L\u2019agenda politique des grandes agglom\u00e9rations suisses est domin\u00e9 par la p\u00e9nurie de logements et la hausse des loyers. Alors que B\u00e2le-Ville et Gen\u00e8ve se sont d\u00e9j\u00e0 dot\u00e9s de r\u00e8gles plus strictes en mati\u00e8re de protection du logement, la population de Zurich et de Lucerne votera prochainement sur des initiatives similaires. Ce genre d\u2019interventions trouve souvent de l\u2019\u00e9cho dans la population suisse, largement compos\u00e9e de locataires, notamment lorsque les autorit\u00e9s soumettent les d\u00e9molitions, r\u00e9novations et transformations \u00e0 autorisation ou imposent des plafonds inflexibles pour les loyers \u00e0 la suite de r\u00e9novations.<\/p>\n
Ces mesures ont-elles l\u2019effet escompt\u00e9? Se traduisent-elles vraiment par un plus grand nombre de logements \u00e0 prix abordables ou \u00e9touffent-elles les investissements? Pour r\u00e9pondre \u00e0 ces questions, l\u2019auteure du pr\u00e9sent article a men\u00e9 une \u00e9tude avec Konstantin Kholodilin, \u00e9conomiste \u00e0 l\u2019Institut allemand pour la recherche \u00e9conomique \u00e0 Berlin[1]<\/a>. Ils ont \u00e9tudi\u00e9 les effets de la politique de protection du logement sur l\u2019activit\u00e9 de la construction entre 1994 et 2022 en prenant l\u2019exemple du canton de Gen\u00e8ve. Ce dernier sert de cas de figure id\u00e9al car, avec sa loi sur les d\u00e9molitions, transformations et r\u00e9novations (LDTR) ainsi que ses contr\u00f4les \u00e9tatiques des loyers, il dispose assur\u00e9ment du r\u00e9gime le plus restrictif de Suisse, mais aussi du plus long historique (voir encadr\u00e9<\/em>). Les r\u00e9sultats mettent en \u00e9vidence des conflits d\u2019objectifs: la protection des baux existants se fait au d\u00e9triment de la construction de logements.<\/p>\n L\u2019\u00e9tude refl\u00e8te le degr\u00e9 de r\u00e9glementation sur l\u2019ensemble de la p\u00e9riode, en tenant compte de chaque durcissement et de chaque assouplissement de la l\u00e9gislation. Elle distingue deux types de r\u00e9glementation: le contr\u00f4le des loyers qui limite leur montant et la politique du logement de l\u2019\u00c9tat qui restreint les droits d\u2019ali\u00e9nation, par exemple en interdisant la d\u00e9molition de logements, leur r\u00e9affectation \u00e0 des fins commerciales ainsi que le regroupement ou la transformation de logements locatifs en logements en propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Les donn\u00e9es montrent clairement qu\u2019un durcissement des restrictions d\u2019utilisation entra\u00eene, avec un certain d\u00e9calage dans le temps, une baisse marqu\u00e9e des investissements dans les nouvelles constructions. Les investisseurs institutionnels, telles que les caisses de pension ou les compagnies d\u2019assurance, y sont particuli\u00e8rement sensibles. Selon les mod\u00e9lisations, les investissements annuels de cette cat\u00e9gorie d\u2019investisseurs dans les nouvelles constructions se sont effondr\u00e9s d\u2019environ 400\u00a0millions de francs sur la p\u00e9riode \u00e9tudi\u00e9e (voir graphique<\/em>), tandis que les plafonds de loyer plus stricts p\u00e8sent moins lourd dans la balance, entra\u00eenant un recul des investissements d\u2019environ 100\u00a0millions de francs.<\/p>\n Cette r\u00e9action semble plausible d\u2019un point de vue \u00e9conomique. En effet, il n\u2019est gu\u00e8re rentable de se lancer dans un vaste projet de construction lorsque la d\u00e9molition et la reconstruction d\u2019un bien immobilier sont entrav\u00e9es et retard\u00e9es par de strictes conditions d\u2019autorisation et que les perspectives de rendement se d\u00e9t\u00e9riorent. Tributaires de flux de tr\u00e9sorerie pr\u00e9visibles, les investisseurs institutionnels se retirent de ce type de projets. D\u2019o\u00f9 ce paradoxe: les mesures cens\u00e9es prot\u00e9ger le logement ont pour effet d\u2019entraver la cr\u00e9ation de nouveaux logements. Les taux de vacance \u00e0 Gen\u00e8ve continuent de baisser apr\u00e8s les interventions r\u00e9glementaires et la p\u00e9nurie de logements s\u2019aggrave.<\/p>\nDes investissements contrari\u00e9s par une politique du logement protectrice<\/h2>\n
Chute estim\u00e9e des investissements institutionnels dans les nouvelles constructions apr\u00e8s un durcissement de la politique du logement \u00e0 Gen\u00e8ve<\/h2>\n
GRAPHIQUE INTERACTIF<\/h6>\n