Wohnungspolitik: Zu viele Köche verderben den Brei

Wohnen ist ein wichtiges Grundbedürfnis des Menschen. Der Zugang zu bezahlbarem und angemessenem Wohnraum ist jedoch nicht immer gewährleistet. Daher greifen Regierungen weltweit häufig ein, um das, was manche als Marktversagen betrachten, zu korrigieren. Der Hauptzweck der Wohnungspolitik besteht darin, erschwinglichen, angemessenen und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen. Regierungen setzen eine Vielzahl von Instrumenten ein, um diese Ziele zu erreichen. Dazu gehören restriktive Massnahmen wie Mietpreiskontrollen, Kündigungsschutz und Wohnraumlenkung sowie wohnungspolitische Fördermassnahmen wie Wohngeld und sozialer Wohnungsbau.

Jedes dieser Instrumente hat seine Vor- und Nachteile. So ist es möglich, dass durch die Lösung eines Problems ein anderes entsteht. Darüber hinaus können sich verschiedene Massnahmen gegenseitig aufheben, indem sie gegensätzliche Wirkungen erzielen. Diese Auswirkungen werden in empirischer Literatur untersucht. Ein Überblick über diese Literatur ermöglicht es uns, die Vor- und Nachteile der einzelnen Massnahmen zu beleuchten.[1] Dabei fliessen Erkenntnisse aus 1013 Studien aus zahlreichen Ländern wie Deutschland, Frankreich, der Schweiz und den USA ein.

Abbildung 1 zeigt die Auswirkungen von Mietpreiskontrollen, Kündigungsschutz und Wohnraumlenkung auf verschiedene Aspekte des Wohnungsmarkts wie Mieten, Kaufpreise oder die Qualität von Wohnungen. Sie erlaubt, zu erkennen, ob sich die empirischen Forschenden bezüglich der jeweiligen Auswirkungen einig sind und ob sie der Meinung sind, dass die Massnahme beispielsweise zu höheren oder niedrigeren Preisen oder Mengen führt.

Abb. 1: Eine grosse Mehrheit der untersuchten Studien zeigt, dass Mietpreiskontrollen die Mieten senken (1965–2025)

Der Zweck der Mietpreiskontrolle besteht darin, Mieter vor Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen und vor zu hohen Mieten bei Neuvermietungen zu schützen. Da die Miete mit einem durchschnittlichen Anteil von 15 bis 30 Prozent den grössten Posten der Konsumausgaben darstellt, wirkt sich eine Erhöhung stark auf die Kaufkraft der Bevölkerung aus. Deshalb beschränkt der Staat oft die Höhe und die Steigerungsrate von Mieten, insbesondere in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sowie für bestimmte Wohnungstypen. In der Schweiz sollen sich Vermieter bei der Mietzinsfestsetzung an den «orts- oder quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte» orientieren. Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen unterliegen dieser Kontrolle jedoch nicht. In Deutschland werden die Wohnungen, die ab Oktober 2014 fertiggestellt bzw. umfassend modernisiert wurden und sich in den angespannten Wohnungsmärkten befinden, von der Kontrolle ausgenommen. In Spanien gibt es Ausnahmen für kleine Vermieter, die zehn und weniger Wohnungen oder eine Wohnfläche von 1500 und weniger Quadratmetern haben. In Frankreich dagegen gilt die Mietpreiskontrolle («encadrement des loyers») für alle Wohnungen in den regulierten Gebieten.

Die Mehrheit der empirischen Studien zeigt, dass Mietpreiskontrolle zwar die Miet- und Kaufpreisanstiege für kontrollierte Wohnungen bremst. Jedoch wird weniger gebaut, die Wohnungen haben eine geringere Qualität, und Mieterinnen ziehen seltener um. Darüber hinaus führt die Mietpreiskontrolle zu höheren Mieten für nicht kontrollierte Wohnungen und zu höheren Wohneigentumsquoten.[2]

Kurzzeitvermietungen haben keine Auswirkungen auf langfristige Mieten

Das Ziel des Kündigungsschutzes ist es, das Räumungsrisiko für Mieter zu verringern und sie somit vor kostspieligen und unangenehmen Umzügen sowie gegebenenfalls auch vor Obdachlosigkeit zu schützen. Kündigungen sind nur mit gerechtfertigtem Grund erlaubt. Zum Beispiel, wenn Vermieterinnen Eigenbedarf anmelden oder Mieter die Miete nicht zahlen. Ebenso gibt es in manchen Ländern eine Mindestdauer bei Mietverträgen. In Frankreich beträgt sie drei Jahre, in Irland vier Jahre, in Italien drei bis vier Jahre und in Spanien fünf bis sieben Jahre.

Die Mehrheit der Studien kommt zu dem Ergebnis, dass der Kündigungsschutz das Risiko von Kündigungen und somit auch die Mobilität und den Leerstand reduziert. Gleichzeitig wirkt sich diese Massnahme hemmend auf den Wohnungsbau aus.

Bei akutem Wohnungsmangel kann der Staat Wohnraumlenkungsmassnahmen ergreifen. Diese zielen darauf ab, Wohnraum zwangsweise umzuverteilen, um den knappen Wohnungsbestand möglichst effizient zu nutzen. So verbietet der Staat beispielsweise den Abriss von Wohnungen oder die Umnutzung für Nichtwohnzwecke – zum Beispiel als Büroräume oder Ferienunterkünfte für Touristen. Ebenso kann der Staat Wohnraum umverteilen, indem er neue Mietparteien in leer stehenden Wohnungen unterbringt.

