Que se passe-t-il sur le marché de l’immobilier?

Le marché du logement fait actuellement l’objet d’intenses débats. Il est donc d’autant plus étonnant de constater à quel point les locataires de Suisse sont globalement satisfaits de leur situation en matière de logement: dans un sondage représentatif, 93% d’entre eux déclarent qu’ils se sentent très bien ou plutôt bien dans leur logement[1].

Les nouveaux locataires ressentent les tensions du marché

Les personnes qui déménagent ressentent toutefois les tensions qui agitent le marché de l’immobilier, puisque les nouveaux baux reflètent les signaux du marché en matière de prix et de pénurie: l’indice Wüest Partner des prix de l’offre, qui mesure l’évolution des loyers des logements nouvellement mis en location, a ainsi progressé de 17% entre le quatrième trimestre 2021 et le quatrième trimestre 2025. Cet indice est hédonique puisqu’il ne tient pas compte des différences de localisation et de taille des biens immobiliers.

Les loyers des baux en cours, ou loyers anciens, affichent une plus grande stabilité: ils varient principalement en fonction du taux de référence et des transformations réalisées afin d’augmenter la valeur de l’immeuble (remplacement d’une cuisine vétuste, installation d’une salle de bains raffinée, etc.). Sur les marchés tendus, l’écart entre les loyers anciens et les loyers proposés tend à se creuser (voir graphique 1).

Graphique 1: Les loyers proposés augmentent plus fortement que les loyers anciens (2016-2025)

GRAPHIQUE INTERACTIF

La hausse des loyers est le résultat de l’augmentation du pouvoir d’achat dans un contexte de rareté de l’offre. Elle reflète une diminution du nombre d’appartements proposés à la location rapportés au parc immobilier existant et un faible taux de vacance. Au 1^er juin 2025, on comptait 48 455 logements vacants dans l’ensemble de la Suisse, ce qui correspond à un taux de vacance de 1,0%. La baisse constante de ce ratio au cours des cinq dernières années est liée à des facteurs relevant à la fois de la demande et de l’offre: le nombre de ménages a fortement augmenté depuis 2000 en raison d’une immigration élevée et d’une tendance à la baisse du nombre de personnes par ménage, tandis que,  du côté de l’offre, le nombre relativement faible de permis de construire délivrés entre 2019 et 2024 a eu un effet restrictif. Les autorités tentent de remédier à l’insuffisance des nouvelles constructions, notamment par le biais du Plan d’action sur la pénurie de logements[2].

De nombreuses voix s’élèvent pour réclamer des instruments supplémentaires dans la politique du logement ainsi que des adaptations de la réglementation. L’Association suisse des locataires a ainsi récolté 100 000 signatures pour son initiative sur les loyers, qui exige que ces derniers se réfèrent au coût effectif de l’immobilier, majoré d’un rendement limité, et prévoit un contrôle régulier des loyers. De nombreux projets locaux de loi sur les loyers ont déjà été soumis au vote récemment, comme le droit de préemption dans le canton de Zurich, qui a été rejeté par la population; en revanche, le plafonnement des loyers a été accepté dans le canton de Bâle-Ville.

La modération des loyers ou l’élargissement de l’offre sont les principaux objectifs de la politique du logement. Reste que toutes les mesures ne sont pas forcément pertinentes pour atteindre ces visées. Il arrive fréquemment que les objectifs soient contradictoires, notamment parce que les logements neufs sont généralement assortis de loyers élevés. En outre, les mesures prises ont souvent des effets secondaires indésirables. Il n’existe donc pas de solution miracle en matière de politique du logement.

Comprendre le mécanisme des marchés partiels

Grâce à ses outils, l’économie peut aider à comprendre les effets des mesures de la politique du logement. Une approche adéquate consiste à diviser le marché immobilier en plusieurs segments (marchés partiels), afin d’étudier l’impact des mesures de la politique du logement sur chacun d’eux, puis d’évaluer leurs interdépendances. Les trois marchés partiels principaux, avec leurs perspectives respectives, sont le marché des usagers (loyers), le marché des transactions (achat-vente) et le marché de la construction (nouvelles réalisations).

