Ce d\u00e9bat a servi de point de d\u00e9part \u00e0 une analyse \u00e0 long terme, portant sur une p\u00e9riode de 20\u00a0ans, qui a cherch\u00e9 \u00e0 d\u00e9terminer la vitesse \u00e0 laquelle les banques suisses adaptent les taux hypoth\u00e9caires aux variations des taux sur le march\u00e9 des capitaux. Cette question rev\u00eat une importance non seulement pour les propri\u00e9taires immobiliers actuels et futurs, mais \u00e9galement pour la politique mon\u00e9taire, car un ajustement tardif des taux hypoth\u00e9caires aux variations du taux directeur affaiblit ce canal de transmission de la politique mon\u00e9taire. Il ressort de cette analyse que, dans l\u2019ensemble, les banques r\u00e9percutent rapidement les variations de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n
La question r\u00e9currente de la r\u00e9percussion des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sur le march\u00e9 hypoth\u00e9caire<\/h2>\n
La dynamique de r\u00e9percussion des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u00e9pend principalement du type de pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Alors que les conditions des hypoth\u00e8ques \u00e0 taux variable \u00e9voluent en fonction du taux directeur et des taux du march\u00e9, celles des hypoth\u00e8ques fixes d\u00e9pendent \u00e9galement, et dans une large mesure, des anticipations de taux. Ainsi, le taux d\u2019une hypoth\u00e8que fixe sur cinq ans refl\u00e8te les pr\u00e9visions relatives \u00e0 l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sur cette m\u00eame p\u00e9riode. Ces anticipations du march\u00e9 quant \u00e0 l\u2019\u00e9volution des taux se traduisent notamment dans les \u00abtaux de swap\u00bb,<\/em> d\u00e9termin\u00e9s pour diff\u00e9rentes \u00e9ch\u00e9ances, qui servent de r\u00e9f\u00e9rence aux banques pour \u00e9valuer leurs co\u00fbts de refinancement. En simplifiant, le taux hypoth\u00e9caire correspond donc au taux de swap<\/em>, auquel s\u2019ajoute la marge de la banque.<\/p>\n Des \u00e9tudes montrent que les banques ne r\u00e9percutent les variations de taux directeur et des taux du march\u00e9 que de mani\u00e8re incompl\u00e8te et avec un certain retard[1]<\/a>. Cela s\u2019explique notamment par la structure du march\u00e9\u00a0: sur les march\u00e9s hypoth\u00e9caires moins concurrentiels, la r\u00e9percussion des taux a tendance \u00e0 \u00eatre plus mod\u00e9r\u00e9e<\/a>[2]<\/a>. Diverses \u00e9tudes indiquent en outre que les conditions de pr\u00eat \u00e9voluent diff\u00e9remment selon l\u2019\u00e9volution \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse du taux directeur et des taux du march\u00e9 financier<\/a>[3]<\/a>. Ainsi, les r\u00e9percussions sur les hypoth\u00e8ques fixes \u00e0 long terme ont \u00e9t\u00e9 nettement plus mod\u00e9r\u00e9es en p\u00e9riode de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat n\u00e9gatifs (entre 2015 et 2022) que lorsque les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9taient positifs[4]<\/a>.<\/p>\n En Suisse, les derni\u00e8res \u00e9tudes approfondies sur la r\u00e9percussion des taux remontent \u00e0 2011 et 2021<\/a>[5]<\/a>. L\u2019analyse \u00e0 long terme mentionn\u00e9e plus haut s\u2019est quant \u00e0 elle pench\u00e9e sur les taux hypoth\u00e9caires propos\u00e9s par six banques couvrant pr\u00e8s de la moiti\u00e9 du march\u00e9 hypoth\u00e9caire suisse (46\u00a0%), en s\u2019appuyant sur les taux publi\u00e9s par ces \u00e9tablissements (\u00abtaux affich\u00e9s\u00bb) pour les hypoth\u00e8ques fixes sur cinq ans. Ces valeurs sont indicatives et peuvent s\u2019\u00e9carter des conditions propos\u00e9es par une banque \u00e0 un client dans le cadre d\u2019un entretien de conseil.