et d\u2019effets de redistribution, en particulier entre habitants et nouveaux arrivants. La gentrification s\u2019installe elle aussi: les m\u00e9nages disposant de faibles revenus, davantage touch\u00e9s par la hausse des prix du logement observ\u00e9e dans les grandes agglom\u00e9rations, sont pouss\u00e9s vers les p\u00e9riph\u00e9ries, o\u00f9 les loyers sont moins \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

Le r\u00f4le de l\u2019\u00c9tat sur le march\u00e9 du logement suisse fait par cons\u00e9quent fr\u00e9quemment d\u00e9bat, des voix s\u2019\u00e9levant pour demander un assouplissement de l\u2019am\u00e9nagement du territoire, une plus grande r\u00e9gulation des loyers ou le subventionnement de logements \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9s. Que faut-il penser de ces mesures d\u2019un point de vue \u00e9conomique?<\/p>\n

Assouplir la politique d\u2019am\u00e9nagement du territoire<\/h2>\n

Le secteur de la construction et les promoteurs immobiliers, en particulier, affirment que la cr\u00e9ation de logements est fortement limit\u00e9e par les dispositions r\u00e9gissant l\u2019am\u00e9nagement du territoire, arguant que les faibles coefficients d\u2019utilisation du sol, les grandes distances entre les b\u00e2timents, la hauteur maximale tr\u00e8s r\u00e9duite ainsi que le manque de terrains \u00e0 construire sont autant de facteurs qui finissent par faire grimper les prix. Une d\u00e9r\u00e9glementation pourrait certes stimuler la construction de logements[11]<\/a>, mais il ne faut pas perdre de vue que l\u2019am\u00e9nagement du territoire permet aux pouvoirs publics de poursuivre d\u2019importants objectifs \u00e9conomiques. Lorsqu\u2019un d\u00e9calage appara\u00eet entre la valeur priv\u00e9e du logement et sa valeur pour la soci\u00e9t\u00e9\u00a0\u2013 parce que la construction de logements g\u00e9n\u00e8re des externalit\u00e9s telles que des atteintes \u00e0 l\u2019environnement, un mitage du territoire, des co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 la formation d\u2019agglom\u00e9rations ou encore des immissions\u00a0\u2013 ces dispositions visent \u00e0 s\u2019assurer que le march\u00e9 prenne correctement en compte ces externalit\u00e9s.<\/p>\n

L\u2019am\u00e9nagement du territoire sert \u00e9galement \u00e0 planifier sur le long terme, en veillant au bien-\u00eatre de la population actuelle et des g\u00e9n\u00e9rations futures. Il n\u2019exerce toutefois qu\u2019un effet mod\u00e9rateur puisqu\u2019il remplit une fonction de coordination, en augmentant les co\u00fbts de l\u2019\u00e9largissement de l\u2019offre \u00e0 certains endroits tout en les diminuant \u00e0 d\u2019autres. Une d\u00e9r\u00e9gulation devrait donc s\u2019accompagner d\u2019une recherche d\u2019\u00e9quilibre entre une stimulation de la construction et des externalit\u00e9s non d\u00e9sir\u00e9es[12]<\/a>.<\/p>\n

Faire baisser le prix des logements en en construisant davantage rendrait la Suisse encore plus attractive et stimulerait l\u2019immigration. Un assouplissement des dispositions en mati\u00e8re d\u2019am\u00e9nagement du territoire pourrait donc surtout avoir comme cons\u00e9quence, \u00e0 long terme, de favoriser la croissance de la population, mais n\u2019aurait pas d\u2019effet notable sur les prix. Il profiterait donc avant tout aux propri\u00e9taires de terrain si la valeur ajout\u00e9e n\u2019est pas absorb\u00e9e par une d\u00e9pr\u00e9ciation substantielle des biens.<\/p>\n

