{"id":217898,"date":"2026-03-05T07:00:46","date_gmt":"2026-03-05T06:00:46","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=217898"},"modified":"2026-03-05T13:51:41","modified_gmt":"2026-03-05T12:51:41","slug":"reglementation-des-loyers-existants-une-protection-avec-des-effets-secondaires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2026\/03\/reglementation-des-loyers-existants-une-protection-avec-des-effets-secondaires\/","title":{"rendered":"R\u00e9glementation des loyers existants: une protection avec des effets secondaires"},"content":{"rendered":"<p>Les loyers des appartements nouvellement mis en location en Suisse augmentent depuis des ann\u00e9es, tandis que le nombre de logements vacants diminue. Dans de nombreuses localit\u00e9s, la recherche de logement s\u2019av\u00e8re difficile. Le d\u00e9bat public se concentre souvent sur la construction de nouveaux logements. Or, malgr\u00e9 les nombreux chantiers men\u00e9s \u00e0 bien ces derni\u00e8res d\u00e9cennies, les loyers ont continu\u00e9 d\u2019augmenter. Il vaut donc la peine de se poser une autre question: l\u2019espace habitable existant est-il utilis\u00e9 de mani\u00e8re efficace?<\/p>\n<p>Dans un march\u00e9 libre, c\u2019est le signal de prix qui assure une affectation efficace des ressources. Sur le march\u00e9 du logement, cela signifie que les appartements sont attribu\u00e9s aux m\u00e9nages qui en profitent le plus. Or, ce m\u00e9canisme ne fonctionne que partiellement sur le march\u00e9 locatif suisse, le droit du bail limitant l\u2019adaptation des loyers en cours \u00e0 quelques facteurs de co\u00fbts d\u00e9finis par la loi. Dans les faits, seuls les loyers des nouvelles locations peuvent \u00eatre align\u00e9s sur le march\u00e9<a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a>. Le terme de \u00abloyer de march\u00e9\u00bb d\u00e9signe donc plus exactement un loyer bas\u00e9 sur l\u2019offre, car on ne dispose pas de donn\u00e9es sur les loyers qui s\u2019appliqueraient sans une r\u00e9glementation des loyers existants.<\/p>\n<p>Les critiques formul\u00e9es \u00e0 l\u2019encontre de la r\u00e9glementation des loyers visent le plus souvent son effet de ralentissement sur la construction. Dans le syst\u00e8me suisse, cet argument n\u2019est valable que dans une certaine mesure, car les nouvelles constructions n\u2019y sont pas soumises<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a>. <sup>\u00a0<\/sup>L\u2019impact de la mauvaise allocation des logements est n\u00e9glig\u00e9, bien que, selon Glaeser et Luttmer (2003), celle-ci puisse occasionner des co\u00fbts plus \u00e9lev\u00e9s que les incitations biais\u00e9es \u00e0 l\u2019investissement.<\/p>\n<h2>Des loyers moins \u00e9lev\u00e9s pour les locataires de longue date<\/h2>\n<p>Comme expos\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, l\u2019adaptation des loyers en cours est limit\u00e9e aux facteurs de co\u00fbts d\u00e9finis par la loi, tandis que les loyers des nouvelles locations peuvent en grande partie \u00eatre fix\u00e9s librement. Cette segmentation engendre ce qui s\u2019apparente \u00e0 un bonus de fid\u00e9lit\u00e9: plus la dur\u00e9e de location est longue, plus l\u2019\u00e9cart entre les loyers en cours et les loyers bas\u00e9s sur l\u2019offre propos\u00e9s aux nouveaux locataires pour un logement comparable est important.<\/p>\n<p>Les donn\u00e9es permettent d\u2019\u00e9tablir un sch\u00e9ma clair: apr\u00e8s dix ann\u00e9es de location, ce bonus correspond \u00e0 environ 20% du loyer actuel; apr\u00e8s trente ans, il peut m\u00eame d\u00e9passer 40%<a href=\"#footnote_3\" id=\"footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor\">[3]<\/a>.\u00a0Dans cette logique, cet avantage est \u00e9troitement li\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e2ge des locataires: un m\u00e9nage de locataires \u00e2g\u00e9s de 25\u00a0ans b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un bonus d\u2019environ 10% en moyenne, qui d\u00e9passera 35% pour un m\u00e9nage de locataires \u00e2g\u00e9s de 70\u00a0ans (voir <em>graphique<\/em>).