Was ist los auf dem Immobilienmarkt?

Der Wohnungsmarkt wird derzeit intensiv diskutiert. Umso bemerkenswerter ist, wie stark die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz mit ihrer gegenwärtigen Wohnsituation insgesamt zufrieden sind: 93 Prozent geben in einer repräsentativen Umfrage an, dass es ihnen in ihrer Wohnung sehr gut oder ziemlich gut gefällt.[1]

Neumieter spüren Marktanspannung

Wer aber umzieht, spürt die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt. Denn bei Neuabschlüssen werden Preis- und Knappheitssignale des Markts sichtbar. Der Wüest-Partner-Angebotsmietpreisindex ist zwischen dem vierten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2025 um 17,0 Prozent angestiegen. Dieser Index zeigt, wie sich die Mieten bei neu inserierten Wohnungen entwickeln. Es ist ein hedonischer Index, das heisst, Unterschiede in Lage oder Grösse der Objekte werden herausgerechnet.

Die Mieten in laufenden Mietverhältnissen – sogenannte Altbestandesmieten – sind stabiler: Mieten in laufenden Verträgen verändern sich primär mit dem Referenzzinssatz sowie nach Umbauten, die den Wohnwert erhöhen, zum Beispiel eine besser ausgestattete Küche oder ein hochwertigeres Bad. In angespannten Märkten öffnet sich die Schere zwischen Altbestandes- und Angebotsmieten (siehe Abbildung 1).

Abb. 1: Die Angebotsmieten sind stärker gestiegen als die Altbestandesmieten (2016–2025)

INTERAKTIVE GRAFIK

Steigende Angebotsmieten sind das Ergebnis erhöhter Kaufkraft und eines begrenzten Angebots. Das zeigt sich in weniger ausgeschriebenen Wohnungen im Verhältnis zum Bestand sowie an tiefen Leerständen. Am 1. Juni 2025 wurden schweizweit 48’455 Leerwohnungen gezählt. Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 1,0 Prozent. In den letzten fünf Jahren ist diese Zahl stetig kleiner geworden. Die Ursache dafür liegt gleichermassen in der Nachfrage und im Angebot: Die Haushaltszahl ist seit 2000 stark angestiegen, aufgrund hoher Zuwanderung und der tendenziell tieferen Personenzahl pro Haushalt. Auf der Angebotsseite wirkt aktuell die relativ tiefe Zahl der Baubewilligungen von 2019 bis 2024 restriktiv. Die unzureichende Neubautätigkeit wird von den Behörden etwa mit dem Aktionsplan Wohnungsknappheit adressiert.

Der Ruf nach zusätzlichen Instrumenten in der Wohnungspolitik und nach regulatorischen Anpassungen bleibt laut. So hat der Schweizerische Mieterverband mittlerweile 100’000 Unterschriften für seine Mietpreisinitiative gesammelt. Die Initiative will, dass sich die Mieten stärker an den Kosten zuzüglich einer angemessenen Rendite ausrichten und dass regelmässig Mietzinskontrollen durchgeführt werden. Schon abgestimmt wurde in jüngster Vergangenheit über zahlreiche lokale Mietrechtsvorlagen – wie etwa ein Vorkaufsrecht im Kanton Zürich, das von der Bevölkerung abgelehnt wurde. Der Mietpreisdeckel im Kanton Basel-Stadt hingegen wurde angenommen.

Mietpreisdämpfung oder Angebotsausweitung sind primäre Ziele der Wohnungspolitik. Doch nicht alle Massnahmen eignen sich gleich gut, um diese Ziele zu erreichen. Oft treten Zielkonflikte auf – etwa weil neu erstellte Wohnungen in der Regel hohe Mieten aufweisen. Ebenso häufig haben die Massnahmen ungewollte Nebenwirkungen. Entsprechend gibt es keinen universellen Königsweg in der Wohnungspolitik.

Teilmärkte verstehen

Die Ökonomie kann mit ihren Werkzeugen helfen, zu verstehen, welche Wirkungen wohnungspolitische Massnahmen entfalten. Ein passender Ansatz dazu ist, den Immobilienmarkt in Teilmärkte zu gliedern. So lässt sich die Wirkung wohnungspolitischer Massnahmen je Teilmarkt untersuchen und anschliessend die wechselseitigen Abhängigkeiten beurteilen. Die drei zentralen Teilmärkte mit ihren jeweiligen Blickwinkeln sind Nutzermarkt (Mieten), Anlagemarkt (Kaufen) und Baumarkt (neu Bauen).

