Le graphique\u00a01 montre les effets des mesures de contr\u00f4le des loyers, de protection contre les r\u00e9siliations de bail et d\u2019intervention sur le parc de logements si l\u2019on consid\u00e8re diff\u00e9rents aspects du march\u00e9 de l\u2019habitat, notamment les loyers, les prix d\u2019achat et la qualit\u00e9 des logements. Il permet de voir si les auteurs des \u00e9tudes empiriques sont d\u2019accord sur les diff\u00e9rents effets produits et s\u2019ils estiment que telle ou telle mesure entra\u00eene, par exemple, une hausse ou une baisse des prix ou du nombre de logements disponibles.<\/p>\n
Graphique 1: Une grande majorit\u00e9 des \u00e9tudes consid\u00e9r\u00e9es montre que le contr\u00f4le des loyers permet de faire baisser leurs prix (1965-2025)<\/h2>\n
![\"\"](\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/content\/uploads\/2026\/03\/DV_02-26_Kholodilin_FR_01_neu-979x1024.png\")
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Le contr\u00f4le des loyers a pour but de pr\u00e9venir la hausse des prix des logements d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9s ou l\u2019application de prix trop \u00e9lev\u00e9s pour les nouvelles locations. Comme le loyer repr\u00e9sente le principal poste de d\u00e9pense de consommation (soit une part de 15% \u00e0 30% en moyenne), son augmentation a une forte incidence sur le pouvoir d\u2019achat des locataires. C\u2019est la raison pour laquelle les \u00c9tats d\u00e9cident souvent de limiter le montant et le taux de progression des loyers, en particulier dans les r\u00e9gions o\u00f9 le march\u00e9 du logement est tendu, ainsi que pour certains types de logement. En Suisse, les bailleurs sont cens\u00e9s fixer les prix en tenant compte des \u00abloyers usuels dans la localit\u00e9 ou le quartier, pour des objets semblables\u00bb, sauf dans le cas des appartements et maisons familiales de luxe comportant six pi\u00e8ces ou plus. En Allemagne, le contr\u00f4le ne s\u2019applique pas aux logements achev\u00e9s ou enti\u00e8rement r\u00e9nov\u00e9s depuis octobre 2014 et situ\u00e9s dans des r\u00e9gions o\u00f9 le march\u00e9 du logement est sous tension. En Espagne, les petits bailleurs d\u00e9tenant au maximum dix logements ou une surface habitable ne d\u00e9passant pas 1500 m\u00e8tres carr\u00e9s \u00e9chappent \u00e9galement \u00e0 ce contr\u00f4le tandis qu\u2019en France, le dispositif d\u2019encadrement des loyers concerne tous les logements dans les zones r\u00e9glement\u00e9es.<\/p>\n
La majorit\u00e9 des \u00e9tudes empiriques montrent que le contr\u00f4le des loyers agit effectivement comme un frein \u00e0 la hausse des prix de location et d\u2019achat pour les logements qui y sont soumis, mais qu\u2019il a aussi d\u2019autres r\u00e9percussions, telles qu\u2019une baisse de la construction et de la qualit\u00e9 des logements de m\u00eame que des d\u00e9m\u00e9nagements moins fr\u00e9quents des locataires. De plus, il a pour effet une augmentation du prix des locations auxquelles il ne s\u2019applique pas ainsi que de la part des logements en propri\u00e9t\u00e9[2]<\/a>.<\/p>\n La protection contre les r\u00e9siliations de bail vise \u00e0 r\u00e9duire les risques d\u2019expulsion, en \u00e9vitant ainsi aux locataires des d\u00e9m\u00e9nagements co\u00fbteux et d\u00e9sagr\u00e9ables, voire une situation de sans-abrisme. Les r\u00e9siliations ne sont permises qu\u2019\u00e0 condition d\u2019\u00eatre d\u00fbment justifi\u00e9es, par exemple quand les bailleurs ont eux-m\u00eames besoin du logement ou que les locataires ne paient pas le loyer. De m\u00eame, il existe dans la plupart des pays une dur\u00e9e minimale l\u00e9gale pour les contrats de bail. Elle est de trois\u00a0ans en France, de quatre\u00a0ans en Irlande, de trois \u00e0 quatre\u00a0ans en Italie et de cinq \u00e0\u00a0sept\u00a0ans en Espagne.