{"id":199372,"date":"2024-08-06T07:00:07","date_gmt":"2024-08-06T05:00:07","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=199372"},"modified":"2024-08-06T07:00:17","modified_gmt":"2024-08-06T05:00:17","slug":"penurie-de-logements-des-communes-touristiques-reagissent","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2024\/08\/penurie-de-logements-des-communes-touristiques-reagissent\/","title":{"rendered":"P\u00e9nurie de logements: des communes touristiques r\u00e9agissent"},"content":{"rendered":"

En novembre\u00a02023, les habitants de Flims (GR) ont r\u00e9agi \u00e0 la grave p\u00e9nurie de logements dans leur commune. Comme dans bien d\u2019autres localit\u00e9s alpines tr\u00e8s pris\u00e9es des touristes, la population locale et la main-d\u2019\u0153uvre n\u2019arrivent plus \u00e0 se loger \u00e0 un prix abordable. C\u2019est pourquoi 70% des habitants de la commune ont approuv\u00e9 une r\u00e9vision partielle du plan d\u2019am\u00e9nagement local. \u00c0 l\u2019avenir, on ne pourra d\u00e9molir et reconstruire ou enti\u00e8rement r\u00e9nover des logements \u00e0 Flims qu\u2019\u00e0 condition de proposer au moins la moiti\u00e9 de leur surface habitable en tant que r\u00e9sidence principale aux habitants de la commune.<\/p>\n

Les propri\u00e9taires qui ne cr\u00e9ent pas ou pas suffisamment de surfaces habitables \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale peuvent payer une taxe de remplacement qui alimente un fonds destin\u00e9 \u00e0 promouvoir la construction de logements \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9. Dans le cadre d\u2019une politique fonci\u00e8re active, la commune de Flims s\u2019efforce \u00e9galement d\u2019acqu\u00e9rir des parcelles constructibles et des immeubles, tout en c\u00e9dant des terrains \u00e0 b\u00e2tir en droit de superficie. Elle peut ainsi influer sur l\u2019\u00e9volution du parc de logements en confiant le d\u00e9veloppement immobilier \u00e0 des ma\u00eetres d\u2019ouvrage d\u2019utilit\u00e9 publique ou \u00e0 des coop\u00e9ratives de construction, moyennant certaines conditions. Enfin, elle interdit la transformation des h\u00f4tels en r\u00e9sidences secondaires afin de pr\u00e9server le potentiel de surfaces habitables destin\u00e9es aux r\u00e9sidences principales.<\/p>\n

Forte demande de r\u00e9sidences secondaires<\/h2>\n

La p\u00e9nurie de logements dans les destinations touristiques alpines a des causes multiples. Tout d\u2019abord, la demande de r\u00e9sidences secondaires y a explos\u00e9 durant la pand\u00e9mie de coronavirus. En effet, comme l\u2019indique l\u2019\u00e9tude Monitoring zum Vollzug und zu den Wirkungen des Zweitwohnungsgesetzes<\/a> (monitoring concernant la mise en \u0153uvre et les effets de la loi sur les r\u00e9sidences secondaires[1]<\/a>), publi\u00e9e au printemps 2023, davantage de personnes ont alors eu recours au t\u00e9l\u00e9travail et les voyages ont \u00e9t\u00e9 temporairement restreints, entre autres explications. De ce fait, l\u2019offre pr\u00e9alablement exc\u00e9dentaire de r\u00e9sidences secondaires, mise en \u00e9vidence dans l\u2019Analyse des effets de la loi f\u00e9d\u00e9rale sur les r\u00e9sidences secondaires de\u00a02021<\/a>, s\u2019est \u00e9puis\u00e9e.<\/p>\n

De plus, la demande de r\u00e9sidences principales a \u00e9galement augment\u00e9 dans les localit\u00e9s touristiques ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es. Selon Peder Plaz, co-directeur du Forum \u00e9conomique des Grisons, cela s\u2019explique principalement par la hausse du nombre d\u2019emplois qui y ont \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9s. Et comme les personnes partant \u00e0 la retraite restent aussi sur place, les logements sont d\u2019autant plus recherch\u00e9s[2]<\/a>.<\/p>\n

Par ailleurs, depuis l\u2019adoption de la loi sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire, il s\u2019av\u00e8re compliqu\u00e9 de construire sur de nouveaux sites. Comme le dimensionnement des zones \u00e0 b\u00e2tir est \u00e9tabli en fonction des pr\u00e9visions d\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique, les communes o\u00f9 s\u2019annonce une stagnation ou un recul du nombre d\u2019habitants sont particuli\u00e8rement d\u00e9savantag\u00e9es: il leur faut r\u00e9duire les zones \u00e0 b\u00e2tir surdimensionn\u00e9es et mobiliser leurs r\u00e9serves de terrains constructibles, ce qui repr\u00e9sente un d\u00e9fi pour nombre d\u2019entre elles.<\/p>\n

Enfin, la loi f\u00e9d\u00e9rale sur les r\u00e9sidences secondaires (LRS) contribue \u00e0 aggraver cette situation de p\u00e9nurie (voir encadr\u00e9<\/em>). Son article\u00a011 stipule en effet que, dans le cas des logements et des immeubles r\u00e9gis par l\u2019ancien droit, c\u2019est-\u00e0-dire dont la construction a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e ou autoris\u00e9e avant l\u2019adoption de l\u2019initiative de 2012, le mode d\u2019habitation est libre. Ainsi, environ 95% du parc de logements des communes dites de r\u00e9sidences secondaires (communes dont la part de r\u00e9sidences secondaires d\u00e9passe 20%) peuvent \u00eatre utilis\u00e9s, lou\u00e9s ou vendus en tant que r\u00e9sidences secondaires. Ce quota concerne donc les communes assujetties aux dispositions de la LRS.<\/p>\n