Sur le marché des usagers, l’offre d’appartements et la demande de surfaces d’habitation déterminent les loyers proposés. Alors que la location d’un logement relève de la consommation, l’achat d’un bien immobilier est un investissement qui s’effectue sur le marché des transactions. La propension à payer pour un immeuble de rapport dépend de la valeur actuelle des revenus locatifs et des frais d’entretien prospectifs. La valeur actualisée des revenus et des charges est fortement liée au rendement attendu.

La faiblesse des revenus des placements alternatifs tels que les obligations se traduit généralement par une diminution des rendements escomptés des placements immobiliers. Étant donné l’orientation baissière persistante des taux d’intérêt depuis le début du millénaire, les acquéreurs d’immeubles de rapport ont accepté des rendements initiaux (revenu locatif rapporté au coût total de l’investissement) plus modestes. Cela s’est directement répercuté sur les prix, et les habitations collectives ont renchéri.

Si, avec le recul, les investisseurs de longue date ont profité de ces plus-values, ceux qui achètent aujourd’hui à des prix plus élevés n’obtiennent souvent qu’un faible rendement initial, car les loyers ont augmenté moins fortement que les prix d’achat (voir graphique 2). Cette évolution divergente est due au fait que les deux facteurs sont influencés par des marchés différents: les loyers se forment sur le marché des usagers et se répercutent sur le marché des transactions au niveau du prix d’achat des immeubles, le rendement initial escompté étant à cet égard un facteur déterminant.

Graphique 2: Les prix d’achat de biens immobiliers ont augmenté beaucoup plus fortement que les loyers des logements (2006-2025)

GRAPHIQUE INTERACTIF

Augmenter la faible élasticité des prix dans le secteur de la construction neuve

Sur le marché de la construction, troisième segment du marché de l’immobilier, le renchérissement des prix de vente des immeubles stimule la construction de nouveaux biens. Il faut toutefois du temps et des opportunités pour que cette hausse engendre une augmentation des constructions neuves, des extensions et des surélévations. L’élasticité des prix de la construction résidentielle neuve en Suisse est faible, ce qui signifie que même une forte augmentation des prix de l’immobilier n’entraîne qu’une faible progression du nombre de nouvelles constructions. Selon une étude de Caldera et Johansson[3], aucun des 21 autres pays membres de l’OCDE étudiés ne présente une élasticité aussi faible que la Suisse.

En période de tension, cela représente un inconvénient pour les personnes en quête d’un logement, car le marché immobilier réagit avec un certain décalage aux évolutions de son environnement. En Suisse, le nombre de ménages a fortement augmenté ces dernières années. La manière dont la construction résidentielle réagit à la hausse de la demande détermine si la forte croissance du nombre de ménages se traduit principalement par une augmentation du nombre de logements ou par une hausse des loyers, ou si cela sera encore le cas à l’avenir.

Les nombreux acteurs du marché de l’immobilier devraient veiller à ce que le marché local de la construction réagisse plus efficacement aux signaux de pénurie, tels que les hausses de prix. Si l’objectif n’est pas de construire davantage de logements à tout prix et sur tout le territoire, il devrait néanmoins être possible, en période de forte croissance démographique, de créer rapidement des logements supplémentaires dans des zones bien desservies.

Dans ce contexte, les permis de construire délivrés dans les cinq plus grandes villes de Suisse en 2024 et 2025 et portant sur 10 000 nouveaux logements constituent un signal encourageant. Cela ne suffira certes pas à résorber la pression sur le marché du logement, mais on peut s’attendre à ce que la situation des personnes à la recherche d’un logement ne s’aggrave pas davantage.

1. Enquête Immo-Baromètre 2025 réalisée par Wüest Partner, SVIT Suisse et HEV Suisse auprès de 1256 personnes en Suisse alémanique et en Suisse romande. []
2. Voir aussi Tschirren (2026). []
3. Voir Caldera et Johansson (2013). []