Auf dem Nutzermarkt bestimmen das Angebot an Wohnungen und die Nachfrage nach Wohnflächen die Angebotsmieten – Mieten ist Konsum. Demgegenüber ist der Liegenschaftskauf eine Investition und findet auf dem Anlagemarkt statt. Die Zahlungsbereitschaft für eine Renditeliegenschaft ergibt sich aus dem heutigen Wert der künftig erwarteten Mieterträge und Unterhaltskosten, dem sogenannten Barwert. Welcher heutige Wert aus den erwarteten Mieterträgen und Kosten resultiert, hat dann viel mit der Renditeerwartung zu tun.

Die Renditeerwartungen bei Immobilieninvestments sind umso tiefer, je tiefer die Renditen alternativer Anlageinstrumente wie Obligationen ausfallen. Da die Zinsen in diesem Jahrtausend einen lang anhaltenden Abwärtstrend zeigten, akzeptierten Investoren beim Kauf von Renditeliegenschaften tiefere Anfangsrenditen – gemessen als Mietertrag im Verhältnis zu den Anlagekosten. Das drückte sich unmittelbar in den Preisen aus: Mehrfamilienhäuser verteuerten sich.

Langjährige Investoren haben im Rückblick von diesen Wertsteigerungen profitiert. Wer aber zu diesem inzwischen erhöhten Preisniveau kauft, erzielt oft nur noch eine geringe Anfangsrendite. Denn die Mieten sind weniger stark angestiegen als die Kaufpreise (siehe Abbildung 2). Möglich ist diese unterschiedliche Entwicklung, weil beide Grössen auf verschiedenen Märkten entstehen: Die Mieten entstehen im Nutzermarkt und übersetzen sich am Anlagemarkt in die Kaufpreise von Liegenschaften, wobei die Erwartung an die Anfangsrendite bedeutsam ist.

Abb. 2: Kaufpreise von Immobilien sind viel stärker gestiegen als Wohnungsmieten (2006–2025)

INTERAKTIVE GRAFIK

Die tiefe Preiselastizität der Neubautätigkeit erhöhen

Im Baumarkt als drittem Teilmarkt wiederum führen höhere Verkaufspreise von Immobilien zu zusätzlichen Neubauten. Es benötigt aber Zeit und entsprechende Möglichkeiten, bis sich erhöhte Immobilienpreise in zusätzlichen Neubauten, Anbauten und Aufstockungen niederschlagen. Die sogenannte Preiselastizität des Wohnungsneubaus ist in der Schweiz schwach ausgeprägt. Das heisst: Selbst wenn die Immobilienpreise stark steigen, führt das nur zu einem kleinen Anstieg bei der Zahl neu gebauter Wohnungen. Gemäss einer Studie von Caldera und Johansson[2] ist sie in keinem anderen der untersuchten 21 OECD-Länder so tief wie in der Schweiz.

In angespannten Zeiten ist das ein Nachteil für Wohnungssuchende. Denn der Immobilienmarkt reagiert zeitverzögert auf Veränderungen im Umfeld. In der Schweiz hat etwa die Zahl der Haushalte in den letzten Jahren stark zugenommen. Wie der Wohnungsbau auf steigende Nachfrage reagiert, entscheidet darüber, ob ein hohes Haushaltswachstum primär zu zusätzlichen Wohnungen oder zu steigenden Mieten geführt hat beziehungsweise noch führen wird.

Die zahlreichen Akteure im Immobilienmarkt sollten dafür sorgen, dass der hiesige Baumarkt besser auf Knappheitssignale wie Preisanstiege reagieren kann. Es geht dabei nicht darum, flächendeckend und um jeden Preis mehr Wohnungen zu erstellen. In Phasen starken Haushaltswachstums sollte jedoch rasch zusätzlicher Wohnraum an gut erschlossenen Lagen entstehen.

Vor diesem Hintergrund sind die Baubewilligungen in den fünf grössten Städten in den Jahren 2024 und 2025 für insgesamt 10’000 neue Wohneinheiten ein ermutigendes Signal. Das vermag den Druck am Wohnungsmarkt zwar nicht aufzulösen. Die Bewilligungen deuten aber darauf hin, dass sich die Situation für Wohnungssuchende derzeit zumindest nicht weiter verschärft.

1. «Immo-Barometer» 2025, eine Umfrage von Wüest Partner, SVIT Schweiz und HEV Schweiz mit 1256 Befragten in der Deutschschweiz und Romandie. []
2. Siehe Caldera und Johansson (2013). []