Réglementation des loyers existants: une protection avec des effets secondaires

Les loyers des appartements nouvellement mis en location en Suisse augmentent depuis des années, tandis que le nombre de logements vacants diminue. Dans de nombreuses localités, la recherche de logement s’avère difficile. Le débat public se concentre souvent sur la construction de nouveaux logements. Or, malgré les nombreux chantiers menés à bien ces dernières décennies, les loyers ont continué d’augmenter. Il vaut donc la peine de se poser une autre question: l’espace habitable existant est-il utilisé de manière efficace?

Dans un marché libre, c’est le signal de prix qui assure une affectation efficace des ressources. Sur le marché du logement, cela signifie que les appartements sont attribués aux ménages qui en profitent le plus. Or, ce mécanisme ne fonctionne que partiellement sur le marché locatif suisse, le droit du bail limitant l’adaptation des loyers en cours à quelques facteurs de coûts définis par la loi. Dans les faits, seuls les loyers des nouvelles locations peuvent être alignés sur le marché[1]. Le terme de «loyer de marché» désigne donc plus exactement un loyer basé sur l’offre, car on ne dispose pas de données sur les loyers qui s’appliqueraient sans une réglementation des loyers existants.

Les critiques formulées à l’encontre de la réglementation des loyers visent le plus souvent son effet de ralentissement sur la construction. Dans le système suisse, cet argument n’est valable que dans une certaine mesure, car les nouvelles constructions n’y sont pas soumises[2].  L’impact de la mauvaise allocation des logements est négligé, bien que, selon Glaeser et Luttmer (2003), celle-ci puisse occasionner des coûts plus élevés que les incitations biaisées à l’investissement.

Des loyers moins élevés pour les locataires de longue date

Comme exposé précédemment, l’adaptation des loyers en cours est limitée aux facteurs de coûts définis par la loi, tandis que les loyers des nouvelles locations peuvent en grande partie être fixés librement. Cette segmentation engendre ce qui s’apparente à un bonus de fidélité: plus la durée de location est longue, plus l’écart entre les loyers en cours et les loyers basés sur l’offre proposés aux nouveaux locataires pour un logement comparable est important.

Les données permettent d’établir un schéma clair: après dix années de location, ce bonus correspond à environ 20% du loyer actuel; après trente ans, il peut même dépasser 40%[3]. Dans cette logique, cet avantage est étroitement lié à l’âge des locataires: un ménage de locataires âgés de 25 ans bénéficie d’un bonus d’environ 10% en moyenne, qui dépassera 35% pour un ménage de locataires âgés de 70 ans (voir graphique).

Les locataires âgés bénéficient de loyers moins élevés (2010-2022)

GRAPHIQUE INTERACTIF

Le verrouillage fait grimper les loyers proposés

Les personnes qui occupent longtemps un logement font des économies implicites croissantes, tandis que celles qui déménagent perdent cet avantage et doivent chercher un nouveau logement au loyer bien plus élevé. Le bonus de séjour pousse donc les locataires à ne pas déménager, même si leur logement n’est plus adapté à leur situation de vie. Les estimations des auteurs du présent article montrent qu’après dix ans, le bonus de séjour moyen réduit la probabilité de déménagement d’environ 12%.

Cet effet de verrouillage (lock-in) soustrait une grande partie du parc de logements au marché libre, ce qui crée un effet d’exclusion (lock-out) des autres locataires, les ménages aux besoins grandissants ayant de la peine à trouver des offres de logement adaptées. En l’absence de réglementation, la demande croissante se répartirait sur l’ensemble du parc immobilier, car les locataires en place libéreraient leur logement en raison du signal de prix. Avec la réglementation, cette même demande ne se porte que sur les logements libérés et ceux nouvellement construits, soit une offre nettement plus restreinte, ce qui fait grimper les loyers proposés sur le marché au-delà du niveau auquel le marché se stabiliserait sans réglementation.

Ce constat revêt une importance cruciale dans le cadre de l’analyse car le bonus de séjour calculé habituellement surévalue systématiquement les avantages réels que la réglementation procure aux locataires en place (voir graphique). Sans réglementation, le loyer uniforme se situerait entre le loyer existant et le loyer basé sur l’offre. Les locataires en place paieraient des loyers plus élevés, tandis que les nouveaux locataires bénéficieraient de loyers plus bas. Les effets de distribution ne se produiraient donc pas entre les bailleurs et les locataires, mais entre les locataires. Afin de quantifier qui profiterait vraiment de cette situation et qui en paierait le prix, il faut déterminer le loyer d’équilibre hypothétique sans réglementation.

Les simulations confirment la mauvaise affectation

Afin de quantifier cette mauvaise affectation, les auteurs de l’étude ont élaboré un modèle structurel qui permet de simuler la manière dont les logements seraient attribués aux ménages en l’absence de réglementation des loyers existants. Les résultats confirment les effets attendus: les loyers d’équilibre simulés sont nettement inférieurs aux loyers basés sur l’offre observés, surtout dans les régions où la demande de logements est en forte hausse. La réglementation profite aux locataires âgés, qui paient des loyers plus bas que dans un scénario sans réglementation, dont il ressort que les jeunes ménages paieraient moins de loyer.

Ces effets sur les prix se reflètent dans la consommation d’espace habitable: les ménages plus âgés en consomment plus qu’ils ne le feraient en l’absence de réglementation, tandis que les jeunes ménages doivent se contenter de surfaces plus restreintes en raison de l’offre limitée.

Les loyers basés sur l’offre, plus élevés du fait de la réglementation, envoient en outre un signal faussé au marché de la construction qui, s’alignant sur ces loyers plus élevés, est davantage incité à construire de nouveaux logements qu’il ne le serait dans un marché libre. Une meilleure gestion du parc de logements existants permettrait de libérer des surfaces qui sont aujourd’hui bloquées par l’effet de verrouillage, et de ce fait, les besoins en termes de logements à construire diminueraient.

Le potentiel d’allègement d’une attribution plus efficace des logements

Revenons-en à la question initiale: en Suisse, les logements existants ne sont pas utilisés de manière efficace, en grande partie à cause de la réglementation des loyers appliquée aux baux existants. Il ressort de l’étude qu’une affectation plus efficace du parc immobilier offre un potentiel d’allègement considérable, même sans nouvelles constructions. La réglementation apporte certes une sécurité de planification et, d’une certaine manière, déplace la logique du marché de la propriété vers le marché de la location, mais elle augmente également les coûts de transaction lors d’un déménagement, sapant ainsi un avantage primordial de la location, à savoir la mobilité. La location est particulièrement intéressante pour les ménages dont les besoins évoluent, mais la réglementation paralyse ce marché qui, en réalité, est plus flexible.

Censée protéger contre l’éviction, la réglementation conduit en fin de compte systématiquement à une mauvaise attribution des logements. Pour corriger cette situation, les responsables politiques doivent prendre des mesures visant à renforcer le signal de prix sur le marché locatif, à créer les bonnes incitations et à répartir plus efficacement les logements existants.

1. «Première location» désigne les nouveaux objets mis sur le marché et les changements de locataires. []
2. Bâle fait par exemple exception en appliquant des règles plus strictes également aux premières locations. On y observe que cette intervention plus marquée ralentit les nouvelles constructions. Voir Schläpfer et Truffer (2025). []
3. Voir Hauck et al (2025). []