<\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Les locataires \u00e2g\u00e9s b\u00e9n\u00e9ficient de loyers moins \u00e9lev\u00e9s (2010-2022)<\/h2>\n<h6 class=\"copy-small-bold\">GRAPHIQUE INTERACTIF<\/h6>\n<div class='chart chart--normal' id='HAUCK-STALDER-VONEHRLICH_03-2026_FR'><\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n\n    Highcharts.setOptions({\n        lang: {\n            decimalPoint: ',',\n            thousandsSep: ' '\n        }\n    });\n\n    $('#HAUCK-STALDER-VONEHRLICH_03-2026_FR').highcharts({\n\n        chart: {\n            type: 'spline'\n        },\n\n        title: {\n            text: ''\n        },\n\n        subtitle: {\n            text: ''\n        },\n\n        plotOptions: {\n            spline: {\n                marker: {\n                    enabled: false\n                }\n            }\n        },\n\n        xAxis: {\n            title: {\n                text: '\u00c2ge des locataires'\n            },\n            categories: [\n                '25','26','27','28','29','30','31','32','33','34','35','36','37','38','39','40','41','42','43','44','45','46','47','48','49','50','51','52','53','54','55','56','57','58','59','60','61','62','63','64','65','66','67','68','69','70','71','72','73','74','75','76','77','78','79','80'\n            ]\n        },\n\n        tooltip: {\n            shared: true,\n            formatter: function () {\n                if (this.points) {\n                    for (var i = 0; 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(2025) | Graphique: La Vie \u00e9conomique<\/div>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Le verrouillage fait grimper les loyers propos\u00e9s<\/h2>\n<p>Les personnes qui occupent longtemps un logement font des \u00e9conomies implicites croissantes, tandis que celles qui d\u00e9m\u00e9nagent perdent cet avantage et doivent chercher un nouveau logement au loyer bien plus \u00e9lev\u00e9. Le bonus de s\u00e9jour pousse donc les locataires \u00e0 ne pas d\u00e9m\u00e9nager, m\u00eame si leur logement n\u2019est plus adapt\u00e9 \u00e0 leur situation de vie. Les estimations des auteurs du pr\u00e9sent article montrent qu\u2019apr\u00e8s dix ans, le bonus de s\u00e9jour moyen r\u00e9duit la probabilit\u00e9 de d\u00e9m\u00e9nagement d\u2019environ 12%.<\/p>\n<p>Cet effet de verrouillage (<em>lock-in<\/em>) soustrait une grande partie du parc de logements au march\u00e9 libre, ce qui cr\u00e9e un effet d\u2019exclusion (<em>lock-out)<\/em> des autres locataires, les m\u00e9nages aux besoins grandissants ayant de la peine \u00e0 trouver des offres de logement adapt\u00e9es. En l\u2019absence de r\u00e9glementation, la demande croissante se r\u00e9partirait sur l\u2019ensemble du parc immobilier, car les locataires en place lib\u00e9reraient leur logement en raison du signal de prix. Avec la r\u00e9glementation, cette m\u00eame demande ne se porte que sur les logements lib\u00e9r\u00e9s et ceux nouvellement construits, soit une offre nettement plus restreinte, ce qui fait grimper les loyers propos\u00e9s sur le march\u00e9 au-del\u00e0 du niveau auquel le march\u00e9 se stabiliserait sans r\u00e9glementation.<\/p>\n<p>Ce constat rev\u00eat une importance cruciale dans le cadre de l\u2019analyse car le bonus de s\u00e9jour calcul\u00e9 habituellement sur\u00e9value syst\u00e9matiquement les avantages r\u00e9els que la r\u00e9glementation procure aux locataires en place (voir <em>graphique<\/em>). Sans r\u00e9glementation, le loyer uniforme se situerait entre le loyer existant et le loyer bas\u00e9 sur l\u2019offre. Les locataires en place paieraient des loyers plus \u00e9lev\u00e9s, tandis que les nouveaux locataires b\u00e9n\u00e9ficieraient de loyers plus bas. Les effets de distribution ne se produiraient donc pas entre les bailleurs et les locataires, mais entre les locataires. Afin de quantifier qui profiterait vraiment de cette situation et qui en paierait le prix, il faut d\u00e9terminer le loyer d\u2019\u00e9quilibre hypoth\u00e9tique sans r\u00e9glementation.<\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Les simulations confirment la mauvaise affectation<\/h2>\n<p>Afin de quantifier cette mauvaise affectation, les auteurs de l\u2019\u00e9tude ont \u00e9labor\u00e9 un mod\u00e8le structurel qui permet de simuler la mani\u00e8re dont les logements seraient attribu\u00e9s aux m\u00e9nages en l\u2019absence de r\u00e9glementation des loyers existants. Les r\u00e9sultats confirment les effets attendus: les loyers d\u2019\u00e9quilibre simul\u00e9s sont nettement inf\u00e9rieurs aux loyers bas\u00e9s sur l\u2019offre observ\u00e9s, surtout dans les r\u00e9gions o\u00f9 la demande de logements est en forte hausse. La r\u00e9glementation profite aux locataires \u00e2g\u00e9s, qui paient des loyers plus bas que dans un sc\u00e9nario sans r\u00e9glementation, dont il ressort que les jeunes m\u00e9nages paieraient moins de loyer.