<\/p>\n La majorit\u00e9 des \u00e9tudes consid\u00e9r\u00e9es arrivent \u00e0 la conclusion que ce dispositif de protection r\u00e9duit effectivement les risques de r\u00e9siliation, et donc aussi la mobilit\u00e9 des locataires ainsi que le taux de logements vides, mais qu\u2019il entra\u00eene en parall\u00e8le un ralentissement de la construction de logements.<\/p>\n En cas de p\u00e9nurie s\u00e9v\u00e8re de logements, l\u2019\u00c9tat peut d\u00e9cider d\u2019intervenir en imposant une redistribution des locaux d\u2019habitation, afin qu\u2019il soit fait un usage aussi efficace que possible du parc de logements existant. Il a ainsi la possibilit\u00e9 d\u2019interdire la d\u00e9molition de logements ou leur r\u00e9affectation \u00e0 d\u2019autres usages (bureaux ou h\u00e9bergements touristiques, par exemple), mais aussi de modifier la r\u00e9partition des surfaces habitables de sorte \u00e0 permettre le placement de nouveaux locataires dans des logements inoccup\u00e9s.<\/p>\n Des mesures de cette nature ont \u00e9t\u00e9 prises en Suisse, par exemple l\u2019interdiction de nouvelles r\u00e9sidences secondaires ou la r\u00e9glementation des locations de courte dur\u00e9e. Il ressort des \u00e9tudes relatives \u00e0 la politique d\u2019intervention sur le logement que celle-ci favorise une baisse des prix de l\u2019immobilier. La plupart de ces \u00e9tudes se r\u00e9f\u00e8rent aux mesures destin\u00e9es \u00e0 limiter les locations de courte dur\u00e9e propos\u00e9es sur des plateformes comme Airbnb, les autorit\u00e9s partant du principe que ces mesures ont pour effet d\u2019ass\u00e9cher le march\u00e9 de la location de longue dur\u00e9e. D\u2019apr\u00e8s les \u00e9tudes portant sur l\u2019Australie, l\u2019Allemagne et les \u00c9tats-Unis, il semble toutefois qu\u2019elles n\u2019aient pas d\u2019incidences sur ce dernier.<\/p>\n <\/p>\n Le graphique 2 porte sur les mesures prises au titre de la politique d\u2019aide au logement, telles que les aides vers\u00e9es aux locataires et la construction de logements \u00e0 caract\u00e8re social. Les aides au logement (ou allocations de logement) sont des aides de l\u2019\u00c9tat destin\u00e9es \u00e0 couvrir une part du co\u00fbt des loyers des m\u00e9nages \u00e0 faible revenu, sur la base d\u2019un examen r\u00e9gulier de leurs conditions de ressources. Il s\u2019agit aussi d\u2019une forme d\u2019aide peu contraignante, car les m\u00e9nages ont la possibilit\u00e9 de choisir eux-m\u00eames le logement o\u00f9 ils souhaitent vivre. Elle existe dans de nombreux pays d\u2019Europe, dont l\u2019Allemagne, l\u2019Autriche, la Belgique et la France, mais pas en Suisse.<\/p>\n Selon la plupart des \u00e9tudes examin\u00e9es, les aides au logement n\u2019ont pas d\u2019effets statistiquement significatifs sur l\u2019emploi. Il semble en revanche qu\u2019elles donnent lieu \u00e0 une hausse des loyers, ce qui renvoie \u00e0 la faible \u00e9lasticit\u00e9 de l\u2019offre de logements: s\u2019il est vrai que l\u2019accroissement de la demande de logements li\u00e9 au versement des aides induit une am\u00e9lioration de l\u2019habitat des allocataires en termes de superficie et de qualit\u00e9, il favorise par ailleurs une augmentation des loyers. Les aides au logement permettent manifestement d\u2019acc\u00e9der \u00e0 un habitat et \u00e0 un voisinage de meilleure qualit\u00e9, mais aussi \u00e0 un logement de plus grande taille. Outre leurs effets positifs sur la sant\u00e9 psychique des b\u00e9n\u00e9ficiaires, elles peuvent contribuer \u00e0 l\u2019am\u00e9lioration des r\u00e9sultats scolaires des enfants, \u00e0 l\u2019att\u00e9nuation des risques de r\u00e9siliation et \u00e0 la r\u00e9duction des in\u00e9galit\u00e9s.