In der Schweiz gibt es Wohnraumlenkungsmassnahmen wie das Verbot neuer Zweitwohnungen und die kurzfristige Vermietung von Wohnraum. Studien zur Wohnraumlenkung kommen zum Ergebnis, dass diese zu sinkenden Immobilienpreisen führt. Die meisten dieser Studien beziehen sich auf Massnahmen, um Kurzzeitvermietungen auf Plattformen wie Airbnb einzuschränken. Die Behörden vermuten, dass dadurch Wohnungen dem Markt für langfristige Mietwohnungen entzogen werden. Das scheint jedoch keine Auswirkungen auf die langfristigen Mieten zu haben, wie die Studien für Australien, Deutschland und die USA belegen.

Abb. 2: Eine grosse Mehrheit der untersuchten Studien zeigt, dass Wohngeld die Mieten erhöht (1965–2025)

Abbildung 2 konzentriert sich auf wohnungspolitische Fördermassnahmen wie Wohngeld und sozialen Wohnungsbau. Wohngeld – auch Wohnbeihilfe genannt – ist ein staatlicher Zuschuss für einkommensschwache Haushalte. Damit werden deren Wohnkosten teilweise gedeckt. Die Bedürftigkeit wird kontinuierlich überprüft. Es handelt sich auch um eine flexible Form der Unterstützung, da die Haushalte die Wohnung frei wählen können, in der sie leben möchten. Diese Subventionen gibt es in vielen europäischen Ländern, darunter Belgien, Deutschland, Frankreich und Österreich. In der Schweiz gibt es sie jedoch nicht.

Meistens finden Forschende keine statistisch signifikanten Auswirkungen von Wohngeld auf die Beschäftigung. Das Wohngeld scheint jedoch zu einem Anstieg der Mieten zu führen. Dieser Effekt spiegelt die geringe Elastizität des Wohnungsangebots wider: Der aus dem Wohngeld resultierende Anstieg der Wohnungsnachfrage führt nicht nur zu einer Verbesserung der Grösse und der Qualität des Wohnraums für jene, die Wohngeld erhalten, sondern ermöglicht auch höhere Mieten. Wohngeld scheint nicht nur die Nachbarschafts- und Wohnqualität zu verbessern, sondern auch die Wohnungsgrösse zu erhöhen. Es wirkt sich ausserdem positiv auf die psychische Gesundheit aus. Zudem kann es die Schulergebnisse der Kinder verbessern, das Risiko einer Kündigung minimieren und Ungleichheiten reduzieren.

Eine weitere Fördermassnahme ist die Wohnungsbauförderung. Hauptzweck ist die Ausweitung des Angebots an preiswerten Wohnungen. Ein grösseres Angebot soll das Wohnen erschwinglicher machen. Die vom Staat geförderten Wohnungen werden Haushalten mit niedrigem Einkommen zu moderaten Mieten vermietet, vor allem in Frankreich, Schweden und dem Vereinigten Königreich. Der soziale Wohnungsbau scheint keine signifikante Auswirkung auf die Beschäftigung zu haben. Das heisst, die zusätzlichen Subventionen mindern die Anreize zum Arbeiten nicht. Im Gegensatz zum Wohngeld führt er zu niedrigeren Mieten und reduziert die Mobilität. Gleichzeitig verbessert er die Wohnverhältnisse und wirkt hemmend auf Ungleichheit.

Wissen über Wirkung der Massnahmen fehlt

Häufig wird davon ausgegangen, dass der Wohnungsmarkt versagt. Deshalb setzt der Staat zahlreiche Massnahmen ein, um die Wohnsituation benachteiligter Haushalte zu verbessern – jedoch ohne genaues Wissen über ihre Auswirkungen und Verflechtungen. Die Analyse der bestehenden Studien zeigt, dass die Ergebnisse manchmal anders ausfallen als erwartet. Studien zeigen, dass Mietzinskontrollen die Mieten eher senken, Wohngeld sie hingegen erhöht. Wenn beide Massnahmen gleichzeitig eingesetzt werden, heben sie sich gegenseitig auf. Das kann problematisch sein und im besten Fall zu Ineffizienzen und im schlimmsten Fall zu Verwerfungen führen. Das zeigt: Viele Massnahmen bewirken nicht unbedingt viel. Oder anders formuliert: Zu viele Köche verderben den Brei.

Das Problem wird dadurch verschärft, dass unterschiedliche Massnahmen von verschiedenen Behörden wie Bau-, Finanz- und Justizministerium sowie auf verschiedenen Regierungsebenen – Bund, Kantone und Gemeinden – umgesetzt werden. Zudem besteht aufgrund des Wahlzyklus ein kurzer Planungshorizont. Es wird daher manchmal zu Massnahmen gegriffen, die kurzfristig sinnvoll erscheinen, langfristig aber eher schädlich sind. Die Auswirkungen der einzelnen Massnahmen und ihrer Kombinationen sollten eingehender analysiert werden, um eine konsistente und nachhaltige Wohnungspolitik zu formulieren.

1. Siehe Kholodilin (2025). []
2. Siehe Kholodilin (2024). []