Réglementation du marché hypothécaire suisse: peut-on se le permettre?

Reprochant aux banques d’accorder trop facilement des crédits, l’Autorité de surveillance des marchés financiers (Finma) brandit la menace de nouvelles mesures réglementaires. La «capacité financière», soit le paramètre indiquant si un emprunteur peut assumer un crédit hypothécaire à long terme, est au centre des débats. Selon la règle généralement appliquée, une hypothèque est considérée comme financièrement supportable lorsque l’amortissement, les intérêts et les frais d’entretien ne dépassent pas le tiers du revenu de la personne qui contracte l’emprunt. Les coûts liés aux intérêts ne reposent pas sur les taux effectifs du marché, mais sur des taux calculés qui sont généralement compris entre 4,5% et 5%. Cette marge de sécurité est censée empêcher les ménages de se retrouver en difficulté financière en cas de hausse des taux d’intérêts.

Contrairement à une supposition largement répandue, aucune réglementation ne préside à ces paramètres quantitatifs. Fondée sur des principes édictés par l’Association suisse des banquiers (ASB), l’autorégulation exige uniquement que la capacité financière soit assurée à long terme et repose sur des revenus et des charges pérennes. Il incombe à l’établissement financier de calculer la capacité financière, notamment les taux d’intérêt et les valeurs seuils, et de définir les procédures y relatives. Ces dernières varient donc d’une banque à l’autre. Dans les faits, la pratique prudentielle de la Finma et des sociétés de révision influence cependant les directives internes des banques. La capacité financière est donc le résultat de la pratique du secteur, de l’autorégulation et des attentes de l’Autorité de surveillance.

Autre fait méconnu: dans certains cas justifiés, les hypothèques sont octroyées même si les règles internes de la banque en matière de capacité financière ne sont pas respectées. L’autorégulation nomme ces opérations «exceptions to policy» (ETP). Pour que ces dernières soient toutefois menées à terme, il faut que le crédit soit soumis à une analyse approfondie. Généralement, les financements ETP concernent de jeunes primo-accédants disposant d’un revenu à peine en deçà des exigences internes de la banque, mais dont les perspectives économiques sont très stables. Autre cas typique d’application de cette exception, les retraités percevant une rente modeste, mais ayant largement amorti leur hypothèque.

Une réglementation plus stricte aurait pour effet un recul de l’octroi de crédits par les banques.

La Finma porte un regard toujours plus critique sur ce régime éprouvé. Récemment, elle a condamné à plusieurs reprises des critères de capacité financière prétendument trop souples et un trop grand nombre d’affaires ETP. L’Autorité de surveillance craint que les banques surestiment la capacité de crédit de leur clientèle et qu’elles encourent ainsi des risques accrus. Il est intéressant de noter qu’elle remet ainsi en question la marge d’appréciation des banques, un pilier central de l’application des règles fondées sur des principes, et fait clairement valoir un «besoin d’amélioration» de la réglementation en la matière.

Il est étonnant de constater que la Finma menace de durcir la réglementation, sans avoir prouvé qu’il était nécessaire d’intervenir sur le plan réglementaire. Parcellaires, les analyses qu’elle a conduites jusque-là sur les risques en matière de capacité financière ne considèrent pas suffisamment la situation de risque dans son ensemble comme étant l’association de la capacité financière, du nantissement, de situations financières personnelles et professionnelles ainsi que de mesures de réduction des risques. Une référence isolée à des taux d’intérêt calculés ponctuellement bas est clairement insuffisante.

Les critiques formulées par la Finma à l’encontre des financements ETP ne sont pas convaincantes elles non plus. Des ratios ETP parfois à deux chiffres observés dans les nouvelles affaires peuvent sembler élevés, mais ils ne permettent pas de tirer des conclusions sur le profil de risque d’une banque. Il faut plutôt se demander dans quelle mesure les financements ETP s’écartent des directives internes de la banque, quelles mesures de réduction des risques sont prévues (amortissements additionnels ou garantie à long terme du risque de variation de taux, p. ex.) et dans quel délai le financement sera à nouveau soumis aux exigences internes ordinaires. À ce sujet, les analyses de la Finma restent muettes.

Il n’existe aucune raison de déroger au régime de la capacité financière, qui fonctionne bien.

En outre, toute adaptation réglementaire doit également être évaluée à la lumière de la capacité des banques à absorber les pertes. Dans son rapport annuel sur la stabilité financière, la Banque nationale suisse indique que les banques suisses sont suffisamment capitalisées pour surmonter les chocs marqués que le marché immobilier pourrait subir.

Enfin, une question reste entière: quel problème des règles de capacité financière détaillées édictées par les autorités seraient-elles censées résoudre? Les conséquences sont en revanche aisément prévisibles: une réglementation plus stricte aurait pour effet un recul de l’octroi de crédits par les banques. La propriété immobilière deviendrait encore plus exclusive et le rêve d’accéder à la propriété s’éloignerait encore plus pour un nombre croissant de ménages actuellement locataires. En parallèle, le secteur de la construction verrait ses moyens financiers réduits, ce qui aggraverait la pénurie de logements actuelle.

Dans ce contexte, il n’existe aucune raison de déroger au régime de la capacité financière, qui fonctionne bien. Au lieu d’envisager un durcissement généralisé, la Finma devrait continuer à chercher le dialogue avec les établissements financiers qu’elle soupçonne de mener une politique d’octroi de crédit trop risquée. En septembre 2025, les autorités responsables de la régulation du marché financier ont expressément souligné, dans leur prise de position sur le dernier rapport du Fonds monétaire international (FMI) consacré à la stabilité du secteur financier suisse, qu’une telle approche spécifique à chaque établissement était possible. Si la Finma s’écartait de ce consensus, sa démarche serait incompréhensible.