{"id":218003,"date":"2026-03-09T07:00:44","date_gmt":"2026-03-09T06:00:44","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=218003"},"modified":"2026-03-09T14:43:56","modified_gmt":"2026-03-09T13:43:56","slug":"la-densification-atteint-ses-limites","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2026\/03\/la-densification-atteint-ses-limites\/","title":{"rendered":"\u00abLa densification atteint ses limites\u00bb"},"content":{"rendered":"
Monsieur Scognamiglio, vous avez grandi dans une ancienne demeure patricienne \u00e0 Bolligen, pr\u00e8s de Berne. Est-ce de l\u00e0 que vient votre int\u00e9r\u00eat pr\u00e9coce pour l\u2019immobilier?<\/div>\n

Oui, absolument. D\u00e8s l\u2019\u00e2ge de dix ans, je me suis int\u00e9ress\u00e9 aux b\u00e2timents historiques, me demandant comment \u00e9tait calcul\u00e9e la valeur d\u2019un bien immobilier. Une demeure peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une ruine ou un ch\u00e2teau, en fonction de la personne qui l\u2019\u00e9value.<\/p>\n

Pourquoi les prix de l\u2019immobilier augmentent-ils depuis des d\u00e9cennies?<\/div>\n

L\u2019offre est rare et la demande, \u00e9lev\u00e9e. En comparaison internationale, la Suisse est tr\u00e8s attractive: gr\u00e2ce \u00e0 sa politique de promotion \u00e9conomique, elle parvient \u00e0 attirer de nombreuses entreprises qui, \u00e0 leur tour, drainent une main-d\u2019\u0153uvre qualifi\u00e9e disposant de revenus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

Pour quelles raisons le rel\u00e8vement du taux directeur par la BNS entre 2022 et 2024 n\u2019a eu que peu d\u2019effets sur la hausse des prix de l\u2019immobilier?<\/div>\n

Sans cette intervention, cette hausse aurait probablement \u00e9t\u00e9 encore plus marqu\u00e9e. \u00c0 cette \u00e9poque, nous \u00e9tions tr\u00e8s proches d\u2019une correction du march\u00e9. Mais les propri\u00e9taires qui ne sont pas contraints de vendre peuvent attendre, d\u2019autant plus que nombre d\u2019entre eux ont souscrit un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 taux fixe et ne ressentent donc pas imm\u00e9diatement les hausses de taux d\u2019int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

Pourquoi ne construit-on pas davantage?<\/div>\n

Il y a une raison que personne n\u2019aime entendre: dans de nombreuses villes, la densification atteint ses limites politiques, soci\u00e9tales et physiques. Les terrains constructibles se rar\u00e9fient, les proc\u00e9dures sont longues et les oppositions se multiplient. La densification n\u2019est pas gratuite, elle est de plus en plus co\u00fbteuse et g\u00e9n\u00e8re davantage de conflits.<\/p>\n

Pensez-vous que la r\u00e9glementation actuelle en mati\u00e8re de construction n\u2019encourage pas la densification?<\/div>\n

De nombreuses lois sur les constructions freinent la densification au lieu de l\u2019encourager. Les r\u00e8gles strictes en mati\u00e8re d\u2019utilisation du sol, de distances ou de hauteurs compliquent inutilement la sur\u00e9l\u00e9vation des b\u00e2timents et conduisent souvent \u00e0 leur d\u00e9molition plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 leur transformation. Si l\u2019on veut encourager la densification, notamment pour des raisons \u00e9cologiques, il faut l\u2019encourager sur le plan juridique, en fixant un cadre clair.<\/p>\n

Les autorisations de construire ont fortement augment\u00e9 en 2025. Faut-il s\u2019attendre \u00e0 voir davantage de logements sur le march\u00e9?<\/div>\n

Un examen plus approfondi de ces chiffres r\u00e9v\u00e8le que la d\u00e9molition puis la reconstruction d\u2019un b\u00e2timent ne cr\u00e9ent souvent que tr\u00e8s peu d\u2019espace habitable suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n

Nous manquons de logements \u00e0 des prix abordables.<\/span><\/p>\n

Que penser des oppositions?<\/div>\n

Dans le domaine de la construction, il y a trois leviers: \u00a0l\u2019offre, la demande et l\u2019environnement. Les oppositions font partie de ce dernier. Dans de nombreuses villes, il faut attendre plus d\u2019un an avant de pouvoir construire. Il serait utile que le nombre d\u2019oppositions diminue, m\u00eame si cela ne r\u00e9soudrait pas pour autant la p\u00e9nurie qui est d\u2019origine structurelle.<\/p>\n

