Regulierung im Schweizer Hypothekarmarkt: (Un)tragbar?

Die Finanzmarktaufsicht Finma wirft den Banken eine zu lockere Kreditvergabe vor und droht mit neuen Vorschriften. Im Zentrum steht die sogenannte Tragbarkeit. Sie gibt an, ob sich jemand einen Hypothekarkredit langfristig leisten kann. Gemäss gängiger Faustregel gilt eine Hypothek als tragbar, wenn Amortisationen sowie Zins- und Unterhaltskosten insgesamt nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Dabei beruhen die Zinskosten nicht auf effektiven Marktzinsen, sondern auf kalkulatorischen Sätzen. Diese betragen in der Regel 4,5 bis 5 Prozent – ein Puffer, der verhindern soll, dass Haushalte bei steigenden Zinsen in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Entgegen der weitverbreiteten Annahme sind diese quantitativen Parameter nicht regulatorisch vorgegeben. Die prinzipienbasierte Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) verlangt lediglich, dass die Tragbarkeit langfristig gegeben ist und auf nachhaltigen Einnahmen und Ausgaben beruht. Die Quantifizierung der Tragbarkeitsberechnung – unter anderem die Zinssätze und Schwellenwerte – liegt in der Verantwortung der einzelnen Institute und variiert daher von Bank zu Bank. Faktisch prägen jedoch auch die Aufsichtspraxis der Finma und der Prüfgesellschaften die bankinternen Richtlinien. Insofern ist die Tragbarkeit als Konzept das Ergebnis aus Branchenpraxis, Selbstregulierung und Aufsichtserwartung.

Ebenfalls wenig bekannt ist, dass Hypotheken in begründeten Fällen auch dann vergeben werden können, wenn die bankinternen Tragbarkeitsregeln nicht erfüllt sind. Die Selbstregulierung spricht diesbezüglich von Exception‑to‑Policy-Geschäften (ETP). Voraussetzung ist jedoch eine vertiefte Kreditprüfung. Typische ETP-Finanzierungen betreffen beispielsweise junge Ersterwerbende mit einem Einkommen knapp unterhalb der bankinternen Anforderung, jedoch sehr stabilen wirtschaftlichen Aussichten. Auch typisch sind Pensionierte mit eher bescheidenem Renteneinkommen, dafür aber weitgehend amortisierter Hypothek.

Eine restriktivere Regulierung würde dazu führen, dass Banken weniger Kredite vergeben können.

Das bewährte Tragbarkeitsregime ist der Finma zunehmend ein Dorn im Auge. In jüngerer Zeit kritisierte sie wiederholt vermeintlich zu lockere Tragbarkeitsanforderungen sowie eine aus ihrer Sicht zu hohe Zahl von ETP‑Geschäften. Die Finma befürchtet, dass Banken die Kreditfähigkeit ihrer Kundinnen und Kunden überschätzen und dadurch erhöhte Risiken eingehen. Bemerkenswert ist, dass sie den bisherigen Ermessensspielraum der Banken – einen zentralen Pfeiler des prinzipienbasierten Regulierungsansatzes – grundsätzlich infrage stellt und explizit «Verbesserungsbedarf» auf regulatorischer Ebene ins Feld führt.

Erstaunlich ist, dass die Finma Verschärfungen androht, ohne einen regulatorischen Handlungsbedarf hinreichend nachgewiesen zu haben. Ihre bisherigen Analysen zu Tragbarkeitsrisiken sind fragmentarisch. Sie berücksichtigen die Gesamtrisikosituation als Kombination aus Tragbarkeit, Belehnung, persönlichen und finanziellen Verhältnissen und risikomindernden Massnahmen nur unzureichend. Ein isolierter Verweis auf vereinzelt tiefe kalkulatorische Zinssätze greift dabei klar zu kurz.

Auch überzeugt die Finma-Kritik an den ETP‑Finanzierungen nicht. Teilweise zweistellige ETP-Quoten im Neugeschäft mögen zwar hoch erscheinen. Sie erlauben jedoch keine Rückschlüsse auf das Risikoprofil einer Bank. Massgeblich ist vielmehr, wie stark ETP‑Finanzierungen von den bankinternen Richtlinien abweichen, welche Risikominderungsmassnahmen vorgesehen sind – etwa zusätzliche Amortisationen oder eine langfristige Absicherung des Zinsänderungsrisikos – und der Zeitraum, innerhalb dessen die Finanzierung in die ordentlichen internen Parameter zurückgeführt wird. Diesbezüglich schweigen sich die Finma-Analysen bislang aus.

Es gibt keinen Anlass, vom bestehenden und funktionierenden Tragbarkeitsregime abzuweichen.

Zudem muss jegliche regulatorische Anpassung auch vor dem Hintergrund der Verlustabsorptionsfähigkeit der Banken beurteilt werden. In ihrem jährlichen Stabilitätsbericht weist selbst die Schweizerische Nationalbank darauf hin, dass die Schweizer Banken ausreichend kapitalisiert sind, um ausgeprägte Schocks auf dem Immobilienmarkt zu überstehen.

Letztlich bleibt unklar, welches Problem mit detaillierten, von den Behörden vorgegebenen Tragbarkeitsregeln gelöst würde. Die Konsequenzen hingegen wären klar: Eine restriktivere Regulierung würde dazu führen, dass Banken weniger Kredite vergeben können. Wohneigentum würde dadurch noch exklusiver, und für immer mehr Mieterhaushalte rückte der Wunsch nach Wohneigentum in noch weitere Ferne. Gleichzeitig würden dem Wohnungsbau finanzielle Mittel entzogen und damit die bestehende Wohnungsknappheit weiter verschärft.

Vor diesem Hintergrund gibt es keinen Anlass, vom bestehenden und funktionierenden Tragbarkeitsregime abzuweichen. Anstatt flächendeckende Verschärfungen in Erwägung zu ziehen, sollte die Finma weiterhin gezielt den Dialog mit jenen Instituten suchen, bei denen sie eine zu wenig vorsichtige Kreditvergabepolitik vermutet. Dass ein solches institutsspezifisches Vorgehen möglich ist, haben die für die Finanzmarktregulierung zuständigen Behörden im September 2025 in ihrer Stellungnahme zum jüngsten Bericht des Internationalen Währungsfonds (IWF) zur Stabilität des Schweizer Finanzsektors ausdrücklich betont. Ein Ausscheren der Finma aus diesem Behördenkonsens wäre nicht nachvollziehbar.