Bestandesmieten regulieren: Schutz mit Nebenwirkungen

Die Mieten der neu ausgeschriebenen Wohnungen in der Schweiz steigen seit Jahren, die Zahl leer stehender Wohnungen sinkt. Vielerorts ist es schwierig, eine neue Wohnung zu finden. In der gesellschaftlichen Debatte liegt der Fokus häufig auf dem Bau neuer Wohnungen. Doch obwohl in den vergangenen Jahrzehnten viel gebaut wurde, sind die Mieten weiter gestiegen. Es lohnt sich daher, eine andere Frage zu stellen: Wird der bestehende Wohnraum effizient genutzt?

In einem freien Markt sorgt das Preissignal für eine effiziente Allokation von Ressourcen. Für den Wohnungsmarkt würde das bedeuten, dass Wohnungen den Haushalten zugeteilt werden, die den grössten Nutzen daraus ziehen. Auf dem Schweizer Mietmarkt greift dieser Mechanismus jedoch nur teilweise. Das Mietrecht begrenzt die Anpassung der Bestandsmieten auf wenige gesetzlich definierte Kostenfaktoren. Nur bei Neuvermietungen kann sich die Miete de facto am Markt orientieren.[1] Was häufig als «Marktmiete» bezeichnet wird, ist daher genauer eine Angebotsmiete – die Miete, die sich ohne Bestandsmietregulierung ergeben würde, beobachten wir nicht.

Wird Mietpreisregulierung kritisiert, geht es meist um die Frage, ob dadurch weniger gebaut wird. Im Schweizer System greift dieses Argument nur bedingt: Neubauten sind de facto von der Regulierung ausgenommen.[2] Weniger Beachtung finden die Fehlallokationseffekte im Bestand – obwohl diese gemäss Glaeser und Luttmer (2003) sogar höhere volkswirtschaftliche Kosten verursachen können als verzerrte Investitionsanreize.

Tiefere Mieten für langjährige Mietende

Wie beschrieben können Bestandsmieten nur entlang gesetzlich definierter Kostenfaktoren angepasst werden, während bei Neuvermietungen die Miete weitgehend frei festgelegt werden kann. Diese Segmentierung erzeugt einen sogenannten Verweilbonus: Mit zunehmender Mietdauer entsteht eine Lücke zwischen der bezahlten Bestandsmiete und der Angebotsmiete, die Neumietende für eine vergleichbare Wohnung zahlen müssten.

Unsere Daten zeigen ein klares Muster: Nach zehn Jahren Mietdauer entspricht der Verweilbonus rund 20 Prozent der aktuellen Miete, nach dreissig Jahren sogar über 40 Prozent.[3]

Entsprechend korreliert der Verweilbonus stark mit dem Alter der Mietenden. Während ein 25-jähriger Haushalt im Durchschnitt einen Verweilbonus von rund 10 Prozent aufweist, liegt dieser bei einem 70-jährigen Haushalt bei über 35 Prozent (siehe Abbildung).

Ältere Mietende profitieren von tieferen Mieten (2010-2022)

INTERAKTIVE GRAFIK

Lock-in treibt Angebotsmieten in die Höhe

Wer lange in seiner Wohnung bleibt, profitiert also von einer zunehmenden impliziten Ersparnis. Wer umzieht, verliert diesen Vorteil und muss zu deutlich höheren Mieten eine neue Wohnung suchen. Der Verweilbonus setzt damit einen starken Anreiz, in der bestehenden Wohnung zu bleiben, selbst wenn diese nicht mehr zur aktuellen Lebenssituation passt. Unsere Schätzungen zeigen, dass der durchschnittliche Verweilbonus nach zehn Jahren die Umzugswahrscheinlichkeit um rund 12 Prozent reduziert.

Dieser Lock-in-Effekt entzieht einen grossen Teil des Wohnungsbestands dem offenen Markt und erzeugt damit einen Lock-out für andere: Haushalte mit wachsendem Bedarf finden kaum passende Angebote. Ohne Regulierung würde die steigende Nachfrage den gesamten Wohnungsbestand treffen, da Bestandsmietende aufgrund des Preissignals Wohnraum freigeben würden. Mit Regulierung trifft dieselbe Nachfrage nur auf frei werdende und neu gebaute Wohnungen – ein deutlich kleineres Angebot. Das treibt die Angebotsmieten über das Niveau, das sich ohne Regulierung einstellen würde.

