«Wir stossen an die Grenze der Verdichtung»

Ja, ganz klar. Bereits als ich zehn Jahre alt war, wurde mein Interesse an historischen Gebäuden geweckt, und ich machte mir Gedanken, wie man den Wert einer Immobilie berechnet. Ist das eine Ruine oder ein Schloss? Je nachdem, wer bewertet, fallen die Unterschiede enorm aus.

Das Angebot ist knapp, die Nachfrage hoch. Die Schweiz ist als Standort im internationalen Vergleich sehr attraktiv. Sie betreibt aktive Standortförderung und zieht erfolgreich Firmen an; dadurch kommen gut ausgebildete Arbeitskräfte mit hohen Einkommen ins Land.

Ohne die Leitzinserhöhung wären die Immobilienpreise wohl noch stärker gestiegen. Wir standen damals kurz vor einer Korrektur. Doch wer nicht verkaufen muss, kann abwarten. Zudem haben viele eine Fixzinshypothek und spüren Zinserhöhungen kurzfristig nicht.

Es gibt einen Grund, den wir nicht gerne hören: In vielen Städten stossen wir an die Grenzen der Verdichtung – politisch, gesellschaftlich und baulich. Bauland ist knapp, Verfahren dauern lange, Einsprachen nehmen zu. Verdichtung ist kein kostenloser Kapazitätsausbau, sondern wird teurer und konfliktreicher.

Viele Baugesetze bremsen die Verdichtung eher, als dass sie sie ermöglichen. Strenge Vorgaben zu Ausnützung, Abständen oder Höhen machen Aufstockungen unnötig kompliziert. Das führt oft zum Abriss statt zur Weiterentwicklung. Wenn wir Verdichtung wollen – auch aus ökologischen Gründen –, müssen wir sie rechtlich erleichtern und klare Spielräume schaffen.

Man muss genau hinschauen: Wenn ein Gebäude abgerissen und ersetzt wird, entsteht oft kaum zusätzlicher Wohnraum.

Wir haben zu wenig preisgünstigen Wohnraum.

Es gibt drei Hebel: Angebot, Nachfrage und Umfeld. Einsprachen gehören zum Umfeld. In manchen Städten dauert es über ein Jahr, bis gebaut werden kann. Weniger Einsprachen würden helfen – lösen aber die strukturelle Knappheit nicht.

Ein Beispiel: Ein Vorstoss im Zürcher Kantonsrat wollte prüfen lassen, wie Arbeits- und Wohnzonen besser gemischt werden könnten, um ungenutzte Flächen für Wohnraum zu aktivieren. Selbst ein Bericht war umstritten. Manche wollen kein weiteres Wachstum, andere mehr Staat. Solange wir uns nicht einmal über die Ausgangslage einig sind, wird es schwierig, tragfähige Lösungen zu finden.

Wir haben zu wenig preisgünstigen Wohnraum. Mehr Angebot ist schwierig, die Nachfrage zu steuern, ebenso. Wir wollen älteren Menschen nicht vorschreiben, ihr Haus zu verlassen. Und wir können weder Scheidungen noch Einpersonenhaushalte regulieren. Wer allein lebt, braucht trotzdem eine Küche – der Flächenverbrauch pro Kopf steigt.

Planungs- und Baugesetze könnten flexibler werden. An geeigneten Standorten sollte höher gebaut werden können. Denkbar sind Modelle, bei denen zusätzliche Ausnützung erlaubt wird, wenn 20 bis 30 Prozent der neuen Wohnungen preisgünstig sind. Solche Ansätze existieren, brauchen aber Zeit in der Umsetzung.

Wohnrenditeliegenschaften im Wert von über 400 Milliarden Franken sind in der Schweiz im Besitz von Versicherungen und Pensionskassen. Diese Akteure werden oft dargestellt, als würden sie die Preise treiben. Sie investieren jedoch auch in Neubauten und Entwicklungsprojekte. Sie sind Teil der Lösung – nicht die Hauptursache der Knappheit.

