Wieder mehr Baubewilligungen

Die Bauwirtschaft ist ein bedeutender Teil der Schweizer Volkswirtschaft. Sie erwirtschaftet 4,5 Prozent der inländischen Wertschöpfung und trägt gut 29 Prozent zu den Investitionen bei. Mit dem Baugewerbe verbundene Tätigkeiten generieren noch viel mehr Wertschöpfung und Arbeitsplätze, unter anderem in der Metallindustrie, aber auch in verschiedenen Dienstleistungsbranchen.[1] Aus konjunktureller Sicht sind insbesondere Baubewilligungen von Interesse, da sie den Bauinvestitionen zeitlich vorlaufen. Dadurch geben sie Hinweise auf die zukünftige Entwicklung der Konjunktur.

Vom Baugesuch zur Bewilligung

Um eine Baubewilligung zu erhalten, muss die Bauherrschaft bei der zuständigen Gemeinde ein Baugesuch einreichen. Das Gesuch wird öffentlich aufgelegt und von Fachstellen geprüft. Während der Auflagefrist können Betroffene Einsprache erheben. Erst nach Abschluss der Prüfung sowie der Behandlung allfälliger Einsprachen und Beschwerden wird die Baubewilligung erteilt.

Baubewilligungen markieren den Übergang von der Planungs- zur Investitionsphase eines Bauprojekts und spiegeln damit die Investitionsabsichten im Baugewerbe wider. Ihre Entwicklung hängt von zwei Faktoren ab. Einerseits von konjunkturellen Erwartungen: Wie schätzt die Bauherrschaft die zukünftige Nachfrage, die Finanzierungsbedingungen und die Ertragsaussichten ein? Andererseits spielen auch strukturelle Rahmenbedingungen eine Rolle. Dazu gehören raumplanerische Vorgaben, Verfahrensdauern und die Verfügbarkeit von Bauland.

Der Abstand zwischen der Bewilligung und der eigentlichen Investition beträgt in der Schweiz in der Regel mehrere Quartale. Bei grösseren Projekten kann ein Jahr oder mehr zwischen Bewilligung und Beginn der Bautätigkeit liegen. Bis zum tatsächlichen Abschluss eines Bauprojekts können zudem mehrere Quartale oder bei sehr grossen Projekten sogar mehrere Jahre vergehen. Auch werden nicht alle bewilligten Projekte tatsächlich gebaut. Zudem müssen lediglich für Projekte im Hochbau Baubewilligungen eingereicht werden. Das heisst, dass geplante Projektsummen bei Baubewilligung nicht unbedingt mit den tatsächlichen Bauinvestitionen übereinstimmen.

Mit einer systematischen Modellierung der Verzögerungen können trotzdem verlässliche Prognosen der Bauinvestitionen auf Basis der bewilligten Bauprojekte erstellt werden.[2] Doch auch ohne komplizierte Modelle geben die Bewilligungsdaten zumindest Aufschluss über die ungefähre zukünftige Entwicklung der Bauinvestitionen.

Abb. 1: Das Volumen baubewilligter Neu- und Umbauprojekte nahm 2025 zu

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Baubewilligungen erholen sich

Zwischen 2012 und 2020 war das Gesamtvolumen der bewilligten Neu- und Umbauprojekte rückläufig (siehe Abbildung 1). Besonders ausgeprägt fiel der Rückgang bei Mehrfamilienhäusern aus. Doch auch im Gewerbe- und Industriebau gingen die bewilligten Volumen zurück. Der Infrastrukturbau wies demgegenüber geringere Ausschläge auf und wirkte in diesem Zeitraum stabilisierend auf die Gesamtentwicklung.

Seit 2021 war eine Erholung bei den bewilligten Projekten erkennbar. Insbesondere Umbauprojekte gewannen im Zuge veränderter Nutzungsgewohnheiten seit der Coronapandemie – etwa durch Homeoffice – an Bedeutung. Insgesamt blieb die Dynamik der Baubewilligungen jedoch gedämpft. Das hängt mit den gestiegenen Hypothekarzinsen und der erhöhten Unsicherheit hinsichtlich Baukosten und Erträgen zusammen.