R\u00e9guler les loyers<\/h2>\n

En Suisse, les hausses de loyer sans changement de locataires sont tr\u00e8s encadr\u00e9es. C\u2019est aussi g\u00e9n\u00e9ralement le cas lors d\u2019un changement de locataire, mais comme les crit\u00e8res en l\u2019occurrence sont d\u00e9finis moins clairement, loyers et allocation des ressources suivent la logique du march\u00e9 en cas de forte demande. Le r\u00e9gime de la location en Suisse peut donc \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une r\u00e9glementation des loyers de troisi\u00e8me g\u00e9n\u00e9ration, comprenant des dispositions contraignantes pour les contrats de location existants et une logique de march\u00e9 pour les nouveaux baux (voir encadr\u00e9<\/em>)[13]<\/a>.<\/p>\n

En r\u00e9gulant les loyers, les pouvoirs publics peuvent \u00e9galement chercher \u00e0 \u00e9viter une s\u00e9gr\u00e9gation g\u00e9ographique en fonction du revenu, l\u2019hypoth\u00e8se pos\u00e9e ici \u00e9tant qu\u2019on permet ainsi \u00e0 une plus grande frange de la population d\u2019habiter dans des endroits particuli\u00e8rement pris\u00e9s. Cette r\u00e9glementation dite \u00abde troisi\u00e8me g\u00e9n\u00e9ration\u00bb ne m\u00e8ne toutefois pas avant tout \u00e0 une redistribution entre bailleurs et locataires, mais entre diff\u00e9rents types de locataires[14]<\/a>: ceux d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sents b\u00e9n\u00e9ficient de loyers peu \u00e9lev\u00e9s dans des centres-villes attrayants, tandis que les nouveaux venus doivent s\u2019accommoder de loyers tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s ou emm\u00e9nager dans des endroits moins pris\u00e9s.<\/p>\n

La r\u00e9gulation des loyers g\u00e9n\u00e8re \u00e9galement des co\u00fbts de bien-\u00eatre, car les personnes vivant depuis longtemps\u00a0\u2013 et, donc, pour un loyer modique\u00a0\u2013 dans un logement ne sont quasiment pas incit\u00e9es \u00e0 le quitter. Dans la ville de Zurich, les loyers propos\u00e9s sur le march\u00e9 pour des appartements de trois pi\u00e8ces ne sont que 5% inf\u00e9rieurs aux baux existants pour des quatre pi\u00e8ces. Les couples qui se s\u00e9parent ou dont les enfants quittent la maison n\u2019ont donc gu\u00e8re int\u00e9r\u00eat \u00e0 d\u00e9m\u00e9nager dans un logement plus petit. C\u2019est ce qu\u2019on appelle l\u2019effet de blocage[15]<\/a>, source d\u2019une mauvaise allocation des logements.<\/p>\n

\u00c9tant donn\u00e9 qu\u2019il ne vaut souvent pas la peine de r\u00e9duire sa surface d\u2019habitation, le march\u00e9 non r\u00e9gul\u00e9 r\u00e9pond surtout aux besoins des locataires cherchant \u00e0 accro\u00eetre leur surface. Les m\u00e9nages dont la demande \u00e9volue \u00e0 la hausse (parce que la famille s\u2019agrandit, par exemple) sont contraints de trouver un logement plus spacieux. Ceux qui se trouvent dans la situation inverse (parce que leurs enfants ont quitt\u00e9 le foyer familial, par exemple) ont en revanche le choix: ils n\u2019emm\u00e9nageront dans un espace plus petit qu\u2019\u00e0 la condition que la baisse de loyer compense le co\u00fbt du d\u00e9m\u00e9nagement. Sur le march\u00e9 non r\u00e9gul\u00e9, la demande est donc d\u00e9termin\u00e9e par les m\u00e9nages dont les besoins sont \u00e0 la hausse, ce qui pourrait expliquer l\u2019\u00e9cart observ\u00e9 ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es entre la construction de logements et l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique (voir illustration<\/em>): alors que ce sont principalement les m\u00e9nages de petite taille (compos\u00e9s d\u2019une ou de deux personnes) qui ont augment\u00e9, c\u2019est principalement l\u2019offre de logements de taille moyenne (3 \u00e0 4\u00a0pi\u00e8ces) qui a connu une progression.<\/p>\n

La taille des m\u00e9nages et celle des logements n\u2019\u00e9voluent pas en parall\u00e8le (2012-2022)<\/h2>\n
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