Die Preise haben sich an guten Lagen in 20 Jahren oft mehr als verdoppelt. Immer weniger können sich Eigentum leisten. Überspitzt gilt eine 3G-Regel: geerbt, gestohlen oder gewonnen. Doch wann erbt man heute? Wenn die Eltern 90 sind und man selbst 70, hilft das kaum beim Hauskauf. Erbvorbezüge zu Lebzeiten können eine Lösung sein. Schätzungsweise können nur noch rund 10 Prozent der Mietenden Wohneigentum erwerben. Die Schweiz bleibt ein Land der Mieterinnen und Mieter.

Die Frage ist, wem das nützen würde. Dafür muss man wissen, dass die Angebotsmieten, also die Mieten für neu inserierte Wohnungen, die Bestandsmieten deutlich übertreffen. Ohne Mietpreisregulierung wäre die neue Miete irgendwo zwischen Angebot und Bestand. Für 90 Prozent der Menschen, die nicht umziehen, wird die Miete sofort teurer. Für jene, die umziehen, etwas billiger. Politisch ist das schwierig durchsetzbar.

Die Regel ist einfach: Wenn ich für 200’000 Franken saniere, sind 120’000 Franken der Investition wertvermehrend. Immobilienbesitzer dürfen auf den 120’000 Franken rund 5 Prozent Rendite erwirtschaften, das heisst, sie dürfen die Miete um 6000 Franken pro Jahr erhöhen. Die Wohnung darf also um 500 Franken pro Monat teurer werden. Wenn die Liegenschaft jedoch älter als 30 Jahre ist, gilt die Orts- und Quartiersüblichkeit: Die Miete darf auf das Niveau angehoben werden, das für vergleichbare Objekte im Quartier üblich ist. Das ist aber schwierig nachzuweisen. Denn eine Wohnung mit Glaskeramikherd ist nicht vergleichbar mit einer ohne.

Das Mietrecht ist sehr schlank, es gibt nur wenige Gesetzesartikel. Es gibt aber eine Rechtsprechung, die füllt Schränke. Für jede Position findet man einen Entscheid.

Japan setzt auf liberale Planung, Wien auf gemeinnützigen Wohnbau, Singapur auf starke staatliche Steuerung. Doch diese Modelle lassen sich nicht einfach übertragen. Unsere Strukturen sind anders. Wir müssen unsere eigenen Instrumente stärken und vor allem dafür sorgen, dass genügend gebaut wird.

Wenn Gemeinden faktisch Mieten festlegen, greift das stark in Eigentumsrechte und Investitionsentscheide ein.

Handlungsbedarf ist anerkannt. Doch zwischen Analyse und politischer Umsetzung liegt ein grosser Schritt. Vieles bleibt im Konjunktiv. Konsensfähige Lösungen sind rar.

Uns fehlt eine gemeinsame Vorstellung davon, wie die Schweiz in 20 oder 30 Jahren aussehen soll: verdichtet und dynamisch oder eher bewahrend? Ohne diese Grundsatzklärung entstehen Extreme. Was wir brauchen, ist ein pragmatischer Mittelweg.

Ich verstehe das Anliegen. Steigende Mieten und Verdrängung sind real. Doch wenn Gemeinden faktisch Mieten festlegen, greift das stark in Eigentumsrechte und Investitionsentscheide ein. Das Risiko ist gross, dass Investitionen ausbleiben und am Ende noch weniger Wohnraum entsteht.

Wir haben es mehrfach versucht, doch es klappte nicht. Wichtiger war uns, dass unsere Kinder in einer lebendigen Umgebung aufwachsen.

Es ist vor allem ein Zuhause, kein Statussymbol. Wir pflegen das historische Gebäude mit Respekt. Im Dorf schätzt man, dass es bewohnt und sorgfältig unterhalten wird.