Comme les prix des r\u00e9sidences secondaires sont \u00e9lev\u00e9s, la r\u00e9affectation d\u2019une r\u00e9sidence principale en r\u00e9sidence secondaire est une op\u00e9ration tr\u00e8s lucrative. Elle prive n\u00e9anmoins les populations locales de possibilit\u00e9s de logement, d\u2019autant que le nombre de ces conversions a nettement augment\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es. L\u2019assouplissement des conditions pr\u00e9vues par l\u2019article\u00a011 de la LRS, qui a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9 dans le cadre d\u2019une initiative du conseiller national Martin Candinas et qui devrait entrer en vigueur au 1er\u00a0<\/sup>janvier 2025, permettra aussi de cr\u00e9er des logements en mode d\u2019habitation libre lors d\u2019agrandissements de b\u00e2timents existants, ce qui sera une incitation suppl\u00e9mentaire \u00e0 b\u00e2tir des r\u00e9sidences secondaires plut\u00f4t que principales.<\/p>\n

\u00c9changes d\u2019exp\u00e9riences<\/h2>\n

Dans ce contexte, l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du d\u00e9veloppement territorial (ARE) s\u2019est associ\u00e9 \u00e0 l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL) et au Secr\u00e9tariat d\u2019\u00c9tat \u00e0 l\u2019\u00e9conomie (Seco) pour organiser, en f\u00e9vrier\u00a02024, une journ\u00e9e d\u2019\u00e9change d\u2019exp\u00e9riences consacr\u00e9e aux r\u00e9sidences principales dans les r\u00e9gions touristiques<\/a>. Aux c\u00f4t\u00e9s de repr\u00e9sentants de cantons et de groupements d\u2019int\u00e9r\u00eat, des communes ont eu la possibilit\u00e9 d\u2019y pr\u00e9senter leurs strat\u00e9gies de gestion de la p\u00e9nurie de logements et de les soumettre \u00e0 la discussion.<\/p>\n

Tout comme Flims, Davos (GR) a d\u00e9fini une strat\u00e9gie pour rem\u00e9dier \u00e0 cette p\u00e9nurie. Lors du d\u00e9veloppement de sites, la commune applique des plans d\u2019am\u00e9nagement qui autorisent, par exemple, des indices d\u2019utilisation plus \u00e9lev\u00e9s pour permettre de densifier le b\u00e2ti. Au titre d\u2019une compensation de cette plus-value de planification, la commune exige une part locative de 50%, dont \u00e0 nouveau 50% de loyers fix\u00e9s sur la base des co\u00fbts, et non dans une optique de rendement. Toujours dans le cadre de cette strat\u00e9gie, Davos mise notamment sur des biens immobiliers appartenant \u00e0 la commune et sur leur potentiel d\u2019utilisation en tant que r\u00e9sidences principales. Elle entend par ailleurs assurer un suivi des r\u00e9affectations en r\u00e9sidences secondaires de logements r\u00e9gis par l\u2019ancien droit, tout en envisageant la possibilit\u00e9 de les restreindre en ne les autorisant que sur des sites b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une situation centrale et d\u2019une bonne desserte.<\/p>\n

D\u2019autres communes, dont Saanen (BE) et Ch\u00e2teau-d\u2019\u0152x (VD), privil\u00e9gient les projets de construction de logements d\u2019utilit\u00e9 publique et coop\u00e9ratifs pour cr\u00e9er ou conserver des r\u00e9sidences principales. Surses (GR) s\u2019efforce quant \u00e0 elle de mieux exploiter l\u2019habitat existant, par exemple en construisant ou en maintenant des logements attrayants pour les personnes \u00e2g\u00e9es.<\/p>\n

N\u00e9cessit\u00e9 de changer de perspective<\/h2>\n

D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, il y a assez de logements dans les communes comptant plus de 20% de r\u00e9sidences secondaires. Le probl\u00e8me r\u00e9side dans leur r\u00e9partition. Il importe de maintenir et de d\u00e9velopper le parc de logements existants pour les habitants et les nouveaux arrivants. La situation actuelle ne peut plus durer car elle entra\u00eene une spirale n\u00e9gative sur le plan \u00e9conomique et social: difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e8s au logement pour la population locale et les personnes susceptibles de s\u2019installer, manque de main-d\u2019\u0153uvre pour les employeurs, d\u00e9sertification croissante des villages et des vall\u00e9es, fermetures d\u2019\u00e9coles.<\/p>\n

L\u2019article\u00a012 de la LRS \u00e9nonce clairement qu\u2019au besoin, c\u2019est aux cantons et aux communes qu\u2019il revient de prendre les mesures n\u00e9cessaires pour pr\u00e9venir ces \u00e9volutions ind\u00e9sirables, r\u00e9sultant d\u2019une utilisation sans limites de logements cr\u00e9\u00e9s selon l\u2019ancien droit en tant que r\u00e9sidences secondaires. \u00c0 cette fin, les cantons peuvent limiter davantage que la LRS la r\u00e9affectation en r\u00e9sidence secondaire d\u2019un logement utilis\u00e9 jusque-l\u00e0 comme r\u00e9sidence principale. Des communes comme Flims et Davos ont r\u00e9ussi \u00e0 vaincre les r\u00e9sistances internes et externes et \u00e0 prendre de telles mesures. Il faut esp\u00e9rer qu\u2019elles recevront le soutien des cantons et feront des \u00e9mules.<\/p>\n

  1. \u00c9tude disponible en allemand, avec un r\u00e9sum\u00e9 en fran\u00e7ais. [<\/span>]<\/a><\/li>
  2. Voir Marti et Plaz (2023). [<\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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