\u00c0 quoi tient cette p\u00e9nurie?<\/div>\n

Je vous donne un exemple: une intervention d\u00e9pos\u00e9e au Grand Conseil zurichois demandait d\u2019examiner la possibilit\u00e9 de mieux combiner les zones d\u2019habitation et d\u2019activit\u00e9s afin d\u2019exploiter \u00e0 des fins r\u00e9sidentielles les surfaces inutilis\u00e9es. Un rapport r\u00e9dig\u00e9 \u00e0 ce sujet a d\u00e9clench\u00e9 des contestations, certains voulant freiner les nouvelles constructions, d\u2019autres demandant une plus grande intervention de l\u2019\u00c9tat. Tant que nous ne nous entendrons pas sur la donne de d\u00e9part, il sera difficile de trouver des solutions viables.<\/p>\n

Quels sont les principaux probl\u00e8mes selon vous?<\/div>\n

Nous manquons de logements \u00e0 des prix abordables. Il est difficile d\u2019augmenter l\u2019offre ou d\u2019influencer la demande. Nous ne voulons pas forcer les personnes \u00e2g\u00e9es \u00e0 quitter leur domicile, pas plus que nous ne pouvons r\u00e9glementer les divorces ou les m\u00e9nages compos\u00e9s d\u2019une personne. M\u00eame une personne seule a besoin d\u2019une cuisine, ce qui entra\u00eene une augmentation de la surface utilis\u00e9e par habitant.<\/p>\n

Quels sont les leviers d\u2019action?<\/div>\n

Les lois sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire et sur les constructions devraient \u00eatre assouplies. Il faudrait pouvoir construire des b\u00e2timents plus haut aux endroits qui s\u2019y pr\u00eatent. On pourrait imaginer des mod\u00e8les o\u00f9 l\u2019on autoriserait une augmentation de l\u2019utilisation du sol si 20% \u00e0 30% des logements cr\u00e9\u00e9s sont propos\u00e9s \u00e0 des prix abordables. De telles approches existent d\u00e9j\u00e0, mais leur mise en \u0153uvre prend du temps.<\/p>\n

Quel r\u00f4le jouent les investisseurs institutionnels?<\/div>\n

On estime \u00e0 plus de 400 milliards de francs la valeur des immeubles r\u00e9sidentiels de rendement d\u00e9tenus par des compagnies d\u2019assurances et des caisses de pension. On reproche souvent \u00e0 ces acteurs de tirer les prix vers le haut, mais ils investissent aussi dans de nouveaux b\u00e2timents et des projets de d\u00e9veloppement. Ils ne sont pas la cause principale du probl\u00e8me, mais font partie int\u00e9grante de la solution.<\/p>\n

Qui peut encore acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 aujourd\u2019hui?<\/div>\n

Dans les endroits pris\u00e9s, les prix ont souvent plus que doubl\u00e9 en vingt ans. De moins en moins de personnes peuvent se permettre d\u2019acheter un bien immobilier. Pour forcer le trait, il faut avoir h\u00e9rit\u00e9, vol\u00e9 ou gagn\u00e9 le gros lot. Mais on h\u00e9rite lorsque nos parents ont 90 ans et que l\u2019on a soi-m\u00eame 70 ans, ce qui n\u2019aide gu\u00e8re \u00e0 acheter un logement. Des avancements d\u2019hoirie peuvent \u00eatre une solution. On estime que les locataires pouvant acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ne sont plus que 10% environ aujourd\u2019hui. La Suisse demeure un pays de locataires.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"\"<\/a><\/strong><\/p>\n

Donato Scognamiglio: \u00abLe droit de bail n\u2019est pas tr\u00e8s fourni, il ne compte que quelques articles de loi. En revanche, il existe une abondante jurisprudence.\u00bb (Image: Keystone \/ Claudio Thoma)<\/h6>\n
En vertu du droit du bail, les loyers existants ne peuvent \u00eatre augment\u00e9s que si le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence augmente ou si des investissements g\u00e9n\u00e9rateurs de plus-value sont r\u00e9alis\u00e9s, par exemple. Que se passerait-il si cette r\u00e9glementation \u00e9tait supprim\u00e9e?<\/div>\n

La question est de savoir \u00e0 qui cela profiterait. Les loyers de l\u2019offre, c\u2019est-\u00e0-dire les loyers des logements nouvellement mis en location, sont beaucoup plus \u00e9lev\u00e9s que les loyers en cours. Sans la r\u00e9gulation des loyers, les nouveaux loyers s\u2019\u00e9tabliraient entre ces deux prix, ce qui entra\u00eenerait une augmentation imm\u00e9diate des loyers des locataires qui ne d\u00e9m\u00e9nagent pas, soit 90% d\u2019entre eux, tandis que les personnes qui d\u00e9m\u00e9nagent b\u00e9n\u00e9ficieraient de loyers l\u00e9g\u00e8rement en baisse. C\u2019est une mesure difficile \u00e0 mettre en \u0153uvre d\u2019un point de vue politique.<\/p>\n

La presse rapporte r\u00e9guli\u00e8rement des cas d\u2019immeubles vid\u00e9s de leurs locataires \u00e0 des fins de r\u00e9novation. Dans quelles limites un loyer peut-il \u00eatre augment\u00e9?<\/div>\n