<\/p>\n<p>Ces effets sur les prix se refl\u00e8tent dans la consommation d\u2019espace habitable: les m\u00e9nages plus \u00e2g\u00e9s en consomment plus qu\u2019ils ne le feraient en l\u2019absence de r\u00e9glementation, tandis que les jeunes m\u00e9nages doivent se contenter de surfaces plus restreintes en raison de l\u2019offre limit\u00e9e.<\/p>\n<p>Les loyers bas\u00e9s sur l\u2019offre, plus \u00e9lev\u00e9s du fait de la r\u00e9glementation, envoient en outre un signal fauss\u00e9 au march\u00e9 de la construction qui, s\u2019alignant sur ces loyers plus \u00e9lev\u00e9s, est davantage incit\u00e9 \u00e0 construire de nouveaux logements qu\u2019il ne le serait dans un march\u00e9 libre. Une meilleure gestion du parc de logements existants permettrait de lib\u00e9rer des surfaces qui sont aujourd\u2019hui bloqu\u00e9es par l\u2019effet de verrouillage, et de ce fait, les besoins en termes de logements \u00e0 construire diminueraient.<\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Le potentiel d\u2019all\u00e8gement d\u2019une attribution plus efficace des logements<\/h2>\n<p>Revenons-en \u00e0 la question initiale: en Suisse, les logements existants ne sont pas utilis\u00e9s de mani\u00e8re efficace, en grande partie \u00e0 cause de la r\u00e9glementation des loyers appliqu\u00e9e aux baux existants. Il ressort de l\u2019\u00e9tude qu\u2019une affectation plus efficace du parc immobilier offre un potentiel d\u2019all\u00e8gement consid\u00e9rable, m\u00eame sans nouvelles constructions. La r\u00e9glementation apporte certes une s\u00e9curit\u00e9 de planification et, d\u2019une certaine mani\u00e8re, d\u00e9place la logique du march\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 vers le march\u00e9 de la location, mais elle augmente \u00e9galement les co\u00fbts de transaction lors d\u2019un d\u00e9m\u00e9nagement, sapant ainsi un avantage primordial de la location, \u00e0 savoir la mobilit\u00e9. La location est particuli\u00e8rement int\u00e9ressante pour les m\u00e9nages dont les besoins \u00e9voluent, mais la r\u00e9glementation paralyse ce march\u00e9 qui, en r\u00e9alit\u00e9, est plus flexible.<\/p>\n<p>Cens\u00e9e prot\u00e9ger contre l\u2019\u00e9viction, la r\u00e9glementation conduit en fin de compte syst\u00e9matiquement \u00e0 une mauvaise attribution des logements. Pour corriger cette situation, les responsables politiques doivent prendre des mesures visant \u00e0 renforcer le signal de prix sur le march\u00e9 locatif, \u00e0 cr\u00e9er les bonnes incitations et \u00e0 r\u00e9partir plus efficacement les logements existants.<\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">\u00abPremi\u00e8re location\u00bb d\u00e9signe les nouveaux objets mis sur le march\u00e9 et les changements de locataires.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">B\u00e2le fait par exemple exception en appliquant des r\u00e8gles plus strictes \u00e9galement aux premi\u00e8res locations. On y observe que cette intervention plus marqu\u00e9e ralentit les nouvelles constructions. Voir Schl\u00e4pfer et Truffer (2025).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_3\" class=\"footnote--item\">Voir Hauck <em>et al <\/em>(2025).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les loyers des appartements nouvellement mis en location en Suisse augmentent depuis des ann\u00e9es, tandis que le nombre de logements vacants diminue. Dans de nombreuses localit\u00e9s, la recherche de logement s\u2019av\u00e8re difficile. Le d\u00e9bat public se concentre souvent sur la construction de nouveaux logements. 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Dans le secteur immobilier, le d\u00e9bat se concentre sur les nouvelles constructions, n\u00e9gligeant la question de l\u2019utilisation efficace du parc locatif existant. Une \u00e9tude r\u00e9cente a examin\u00e9 comment la r\u00e9glementation suisse des loyers en cours fausse l\u2019attribution des logements et quels en sont les co\u00fbts.","post_hero_image_description":"Les personnes qui souhaitent d\u00e9m\u00e9nager doivent souvent chercher un nouvel appartement au loyer nettement plus \u00e9lev\u00e9.","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"Keystone","post_references_literature":"<ul>\r\n \t<li class=\"content-copy\">\r\n<h6 class=\"content-copy\">Glaeser E. L. et Luttmer E. F. P. (2003). 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