Wohnraum bleibt knapp

Auch im Jahr 2025 hält die Wohnungsknappheit an. Schweizweit sank die Leerwohnungsziffer innerhalb von fünf Jahren von 1,72 auf 1 Prozent – ein Indiz dafür, dass der Wohnungsmarkt vielerorts angespannt ist. Das ist der tiefste Wert seit 2013. In einer längerfristigen Perspektive sind die derzeitigen Leerwohnungsziffern (noch) nicht besonders tief. Zwischen 2003 und 2005 sowie bereits zwischen 2008 und 2013 lag sie unter der 1-Prozent-Marke. Unterhalb dieser Marke wird oft von Wohnungsnot gesprochen.

Die Entwicklung verläuft regional unterschiedlich. In den Grosszentren ist die Situation bereits seit Jahren angespannt bis sehr angespannt. In den Tourismusgemeinden hat sich die Zahl der leer stehenden Wohnungen zwischen 2020 und 2023 halbiert, seither bewegt sie sich unter dem Landesschnitt. Seit 2023 gingen die Leerstände vor allem in den Agglomerationen und den mittleren und kleineren Zentren zurück. Das bedeutet, dass die Wohnungsknappheit immer weitere Teile der Schweiz erfasst. Für 2025 weisen 15 Kantone eine Leerwohnungsziffer von weniger als 1 Prozent aus, wobei sich die tiefsten Leerstände in den Kantonen Genf (0,34%), Zug (0,42%) und Zürich (0,48%) finden. In 54,8 Prozent der Gemeinden liegt die Leerwohnungsziffer unter der 1-Prozent-Marke; 2020 war dies erst bei 32,3 Prozent der Fall.

Im Kanton Genf ist die Wohnungsknappheit am ausgeprägtesten (2022)

INTERAKTIVE GRAFIK

Quelle: Bundesamt für Statistik | Grafik: Die Volkswirtschaft

Die Wohnungsknappheit nimmt zu, weil die Nachfrage nach Wohnraum die Wohnbautätigkeit übersteigt. Zwischen 2015 und 2019 entstanden im Schnitt gut 51’000 Wohnungen pro Jahr, zwischen 2020 und 2024 waren es weniger als 46’000 Einheiten. Im gleichen Zeitraum kamen 50’350 neue Haushalte pro Jahr hinzu. Das ergibt eine Lücke von rund 23’000 Wohnungen.

Für das Wachstum der Anzahl Haushalte gibt es zwei wichtige Treiber: Einer davon ist die Zuwanderung. Die Nettozuwanderung in der Schweiz lag zwischen 2016 und 2021 bei knapp 60’000 Personen. In den Jahren 2022 und 2024 waren es 80’000 und im Jahr 2023 knapp 100’000. Darin widerspiegeln sich das starke Wirtschaftswachstum dieser Jahre und der zusätzliche Bedarf nach Arbeitskräften. Im Jahr 2025 wird die Nettozuwanderung voraussichtlich auf 75’000 Personen sinken. Weil aber die Schweizer Bevölkerung immer älter wird und dadurch weniger Personen arbeiten, wird die Schweiz auch in Zukunft Arbeitskräfte aus dem Ausland brauchen und damit auch mehr Wohnungen.

Der zweite Treiber für das Wachstum der Anzahl Haushalte ist die Haushaltsgrösse: Die zunehmende Alterung der Schweizer Bevölkerung, aber auch die Individualisierung führt dazu, dass die durchschnittliche Haushaltsgrösse abnimmt. Menschen leben im Verlauf ihres Lebens immer häufiger allein oder in einem Kleinhaushalt. So sind für die gleiche Anzahl Menschen mehr Wohnungen nötig. Bereits heute sind knapp 70 Prozent der Haushalte in der Schweiz 1- und 2-Personen-Haushalte.

Veränderte Wahrnehmung

Auch die Wahrnehmung des Wohnungsthemas hat sich verändert. Dies zeigen Umfragen, die in den vergangenen Monaten erschienen sind. Sowohl im SRG-SSR-Wahlbarometer[1] von Ende Oktober als auch im UBS-Sorgenbarometer[2] von Anfang Dezember 2025 steht das Thema «Wohnungsknappheit/Wohnungspreise» auf Rang 6 resp. 7 der wichtigsten politischen Probleme. In beiden Barometern werden die Krankenkassenprämien, die Zuwanderung, die Beziehungen zur EU, der Klimawandel oder die Asylpolitik als noch bedeutsamere Probleme eingestuft. Damit gehört der Wohnungsmarkt «mittlerweile zu den zentralen Alltagsproblemen der Bevölkerung».[3] Die Wohnkosten nehmen namentlich im Vergleich mit anderen Wirtschaftsthemen – Inflation, Armut, Steuerbelastung, Arbeitslosigkeit oder Stabilität Finanzsystem – einen höheren Stellenwert ein.