Für die Analyse ist diese Erkenntnis entscheidend: Der häufig berechnete Verweilbonus (siehe Abbildung) überschätzt den tatsächlichen Vorteil der Regulierung für Bestandsmietende systematisch. Ohne Regulierung läge die einheitliche Miete zwischen der heutigen Bestands- und der Angebotsmiete. Bestandsmietende würden zwar mehr zahlen, Neumietende aber weniger. Die hier beschriebenen Verteilungswirkungen verlaufen also nicht zwischen Vermietenden und Mietenden, sondern innerhalb der Mieterschaft. Um zu beziffern, wer tatsächlich profitiert und wer draufzahlt, muss diese hypothetische Gleichgewichtsmiete ohne Regulierung bestimmt werden.

Simulationen bestätigen Fehlallokation

Um diese Fehlallokation zu quantifizieren, entwickeln wir ein strukturelles Modell, das simuliert, wie sich Haushalte und Wohnungen ohne Bestandsmietregulierung einander zuordnen würden. Die Ergebnisse bestätigen die erwarteten Effekte: Die simulierte Gleichgewichtsmiete liegt deutlich unter den beobachteten Angebotsmieten – insbesondere in Regionen mit starkem Nachfragewachstum. Jüngere Haushalte würden ohne Regulierung tiefere Mieten zahlen, während ältere Mietende netto von der Regulierung profitieren und daher aktuell tiefere Mieten zahlen als in einem Szenario ohne Regulierung.

Diese Preiseffekte spiegeln sich im Wohnflächenkonsum wider: Ältere Haushalte konsumieren mehr Wohnfläche, als sie ohne Regulierung wählen würden, während jüngere Haushalte auf ein verknapptes Angebot angewiesen sind und weniger Wohnfläche beziehen.

Die durch die Regulierung höheren Angebotsmieten senden zudem ein verzerrtes Signal an den Baumarkt: Er orientiert sich an diesen höheren Mieten und erhält dadurch einen stärkeren Anreiz für Neubau, als ihn ein Markt ohne Bestandsregulierung liefern würde. Die effizientere Nutzung des bestehenden Wohnraums würde Flächen freisetzen, die heute durch den Lock-in-Effekt gebunden sind, dass heisst Wohnraum, der nicht neu gebaut werden müsste.

Entlastungspotenzial durch effizientere Allokation

Um auf die Ausgangsfrage zurückzukommen: Der bestehende Wohnraum wird in der Schweiz nicht effizient genutzt, und die Bestandsmietregulierung trägt wesentlich dazu bei. Unsere Ergebnisse zeigen, dass durch eine effizientere Allokation des Bestands erhebliches Entlastungspotenzial besteht, auch ohne zusätzlichen Neubau. Die Regulierung bietet zwar Planungssicherheit und überträgt damit in gewisser Weise die Logik des Eigentumsmarkts auf den Mietmarkt. Doch sie erhöht die Transaktionskosten eines Umzugs und schwächt damit einen zentralen Vorteil des Mietens: die Mobilität. Mieten ist besonders für Haushalte attraktiv, deren Bedarf sich noch verändert. Die Regulierung macht diesen eigentlich flexibleren Markt unflexibel.

Was als Schutz vor Verdrängung gedacht ist, führt so zu einer systematischen Fehlallokation von Wohnraum. Will die Politik diese Fehlallokation beheben, sind Massnahmen geeignet, die das Preissignal auf dem Mietmarkt stärken, die korrekten Anreize setzen und den bestehenden Wohnraum effizienter verteilen.

1. Als Neuvermietungen gelten Erst- und Wiedervermietungen. []
2. Eine Ausnahme bildet beispielsweise Basel, wo auch bei Erstvermietungen strengere Regeln gelten. Dort zeigt sich, dass solche weiter gehenden Eingriffe tatsächlich zu einem Rückgang der Neubautätigkeit führen. Siehe Schläpfer und Truffer (2025). []
3. Siehe Hauck et al. (2025). []