<\/p>\n L\u2019encouragement \u00e0 la construction de logements est un autre type d\u2019aide, qui vise principalement \u00e0 d\u00e9velopper l\u2019offre d\u2019habitations de prix abordable, afin d\u2019am\u00e9liorer l\u2019acc\u00e8s au logement. Les logements subventionn\u00e9s par l\u2019\u00c9tat sont lou\u00e9s \u00e0 des m\u00e9nages \u00e0 faible revenu pour un loyer mod\u00e9r\u00e9. On les trouve principalement en France, en Su\u00e8de et au Royaume-Uni. Le logement social ne semble pas avoir d\u2019impact significatif sur l\u2019emploi. En d\u2019autres termes, ces aides suppl\u00e9mentaires n\u2019affaiblissent pas les incitations \u00e0 travailler. Contrairement aux aides au logement, elles entra\u00eenent une baisse des loyers et une r\u00e9duction de la mobilit\u00e9. Elles permettent \u00e9galement d\u2019am\u00e9liorer les conditions de logement et de lutter contre les in\u00e9galit\u00e9s.<\/p>\n Le march\u00e9 du logement est souvent consid\u00e9r\u00e9 comme d\u00e9faillant. C\u2019est pourquoi les \u00c9tats prennent de nombreuses mesures pour am\u00e9liorer les conditions d\u2019habitation des m\u00e9nages d\u00e9favoris\u00e9s, mais sans conna\u00eetre pr\u00e9cis\u00e9ment leurs effets et leurs interactions. L\u2019analyse des \u00e9tudes r\u00e9alis\u00e9es sur le sujet fait appara\u00eetre que les r\u00e9sultats obtenus sont parfois diff\u00e9rents de ceux escompt\u00e9s. Il s\u2019av\u00e8re ainsi que le contr\u00f4le des loyers tend \u00e0 faire baisser les prix de ces derniers, alors que les aides au logement les font plut\u00f4t augmenter. Quand ces deux types de mesures sont mis en place en m\u00eame temps, leurs effets s\u2019annulent mutuellement, ce qui peut \u00eatre probl\u00e9matique et engendrer, au mieux, des inefficiences, au pire, des distorsions. On voit donc que beaucoup de mesures ne produisent pas n\u00e9cessairement beaucoup de r\u00e9sultats et que, comme le dit l\u2019adage, \u00abtrop de cuisiniers finissent par g\u00e2ter la sauce\u00bb.<\/p>\n Le probl\u00e8me s\u2019accentue quand diverses mesures sont mises en \u0153uvre par diff\u00e9rentes autorit\u00e9s, telles que les minist\u00e8res de la construction, des finances et de la justice, ou encore \u00e0 diff\u00e9rents niveaux du gouvernement, par exemple f\u00e9d\u00e9ral, cantonal et communal. De plus, l\u2019horizon de planification \u00e9tant limit\u00e9 par le cycle des \u00e9lections, il arrive que des mesures semblant pertinentes \u00e0 court terme s\u2019av\u00e8rent plut\u00f4t dommageables \u00e0 longue \u00e9ch\u00e9ance. Pour \u00e9laborer une politique du logement coh\u00e9rente et durable, il importe donc de bien analyser l\u2019impact des diff\u00e9rentes mesures, en tenant compte des effets produits par leur association.<\/p>\n Se loger est un besoin fondamental de l\u2019\u00eatre humain. Or, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un logement d\u00e9cent et d\u2019un prix abordable n\u2019est pas toujours garanti. Dans le monde entier, les gouvernements agissent pour corriger ce que d\u2019aucuns consid\u00e8rent comme une d\u00e9faillance du march\u00e9. La politique du logement visant principalement \u00e0 offrir des espaces habitables convenables, abordables et […]<\/p>","protected":false},"author":14018,"featured_media":218508,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[81,83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[105],"post_content_subject":[191,245,161],"acf":{"seco_author":14018,"seco_co_author":"","author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Wissenschaftlicher Mitarbeiter, Deutsches Institut f\u00fcr Wirtschaftsforschung (DIW), Berlin","seco_author_post_occupation_fr":"Collaborateur scientifique, Institut allemand pour la recherche \u00e9conomique (DIW), Berlin","seco_co_authors_post_ocupation":null,"short_title":"","post_lead":"Partout dans le monde, les \u00c9tats s\u2019attachent \u00e0 enrayer l\u2019augmentation des loyers et la p\u00e9nurie de logements. 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Graphique\u00a02: Une grande majorit\u00e9 des \u00e9tudes consid\u00e9r\u00e9es montre que l\u2019octroi d\u2019aides au logement donne lieu \u00e0 une augmentation des loyers (1965-2025)<\/h2>\n
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<\/a><\/p>\nManque de connaissances sur l\u2019impact des mesures mises en \u0153uvre<\/h2>\n
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