Für das SRG-SSR-Wahlbarometer ist bemerkenswert, dass die Wohnungsknappheit an Dringlichkeit gewonnen hat, obwohl ein grosser Teil der Schweizerinnen und Schweizer mit ihrer persönlichen Wohnsituation zufrieden ist und nur wenige mit den Schwierigkeiten einer Wohnungssuche konfrontiert werden. Das Thema betrifft zunehmend auch nicht städtische Regionen, so die Autoren. Beide Umfragen zeigen, dass die Wohnungsfrage jüngere Personen stärker beschäftigt als ältere. Im UBS-Sorgenbarometer sind die Wohnungspreise für die Gruppe der 18- bis 35-Jährigen sogar die zweitgrösste Sorge.

Aktionsplan Wohnungsknappheit – ein Orientierungsrahmen mit langfristigem Wirkungsanspruch

Der Aktionsplan Wohnungsknappheit[4] ist eine Antwort auf die angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Er wurde von Bund, Kantonen, Städten und Gemeinden sowie Bau- und Immobilienwirtschaft und Zivilgesellschaft erarbeitet und im Februar 2024 vorgestellt. Er enthält 35 Massnahmen, die dazu beitragen sollen, dass mehr Wohnraum entsteht, insbesondere preisgünstige und bedarfsgerechte Wohnungen.

Der Aktionsplan ist inzwischen zwei Jahre alt. Was hat er bisher bewirkt? Nüchtern betrachtet ist noch keine wesentliche Veränderung zu spüren. Aber es wäre auch unrealistisch, wenn der Aktionsplan innerhalb von wenigen Monaten eine Zunahme der Bautätigkeit auslösen würde. Denn die empfohlenen Massnahmen zielen auf mittel- und langfristige Veränderungen ab. Auch die Massnahmen an sich lassen sich nicht über Nacht umsetzen. Dies zeigte die erste Umfrage zum Umsetzungsstand nach einem Jahr, als lediglich eine Massnahme umgesetzt war. Inzwischen sind es 6 von 35.

Bei den bereits umgesetzten Massnahmen geht es unter anderem um effizientere Planungs- und Bewilligungsverfahren. Eine Studie, die die Bundesämter für Raumentwicklung und Wohnungswesen in Auftrag gegeben haben, macht dazu verschiedene Empfehlungen. Diese werden derzeit vom Bundesrat geprüft. Weitere Massnahmen betreffen die Interessenabwägung bei der Siedlungsentwicklung nach innen. Weil bei Projekten im bebauten Gebiet viele Interessen berücksichtigt werden müssen, ist eine nachvollziehbare Interessenabwägung wichtig. Zudem setzt die Bauwirtschaft Hoffnungen auf eine zweiphasige Baubewilligung, bei der in einer ersten Phase die Nutzung und die Architektur bewilligt würden und die Prüfung der technischen Anforderungen erst anschliessend folgen würde.

Weiter hat der Bund die Rahmenbedingungen für die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus verbessert. So wurden die Darlehensbedingungen beim Fonds de Roulement angepasst. Dieser Fonds gewährt gemeinnützigen Wohnbauträgern Darlehen für den Kauf, den Bau und die Erneuerung von preisgünstigen Wohnungen. Weiter hat der Bundesrat einen Verpflichtungskredit für Bürgschaften in der Wohnraumförderung verabschiedet. Dies erlaubt gemeinnützigen Wohnbauträgern, ihre Liegenschaften langfristig günstig zu finanzieren.

Ausserdem hat der Aktionsplan wesentlich dazu beigetragen, die Öffentlichkeit und die betroffenen Akteure für die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt zu sensibilisieren. Er wurde zu einem Referenzpunkt in der Debatte und ist zudem Ausgangspunkt für die Verbesserung der Rahmenbedingungen, um mehr Wohnraum und vor allem mehr preisgünstige Wohnungen zu schaffen.

1. Siehe Wahlbarometer Oktober 2025 – Sotomo. []
2. Siehe UBS Sorgenbarometer 2025 – GFS Bern. []
3. Siehe UBS Sorgenbarometer 2025 | GFS Bern , S. 12. []
4. Siehe Aktionsplan Wohnungsknappheit. []