La r\u00e8gle est simple: si un propri\u00e9taire investit 200\u00a0000\u00a0francs dans les travaux de r\u00e9novation d\u2019un bien immobilier, 120\u00a0000\u00a0francs de cet investissement g\u00e9n\u00e8rent une plus-value. Le propri\u00e9taire a le droit d\u2019en d\u00e9gager un rendement de 5% environ, ce qui veut dire qu\u2019il peut augmenter le loyer de 6000\u00a0francs par an, soit 500\u00a0francs par mois. Si l\u2019immeuble a plus de 30\u00a0ans, les loyers usuels dans la localit\u00e9 et le quartier servent de r\u00e9f\u00e9rence: le loyer peut \u00eatre augment\u00e9 jusqu\u2019au niveau usuel pour des objets comparables dans le quartier. Mais c\u2019est une preuve difficile \u00e0 apporter, car un appartement \u00e9quip\u00e9 d\u2019une plaque de cuisson vitroc\u00e9ramique ne peut pas \u00eatre compar\u00e9 avec un logement qui n\u2019en dispose pas.<\/p>\n

Le droit du bail ne d\u00e9finit-il pas clairement le terme de \u00abloyer usuel dans la localit\u00e9\u00bb?<\/div>\n

Le droit de bail n\u2019est pas tr\u00e8s fourni, il ne compte que quelques articles de loi. En revanche, il existe une abondante jurisprudence. On trouve un arr\u00eat pour chaque point de la l\u00e9gislation.<\/p>\n

Comment d\u2019autres pays r\u00e9solvent-ils la question du logement?<\/div>\n

Le Japon mise sur une planification lib\u00e9rale, Vienne sur des logements d\u2019utilit\u00e9 publique, Singapour sur une forte intervention de l\u2019\u00c9tat. Mais ces mod\u00e8les ne peuvent pas \u00eatre transpos\u00e9s tels quels en Suisse car nos structures sont diff\u00e9rentes. Nous devons consolider nos propres instruments et, surtout, r\u00e9aliser des constructions en nombre suffisant.<\/p>\n

Laisser les communes fixer les loyers revient \u00e0 intervenir fortement dans les droits de propri\u00e9t\u00e9 et les d\u00e9cisions d\u2019investissement.<\/span><\/p>\n

Pourquoi le Plan d\u2019action sur la p\u00e9nurie de logements n\u2019avance-t-il que p\u00e9niblement?<\/div>\n

M\u00eame si tout le monde s\u2019accorde sur le fait qu\u2019il est n\u00e9cessaire d\u2019agir, il reste encore un long chemin \u00e0 parcourir entre l\u2019analyse et la mise en \u0153uvre politique. Beaucoup de choses restent au conditionnel et les solutions consensuelles sont rares.<\/p>\n

Comment l\u2019expliquer?<\/div>\n

Il nous manque une vision commune de la Suisse dans 20\u00a0ou 30\u00a0ans: doit-elle \u00eatre densifi\u00e9e et dynamique ou plut\u00f4t conservatrice? Si on ne clarifie pas cette question fondamentale, on ouvre la voie aux extr\u00eames. Nous devons trouver un juste milieu pragmatique.<\/p>\n

Que pensez-vous du fait que le plafonnement des loyers\u00a0fasse bient\u00f4t l\u2019objet d\u2019une votation dans le canton de Zurich?<\/div>\n

Je comprends les pr\u00e9occupations de la population: la hausse des loyers et les ph\u00e9nom\u00e8nes d\u2019\u00e9viction sont une r\u00e9alit\u00e9. Mais laisser les communes fixer les loyers revient \u00e0 intervenir fortement dans les droits de propri\u00e9t\u00e9 et les d\u00e9cisions d\u2019investissement. On court le risque de faire fuir les investisseurs et de se retrouver finalement avec encore moins de surface d\u2019habitation.<\/p>\n

Vous avez longtemps \u00e9t\u00e9 locataire. Pourquoi \u00eates-vous devenu propri\u00e9taire si tardivement?<\/div>\n

Nous avons essay\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises d\u2019acheter un bien immobilier, mais sans succ\u00e8s. Nous trouvions plus important que nos enfants grandissent dans un environnement rempli de vie.<\/p>\n

Que repr\u00e9sente pour vous votre maison?<\/div>\n

C\u2019est avant tout un foyer, et non un symbole de statut social. Nous entretenons cette demeure historique avec le plus grand soin. Les habitantes et habitants de notre village appr\u00e9cient le fait qu\u2019elle soit habit\u00e9e et entretenue soigneusement.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Monsieur Scognamiglio, vous avez grandi dans une ancienne demeure patricienne \u00e0 Bolligen, pr\u00e8s de Berne. Est-ce de l\u00e0 que vient votre int\u00e9r\u00eat pr\u00e9coce pour l\u2019immobilier? Oui, absolument. D\u00e8s l\u2019\u00e2ge de dix ans, je me suis int\u00e9ress\u00e9 aux b\u00e2timents historiques, me demandant comment \u00e9tait calcul\u00e9e la valeur d\u2019un bien immobilier. 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