Bereits Ende 2023 und im Jahr 2024 kam es zu einem deutlichen Anstieg der Gesamtvolumen der bewilligten Projekte, der sich auch 2025 fortsetzte. Insbesondere die Bewilligungen für Mehrfamilienhäuser nahmen im Zuge der gesunkenen Hypothekarzinsen und der hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz kräftig zu und erreichten einen neuen Höchststand. Gleichzeitig wurden im Infrastrukturbereich mehrere grössere Projekte bewilligt. Im Gegensatz dazu verlaufen die Bewilligungen im Gewerbe- und Industriebau seitwärts und reflektieren die vorsichtige Investitionshaltung der Unternehmen.

Abb. 2: Baupreise sind seit 2022 sprunghaft gestiegen

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Nominal ist nicht gleich real

Um die aktuelle Wirtschaftslage richtig einzuschätzen, ist es zentral, zwischen nominalen Bauinvestitionen und realer Bautätigkeit zu unterscheiden. Die Projektsummen, die in den Baubewilligungen ausgewiesen werden, sind nominale Grössen. Sie spiegeln die erwarteten Kosten zum Zeitpunkt der Planung wider. Steigen die Baupreise zum Beispiel beim Baumaterial wie Beton, Fenster, Elektro- und Heizungsanlagen oder Bodenbelägen zwischen Bewilligung und Umsetzung, erhöhen sich die effektiven Projektkosten entsprechend. Investoren müssen in diesem Fall entweder zusätzliche Mittel bereitstellen oder Projekte zeitlich verschieben beziehungsweise anpassen. Ein gegebenes Bewilligungsvolumen führt daher nicht zwingend zu einer proportionalen realen Bautätigkeit.

Wie stark dieser Effekt ins Gewicht fällt, zeigt die Entwicklung der Baupreise in den vergangenen Jahren. Zwischen 2012 und 2021 entwickelten sich die Baupreise moderat, teilweise waren sie sogar rückläufig. Im Jahr 2022 kam es jedoch im Zuge globaler Lieferengpässe und der Energiekrise in Europa zu einem kräftigen Preisanstieg (Abbildung 2). Seither hat sich die Geschwindigkeit, mit der die Preise zunehmen, zwar verlangsamt, das Preisniveau bleibt jedoch erhöht. Entsprechend blieb die reale Ausweitung des Wohnungsangebots begrenzt, obwohl die nominalen Investitionen stabil erschienen.

Dies zeigt sich auch bei der Anzahl neu bewilligter Wohnungen: Wurden im Jahr 2018 noch knapp 55’000 neue Wohnungen bewilligt, waren es 2023 nur noch rund 41’000. Angesichts des Bevölkerungswachstums reichte dies nicht aus, um die Nachfrage zu decken. In der Folge ging die Leerwohnungsziffer im vergangenen Jahr zum fünften Mal in Folge zurück. Sie lag zuletzt bei rund 1 Prozent. Insbesondere in den Agglomerationen wie Genf, Zürich oder Zug bleibt das Wohnungsangebot knapp. Im Jahr 2025 stieg die Zahl der neu bewilligten Wohnungen allerdings wieder deutlich auf gut 52’000 an.

Die aktuellen Bewilligungsdaten deuten darauf hin, dass in den kommenden Quartalen mehr gebaut wird, insbesondere im Wohnungsbau. Da die Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz hoch bleibt, könnte das etwas Entlastung bringen. Auch die bewilligten Infrastrukturprojekte der vergangenen Quartale dürften weiter stützend wirken. Vom gewerblichen Hochbau sind hingegen angesichts des tiefen Bewilligungsvolumens der vergangenen Jahre weiterhin keine nennenswerten konjunkturellen Impulse zu erwarten.

1. Siehe auch Neuwirth und Wegmüller (2022). []
2. Siehe hierzu auch Drechsel und Neuwirth (2016). []