<\/p>\n L\u2019\u00e9tude a examin\u00e9 comment les mensualit\u00e9s des hypoth\u00e8ques fixes sur cinq ans nouvellement souscrites r\u00e9agissent aux fluctuations du taux de swap<\/em> en franc suisse \u00e0 cinq ans. Cette analyse \u00e0 long terme, qui s\u2019\u00e9tend sur une p\u00e9riode de pr\u00e8s de vingt ans allant de 2005 \u00e0 2024, a permis d\u2019\u00e9valuer dans quelle mesure les taux de refinancement sont r\u00e9percut\u00e9s \u00absyst\u00e9matiquement\u00bb par les banques, c\u2019est-\u00e0-dire durant plusieurs cycles de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Couvrant \u00e0 la fois des phases de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bas ou n\u00e9gatifs et des p\u00e9riodes de retournement de tendance, comme lorsque le taux directeur est redevenu positif en 2022, cette \u00e9tude a permis d\u2019examiner les ajustements op\u00e9r\u00e9s par les banques au cours de diff\u00e9rentes phases de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n Afin de mod\u00e9liser la r\u00e9percussion des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 court terme sur les hypoth\u00e8ques, les auteurs de l\u2019\u00e9tude ont utilis\u00e9 un mod\u00e8le \u00e9conom\u00e9trique fr\u00e9quemment employ\u00e9 dans la litt\u00e9rature scientifique consacr\u00e9e \u00e0 ce sujet[6]<\/a>.<\/p>\n Les r\u00e9sultats de l\u2019\u00e9tude montrent clairement que les banques suisses examin\u00e9es ont adapt\u00e9 tr\u00e8s rapidement leurs conditions hypoth\u00e9caires aux taux du march\u00e9 des capitaux. En comparaison europ\u00e9enne \u00e9galement, cette r\u00e9percussion s\u2019est produite rapidement<\/a>[7]<\/a>.<\/p>\n Au cours des 20\u00a0ann\u00e9es analys\u00e9es, les banques ont pu \u00eatre class\u00e9es en deux groupes. Les banques du premier groupe ont r\u00e9percut\u00e9 imm\u00e9diatement au moins 75\u00a0% de la variation du taux de swap<\/em> sur leurs hypoth\u00e8ques sur cinq ans, effectuant d\u2019importants mouvements de rattrapage dans les deux mois suivants (voir graphique<\/em>).<\/p>\n Les banques du deuxi\u00e8me groupe ont r\u00e9percut\u00e9 imm\u00e9diatement pr\u00e8s de 56\u00a0% \u00e0 70\u00a0% de la variation du taux de swap. <\/em>Elles ont en outre ajust\u00e9 leurs conditions au cours des deux mois suivants, ce qui a encore renforc\u00e9 les effets de la r\u00e9percussion, en particulier durant le premier mois qui a suivi la variation du taux de swap<\/em>.<\/p>\n Il ressort de l\u2019analyse que les banques examin\u00e9es ont adapt\u00e9 rapidement leurs conditions hypoth\u00e9caires aux variations de taux, bien que des diff\u00e9rences soient observables selon les \u00e9tablissements. Les diverses raisons \u00e9voqu\u00e9es dans la litt\u00e9rature scientifique pour expliquer ces diff\u00e9rences, telles que la dur\u00e9e de la relation client, l\u2019efficacit\u00e9 in\u00e9gale des banques, la structure du march\u00e9 ou des orientations sp\u00e9cifiques en termes de produits, devraient faire l\u2019objet d\u2019une analyse plus approfondie s\u2019appuyant sur un jeu de donn\u00e9es nettement plus vaste. Il serait \u00e9galement int\u00e9ressant de comparer l\u2019octroi traditionnel de pr\u00eats hypoth\u00e9caires et celui propos\u00e9 via des plateformes en ligne hautement transparentes et concurrentielles.<\/p>\n En conclusion, l\u2019\u00e9tude montre qu\u2019en comparaison europ\u00e9enne, les banques suisses r\u00e9percutent plut\u00f4t rapidement et largement les variations des taux du march\u00e9 des capitaux sur leurs conditions hypoth\u00e9caires.<\/p>\n <\/p>\n Entre d\u00e9cembre 2024 et l\u2019\u00e9t\u00e9 2025, la Banque nationale suisse (BNS) a abaiss\u00e9 son taux directeur en trois \u00e9tapes, le faisant passer de 1\u00a0% \u00e0 0\u00a0%. Ces baisses successives ont suscit\u00e9 un vaste d\u00e9bat quant \u00e0 la rapidit\u00e9 avec laquelle les banques commerciales adaptent leurs taux hypoth\u00e9caires au taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fix\u00e9 par la BNS. 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Ampleur et rapidit\u00e9 avec lesquelles les banques r\u00e9percutent les variations des taux du march\u00e9 des capitaux sur leurs taux hypoth\u00e9caires (2008-2025)<\/a><\/h2>\n
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\nSource: taux hypoth\u00e9caires publi\u00e9s mensuellement par les banques; donn\u00e9es recueillies par les auteurs | Graphique: La Vie \u00e9conomique<\/div>\nUne r\u00e9percussion rapide des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat<\/h2>\n
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