«La densification atteint ses limites»

Oui, absolument. Dès l’âge de dix ans, je me suis intéressé aux bâtiments historiques, me demandant comment était calculée la valeur d’un bien immobilier. Une demeure peut être considérée comme une ruine ou un château, en fonction de la personne qui l’évalue.

L’offre est rare et la demande, élevée. En comparaison internationale, la Suisse est très attractive: grâce à sa politique de promotion économique, elle parvient à attirer de nombreuses entreprises qui, à leur tour, drainent une main-d’œuvre qualifiée disposant de revenus élevés.

Sans cette intervention, cette hausse aurait probablement été encore plus marquée. À cette époque, nous étions très proches d’une correction du marché. Mais les propriétaires qui ne sont pas contraints de vendre peuvent attendre, d’autant plus que nombre d’entre eux ont souscrit un prêt hypothécaire à taux fixe et ne ressentent donc pas immédiatement les hausses de taux d’intérêts.

Il y a une raison que personne n’aime entendre: dans de nombreuses villes, la densification atteint ses limites politiques, sociétales et physiques. Les terrains constructibles se raréfient, les procédures sont longues et les oppositions se multiplient. La densification n’est pas gratuite, elle est de plus en plus coûteuse et génère davantage de conflits.

De nombreuses lois sur les constructions freinent la densification au lieu de l’encourager. Les règles strictes en matière d’utilisation du sol, de distances ou de hauteurs compliquent inutilement la surélévation des bâtiments et conduisent souvent à leur démolition plutôt qu’à leur transformation. Si l’on veut encourager la densification, notamment pour des raisons écologiques, il faut l’encourager sur le plan juridique, en fixant un cadre clair.

Un examen plus approfondi de ces chiffres révèle que la démolition puis la reconstruction d’un bâtiment ne créent souvent que très peu d’espace habitable supplémentaire.

Nous manquons de logements à des prix abordables.

Dans le domaine de la construction, il y a trois leviers:  l’offre, la demande et l’environnement. Les oppositions font partie de ce dernier. Dans de nombreuses villes, il faut attendre plus d’un an avant de pouvoir construire. Il serait utile que le nombre d’oppositions diminue, même si cela ne résoudrait pas pour autant la pénurie qui est d’origine structurelle.

Je vous donne un exemple: une intervention déposée au Grand Conseil zurichois demandait d’examiner la possibilité de mieux combiner les zones d’habitation et d’activités afin d’exploiter à des fins résidentielles les surfaces inutilisées. Un rapport rédigé à ce sujet a déclenché des contestations, certains voulant freiner les nouvelles constructions, d’autres demandant une plus grande intervention de l’État. Tant que nous ne nous entendrons pas sur la donne de départ, il sera difficile de trouver des solutions viables.

Nous manquons de logements à des prix abordables. Il est difficile d’augmenter l’offre ou d’influencer la demande. Nous ne voulons pas forcer les personnes âgées à quitter leur domicile, pas plus que nous ne pouvons réglementer les divorces ou les ménages composés d’une personne. Même une personne seule a besoin d’une cuisine, ce qui entraîne une augmentation de la surface utilisée par habitant.

Les lois sur l’aménagement du territoire et sur les constructions devraient être assouplies. Il faudrait pouvoir construire des bâtiments plus haut aux endroits qui s’y prêtent. On pourrait imaginer des modèles où l’on autoriserait une augmentation de l’utilisation du sol si 20% à 30% des logements créés sont proposés à des prix abordables. De telles approches existent déjà, mais leur mise en œuvre prend du temps.

On estime à plus de 400 milliards de francs la valeur des immeubles résidentiels de rendement détenus par des compagnies d’assurances et des caisses de pension. On reproche souvent à ces acteurs de tirer les prix vers le haut, mais ils investissent aussi dans de nouveaux bâtiments et des projets de développement. Ils ne sont pas la cause principale du problème, mais font partie intégrante de la solution.

Dans les endroits prisés, les prix ont souvent plus que doublé en vingt ans. De moins en moins de personnes peuvent se permettre d’acheter un bien immobilier. Pour forcer le trait, il faut avoir hérité, volé ou gagné le gros lot. Mais on hérite lorsque nos parents ont 90 ans et que l’on a soi-même 70 ans, ce qui n’aide guère à acheter un logement. Des avancements d’hoirie peuvent être une solution. On estime que les locataires pouvant accéder à la propriété ne sont plus que 10% environ aujourd’hui. La Suisse demeure un pays de locataires.

Donato Scognamiglio: «Le droit de bail n’est pas très fourni, il ne compte que quelques articles de loi. En revanche, il existe une abondante jurisprudence.» (Image: Keystone / Claudio Thoma)

La question est de savoir à qui cela profiterait. Les loyers de l’offre, c’est-à-dire les loyers des logements nouvellement mis en location, sont beaucoup plus élevés que les loyers en cours. Sans la régulation des loyers, les nouveaux loyers s’établiraient entre ces deux prix, ce qui entraînerait une augmentation immédiate des loyers des locataires qui ne déménagent pas, soit 90% d’entre eux, tandis que les personnes qui déménagent bénéficieraient de loyers légèrement en baisse. C’est une mesure difficile à mettre en œuvre d’un point de vue politique.

La règle est simple: si un propriétaire investit 200 000 francs dans les travaux de rénovation d’un bien immobilier, 120 000 francs de cet investissement génèrent une plus-value. Le propriétaire a le droit d’en dégager un rendement de 5% environ, ce qui veut dire qu’il peut augmenter le loyer de 6000 francs par an, soit 500 francs par mois. Si l’immeuble a plus de 30 ans, les loyers usuels dans la localité et le quartier servent de référence: le loyer peut être augmenté jusqu’au niveau usuel pour des objets comparables dans le quartier. Mais c’est une preuve difficile à apporter, car un appartement équipé d’une plaque de cuisson vitrocéramique ne peut pas être comparé avec un logement qui n’en dispose pas.

Le droit de bail n’est pas très fourni, il ne compte que quelques articles de loi. En revanche, il existe une abondante jurisprudence. On trouve un arrêt pour chaque point de la législation.

Le Japon mise sur une planification libérale, Vienne sur des logements d’utilité publique, Singapour sur une forte intervention de l’État. Mais ces modèles ne peuvent pas être transposés tels quels en Suisse car nos structures sont différentes. Nous devons consolider nos propres instruments et, surtout, réaliser des constructions en nombre suffisant.

Laisser les communes fixer les loyers revient à intervenir fortement dans les droits de propriété et les décisions d’investissement.

Même si tout le monde s’accorde sur le fait qu’il est nécessaire d’agir, il reste encore un long chemin à parcourir entre l’analyse et la mise en œuvre politique. Beaucoup de choses restent au conditionnel et les solutions consensuelles sont rares.

Il nous manque une vision commune de la Suisse dans 20 ou 30 ans: doit-elle être densifiée et dynamique ou plutôt conservatrice? Si on ne clarifie pas cette question fondamentale, on ouvre la voie aux extrêmes. Nous devons trouver un juste milieu pragmatique.

Je comprends les préoccupations de la population: la hausse des loyers et les phénomènes d’éviction sont une réalité. Mais laisser les communes fixer les loyers revient à intervenir fortement dans les droits de propriété et les décisions d’investissement. On court le risque de faire fuir les investisseurs et de se retrouver finalement avec encore moins de surface d’habitation.

Nous avons essayé à plusieurs reprises d’acheter un bien immobilier, mais sans succès. Nous trouvions plus important que nos enfants grandissent dans un environnement rempli de vie.

C’est avant tout un foyer, et non un symbole de statut social. Nous entretenons cette demeure historique avec le plus grand soin. Les habitantes et habitants de notre village apprécient le fait qu’elle soit habitée et entretenue soigneusement.